La reforma fiscal podría influir en la próxima compra de su vivienda

Si bien sigue habiendo mucha incertidumbre, La revisión del código tributario federal incluye varios cambios propuestos que pueden resultar en opciones alteradas para algunos compradores y propietarios. El proyecto de ley del Senado de los Estados Unidos y el proyecto de ley de la Cámara difieren en numerosos puntos, por lo que las disputas involucradas en el proceso de reconciliación podrían cambiar drásticamente la propuesta final. Sin embargo, veamos lo que hay actualmente sobre la mesa, de ambas propuestas, en términos del impacto potencial de la reforma en el sector inmobiliario residencial.

Se han propuesto tres cambios importantes en la tributación de los bienes raíces residenciales. Incluyen:

• Deducciones de intereses hipotecarios
• Deducciones de impuestos a la propiedad
• Exclusiones fiscales de plusvalías

Deducciones de intereses hipotecarios

Hoy dia, Los intereses hipotecarios que califican se pueden deducir en préstamos residenciales hasta $ 1 millón de dólares. Y lo que es más, este límite de préstamo se puede aplicar a un máximo de dos casas:una casa principal y una casa de vacaciones. También puede deducir los intereses de un préstamo con garantía hipotecaria adicional que califique hasta $ 100, 000.

La Cámara y el Senado han propuesto diferentes cambios a esta deducción. La Cámara quiere reducir a la mitad el límite del préstamo para las deducciones de intereses hipotecarios calificados hasta un máximo de $ 500, 000. También propone eliminar esta deducción en una casa de vacaciones, haciéndolo disponible solo en una residencia principal.

El Senado quiere mantener el límite de $ 1 millón, pero su proyecto de ley propone eliminar la capacidad de deducir intereses sobre un préstamo con garantía hipotecaria calificado.

Así que, por que deberías preocuparte?

Cambios propuestos, particularmente la versión House, podría afectar a los compradores de viviendas en áreas con altos precios de la vivienda. Un límite de $ 500, 000 en California o Nueva York se puede llegar fácilmente, incluso para aquellos que buscan un alojamiento relativamente modesto. Menos una deducción por intereses para hipotecas más altas, algunos compradores pueden optar por una casa menos costosa.

Deducción de impuestos a la propiedad

En la actualidad, los propietarios pueden deducir los impuestos estatales y locales (propiedad) (SALT) de su factura de impuestos federales. Sin embargo, esta deducción es el objetivo de las versiones de la reforma tributaria federal tanto de la Cámara como del Senado.

En la versión House, los propietarios podrán deducir los impuestos a la propiedad hasta un máximo de $ 10, 000. En la versión del Senado, los impuestos a la propiedad simplemente no serán deducibles.

De nuevo, los cambios propuestos tienden a impactar en ciertos mercados. Si bien los propietarios de viviendas en la mayor parte del país pagan menos de $ 10, 000 anuales en impuestos a la propiedad, Los contribuyentes en estados con altos impuestos a la propiedad y altos precios de las viviendas seguramente sentirán un apuro si alguna de las opciones permanece en el plan final de reforma tributaria.

Exclusiones de impuestos a las ganancias de capital

Tanto el proyecto de ley de la Cámara como el del Senado parecen estar en sintonía con respecto a los cambios en las exclusiones fiscales de las ganancias de capital. En la actualidad, puede utilizar una exclusión de impuestos federales para proteger hasta $ 250, 000 en ganancias como individuo ($ 500, 000 para parejas) de los impuestos sobre las ganancias de capital cuando vende su casa. Para calificar, la propiedad que vendió debe haber sido su residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco años. No hay límite en la cantidad de veces que se puede usar esta exclusión, si se cumple el requisito de residencia.

Tanto la Cámara como el Senado proponen hacer un simple, pero muy importante, cambie a esta exclusión:proponen extender el tiempo de residencia a cinco de los últimos ocho años.
Esto podría tener un impacto significativo en algunos propietarios. Por ejemplo, si está considerando comprar una residencia principal, pero tu estilo de vida es fluido, es posible que deba impuestos sobre las ganancias de capital sobre las ganancias si vende antes del requisito de residencia de cinco años.

El requisito propuesto también frustra los planes para los compradores de vivienda que tienen alquileres que planeaban convertir en residencias principales antes de vender. Debido a que la ley actual no limita la cantidad de veces que se puede usar esta exclusión, algunas personas emprendedoras se mudan a sus propiedades de alquiler durante dos años antes de venderlas. Esto alberga hasta $ 500, 000, para parejas casadas, de los impuestos sobre las ganancias de capital por cada propiedad de alquiler.

Hipotéticamente una pareja que se acerca a la jubilación o que acaba de entrar en ella podría liquidar tres o cuatro casas en un período de seis a ocho años utilizando la exclusión actual. Esto protegería las ganancias significativas en todas las propiedades de los impuestos a las ganancias de capital y, potencialmente, agregaría miles a los ahorros para la jubilación. Bajo reforma tributaria, un plan de liquidación similar requeriría un compromiso de 15 a 20 años, una propuesta mucho más onerosa.

Nuestra Toma

Sin duda, tiene sentido agregar estos posibles cambios impositivos en su proceso de pensamiento si está comprando, vender o acumular propiedad residencial. Pero, como bienes raíces, sí mismo, gran parte del impacto, si lo hay, dependerá de la ubicación, localización, localización.