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¿Debe consolidar la deuda con una hipoteca refinanciada?

Si ha acumulado algunas deudas con intereses altos pero tiene capital en su casa, un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito (HELOC, por sus siglas en inglés) puede ser tentador. Pero, ¿debería realmente luchar contra la deuda con la deuda?



La deuda pesa mucho en su mente y en su presupuesto. Y aunque siempre hay formas heroicas de pagarlo por completo, es posible que veas un estancamiento en tu progreso después de tener hijos o cualquier otro cambio importante en tu vida. En ese caso, la consolidación de la deuda con intereses altos en un préstamo con intereses más bajos puede ser su mejor opción.

En este artículo, veremos cómo refinanciar su hipoteca podría ser una forma inteligente de consolidar su deuda.

¿Cuánta deuda tienes?

Digamos que tiene una deuda de $ 40,000 en varias formas:un préstamo personal, tarjetas de crédito, préstamos escolares, préstamos sobre el título del automóvil y otras deudas. Las tasas de interés de estos préstamos son bastante altas; está desembolsando más de $1,000 al mes en intereses, pero aún no logra ningún progreso para pagar la mayor parte.

En el lado positivo, la casa que compró por $100,000 hace 10 años con una hipoteca de tasa fija a 30 años ahora vale $175,000. Puso un pago inicial del 20% en el momento en que compró la casa y ahora debe aproximadamente $70,000 por ella. Por lo tanto, el capital total de su casa es de $125,000 (menos los $12,000 a $15,000 en honorarios de agentes inmobiliarios e impuestos de transferencia en los que incurriría al vender). Esta cantidad de dinero pagaría toda su deuda.

La pregunta:¿Debería refinanciar su casa con una hipoteca para pagar esta deuda? ¿Debería ir más allá y refinanciar todo el préstamo a una tasa de interés más baja, reduciendo su pago mensual y extrayendo dinero más allá de lo que necesita para pagar su deuda? Estos son los pasos que debe seguir para determinar el mejor camino financiero a seguir en esta situación.

¿Cuáles son las tasas de interés de su deuda actual?

Las tasas de interés sobre la deuda varían ampliamente. Hay dos factores principales que determinan las tasas de interés de su deuda:su puntaje crediticio y si la deuda está garantizada. o sin seguridad . Los préstamos que están adjuntos a una garantía (asegurados) generalmente tienen tasas de interés mucho más bajas que los préstamos que no lo están.

Por ejemplo, las hipotecas y los préstamos para automóviles generalmente tienen tasas que oscilan entre el 2% y el 4%, y menos del 7%, respectivamente. Por el contrario, un préstamo personal no garantizado de un banco o una tarjeta de crédito podría tener una tasa de interés de hasta el 25-30%. En general, cuanto menor sea su puntaje de crédito, mayores serán sus tasas de interés para cualquier tipo de préstamo.

En nuestro escenario de $40 000, $20 000 se reparten entre dos tarjetas de crédito con tasas de interés del 19,99 %; $10,000 es para un préstamo escolar al 5.75%; y los otros $10,000 son para un préstamo de auto con una tasa de interés de 3.99%.

¿Qué deuda debería refinanciar?

Aquí está la consideración más importante:si pierde su trabajo o solicita un préstamo de refinanciamiento que no puede pagar, es mucho más probable que pierda su casa que si se declarara en bancarrota debido a una deuda personal excesiva. Esto se debe a que, en la mayoría de los estados, la ley permite que uno proteja parte del capital en una residencia principal al liquidar la deuda en caso de quiebra.

Como regla general, no refinancie la deuda que puede cancelarse en caso de bancarrota en una hipoteca que no puede pagar. Sus gastos de vivienda no deben ser más del 30% de sus ingresos totales después de impuestos. Si gana $3,000 al mes después de impuestos, no debería tener una hipoteca que supere los $1,000 al mes. Su límite puede incluso ser menor dependiendo de sus otros gastos fijos.

La refinanciación de $ 20,000 de la deuda de la tarjeta de crédito al 19.99% de interés es una obviedad. Pero, ¿qué pasa con la deuda de préstamos estudiantiles? Esta es probablemente la pregunta más difícil.

A las tasas de interés de hoy, los préstamos escolares tienen una tasa de interés aproximadamente un 3% superior a la de una hipoteca típica. Por otro lado, si alguna vez tuvo que aplazar el pago de la deuda de un préstamo estudiantil debido a dificultades financieras, es más fácil hacerlo que evitar pagar una hipoteca. En general, es posible que desee considerar refinanciar parte de la deuda de un préstamo estudiantil en una hipoteca para que el préstamo estudiantil no tenga también una amortización de 20 a 30 años, pero mantenga un saldo de préstamo estudiantil bastante bajo después del refinanciamiento (digamos, menos de $ 15,000) que se pueden pagar con pagos adicionales dentro de unos años.

El resultado final:priorice la deuda con intereses más altos.

¿Qué tipo de hipoteca debe refinanciar?

Los bancos ofrecen una amplia variedad de productos hipotecarios. Aquí hay un resumen rápido de algunos de ellos, de acuerdo con algunos puntos de comparación rápidos:

Hipoteca a 15 años frente a 30 años

Generalmente, las hipotecas a 15 años tendrán tasas de interés que son entre medio y uno por ciento más bajas que las hipotecas a 30 años, ya que el período de pago más rápido reduce el riesgo para el banco. Sin embargo, a medida que se reduce el período de tiempo del préstamo, el pago total generalmente será sustancialmente más alto. En general, los préstamos a 15 años solo deben obtenerse si (a) puede pagar el pago más alto; (b) es probable que no esté empleado al final del período de 30 años; y (c) el dinero extra que se inmoviliza no se necesita para otra cosa.

Hipotecas de tasa variable versus hipotecas de tasa fija

Las hipotecas de tasa ajustable también se conocen como "5/1 ARM" o "7/1 ARM". Las tarifas generalmente se ajustan una vez al año por una cierta cantidad vinculada a una tasa de índice fija determinada. Los ARM generalmente tienen una tasa de interés inicial y un pago más bajos que una hipoteca de tasa fija, pero con un riesgo concomitante considerablemente mayor. En general, estas no son una buena apuesta si las tasas de interés son históricamente bajas y es probable que aumenten, o si existe un entorno inflacionario general, es decir, superior al cuatro por ciento al año. Actualmente, una hipoteca de tasa fija de, digamos, 3.5 % o 3.75 % es probablemente una mejor apuesta que una ARM porque las tasas de interés actuales son históricamente bajas.

Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

En lugar de refinanciar, puede solicitar una línea de crédito con garantía hipotecaria. El dinero estará allí para utilizarlo cuando lo necesite. Figure ofrece HELOC de hasta $400 000, con tasas de interés a partir del 4,49 %¹. Pagará una tarifa única de originación para acceder a la mayor cantidad de fondos que necesite, sin importar la frecuencia con que los necesite.

Con Figure, todo el proceso de solicitud está en línea. Puede presentar su solicitud desde la comodidad de su hogar y obtener la aprobación en cinco minutos. Lo mejor de todo es que tendrá acceso a sus fondos solo cinco días hábiles después del cierre.

Refinanciación con retirada de efectivo

Otra opción es un refinanciamiento con desembolso de efectivo, que le permite refinanciar su casa y al mismo tiempo sacar un poco más en efectivo. Si su casa tiene una equidad decente, puede hacerlo sin aumentar el pago mensual de su hipoteca.

Figure también ofrece tasas competitivas de refinanciamiento, con la opción de retirar hasta $500,000 en efectivo, según el monto para el que califique. Incluso ofrecen refinanciamiento jumbo con retiro de efectivo de hasta $2,000,000, con un retiro máximo de $500,000.

Lo mejor de todo es que, una vez que se aprueba, el proceso de respuesta de Figure es rápido y, a menudo, el efectivo está disponible en su cuenta bancaria en cuestión de semanas, no de meses.

Los términos y Condiciones aplican. Visita Figura para más detalles. Figure Lending LLC es un prestamista que ofrece igualdad de oportunidades. NMLS n.º 1717824

Resumen

Así que ha realizado todos los cálculos anteriores. Puede pagar una hipoteca de $ 75,000 para saldar su deuda y mantener un pequeño "cambio" adicional de acuerdo con el escenario inicial. Su puntaje de crédito es lo suficientemente bueno para obtener una buena tasa de interés.

En general, un plan para consolidar la deuda con una hipoteca refinanciada parece una buena idea. Estas son algunas preguntas finales que debe hacerse antes de comenzar a buscar una hipoteca.

  • ¿Cuánto vale realmente su casa? En algunos mercados, los precios de la vivienda se han desplomado más del 50% en los últimos 10 años. Los bancos a veces sobrevaloran las casas para escribir préstamos sobre ellas; haga su propia investigación si está refinanciando para asegurarse de que su banco no esté pagando su deuda a cambio de ponerlo bajo el agua en una hipoteca.
  • ¿Espera tener que mudarse? Refinanciar si cree que tendrá que mudarse por algún motivo en los próximos dos a cuatro años suele ser una mala idea fuera de los mercados inmobiliarios muy activos, ya que puede ser difícil vender una casa rápidamente en muchas áreas del país.
  • ¿Cómo evitar acumular deudas de tarjetas de crédito nuevamente? Este es el mayor desafío. ¿Qué sucede si refinancia, luego obtiene más tarjetas de crédito y vuelve al punto de partida? La mejor manera de evitar esto es establecer un presupuesto. Obtenga una idea de cuánto ingreso disponible tiene realmente; la mayoría de las personas que están endeudadas a pesar de tener un empleo y gozar de buena salud no pronostican con precisión cuánto costará su vida.

¿Tiene alguna historia sobre refinanciamiento exitoso que lo ayudó a liberarse de una deuda excesiva? Comparte tus consejos en los comentarios.

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¹ Para la línea de valor neto de la vivienda, las APR pueden ser tan bajas como 4.49 % para los solicitantes más calificados y serán más altas para otros solicitantes, según el perfil de crédito y el estado donde se encuentra la propiedad. Por ejemplo, para un prestatario con un CLTV del 45 % y un puntaje crediticio de 800 que es elegible y elige pagar una tarifa de originación del 4.99 % a cambio de una APR reducida, una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda a cinco años con un retiro inicial cantidad de $50,000 tendría una tasa de porcentaje anual fija (APR) de 3.00%. El monto total del préstamo sería de $52,495. Alternativamente, un prestatario con el mismo perfil crediticio que paga una tarifa de originación del 3 % tendría una APR del 4,00 % y un monto total del préstamo de $51,500. Su tasa real dependerá de muchos factores, como su crédito, la relación préstamo-valor combinada, el plazo del préstamo, el estado de ocupación y si es elegible y elige pagar una tarifa de originación a cambio de una tasa más baja. El pago de tarifas de originación a cambio de una APR reducida no está disponible en todos los estados. Además de pagar la tarifa de originación a cambio de una tasa reducida, las tarifas anunciadas incluyen un descuento combinado del 0,50 % por optar por ser miembro de una cooperativa de ahorro y crédito (0,25 %) e inscribirse en el pago automático (0,25 %). Las APR para líneas de crédito con garantía hipotecaria no incluyen costos distintos de los intereses. Se requiere un seguro de propiedad como condición para el préstamo y es posible que se requiera un seguro contra inundaciones si su propiedad está ubicada en una zona de inundaciones. Figura Lending LLC dba Figura. 15720 Brixham Hill Avenue, Suite 300, Charlotte, NC 28277. (888) 819-6388. NMLS ID 1717824. Para obtener información sobre licencias, visite www.nmlsconsumeraccess.org. Igualdad de oportunidades de vivienda. Con licencia en Alabama 22533, Alaska AK1717824, Arizona 0948458, Arkansas 114692, California:los préstamos se realizan y organizan de conformidad con una Licencia de la Ley de Prestamistas Financieros, con licencia del Departamento de Protección e Innovación Financiera de California en virtud de la Ley de Prestamistas Financieros de California (Licencia 60DBO81967), Delaware 026994, Florida MLD1636, Georgia Residential Mortgage Licensee 61229, Idaho MBL-9625, Indiana 39933, Iowa 88893478 and 2018-0048, Kansas MC.0025537 and SL.0026703, Louisiana 1717824, Massachusetts Mortgage Lender License ML17178024, Michigan 24 , Missouri 19-2421, Montana 1717824, Nebraska 1717824, Nevada 4823, New Hampshire 22423-MB, con licencia del Departamento de Banca y Seguros de N.J., Nuevo México 1717824, Carolina del Norte L-180811, Dakota del Norte MB103310, Ohio RM.804317.000, Oklahoma ML011894, Pensilvania 66882, Dakota del Sur ML.05202, Tennessee 151185, Washington CL-1717824, Virginia Occidental ML-36248, Wisconsin 1717824BA


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