La asequibilidad de la vivienda es la peor de su historia, según los analistas. ¿Qué debe hacer?

Los compradores de viviendas se enfrentan a las peores condiciones de asequibilidad y puede empeorar.

Puntos clave

• Los problemas de la cadena de suministro continúan exacerbando la disminución del inventario de viviendas, que ha alcanzado nuevos mínimos históricos.
• El índice de asequibilidad de la vivienda de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) disminuyó respecto al mes anterior, lo que lo hace inasequible para un comprador típico por primera vez que tiene la intención de comprar una casa típica.
• Junto con el aumento de las tasas hipotecarias y los precios más altos, cada vez es más difícil pagar una casa.

El valor típico de una vivienda en los Estados Unidos es de $331.533, un aumento del 20,3 % en solo un año. Este aumento equivale a poco más de $ 67,000 de 2021 a 2022, que es un récord. Según una nota de BofA Global Research del economista estadounidense de BofA Securities, Alexander Lin, y el economista estadounidense y global de BofA Securities, Jeseo Park, "la asequibilidad desde la perspectiva del precio de la vivienda/pago inicial es la peor que jamás haya existido, lo que significa barreras de entrada extremas".

"Dados estos extraordinarios desafíos de suministro, esperamos que los precios de las viviendas se mantengan altos en un 10 % [año tras año] en 2022 a pesar de que las ventas de viviendas existentes retroceden". Tanto los problemas de la cadena de suministro como el auge de la demanda han contribuido a que los compradores de viviendas enfrenten importantes problemas de asequibilidad.

Inventario de viviendas limitado

Las bajas tasas de interés, el aumento de la demanda y la disminución de la oferta han provocado un aumento en los precios de las viviendas. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios estima que casi 1 millón de hogares de inquilinos han sido excluidos del mercado inmobiliario. Como resultado, la proporción de compradores de vivienda por primera vez ha caído al 26 %, el nivel más bajo en ocho años.

Además, la cantidad de viviendas de nivel de entrada (propiedades de 1,400 pies cuadrados o menos) se encuentra en su nivel más bajo en cinco décadas. Las viviendas iniciales representaron el 40 % de las construcciones nuevas en 1980. En 2020, representaron solo el 7 % de las construcciones nuevas. La baja oferta de viviendas disponibles y nuevas, junto con la alta demanda, continúa impulsando los precios. Como resultado, la asequibilidad de la vivienda se ha convertido en un problema importante.

La pandemia, los problemas de la cadena de suministro y ahora la crisis en Ucrania han exacerbado el inventario de viviendas al extender los plazos de construcción. También ha aumentado aún más los precios de los materiales necesarios para construir nuevas viviendas.

La asequibilidad de la vivienda sigue disminuyendo

El índice de asequibilidad de la vivienda de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) mide si una familia típica podría calificar para un préstamo hipotecario en una casa típica. Según el índice mensual más reciente, el índice de asequibilidad cayó de 143,1 en enero a 135,4 en febrero, una disminución del 5 %.

En comparación con hace un año, el pago mensual de la hipoteca de una casa típica aumentó aproximadamente un 30 %, mientras que el ingreso familiar medio aumentó solo un 3,6 %. Según el informe de la NAR, “La compra de una casa no era asequible para un comprador típico por primera vez que tenía la intención de comprar una casa típica. Los compradores por primera vez generalmente gastan el 25.6% de sus ingresos familiares en pagos de hipotecas, lo que hace que la compra de una vivienda sea inasequible”. Una hipoteca se considera asequible si el pago de la hipoteca, que incluye el capital y los intereses, es inferior al 25 % de los ingresos de la familia.

¿Debería comprar o alquilar?

A pesar del aumento de las tasas hipotecarias, se espera que el mercado inmobiliario siga siendo competitivo. Los pagos iniciales suelen ser el mayor obstáculo para los compradores de vivienda por primera vez. Según un informe de Zillow, los pagos iniciales aumentaron en más de $10,000 en 2021 para una hipoteca fija típica de 30 años. La decisión de comprar una casa debe basarse en su situación financiera personal.

El propietario promedio pagará $15,405 adicionales cada año además de su hipoteca. Estos costos adicionales incluyen servicios públicos, mejoras en el hogar, mantenimiento, impuestos a la propiedad y seguro de propietario. Antes de dar el salto a comprar una vivienda, debes tener en cuenta todos los gastos que supone la propiedad de la vivienda.

Incluso cuando el valor de las casas está aumentando, es importante no apresurarse a comprar una casa que no puede pagar, y los compradores potenciales deben evitar pagar de más por una casa. Según Lin y Park, es mejor comprar que alquilar, pero solo si puede pagar el "pago inicial históricamente alto".