Inversión en bienes raíces comerciales:una guía para principiantes para comenzar [2021]

Cuando la gente comienza a invertir en bienes raíces, a menudo se centran en propiedades residenciales unifamiliares o pequeñas propiedades multifamiliares. Si bien estas propiedades residenciales pueden ser rentables, Los inversores inteligentes a menudo hacen la transición a propiedades inmobiliarias comerciales para obtener mayores rendimientos de su dinero.

Con los conocimientos y las herramientas adecuados, los inversores principiantes también pueden aprender a invertir en bienes raíces comerciales. Esta guía ayudará a desmitificar los bienes raíces comerciales para ayudarlo a comenzar con su primera inversión.

• ¿Qué son los bienes raíces comerciales?
• Cómo funcionan los arrendamientos comerciales
• Cómo invertir en bienes raíces comerciales
• Vocabulario CRE que debes conocer
• CRE personas que deberías tener en tu red
• ¿Debería invertir en bienes raíces comerciales?
• Preguntas frecuentes
• Línea de fondo

¿Qué son los bienes raíces comerciales?

Bienes raíces comerciales (CRE) es el nombre común de las propiedades que se utilizan para actividades comerciales. Mucha gente asume que solo los edificios ocupados por empresas se consideran bienes raíces comerciales. Pero CRE también incluye cualquier terreno que se utilice para generar ganancias, así como propiedades residenciales de alquiler más grandes.

Los tipos de propiedad que se clasifican como bienes raíces comerciales incluyen:

• Espacio de oficina
• Almacenes y otros espacios o edificios industriales
• Espacios comerciales, escaparates, y centros comerciales
• Edificios médicos, Centros médicos, y hospitales
• Instalaciones de almacenamiento
• Edificios de apartamentos (más de 5 unidades)
• Restaurantes
• Hoteles y resorts

Cómo funcionan los arrendamientos comerciales

Cuando una empresa no es propietaria del edificio en el que se encuentra, debe arrendar todo o parte del espacio al propietario del edificio. En algunos casos, el dueño del negocio comprará el edificio, luego arrendarlo a la empresa. Esto crea una transacción de plena competencia para ayudar al propietario a pagar el edificio mientras mantiene las dos entidades separadas en caso de que una se venda o sea demandada.

Además de comprar un edificio para arrendarlo a su propio negocio, muchas personas compran edificios para arrendarlos a otras empresas como propiedades de inversión. En cada escenario, el inquilino normalmente firma un contrato de arrendamiento para formalizar el alquiler mensual, quién paga qué, y la duración del contrato de arrendamiento.

Hay tres tipos principales de arrendamientos comerciales:

• Arrendamiento bruto . El inquilino paga el alquiler al propietario, y el arrendador es responsable de pagar todos los gastos de propiedad, como impuestos a la propiedad, utilidades y mantenimiento.
• Arrendamiento neto . El inquilino paga el alquiler, pero es responsable de los gastos operativos fijos, como impuestos a la propiedad, seguro, y elementos de mantenimiento de áreas comunes (CAM). Dentro de esta categoría, hay solteros, doble, triple, y arrendamientos netos triples absolutos.
• Arrendamiento bruto / neto modificado . Este tipo de arrendamiento permite más negociaciones entre el inquilino y el propietario relacionadas con los gastos operativos al determinar el alquiler mensual. La renta mensual es fija, incluso cuando los costos acordados aumentan o disminuyen con el tiempo.

El arrendamiento neto triple es uno de los arrendamientos comerciales más comunes. Con este tipo de arrendamiento, el inquilino paga el alquiler al propietario y es responsable de todos los demás gastos relacionados con el edificio. Estos gastos incluyen impuestos a la propiedad, seguro, mantenimiento, y otros elementos relacionados con el funcionamiento del edificio. El único gasto del arrendador es la hipoteca, si hay uno, e impuestos.

El alquiler mensual se basa en la cantidad de pies cuadrados que ocupa el inquilino. Los precios se enumeran y negocian como un precio anual por pie cuadrado. Esto significa que el alquiler mensual es el precio anual por pie cuadrado multiplicado por pies cuadrados ocupados dividido por 12.

Entonces, si el inquilino ocupa 3, 500 pies cuadrados de espacio para oficinas con un alquiler bruto de $ 34,68 por pie cuadrado, el alquiler mensual sería de $ 10, 115 por mes. (3, 500 x 34,68 =121, 380/12 =10, 115)

Algunos arrendamientos también pueden incluir un costo compartido de áreas comunes. Las áreas comunes incluyen baños, cocinas, y ascensores que utilizan todos los inquilinos del edificio (o los del mismo piso).

Cómo invertir en bienes raíces comerciales

Al invertir dinero en bienes raíces comerciales, Hay dos opciones principales:inversiones directas e indirectas. La inversión directa es poseer un edificio personalmente o a través de una entidad, como una sociedad o LLC inmobiliaria. La inversión indirecta es la compra de acciones en una empresa propietaria de propiedades, como lo hace con la inversión REIT o el crowdfunding inmobiliario.

Inversión inmobiliaria directa

Pros

• Máxima flexibilidad para elegir qué propiedad comprar
• Controle las decisiones del día a día sobre la propiedad
• Disfrute de los beneficios fiscales

Contras

• No es una inversión pasiva
• Requiere grandes cantidades de capital
• Una inversión relativamente poco líquida que puede ser costosa o difícil de comprar o vender.

La inversión inmobiliaria directa es adecuada para inversores que desean administrar la propiedad ellos mismos o trabajar con un administrador de propiedades para manejar las actividades diarias. Estos inversores generalmente tienen un patrimonio neto alto y quieren los beneficios fiscales de la depreciación de la propiedad.

Antes de hacer un gran negocio, los inversores pueden considerar aprender a invertir 10K en un acuerdo de financiación colectiva primero. Luego, tome ese conocimiento para determinar cómo invertir 20K en el próximo acuerdo. Aumentar progresivamente sus inversiones le permite acercarse a sus objetivos de inversión mientras aprende el proceso de inversores experimentados.

Inversión inmobiliaria indirecta

Pros

• Puede comenzar con cantidades de dinero mucho menores
• Un enfoque de no intervención de las propiedades
• Diversificación instantánea de su cartera
• Las inversiones suelen ser líquidas

Contras

• No tiene voz sobre en qué propiedades se invierte
• Las decisiones se toman sin su participación
• Los ingresos de REIT se gravan a las tasas de impuesto sobre la renta ordinarias

La opción inteligente para la inversión inmobiliaria indirecta son los inversores que desean ingresos pasivos y la diversificación automática de su cartera. La inversión indirecta también es adecuada para inversores más pequeños o para aquellos que quieran empezar a invertir con un pequeño porcentaje de su cartera.

La inversión indirecta también podría facilitarle la inversión en ciudades donde no vive y no puede investigar cosas en persona. pero tienen mercados CRE activos. Por ejemplo, Nueva York, el área de la bahía de San Francisco, o Los Ángeles.

Vocabulario CRE que debes conocer

Al aprender a invertir en bienes raíces, necesita conocer los términos de la industria de bienes raíces comerciales. Repase estos términos para comprender la conversación y tomar mejores decisiones de inversión:

• Ingresos operativos netos (NOI): Ingresos brutos por alquiler menos gastos.
• Efectivo sobre devolución en efectivo: Flujo de efectivo anual dividido por el efectivo que ha invertido en su propiedad.
• Tasa de capitalización: NOI dividido por el precio de compra del edificio.
• Índice de cobertura de deuda (DCR): NOI dividido por sus pagos anuales de deuda.
• Zonificación: Las regulaciones determinan qué tipo de edificio se puede construir dentro de un área o qué tipo de negocio se puede operar.
• Clasificación del edificio: Los grados A a D representan la calidad y la ubicación de su edificio, con A teniendo la más alta calidad.
• Construir para adaptarse: Propiedad que se desarrolla específicamente para satisfacer las necesidades del inquilino.
• Triple red: Un contrato de arrendamiento en el que el inquilino paga el alquiler al propietario y cubre todos los gastos operativos normales del edificio, como utilidades, Impuestos de propiedad, seguro, y mantenimiento.
• Mantenimiento de áreas comunes: Los costos asociados con la operación del edificio, incluyendo espacios compartidos. Por lo general, estos costos se asignan a los inquilinos de manera proporcional en función de la cantidad de pies cuadrados que están alquilando.
• Proporción de estacionamiento: La superficie total de alquiler del edificio se divide por el número de plazas de aparcamiento. Muchos contratos de arrendamiento establecen cuántos espacios de estacionamiento estarán disponibles para cada inquilino. Esto es particularmente común en las propiedades de oficinas.

Para aprender aún más términos y conceptos de CRE, ayuda a pasar el rato en foros de inversión inmobiliaria. Al leer publicaciones de la comunidad, estos términos y conceptos tendrán más sentido. Más, Habrá posibilidades adicionales para aprender sobre oportunidades, establecer contactos con otros inversores, y obtenga comentarios sobre sus ofertas.

Alternativamente, puede sumergirse en libros de inversión inmobiliaria, podcasts, y cursos. Todos aprenden de manera diferente. Estos recursos pueden proporcionar información valiosa sobre las mentes de otros inversores inmobiliarios, lo que podría ayudarlo a refinar su estrategia.

CRE personas que deberías tener en tu red

Parte de ser un inversor de bienes raíces comerciales exitoso es rodearse del equipo adecuado. Estos compañeros de equipo manejan ciertas tareas, proporcionar consejos invaluables, y asegúrese de cumplir con todos los requisitos federales, estado, y regulaciones locales.

• Agente de bienes raíces comerciales: Un agente de una firma de bienes raíces comerciales lo ayudará a encontrar propiedades potenciales que coincidan con sus criterios de inversión y lo mantendrá actualizado sobre las tendencias locales relacionadas con su propiedad. Algunos agentes también pueden ayudar a encontrar inquilinos para su edificio.
• Compañía de administración de propiedades: Los administradores de propiedades manejan las interacciones diarias con sus inquilinos, ayudar a negociar arrendamientos, y cobrar los pagos del alquiler.
• Prestamistas o corredores hipotecarios: Los prestamistas y corredores permiten a los inversores pedir prestado dinero para financiar la compra de un edificio o pedir prestado dinero contra su capital. El prestamista también puede ayudarlo a refinanciar para reducir su tasa o renovar por un nuevo plazo cuando venza su préstamo.
• Agente de seguros: El seguro lo protege a usted y a su propiedad contra los riesgos de daños, demandas, y otros eventos cubiertos.
• Contratista o personal de mantenimiento: Esta es una persona esencial para realizar rehabilitación o reparaciones cuando compra el edificio por primera vez, cuando los inquilinos se mudan, y según sea necesario durante todo el contrato de arrendamiento del inquilino.
• Abogado :Un abogado revisa los contratos, responde a demandas, y proporciona una caja de resonancia cuando surgen situaciones difíciles.

¿Debería invertir en bienes raíces comerciales?

Invertir en bienes raíces comerciales puede ser una forma rentable de diversificar sus inversiones y flujos de ingresos. La inversión en bienes raíces comerciales tradicionales es más adecuada para inversores que tienen una mayor cantidad de efectivo y están de acuerdo con concentrar su inversión en un solo edificio.

Nuevas aplicaciones de inversión REIT, y los ETF facilitan que los inversores principiantes o aquellos con una cartera pequeña comiencen a invertir tan solo $ 500 en bienes raíces comerciales a medida que continúan aumentando sus activos.

Aquí hay algunos consejos sobre cómo saber si la inversión en bienes raíces comerciales es adecuada para sus objetivos:

• Es posible que se requiera una inversión inicial mayor para comprar un edificio comercial. Aunque, los inversores más pequeños podrían comenzar a través de ETF y aplicaciones de inversión.
• Hay menos competencia por las propiedades inmobiliarias comerciales porque muchos inversores no tienen el capital o los conocimientos para comprar y operar una propiedad comercial.
• Una propiedad comercial tiene menos rotación e ingresos más consistentes con los arrendamientos a largo plazo en una propiedad comercial.
• Evaluaciones de precios más objetivas que se basan en sus inquilinos, no por lo que se vendió recientemente una casa vecina.
• Los arrendamientos de triple red reducen los dolores de cabeza y los gastos de los propietarios, ya que los inquilinos son responsables de cuidar el edificio.
• Los bienes raíces comerciales permiten una mayor flexibilidad con términos de arrendamiento y desalojos sobre bienes raíces residenciales.
• Por lo general, se requiere ayuda profesional porque los edificios son más grandes y más complejos.

CBRE es uno de los principales corredores de bienes raíces comerciales de la industria. Ofrecen numerosos informes CRE que ayudan a los inversores a comprender las últimas tendencias del mercado inmobiliario.

Preguntas frecuentes

¿Cuáles son ejemplos de bienes raíces comerciales?

Existe una variedad de propiedades que se clasifican como bienes raíces comerciales. Estos incluyen edificios de apartamentos, arrendamiento de oficinas, hospitales, instalaciones de almacenamiento, propiedades industriales, y centros comerciales minoristas.

Línea de fondo

Los bienes raíces son una categoría de inversión popular para aquellos que buscan diversificar sus carteras. Pero los posibles inversores inmobiliarios podrían considerar los inmuebles comerciales en lugar de los alquileres de viviendas unifamiliares. Los bienes raíces comerciales ofrecen muchas ventajas, incluidos los arrendamientos a más largo plazo, menos rotación, y más flexibilidad en la negociación de contratos de arrendamiento. CRE también incluye una amplia variedad de oportunidades, desde edificios de oficinas hasta espacios comerciales y propiedades industriales.

Si bien las inversiones inmobiliarias comerciales tradicionales requieren un capital significativo, Hay más oportunidades que nunca para que participen los inversores más pequeños. En algunos casos, puede comenzar a invertir en bienes raíces con $ 500 o menos.