¿Qué es el ingreso operativo neto (NOI) en bienes raíces?

El ingreso operativo neto (NOI) en bienes raíces es el ingreso total de una propiedad generadora de ingresos menos los gastos operativos totales y las pérdidas por vacantes. El NOI ayuda a los inversores a determinar la rentabilidad de la propiedad al tomar una decisión de inversión. Sin embargo, el cálculo del NOI excluye los gastos relacionados con impuestos, depreciación, AmortizationAmortizationAmortization se refiere al proceso de liquidación de una deuda cuotas predeterminadas que incluyen capital e intereses, y otros gastos de capital.

Los ingresos totales generados por la propiedad incluyen todas las posibles fuentes de ingresos de la propiedad. Los principales ingresos de las propiedades inmobiliarias provienen del alquiler del local. Sin embargo, los ingresos adicionales pueden derivarse de las tarifas de estacionamiento, máquinas expendedoras, lavadoras, y otros servicios en el local.

Los gastos operativos totales (restados de los ingresos totales) provienen de la operación regular y el mantenimiento de la propiedad, excluyendo cualquier gasto de capital. Los gastos operativos incluyen costos, como los honorarios cobrados por la dirección, seguro, honorarios cobrados por servicios legales, Gastos de servicios públicos El gasto de servicios públicos es el costo incurrido por el uso de servicios públicos como electricidad, agua, deposito de basura, calefacción, y alcantarillado., honorarios de limpieza, y reparaciones de mantenimiento general.

Los gastos de capital se incluyen en los gastos operativos. Los gastos de capital son aquellas mejoras que los propietarios de la propiedad deciden realizar parcial o totalmente en el local, es decir., Reemplazo de un sistema de aire acondicionado.

Resumen

• El ingreso operativo neto (NOI) en bienes raíces es una métrica financiera utilizada por los profesionales de bienes raíces para ayudar a determinar el valor de una propiedad generadora de ingresos.
• NOI ayuda a los inversores inmobiliarios a diferenciar entre una buena oportunidad de inversión y una inversión que de otro modo no valdría la pena.
• El cálculo del NOI no tiene en cuenta los impuestos, depreciación de la propiedad, intereses pagados sobre préstamos, y amortización.

Utilidad operativa neta frente a utilidad neta

El ingreso operativo neto es el ingreso generado por las operaciones diarias de la propiedad menos los gastos operativos. Los ingresos totales tomados en consideración excluyen las ganancias adicionales de inversiones fuera de la propiedad. Los gastos operativos totales excluyen los gastos adicionales fuera del funcionamiento regular de la propiedad, como impuestos, intereses pagados a los financistas, y otros gastos de capital.

Por otra parte, El ingreso neto es la última cifra obtenida después de restar todos los gastos de los ingresos totales. Los ingresos totales incluyen todos los canales de ingresos, incluyendo todos los ingresos operativos, Ingreso de inversión, intereses de préstamos ofrecidos, etc. Los costos deducidos incluyen gastos de capital, impuestos, y todos los gastos operativos.

Tasa de capitalización versus ingreso operativo neto

La tasa de capitalización (tasa de capitalización) y el NOI van de la mano para ayudar a un inversionista a tomar decisiones de inversión en bienes raíces. Junto con NOI, una tasa de capitalización se utiliza para evaluar el valor de una propiedad. Ayuda al inversor a estimar una valoración con mayor precisión que los métodos convencionales. La tasa de capitalización, por lo tanto, es el ingreso operativo neto dividido por el valor de mercado estimado de la propiedad.

Tasas de capitalización, así como el NOI, son componentes cruciales para los inversores, ya que son puntos de referencia históricos para ayudar a estimar el valor de una propiedad, especialmente en las etapas iniciales del proceso de inversión. Permiten realizar comparaciones de inversiones para ayudar al inversor a tomar decisiones y juicios informados.

La tasa de capitalización también garantiza que los propietarios se centren en comprender sus costos operativos en detalle y tomen las medidas adecuadas para reducir los gastos innecesarios. ya que cada dólar agregado al NOI aumentará la tasa de capitalización calculada para la valoración de la propiedad.

Describir una tasa de capitalización como buena o mala es relativo a la ubicación geográfica. Los inversores no pueden comparar las tasas de capitalización obtenidas de diferentes regiones, pero deben utilizar tasas de capitalización comparables para propiedades de tipo similar en las proximidades. Por ejemplo, dos tipos de capitalización similares en los que uno es de una ubicación urbana de alto nivel es diferente de uno rural a pesar de que son propiedades de tipo similar.

Maximizando NOI

Maximizar la utilidad operativa neta se traduce en un aumento de la rentabilidad, que es el objetivo básico del negocio. Dado que el NOI se utiliza para evaluar la salud financiera de una empresa, cuanto más alto es, mejor para el negocio. También ayuda a identificar patrones probables en el negocio durante un período de tiempo.

Para maximizar el NOI, los propietarios deberían recortar gastos, reducir las vacantes, y aumentar las tarifas de alquiler. Reducir los gastos puede significar reducir al mínimo los costos posibles. Las estrategias para lograr reducciones de costos pueden incluir la subcontratación de mano de obra, minimizar el desperdicio, Reducir los gastos de electricidad y optimizar los costes de mantenimiento.

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