¿Cuánto son los costos de cierre de una casa?

Comprar una casa es una gran inversión. No solo es algo por lo que potencialmente pagará a lo largo de décadas, sino que también conlleva la necesidad de una gran cantidad de efectivo por adelantado. Si bien no tiene que pagarle a su agente de bienes raíces cuando compra una casa, la mayoría de los préstamos hipotecarios requieren que pague algún tipo de pago inicial.

Pero, ¿qué otros costos conlleva la compra de una casa?

Costos de cierre, y realmente pueden sumarse. Si bien es posible que no lo hagan cambiar de opinión acerca de comprar una casa, deben estar en sus pensamientos. De esa manera, puede prepararse financiera y estratégicamente cuando presente una oferta de vivienda.

Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre los costos de cierre de la hipoteca para evitar sorpresas de última hora.

¿Quién paga los costos de cierre?

Los costos de cierre se pagan en el momento de la liquidación cuando se compra una propiedad inmobiliaria. Son una acumulación de varias tarifas pagadas a múltiples partes, a menudo por servicios prestados antes de la transacción. Pueden ser pagados por el comprador o el vendedor (o, a veces, por ambos).

Sin embargo, sus costos de cierre no deberían ser una sorpresa total. Su prestamista hipotecario debe proporcionarle un desglose estimado en varios puntos del proceso del préstamo. La estimación del préstamo describe los costos de cierre estimados y enumera todos los diferentes cargos, así como quién es responsable de pagarlos.

Al final, verá la cantidad total de dinero que se espera que lleve al cierre. Esta cantidad incluye su pago inicial y resta cualquier crédito de vendedor o prestamista.

¿Qué cargos están incluidos en los costos de cierre?

Los costos de cierre se pueden dividir en algunas categorías diferentes:tarifas del prestamista, tarifas de bienes raíces y tarifas de seguro hipotecario.

Comisiones del prestamista

Estas tarifas pueden variar según el prestamista que elija, pero aquí hay un resumen básico de cada costo de cierre para darle una idea de lo que puede esperar.

Tarifa de solicitud – Los prestamistas generalmente cobran una tarifa de solicitud para procesar su solicitud de préstamo hipotecario. También puede haber una tarifa de informe de crédito, que cobra el prestamista por obtener su informe de crédito de una de las tres principales agencias de crédito.

Honorario de abogado – En algunos estados, un abogado debe revisar la documentación en nombre del comprador y el prestamista. La tarifa se puede cobrar por hora o como una tarifa plana, así que hable con su prestamista sobre qué esperar.

Comisión de agente – Si utiliza un corredor de hipotecas para garantizar su hipoteca, es posible que le cobren una comisión. Por lo general, esto cuesta entre el 1 % y el 2 % del precio de compra de su casa.

Tarifa de apertura – Algunos prestamistas cobran una tarifa de originación, mientras que otros no. Compensa al prestamista por las tareas administrativas y generalmente asciende al 1% del monto del préstamo.

Puntos de descuento – Puede elegir pagar puntos como interés prepago para calificar para una tasa de interés más baja y, por lo general, disminuir su pago mensual. Un punto se refiere a un punto porcentual de su préstamo.

Interés prepago – Ligeramente diferente de los puntos de pago. Por lo general, no comienza a realizar los pagos de la hipoteca inmediatamente después del cierre de su préstamo, por lo que esta tarifa cubre los intereses acumulados entre el cierre y su primer pago.

Tarifa de suscripción – Una tarifa de suscripción compensa al prestamista por el proceso de aprobación del préstamo.

Comisiones inmobiliarias

Las tarifas de bienes raíces están relacionadas con los costos que rodean la propiedad en sí. Algunas son tarifas únicas, mientras que otras son recurrentes.

Tarifa de tasación – Se requiere una tasación para determinar el valor de mercado de la casa que está comprando para asegurarse de que vale el precio de compra. Dependiendo de su prestamista, es posible que deba pagar antes de que se realice la tasación, o puede incluirse en sus costos de cierre. Espere pagar alrededor de $500 a $600.

Impuesto sobre la propiedad – Los impuestos sobre la propiedad suelen ser un pago anual o semestral a su ciudad o condado local, pero usted paga por adelantado la factura como parte de su pago hipotecario mensual. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas requieren al menos dos meses de prepago en su cuenta de depósito en garantía al momento del cierre.

Póliza de seguro de propietario de vivienda – La prima de su seguro de propietario de vivienda es otro costo anual que se requiere para garantizar un préstamo hipotecario. Por lo general, la factura anual total se paga como parte del cierre, luego comenzará a pagar la factura del próximo año como parte de su factura hipotecaria.

Búsqueda de título y seguro – La búsqueda del título garantiza que podrá ser dueño de la propiedad por completo y que no haya gravámenes pendientes de otras partes. El seguro de título del prestamista protege al prestamista en caso de que alguien más intente reclamar la propiedad. También puede comprar un seguro de título del propietario, que lo protege en caso de que surja algún problema después de cerrar la compra de la casa.

Impuesto de transferencia – Por lo general, se paga un impuesto de transferencia al municipio local para cubrir los costos de transferir la escritura.

Tarifas de HOA – Si su nuevo hogar es parte de una asociación de propietarios, es posible que deba pagar una tarifa de transferencia. Es posible que también se requiera su evaluación anual por adelantado, según la HOA específica.

Comisiones del seguro hipotecario

Cuando paga menos del 20 % del precio de compra de su casa como parte del pago inicial, generalmente se le exige que pague un seguro hipotecario. La prima de su seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) generalmente se evalúa como una tarifa mensual dentro del pago de su hipoteca, pero también puede tener algunos costos al momento del cierre.

Cuota de seguro hipotecario por adelantado – Según el tipo de préstamo y el prestamista, es posible que deba pagar una tarifa de solicitud adicional para un préstamo con seguro hipotecario. Además, algunos préstamos requieren que pague una tarifa única en el momento del cierre además de su tarifa anual durante toda la hipoteca.

Comisiones de préstamos respaldados por el gobierno – Si su préstamo es de la FHA, USDA o VA, es posible que tenga tarifas adicionales de seguro hipotecario si su pago inicial es inferior al 20%. Los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario (MIP) por adelantado del 1,75 % y una tarifa mensual. El VA y el USDA no cobran seguro hipotecario, sino que tienen tarifas de garantía. Las tarifas de VA caen entre el 1,25 % y el 3,3 %, mientras que las tarifas del USDA son un 2 %.

¿Cómo se calcula el costo de cierre de una hipoteca?

Esa lista puede parecer enorme y abrumadora, pero hay algunos atajos que puede tomar para estimar sus costos de cierre antes de hacer una oferta por una casa. Los costos de cierre promedio suelen ser del 2 % al 5 % del monto del préstamo.

Veamos eso en números reales.

Digamos que compras una casa por $200,000. De manera realista, puede esperar que sus costos de cierre (sin incluir su pago inicial) se extiendan entre $4,000 y $10,000. Es un rango bastante grande, así que utilícelo como punto de partida cuando comience a comparar ofertas de préstamos.

Pero no espere hasta que se haya enamorado de una casa para planificar financieramente los costos de cierre.

En su lugar, use una calculadora de costos de cierre en línea al principio del proceso para obtener una estimación más específica. Querrá utilizar información real como los impuestos a la propiedad promedio en su área y los costos asociados con su tipo de préstamo.

¿Aún no está seguro de cuánto serán los costos de cierre? Un buen prestamista puede sentarse con usted en persona o por teléfono y guiarlo a través de las variables, incluido cómo los diferentes tipos de préstamos pueden afectar el efectivo que necesita para cerrar.

¿Puedes negociar los costos de cierre?

Como puede ver en la lista de tarifas, algunos costos de cierre son negociables mientras que otros son inamovibles. Las principales para comparar las ofertas de préstamos son las variables del prestamista, como las tarifas de originación, las tarifas de solicitud y las tarifas de los corredores. No asuma que un corredor es automáticamente más caro; es posible que pueda negociar un crédito de prestamista para ayudar a reducir sus costos de cierre.

La otra forma de negociar los costos de cierre es con el vendedor de su nueva casa. Cada vez es más común que los vendedores paguen los costos de cierre porque es difícil para muchos compradores de vivienda elegibles ahorrar suficiente dinero para comprar una casa.

Su estrategia de negociación con el vendedor realmente depende del mercado inmobiliario en el que vive. Si compra una casa en un área más lenta (o en una época del año), es más probable que un vendedor pague sus costos de cierre.

Pero si se encuentra en un área mucho más competitiva con un inventario de viviendas bajo, puede ser más difícil obtener la cantidad que desea. Aún así, incluso los costos de cierre parcialmente pagados pueden ser útiles para ahorrar dinero en el cierre.

¿Se pueden incluir los costos de cierre en un préstamo hipotecario?

En algunos casos, puede transferir sus costos de cierre al préstamo hipotecario, pero debe cumplir con algunos requisitos básicos. Primero, depende de tu tipo de préstamo ya que no todos los préstamos te permiten hacer esto. La mayoría de los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA y USDA, ofrecen la posibilidad de agregarlos a su préstamo hipotecario.

¿Cuál es el inconveniente de esta idea?

Un monto de préstamo más alto significa un pago mensual más alto y una mayor cantidad de intereses pagados durante la vida de su hipoteca. Además, su nuevo hogar debe evaluarse por el monto más alto que desea financiar. Además, su relación deuda-ingresos debe poder respaldar ese pago mayor para calificar para dicho préstamo.

Si está obteniendo un préstamo que no permite que los costos de cierre se transfieran a la hipoteca, aún puede evitarlo, si cumple con los criterios de los que acabamos de hablar.

Simplemente pídale al vendedor (a través de su agente de bienes raíces) que pague los costos de cierre a cambio de pagar el monto adicional como parte del precio de compra. He aquí un ejemplo.

Si se acepta su oferta de $200,000, pero se espera que pague $5,000 en costos de cierre, pídale al vendedor que contribuya con $5,000 al cierre y cambie su oferta a $205,000. Al final del día, el vendedor aún se va con la misma cantidad de dinero.

Una vez más, esta estrategia depende de los números que funcionen para usted, su situación financiera y su solicitud de hipoteca.

Cómo pagar los costos de cierre en el cierre

Cuando finalmente llega el día del cierre, es casi la hora de relajarse y mudarse a su nuevo hogar. Pero primero, no olvide establecer una forma de pagar los costos de cierre.

Puede preguntarle a su prestamista o compañía de liquidación cuál es el método de pago preferido, pero en la mayoría de los casos puede obtener un cheque de caja de su banco o configurar una transferencia bancaria. Por lo general, hay una tarifa menor asociada con cada uno. Es un proceso rápido y fácil, pero no debe olvidarse antes de llegar al cierre.