Cómo realizar ejecuciones hipotecarias REO al por mayor

Una vez que encuentre su área objetivo, Pregunte a los propietarios locales si estarían interesados ​​en otra propiedad de alquiler en el área y cuánto estarían dispuestos a pagar por una. Puede encontrar a los propietarios locales llamando a los letreros de "alquiler" en el área, hablar con agentes inmobiliarios y hablar con los propietarios en las reuniones del club de inversores inmobiliarios locales.

Paso 4

¿Recuerda en el paso 1 donde debería haberle pedido a un agente de bienes raíces que lo ayude a seleccionar un área donde compran los compradores en efectivo? Bueno, le va a pedir a ese agente de bienes raíces que retroceda unos meses y le dé una lista de todas las ventas en efectivo que tuvieron lugar en su área objetivo para las ejecuciones hipotecarias REO. Esta información no solo le dará una lista de todos los compradores en efectivo, sino que también le dirá cuánto están dispuestos a pagar estos inversores por tipos particulares de propiedades en su área objetivo.

Paso 5

Muy bien, ahora que tiene una lista de compradores juntos y una compañía de títulos o un abogado en su lugar, ahora puede comenzar a ubicar propiedades en ejecución hipotecaria REO para presentar ofertas. La mayoría de los bancos listarán sus propiedades con agentes inmobiliarios. Entonces, ¿Recuerdas a ese agente de bienes raíces con el que has estado tratando? :-) Sí, les va a pedir que le proporcionen diariamente listados de ejecuciones hipotecarias. Es mejor apuntar a las propiedades que han estado en el mercado por un tiempo, porque cuando salen al mercado por primera vez hay mucha competencia. Pero al principio apuntar a TODAS las propiedades de ejecución hipotecaria de REO que salen al mercado, por si acaso su mercado no es tan competitivo como el mío.

Haga citas con su agente de bienes raíces para ingresar a las propiedades de ejecución hipotecaria REO que le interesan. Revise la propiedad y determine cuánto trabajo se necesita (si no conoce las cifras de reparación, no te preocupes ... todavía no;-) en serio, Yo no.) Puede pedirle ayuda a su agente de bienes raíces con esto o puede llevar a un amigo contratista o simplemente puede asumir que necesita un trabajo total. Después de haber visto suficientes casas en venta e incluso haber visto suficientes vendidas, usted mismo podrá juzgar la cantidad de trabajo que necesita. (Realmente no bromeo cuando digo que todavía no conozco las cifras de reparación. Sin embargo, soy bastante bueno calculando ... 000.)

Paso 6

Ahora que tiene toda la información que necesita, va a hacer una oferta (es útil asegurarse de tener compradores en su lugar PRIMERO. Por lo tanto, comience a trabajar en esa lista de compradores, ¿OK?)

Cuando se trata de una ejecución hipotecaria del banco REO, no permitirán asignaciones, por lo que realizará un cierre simultáneo de sus acuerdos.

Para determinar el precio a ofrecer vas a revisar la información proporcionada por tu agente de bienes raíces con las ventas en efectivo en el área y comparar esas propiedades con la que acabas de ver. Usted sabe por las ventas y por hablar con otros inversionistas lo que los inversionistas en efectivo pagarán por tales propiedades, por lo que ahora solo tiene que calcular sus ganancias y luego determinar su precio de compra MÁXIMO.

Querrá hablar con su agente de bienes raíces sobre los costos de cierre, porque reducirán sus ganancias y necesitará conocerlos para ayudarlo a determinar su precio de compra MÁXIMO para que aún pueda obtener ganancias. Los costos de cierre o liquidación son diferentes en cada área, por lo que realmente tendrá que repasar esta información con su agente de bienes raíces.

Una vez que haya resuelto todos sus números, incluyendo su beneficio, vas a hacer la oferta.

Por ejemplo, digamos que los inversores pagan $ 40, 000 para las propiedades como la ejecución hipotecaria de REO que examinó, y quieres ganar $ 5, 000 y sus costos de cierre serán de aproximadamente $ 500. Cuando toma todo eso en consideración, su precio de compra MÁXIMO sería de $ 34, 500. ($ 40, 000 - $ 5000 de ganancia - $ 500 de costo de cierre =precio de compra MÁX.)

Sin embargo, no empieces por ahí. Empiece un poco más bajo porque si empieza alto, es dificil bajar pero si comienza más bajo, puede llegar gradualmente a su precio MÁXIMO si es necesario.

Algunos mayoristas usan el método de fórmula y eso significa que usan una fórmula para determinar su precio de compra MÁXIMO. Ellos determinan el valor después de la reparación de una casa (lo que vale después de que se repara) lo multiplican por entre un 65% y un 70% (tendrá que ajustar esto según su mercado) y luego reste los costos de reparación y su beneficio y eso será igual a su precio de compra máximo.

Ejemplo:digamos que en esos $ 40, 000 casa acuerdo que la casa arreglada valdrá $ 100, 000. Y la casa necesita $ 45, 000 de trabajo realizado. Aún quieres recolectar $ 5000. Así es como averigua cuál es su precio de compra MÁXIMO utilizando la fórmula:$ 100, 000 x 70% =$ 70, 000 - $ 45, 000 (reparaciones) =$ 25, 000 es su precio de compra MÁXIMO. (Encontré usando la fórmula

Paso 7

Dado que determinó el precio de su oferta, tendrá que darle a su agente de bienes raíces un depósito de garantía. Esto es para demostrarle al banco que se toma en serio su oferta. Así que, de manera realista, cuanto más apuntes, más serio le parecerás al banco. Sin embargo, Tenga en cuenta que si se retira del trato por cualquier motivo que no esté cubierto por los términos de su contrato, perderá este dinero (por lo que no quiere que sea tan alto). Recomiendo cuando se trata de ejecuciones hipotecarias de REO poner entre $ 500 y $ 1000 como anticipo, pero si puedes salirte con la tuya con $ 100 ... ¡hazlo!

Su agente de bienes raíces tomará su cheque y lo más probable es que el corredor lo deposite en una cuenta de depósito en garantía hasta la liquidación / cierre.

Paso 8

Si es nuevo en la inversión inmobiliaria, puede elegir diferentes contingencias en su contrato sobre su propiedad. Como una inspección de propiedad, inspección de pintura a base de plomo, contingencia hipotecaria, inspección de radón, etcétera etcétera.

Aunque solo una advertencia Cuantas más contingencias elija, menos atractiva le parecerá al banco su oferta.

Por lo general, no elijo ninguna contingencia y soy consciente de que mi depósito de garantía corre un gran riesgo en este escenario (porque ni siquiera elijo una contingencia hipotecaria). cuál es la oferta más atractiva que puede hacer cuando se trata de ejecuciones hipotecarias de REO, el banco querrá lo que se llama prueba de fondos. Realmente, querrán prueba de fondos, ya sea que elija contingencias o no, solo un para tu información.

La prueba de fondos es solo eso, prueba de que tiene el dinero para comprar esta propiedad. Si tiene una línea de crédito, tarjeta de crédito, tanto en el banco o en un amigo o familiar que tenga alguna de esas cosas con tanto dinero en su cuenta, entonces puede usarlo como prueba de fondos. Que no, puede obtener una carta de prueba de fondos de lo que se llama una compañía de financiamiento transaccional. (Simplemente busque en Google "financiación transaccional" para obtener una lista de lugares con los que hablar).

Cuando el banco aprueba su oferta muchas veces, el banco tendrá una compañía de títulos con la que querrán cerrar el trato (a veces le darán incentivos para permitir que eso también suceda). Puede aceptar eso, pero aún así enviar todos sus documentos firmados a SU compañía de títulos y pídales que hagan un "cierre de cortesía" y pídales que informen a la compañía de títulos de los bancos de esto también. De esa manera, mantendrá el control del trato.

Paso 9

Ahora que el banco y usted han firmado el contrato, ¡Es hora de encontrar a su comprador final! Llame a todos los carteles de "se alquila" que vio donde los propietarios dijeron que estarían interesados ​​en más propiedades de alquiler en el área y dígales que tiene algo bajo contrato y quiere saber si están interesados ​​en comprarlo.

¡Llame también a todos los que agregó a su lista de compradores!

También, Consiga algunos carteles de plástico corrugado blanco en blanco con soportes de metal y escriba en ellos con su grueso, marcador de magia negra:

3 hab / 1 ba. casa barata $ 40k EFECTIVO / ¡Debe vender! 555-5555

Y ponga unos 20 de ellos en el área donde está la casa. Su teléfono sonará descolgado. (Si no tiene dinero para comprar unos 20 de estos, básicamente, vas a hacer muchas llamadas en frío e investigar. Llamar a los propietarios y llamar a los inversores que saben que compraron una casa por dinero en efectivo en los últimos meses ... ¿recuerdan la lista que recibió del agente de bienes raíces?)

Su objetivo es trabajar diligentemente para encontrar su comprador final, de modo que pueda cerrar sus ejecuciones hipotecarias REO y también pueda recibir un pago.

Paso 10

Una vez que encuentre un comprador final, luego firmas un acuerdo de venta con ellos. En este acuerdo de venta usted será el "vendedor" y ellos serán el "comprador". (Sé que aún no has cerrado con el banco, pero dado que tiene un acuerdo de venta firmado sobre la propiedad, ahora tiene lo que se llama un interés equitativo en la propiedad y puede anunciarlo y venderlo como el "vendedor"). Recuerde poner el precio de venta correcto aquí (el mayor precio!) Además, también tendrá que obtener un depósito de garantía de su comprador. Dado que ahora eres el vendedor, desea que sea lo más alto posible. Entonces sabe que este comprador se toma en serio el trato. Para estar seguro, pídales que pongan el cheque de garantía a nombre de su compañía de títulos o abogado. Lo mantendrán en una cuenta de depósito en garantía hasta la liquidación / cierre. Asegúrese de informarles que el cierre se llevará a cabo con su compañía de títulos o abogado de bienes raíces (una vez que confíe en este comprador o sepa lo que está haciendo, puede decidir usar su compañía de títulos o abogado para cerrar).

Paso 11

Ahora enviará esta documentación de venta a su abogado y / o compañía de títulos. Puede hacerles saber que este será el trato de cierre simultáneo en el que está trabajando.

Si por alguna razón la compañía de títulos dice que no se puede hacer un cierre simultáneo, puede hacer un cierre doble y puede utilizar la financiación transaccional que buscó hace unos pasos. Te permiten pedir prestado su dinero durante unas horas o unos días para cerrar el trato. Tenga en cuenta lo que le cobrarán por el dinero, porque tendrá que incluirlo en sus costos de cierre.

Paso 12

Dinero de ejecuciones hipotecarias de REO al por mayor

Preséntese a la liquidación y recoja sus $ 5, 000 !!! ¡Ahora vaya y busque más ejecuciones hipotecarias REO para vender al por mayor!

Propina

Escuchará NO o su oferta fue rechazada con frecuencia. No te preocupes por eso Síguelo. ¡Cuantos más no escuches, más cerca estás de ese sí! Mantenga un registro de las ejecuciones hipotecarias de REO en las que realiza ofertas. Si no venden haz otra oferta cada 30 días.

Advertencia

No soy abogado, por lo que siempre debe buscar el asesoramiento de un amigable para los inversores, abogado de bienes raíces en su área para revisar sus contratos. Las leyes pueden ser diferentes de un estado a otro, así que asegúrese siempre de tener un abogado de bienes raíces amigable con los inversionistas en su equipo.

Cosas que necesitará

• coche

• teléfono

• letreros de plástico corrugado en blanco

• marcador de magia negra

• $ 100 a $ 1000 en su cuenta bancaria