Cómo invertir en bienes raíces

La inversión inmobiliaria es popular, y quizás ahora más que nunca, ya que las bajas tasas hipotecarias hacen que las propiedades inmobiliarias sean más asequibles. De hecho, Los estadounidenses aman los bienes raíces y una encuesta de Bankrate de 2019 mostró que era su inversión favorita a largo plazo, incluso superando a las acciones.

Los consumidores tienen una variedad de formas en las que pueden invertir en bienes raíces, incluyendo muchas opciones más allá de simplemente convertirse en propietario, aunque esa es una opción probada por el tiempo para aquellos que desean administrar una propiedad por sí mismos. Más, Las nuevas plataformas comerciales también hacen que sea más fácil que nunca invertir en bienes raíces sin tener que generar decenas de miles o más en efectivo.

A continuación, se muestran cinco métodos probados para invertir en bienes raíces y lo que debe tener en cuenta.

5 mejores formas de invertir en bienes raíces

Si bien muchas personas se involucran en bienes raíces para generar un retorno de la inversión, también puede tratarse simplemente de encontrar un lugar para vivir. Así que para muchos una inversión inmobiliaria es su hogar.

1. Compre su propia casa

Es posible que normalmente no piense en su primera residencia como una inversión, pero mucha gente lo hace. Es una de las mejores formas de invertir en bienes raíces, ofreciendo numerosos beneficios.

El primer beneficio es acumular equidad en su vivienda a partir de sus pagos mensuales, en lugar de pagar un alquiler que siempre parece aumentar año tras año. Una parte de su hipoteca mensual va a su propio bolsillo, por así decirlo. Sin embargo, los expertos siguen divididos sobre los pros y los contras de ser propietario de una casa propia, y una casa no es compra a cualquier precio, como aprendieron los compradores de vivienda de la década de 2000.

Si planea quedarse en un área a largo plazo, Puede tener sentido comprar una casa porque podrá fijar un pago mensual que puede ser tan asequible como el alquiler. Más, los bancos tratan a las propiedades ocupadas por sus propietarios de manera más favorable, dar a los prestatarios una tasa hipotecaria más baja y exigir un pago inicial más bajo. También puede deducir los gastos por intereses de sus impuestos.

Las tasas hipotecarias están ahora en mínimos históricos, ayudando a que las viviendas sean más asequibles que en el pasado reciente. Como era de esperar, luego, la demanda ha ido en aumento.

“Para los propietarios y ocupantes, ahora es el mejor momento para invertir porque nunca obtendrán pagos hipotecarios tan bajos y pueden obtener más pies cuadrados por su precio, ”Dice Chris Franciosa, agente principal de Compass Real Estate en Delray Beach, Florida.

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2. Compre una propiedad de alquiler y conviértase en propietario

Si está listo para pasar al siguiente nivel, puede probar suerte con una propiedad de alquiler residencial, como una casa unifamiliar o un dúplex. Una de las mayores ventajas de este tipo de propiedad es que conoce los estándares del mercado y el mercado puede ser más fácil de medir. a diferencia de las propiedades comerciales, como un centro comercial.

Otra ventaja es que puede ser necesaria una inversión menor para comenzar, por ejemplo, con vivienda unifamiliar. Es posible que pueda ingresar a una propiedad con $ 20, 000 o $ 30, 000 en lugar de los potencialmente cientos de miles necesarios para una propiedad comercial. Es posible que pueda comprar incluso más barato si puede encontrar una propiedad atractiva en dificultades a través de una ejecución hipotecaria.

Por lo general, tendrá que realizar un pago inicial considerable para comenzar, a menudo hasta el 30 por ciento del precio de compra. Por lo tanto, eso puede ser prohibitivo si recién está comenzando y aún no tiene una gran cantidad de fondos. Una forma de evitar esto puede ser comprar una propiedad de alquiler en la que también viva.

Otro inconveniente es que deberá administrar la propiedad y tomar decisiones sobre lo que debe actualizarse. por ejemplo. Si bien ser propietario de una propiedad se considera una actividad pasiva a efectos fiscales, puede terminar siendo cualquier cosa menos pasivo como propietario. Y si un inquilino no paga el alquiler, todavía tienes que hacer los pagos mensuales, para que no incurra en incumplimiento del préstamo.

También tenga en cuenta que los bienes raíces son relativamente ilíquidos y generalmente requieren una tarifa de corretaje sustancial. a menudo el 6 por ciento del precio de venta, por lo que, por lo general, no puede vender de inmediato y sin un gran bocado. Esas son algunas de las desventajas más importantes, pero los propietarios tienen otras formas de estropear también.

Las tasas hipotecarias históricamente bajas pueden hacer que esta vía sea más asequible que en el pasado reciente. Un intercambio 1031 también puede ayudarlo a convertir su inversión en una nueva libre de impuestos.

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3. Considere la posibilidad de cambiar de casa

La remodelación de viviendas se ha convertido en una vía más popular para invertir en bienes raíces, y requiere un buen ojo para el valor y más experiencia operativa que convertirse en un propietario a largo plazo. Sin embargo, este camino puede ayudarlo a obtener una ganancia más rápida que ser propietario, si lo haces bien.

La mayor ventaja de este enfoque es que puede obtener ganancias más rápido que administrando su propia propiedad. pero la experiencia requerida también es mayor. Por lo general, los aficionados a las casas encuentran propiedades infravaloradas que deben limpiarse o incluso renovarse por completo. Realizan los cambios necesarios, y luego cobrar el valor de mercado por las casas, aprovechando la diferencia entre su precio total (precio de compra, costos de rehabilitación, etc.) y el precio de venta.

Los fanáticos de las casas necesitan un ojo agudo para lo que se puede arreglar a un precio razonable y lo que no se puede arreglar. También necesitan estimar por qué se puede vender una casa más adelante. Calcular mal, y sus ganancias podrían evaporarse rápidamente, o peor, convertirse en una pérdida absoluta. O es posible que una casa no se venda rápidamente y luego la casa-flipper se queda atascada pagando los intereses de un préstamo hasta que se puede encontrar un comprador.

Los fanáticos de las casas pueden recurrir a fuentes de financiación no tradicionales, ya que a menudo prefieren mantener las casas durante meses, en lugar de años. Más, los costos de cierre de una hipoteca tradicional son altos.

Cambiar de casa en realidad hace que ser propietario se sienta como una actividad pasiva. Tendrá que gestionar un equipo de personas que realizan muchas, si no todas, las reparaciones, y deberá ser la fuerza impulsora en cada transacción, asegurándose de que se realice y se ajuste al presupuesto o menos. Y siempre estarás buscando otra oferta ya que solo te pagan cuando cambias una propiedad.

Los fanáticos de las casas también pueden aprovechar 1031 intercambios libres de impuestos si transfieren los ingresos de una inversión a otra dentro de un período determinado y de acuerdo con ciertas reglas.

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4. Compre un REIT

A diferencia de las opciones anteriores, las siguientes dos formas de invertir en bienes raíces son realmente pasivas. Comprando un REIT, o fideicomiso de inversión inmobiliaria, es una gran opción para aquellos que quieren la rentabilidad de un inmueble con la liquidez y la relativa sencillez de poseer una acción. Y puedes cobrar un dividendo también.

Los REIT tienen numerosas ventajas sobre la inversión inmobiliaria tradicional, y puede facilitar mucho el proceso:

• Se necesita menos dinero para empezar potencialmente solo $ 20 o $ 30, dependiendo del stock
• Sin problemas para administrar una propiedad (por ejemplo, no llamadas telefónicas a las 3 a.m.)
• Muy liquido y las acciones de REIT se pueden vender cualquier día que el mercado esté abierto
• Los costos de transacción son $ 0, ya que los corredores han reducido drásticamente las comisiones
• Rendimientos atractivos a largo plazo, con un promedio de alrededor del 12 por ciento de 1998 a 2018
• Dividendos trimestrales regulares, con los mejores REIT aumentando su pago con el tiempo
• Diversificación, en muchas propiedades o incluso en todos los sectores inmobiliarios

Sin embargo, invertir en REIT no está exento de inconvenientes. Como cualquier acción, el precio de un REIT puede fluctuar a medida que el mercado gira. Entonces, si el mercado cae, Los precios de REIT pueden ir con él. Eso es un problema menor para los inversores a largo plazo que pueden aguantar un chapuzón, pero si necesita vender sus acciones, es posible que no obtenga lo que vale en un solo momento.

Si está comprando acciones REIT individuales, deberás analizarlos detenidamente, utilizando las herramientas de un analista profesional. Una forma de evitar este inconveniente, sin embargo, es comprar un fondo REIT, que posee muchos REIT y, por lo tanto, diversifica su exposición a cualquier empresa o sector.

Invertir en un REIT es una excelente manera de comenzar para un principiante con un poco de efectivo, pero tendrás que esforzarte también, ya que todavía hay algunas formas de estropear una inversión REIT.

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5. Utilice una plataforma inmobiliaria en línea

Una plataforma de bienes raíces en línea como Fundrise o Crowdstreet puede ayudarlo a ingresar a bienes raíces en acuerdos comerciales más importantes sin tener que gastar cientos de miles o incluso millones en un acuerdo. Estas plataformas ayudan a conectar a los desarrolladores con inversores que buscan financiar bienes raíces y aprovechar lo que pueden ser retornos potenciales bastante atractivos.

La gran ventaja para los inversores aquí es el potencial de obtener una parte de un trato lucrativo al que de otro modo no habrían podido acceder. Los inversores pueden participar en inversiones de deuda o inversiones de capital, dependiendo de los términos específicos del trato. Estas inversiones pueden pagar distribuciones en efectivo, y puede ofrecer el potencial de rendimientos que no están correlacionados con la economía, dando a los inversores una forma de diversificar la exposición de su cartera a activos basados ​​en el mercado.

Estas plataformas tienen algunas desventajas, aunque. Algunos pueden aceptar solo inversores acreditados (como personas con un patrimonio neto de $ 1 millón o más), por lo que es posible que ni siquiera pueda usarlos si aún no tiene dinero. Todavía, mientras que algunas plataformas pueden requerir $ 25, 000 inversión mínima, otros pueden dejarle entrar con $ 500.

Las plataformas también cobran una tarifa de gestión anualmente, a menudo el 1 por ciento, y pueden agregar otras tarifas además de eso. Eso puede parecer caro en un mundo donde los ETF y los fondos mutuos pueden cobrar tan poco como el cero por ciento por construir una cartera diversificada de acciones o bonos.

Si bien las plataformas pueden examinar sus inversiones, tendrás que hacer lo mismo, y eso significa que necesitará las habilidades para analizar la oportunidad. Las inversiones suelen ser relativamente ilíquidas, con posibilidades limitadas de redención hasta que se complete un proyecto determinado. Y a diferencia de las inversiones en un REIT o incluso en su propia propiedad de alquiler, una vez que se completa un trato y se devuelve su inversión, es posible que tenga que encontrar otra oferta para que su cartera siga creciendo.

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Cómo decidir si debe invertir en bienes raíces

¿Tiene sentido invertir en bienes raíces para usted? Deberá preguntarse qué tipo de inversor está dispuesto a ser. Puede ganar mucho dinero en cada tipo de inversión inmobiliaria, por lo que es más una cuestión de su posición financiera y su voluntad de hacer lo que sea necesario. El tipo de inversión debe coincidir con su temperamento y habilidades, si es posible.

En particular, los inversores potenciales deben hacerse preguntas en tres áreas amplias:

• Recursos financieros: ¿Tiene los recursos para invertir en una determinada inversión inmobiliaria? Hay oportunidades en todos los niveles de inversión. ¿Tiene los recursos para pagar una hipoteca si un inquilino no puede? ¿Cuánto depende de su trabajo diario para mantener la inversión?
• Disponibilidad: ¿Tiene el deseo de actuar como arrendador? ¿Está dispuesto a trabajar con inquilinos y comprender las leyes de alquiler en su área? ¿O preferiría analizar acuerdos o inversiones como REIT o aquellos en una plataforma en línea? ¿Quiere satisfacer las demandas de dirigir un negocio de remodelación?
• Conocimientos y habilidades: Si bien muchos inversores pueden aprender en el trabajo, ¿Tiene habilidades especiales que lo hacen más apto para un tipo de inversión que para otro? ¿Puede analizar acciones y construir una cartera atractiva? ¿Puede reparar su propiedad de alquiler y ahorrar un paquete en el pago de profesionales?

"Si su jubilación está en juego, es mejor dejar la "especulación" en manos de los expertos y centrarse en las industrias de las que tiene un conocimiento más profundo, para que pueda seguir fácilmente el progreso de sus inversiones, "Dice James Richman, CEO de JJ Richman, un administrador de activos.

Querrás comprender tus propias habilidades, habilidades y voluntad para evaluar qué tipo de inversión se adapta mejor. Y no necesita agregar bienes raíces a su cartera de activos para hacerlo bien. Muchos inversores se centran exclusivamente en acciones, con el objetivo de igualar el rendimiento a largo plazo del mercado de alrededor del 10 por ciento anual, y disfrute de los beneficios de la inversión pasiva.

Impuestos a la inversión inmobiliaria

Los impuestos sobre bienes inmuebles varían ampliamente, dependiendo de como inviertas, pero invertir en bienes raíces puede ofrecer algunas ventajas fiscales considerables. Analicémoslos según el tipo de inversión:

• Tu propia residencia: Deberá impuestos anuales a la propiedad sobre cualquier propiedad inmobiliaria que posea, pero es posible que pueda deducir los gastos por intereses de su hipoteca, dependiendo de su situación financiera específica. Cuando vende su residencia, también puedes recibir $ 250, 000 en ganancias de capital (o $ 500, 000 para casados ​​que presentan una declaración conjunta) libre de impuestos, si ha vivido en la casa durante dos años y dos de los últimos cinco años.
• Su propiedad de alquiler: También deberás impuestos a la propiedad anuales aquí, pero también es un costo comercial como propietario, para que pueda deducirlo de los ingresos por alquiler, reducir las ganancias imponibles. También puede deducir sus gastos por intereses y depreciación, reduciendo aún más su base imponible, incluso cuando aún recolecta el flujo de efectivo. Cuando venda la propiedad de inversión más tarde, los impuestos se evalúan sobre su menor valor depreciado. Sin embargo, si traslada el producto de una venta a una nueva casa y sigue las reglas 1031, puede diferir los impuestos sobre la ganancia.
• Cambio de casa: El intercambio libre de impuestos 1031 puede ser un factor importante aquí para mantener bajos los impuestos, porque los que se mueven por las casas no se benefician realmente de la depreciación por lo general. Al transferir sus ganancias a su próximo trato y seguir las reglas, pueden seguir aplazando los impuestos sobre las ganancias, siempre que puedan seguir encontrando buenas ofertas inmobiliarias. De lo contrario, deberán impuestos sobre sus ganancias, menos los costos de hacer negocios.
• REIT: Los REIT ofrecen un perfil fiscal atractivo:no incurrirá en impuestos sobre las ganancias de capital hasta que venda acciones, y puede tener acciones literalmente durante décadas y evitar al recaudador de impuestos. De hecho, puede pasar las acciones a sus herederos y ellos no deberán impuestos sobre sus ganancias. Sin embargo, los dividendos que reciba están sujetos a impuestos ese año, y gran parte del rendimiento de los REIT a lo largo del tiempo se debe a sus considerables dividendos, que normalmente no disfrutan de las tasas de dividendo calificadas más bajas, sino que están gravadas a tasas ordinarias.
• Ofertas inmobiliarias online: Los impuestos incurridos por estas inversiones pueden variar dependiendo exactamente del tipo de inversión que realice. Algunas inversiones son técnicamente REIT y, por lo tanto, se tratarán de acuerdo con esa configuración de impuestos, mientras que otros pueden ser inversiones de capital o deuda. En general, cualquier ingreso, como una distribución en efectivo de estos, estará sujeto a impuestos en el año en que se reciba, mientras que cualquier impuesto sobre las ganancias de capital se diferirá hasta que se realice.

Al saber cómo se grava cada uno de estos tipos de bienes inmuebles, puede tomar decisiones más inteligentes sobre cómo administrar cualquier inversión determinada y minimizar el recorte que se destina al Tío Sam.

Línea de fondo

Los inversores que buscan entrar en el juego inmobiliario tienen una variedad de opciones para muchos tipos de presupuestos. Los bienes raíces pueden ser una inversión atractiva, pero los inversores quieren asegurarse de que su tipo de inversión coincida con su voluntad y capacidad para gestionarla, incluyendo compromisos de tiempo.

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