Cómo poner precio a la tierra

En la mayoría de los casos, fijar el precio de la tierra es una ciencia extremadamente inexacta. Hacerlo correctamente requiere una sólida comprensión no solo del tamaño y las dimensiones del paquete y de las ventas comparables en el mercado, sino también una comprensión multidisciplinaria de una serie de otros factores. Las preocupaciones geológicas e hidrológicas afectan la edificabilidad del terreno, los flujos de tráfico impactan la capacidad de arrendamiento de cualquier edificio que se construya allí, y la zonificación "oficial" de la tierra, en muchas ciudades, tener poco o nada con lo que realmente se puede erigir en la tierra.

Paso 1

Examine la tierra para obtener una comprensión clara de sus dimensiones y tamaño. Es preferible una encuesta completa a una medición simple porque también debe indicar la ubicación de cualquier área de la parcela que un tercero pueda utilizar. lo que puede limitar la capacidad de desarrollar la tierra.

Paso 2

Hidrológico completo, Estudios geológicos y ambientales de la propiedad. Estos le ayudarán a comprender si el terreno es edificable y qué apoyará. Dado que cualquier comprador astuto hará estas pruebas, y los utilizará para reducir el precio si se encuentra un problema, tiene más sentido hacerlos por adelantado para que sepa exactamente con qué tiene que trabajar.

Paso 3

Reúnase con la comisión de planificación o zonificación de su entidad gubernamental local. Pueden darle una idea de lo que permitirá la zonificación de su propiedad, así como de lo que les gustaría ver en la parcela. También pueden informarle qué tipo de requisitos de retroceso tiene su paquete, así como cualquier otra limitación que pueda afectar la cantidad de terreno realmente utilizable para la construcción.

Paso 4

Investigue ventas comparables recientes en su área de terrenos. En lugar de mirar el precio de venta total, mire el precio por pie cuadrado o el precio por acre. Esto le ayudará a ajustar las ventas comparables al tamaño exacto de su propiedad. También deberá ajustar las ventas comparables por el valor de su propiedad en función de las características únicas que ha descubierto en su investigación.

Paso 5

Complete un análisis de valor residual si no puede encontrar ventas comparables útiles para su propiedad. Para hacer un análisis de valor residual, tendrá que trabajar hacia atrás a partir del valor final del edificio que se completará en la propiedad. Por ejemplo, si sabe que su propiedad puede respaldar un edificio que vale $ 3, 000, 000 que costará $ 1, 800, 000 para construir, hay $ 1, 200, 000 sobrantes para que el desarrollador le pague por su terreno, y tomar algo como ganancia. Decidir cómo asignar el $ 1, 200, 000 "valor residual" entre las ganancias del desarrollador y el valor de la tierra varía enormemente de un mercado a otro.