Incendios forestales

La sequía no puede detener el mercado inmobiliario de la región vinícola de California.

El impacto del huracán Ida en la vivienda 'no es un evento de Katrina':ejecutivo de bienes raíces

El presidente de Corporate Realty, Michael Siegel, ofrece una perspectiva positiva sobre el repunte del mercado tras la tormenta.

Cuando Jenny Hess visitó a su hermana en Healdsburg, California, en mayo de 2020 para salir de la ciudad de Nueva York durante la pandemia, estaba fascinada por el clima templado de la zona, belleza natural y cultura gastronómica y vinícola sofisticada.

La atracción perduró, incluso cuando tuvo que huir durante 12 días debido a un incendio forestal detrás de la casa de su hermana.

Así que el pasado mes de octubre semanas después de la evacuación, Hess compró un 2, 000 pies cuadrados, tres habitaciones, 3½ baños, totalmente amueblado, cabaña victoriana renovada a tres cuadras del centro de Healdsburg por casi $ 2.3 millones.

Hess no tuvo problemas para conseguir un seguro contra incendios asequible, ya que está en el centro de la ciudad, que se considera de menor riesgo que las colinas circundantes. Pero ahora supervisa constantemente los mapas de actividad de incendios y los índices de calidad del aire. Ella tiene una bolsa empacada listo en caso de que necesite irse.

En julio, después de que la sequía actual llevó a los funcionarios de la ciudad a restringir el uso del agua, siguió el ejemplo de muchos otros y encontró un tanque para contener agua no potable.

"Este es un lugar tan encantador, "dice Hess, que está abriendo un restaurante y un espacio para eventos en la ciudad. "Es relativamente tranquilo, excepto cuando le preocupa quedarse sin agua o que un incendio queme su casa ".

Otros comparten sus sentimientos:el valor de tasación de su casa ha subido alrededor de $ 300, 000 desde que lo compró.

Las evacuaciones y las restricciones de agua ya no son sucesos extraños en los condados de Napa y Sonoma. Desde el incendio de Tubbs en 2017, la zona ha sido asediado por incendios forestales masivos , incluyendo una serie de cinco incendios en 2020. El humo de los incendios que arden alrededor del área ya ha creado una neblina en ocasiones este verano.

Las ventas de viviendas tienden a detenerse durante e inmediatamente después de un incendio forestal. dice Zack Sperow, un agente de bienes raíces con More Estates, tanto porque los compradores se retiran y las compañías de seguros no firman. Luego se recupera nuevamente después de unas semanas.

Los precios de las viviendas en la región vinícola de California se han disparado a niveles récord. El precio medio de Napa fue de $ 900, 000 en el segundo trimestre de 2021, hasta un 23% desde $ 695, 000 en el segundo trimestre de 2019, mientras que el precio medio de Sonoma aumentó un 17% a 785 dólares, 000 durante ese mismo período, según datos de la MLS. Las ventas son particularmente fuertes en el segmento alto:en Napa, 57 casas vendidas por más de $ 2 millones en el segundo trimestre de 2021 en comparación con 17 en el segundo trimestre de 2019.

Los árboles quemados por el fuego de Caldor arden sin llama en el Bosque Nacional Eldorado, Calif., Viernes, 3 de septiembre 2021. (Foto AP / Jae C. Hong)

"Es asombroso, "dice Randall Bell, CEO de Landmark Research Group, que analiza los valores inmobiliarios después de eventos catastróficos.

Los analistas dicen que el mercado está siendo impulsado por la misma demanda pandémica, el aumento del mercado de valores y las bajas tasas hipotecarias que están impulsando el aumento de los precios de los bienes raíces en otras partes del país. Los incendios forestales simplemente agregan otro elemento a la ecuación al exacerbar la escasez de suministro, mientras los propietarios desplazados buscan un lugar para vivir.

También hay una falta de contratistas disponibles para construir nuevas existencias, dice Frank Nothaft, economista jefe de CoreLogic. La interrupción de la construcción y el aumento del costo de los materiales de construcción solo se suma a la presión sobre los precios de la vivienda, él dice.

La psicología también juega un papel.

"Hasta aquí, las personas tienen una memoria a corto plazo con respecto a los desastres naturales, "dice Patrick Carlisle, analista jefe de mercado en el área de la bahía de San Francisco para Compass.

Antes de la pandemia los precios en Napa y Sonoma estaban subiendo, pero no tan rápido como los principales condados de Silicon Valley, donde se centró el boom de la alta tecnología, y los condados adyacentes y mucho más asequibles como Alameda, dice Carlisle. La pandemia cambió esa dinámica, con residentes del interior del condado que se mudan a condados más rurales y suburbanos, algunos de los cuales fueron golpeados por terribles incendios, él dice.

En la cuenca del lago Tahoe al este, también un popular lugar turístico en el Área de la Bahía donde los precios de las viviendas se han disparado desde la pandemia, El humo del Incendio Caldor, que invade el lugar, está volviendo tóxico el medio ambiente y provocando evacuaciones. "El clima dramático está impactando en todas partes, "dice Alain-Martin Pierret, un agente de bienes raíces con Healdsburg Compass. Sus clientes le dicen que es cuestión de seleccionar su veneno, ya sea fuego, inundación, huracanes o sequías. El clima de la región vinícola y la belleza natural, el bajo nivel de delincuencia y la cultura sofisticada están superando el riesgo estacional y la inconveniencia de las evacuaciones de incendios, escasez de agua y caídas en la calidad del aire, él dice.

Estos rasgos positivos mantienen a David Spangenberg y Peggy Matsuda cerca. La pareja compró una casa en Healdsburg en 2010 por poco más de $ 1 millón para estar cerca de los padres de la Sra. Matsuda. Cuando sus padres murieron y decidieron vender su casa el año pasado, se sorprendieron al encontrar una gran demanda.

"Los precios se habían disparado más allá de nuestros sueños más locos, ", dice Spangenberg. La pareja había sido evacuada dos veces por incendios, con funcionarios golpeando sus puertas diciéndoles que salieran. Les cortaron la energía varias veces como medida de precaución.

"Dijimos 'Salgamos de aquí. Es solo cuestión de tiempo antes de que suceda algo terrible, ", Dice Matsuda. Vendieron su casa por 2,4 millones de dólares, más del doble de lo que habían pagado.

Pero en lugar de salir de la zona, decidieron comprar otra casa en el cercano pueblo de Santa Rosa, pagando $ 3.45 millones en efectivo en junio de 2020 por un apartamento de cuatro habitaciones, seis murciélagos 3, Mediterráneo de 500 pies cuadrados en una comunidad de clubes de golf considerada un riesgo de incendio menor. Aseguraron un seguro contra incendios por $ 6, 000 al año y compró un generador para toda la casa por $ 60, 000 para hacer frente a los momentos en que las condiciones de riesgo de incendio llevan a la empresa de servicios públicos local a cortar la energía.

"Nos devanamos los sesos para encontrar un lugar mejor o incluso igual para vivir, "dice Spangenberg." Nos encantaría irnos. Hemos hablado de irnos una y otra vez. Pero este es un gran lugar para vivir ".

ARCHIVO - En este 9 de junio, 2021, foto de archivo, un pequeño arroyo corre por el seco, tierra agrietada de un antiguo humedal cerca de Tulelake, California (Foto AP / Nathan Howard, Expediente)

Spangenberg y Matsuda han tenido una larga carrera en inversiones inmobiliarias comerciales. Y creen que las valoraciones en su vecindario siguen aumentando, a pesar de la amenaza de incendios. Dos casas similares a las suyas en su vecindario de Santa Rosa se vendieron recientemente por alrededor de $ 5 millones cada una.

Terry Leanio también decidió quedarse a pesar de los riesgos. Su casa en Santa Rosa se quemó en el incendio de Tubbs de 2017, durante el cual Leanio y su difunto esposo Phil tuvieron que huir a la 1 a.m., con tiempo solo para llevarse el gato y unos papeles, en un viaje angustioso y aterrador a una zona comercial a 45 minutos.

En lugar de vender su lote, que les habían dicho que valía unos 150 dólares, 000 en ese momento, decidieron construir una nueva, ligeramente más grande, cuatro dormitorios, tres baños 2, Casa de 400 pies cuadrados en el mismo lugar, un proceso que tomó dos años de tratar con contratistas y costó alrededor de $ 610, 000, que cubre el seguro.

La pareja ha tenido que evacuar tres veces después de que se terminó su casa, alojándose en la casa de su hija una vez y en hoteles dos veces. Después de que su esposo muriera de un ataque al corazón en marzo, Leanio, 67, considerado vender. Recientemente, le tasaron su casa por alrededor de $ 1 millón.

Pero ama a sus vecinos y tiene fe en que la casa no volverá a arder. en parte porque cree que el Departamento de Silvicultura y Protección contra Incendios de California se ha vuelto más proactivo en los últimos años.

"Me quedo aquí porque he pasado por mucho, " ella dice.

Donald Goodkin tomó una decisión diferente. El médico jubilado y su esposa Catherine compraron una propiedad en 2010 por $ 2.6 millones y comenzaron un viñedo y un B&B . En septiembre de 2020, lo vendieron por más del doble de lo que pagaron.

La escasez de bomberos genera preocupaciones sobre incendios forestales

Connell McShane de FOX Business informa desde Morrison, CO en medio de una serie de incendios forestales que asolan los estados occidentales.

"Lo disfrutamos hasta que comenzaron los incendios, "dice Goodkin, 76. Dice que la zona es "increíblemente hermosa" y la vida es tranquila, pero ya no se sentía cómodo allí debido a la amenaza de incendios. La mancha del humo arruinó una cosecha de sus uvas, y los apagones recurrentes de electricidad se volvieron aburridos.

Los Goodkins tienen una casa en Francia, y recientemente compraron un condominio en Seattle, que él siente que está más a salvo de los efectos del cambio climático. "Mi experiencia con la naturaleza humana es que hay una tendencia a racionalizar e ignorar la posibilidad de que le ocurra una calamidad incluso cuando es increíblemente probable que suceda. Mi personalidad no es así, " él dice.

Los seguros han tenido un papel cada vez más importante en las transacciones inmobiliarias de la zona, dice Hillary Ryan, un corredor de Compass. Ella sabe qué áreas es probable que levanten banderas sobre el riesgo de incendio, incluidos los lugares que tienen viento, caminos de un solo sentido y muchos árboles. Dirige a los compradores a mapas de incendios y les aconseja que observen patrones históricos de incendios forestales. Las áreas más seguras incluyen los suelos de los valles y las propiedades cercanas a los viñedos, que mitigan las quemaduras.

Durante los últimos dos años, muchas aseguradoras estándar se han retirado de comunidades de California susceptibles a incendios forestales, enviar a los propietarios de viviendas a las "líneas excedentes" más caras y el Plan FAIR de California, la aseguradora de última instancia, que puede resultar muchas veces más caro. Pero el Departamento de Seguros de California ha comenzado a aprobar algunos aumentos de tarifas y descuentos de mitigación, que debería aumentar la oferta de pólizas de menor costo , dice Janet Ruiz, el director de comunicación estratégica del Instituto de Información de Seguros.

Cuando Spangenberg y Matsuda buscaban un seguro para la casa que compraron en Santa Rosa en junio, se cotizaron en un rango de $ 20, 000 a $ 42, 000 al año por las compañías de seguros excedentes, pero finalmente pudieron obtener un seguro estándar a través de una compañía importante por $ 6, 000 al año.

Todavía, los corredores dicen que las aseguradoras están limitando cada vez más la cantidad de pólizas que redactarán para cada área, a menudo eligiendo algunas casas en una cuadra para distribuir el riesgo. El economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, Jordan Levine, dijo que esas limitaciones podrían cambiar el mercado de la vivienda.

Cindy Johnston dice que los compradores de su casa no tuvieron problemas para conseguir un seguro contra incendios asequible.

La enfermera de 67 años, quien se mudó a Sonoma en 2002 para estar con su ahora esposo, ponle 3, Casa de campo de 400 pies cuadrados a la venta por $ 3.875 millones en junio pasado. Se vendió en un día por el precio completo.

"La amenaza de incendios no supuso ninguna diferencia, " ella dice.