Ventas de condominios y cooperativas:explicación de las nuevas reglas hipotecarias

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Durante este mercado inmobiliario en auge, los condominios y las cooperativas de vivienda siguen siendo opciones populares para los compradores de vivienda por primera vez que tal vez no tengan suficiente dinero para una vivienda unifamiliar, así como para aquellos que prefieren menos mantenimiento o una ubicación más deseable. Sin embargo, las preocupaciones sobre la solidez de los edificios han llevado a nuevas reglas temporales por parte de Freddie Mac y Fannie Mae, las agencias que respaldan muchas hipotecas. Estas nuevas reglas de financiamiento de bienes raíces requieren prueba de que el condominio o cooperativa no necesita reparaciones importantes ni tiene mucho mantenimiento diferido. Así es como afectan tanto a vendedores como a compradores.

La necesidad de nuevos requisitos

Fannie Mae explica que los nuevos requisitos temporales, vigentes desde el ​1 de enero de 2022 ​ – son necesarios debido a las preocupaciones sobre la seguridad y solidez de los edificios residenciales que han envejecido y pueden necesitar reparaciones y mantenimiento importantes. Si bien el New York Times informa que incluso los edificios más nuevos en la ciudad de Nueva York han tenido problemas graves, fue la tragedia de 2021 en Florida en el complejo Champlain South Tower la que provocó la preocupación. Por lo tanto, tanto los prestamistas como los propietarios necesitan protección para reducir sus riesgos.

¿Cuáles son las nuevas reglas?

Freddie Mac señala que los condominios y cooperativas con al menos ​cinco Las unidades adjuntas no serán elegibles para financiamiento si se necesitan reparaciones críticas. Esta categoría no solo incluye reparaciones para que el edificio sea seguro para su ocupación y cumpla con el código, sino también cualquier mantenimiento importante necesario que se haya pospuesto. Sin embargo, si la reparación o el mantenimiento necesarios son de rutina, como problemas menores que la asociación de propietarios (HOA) solucionará en un año, entonces esto no puede impedir el financiamiento.

Las nuevas reglas también requieren examinar evaluaciones especiales que hayan decidido las juntas de cooperativas o condominios. Como se describe en los estatutos, las evaluaciones especiales requieren que los propietarios proporcionen fondos más allá de las tarifas de mantenimiento típicas. El prestamista deberá conocer el monto y el razonamiento de la evaluación, así como verificar que la solidez del edificio no esté en riesgo. También es necesario contar con fondos de reserva suficientes para que las sociedades gestoras puedan encargarse del mantenimiento y las reparaciones importantes.

Debido a estas reglas, las juntas cooperativas y las asociaciones de propietarios tienen requisitos de documentación más estrictos para la venta de propiedades. Deberán completar un cuestionario extenso para demostrar si se cumplen las nuevas reglas, así como proporcionar documentos de respaldo, como registros de reparaciones, actas de reuniones de la junta directiva e informes de los ingenieros. Esto agrega más trabajo que las juntas quizás no estén listas para manejar, pero si no se hace correctamente, el proceso de cierre de la propiedad se retrasará o podría fallar.

Cómo afectan las reglas a los compradores

Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, los préstamos convencionales respaldados por Freddie Mac o Fannie Mae son muy populares. Programas como Home Possible de Freddie Mac con un bajo ​tres por ciento ​ El pago inicial se suma a la apelación. Esto significa que es muy probable que busque uno de estos préstamos para comprar un condominio o un departamento cooperativo.

Lamentablemente, es posible que la propiedad no cumpla con los nuevos requisitos de elegibilidad. Incluso si lo hace, la asociación comunitaria o la junta cooperativa pueden tener dificultades para completar la documentación a tiempo. Estos problemas pueden significar perder la aprobación del financiamiento de la vivienda y, en última instancia, obtener su nueva casa.

Podría considerar pagar en efectivo, pero esto es difícil desde el punto de vista financiero y puede poner en riesgo su seguridad y sus finanzas si la propiedad tiene problemas de solidez. También existe la opción de buscar programas hipotecarios alternativos, pero existe un riesgo para el prestatario si algo le sucede a la propiedad más adelante. Además, es posible que otros programas decidan seguir las nuevas reglas también.

Estas nuevas reglas de financiamiento inmobiliario requieren prueba de que el condominio o cooperativa no necesita reparaciones importantes ni tiene mucho mantenimiento diferido.

Cómo las reglas perjudican a los vendedores

Si bien los aspirantes a compradores de viviendas enfrentan dolores de cabeza para obtener financiamiento para las propiedades afectadas, los propietarios también sufren cuando los acuerdos fracasan. Vender una unidad de condominio o cooperativa, incluso sin problemas de solidez, se convierte en una lucha cuando las asociaciones de propiedades evitan completar rápidamente los formularios requeridos y enviar la documentación a los prestamistas.

Por lo tanto, los propietarios de cooperativas y condominios pueden enfrentar retrasos cuando se trata de financiamiento convencional. Si está vendiendo una unidad de condominio en un edificio con mantenimiento diferido que lo descalifica, se vuelve más desafiante ya que el propietario de la unidad puede necesitar depender de compradores en efectivo o esperar a que la Asociación de Propietarios solucione los problemas de la propiedad para venderla exitosamente.

Esté atento a posibles cambios

Debido a los efectos negativos sobre compradores y vendedores, el Community Associations Institute está presionando a Freddie Mac y Fannie Mae para que consideren un retraso de un año en la implementación. Por lo tanto, querrá estar atento a las actualizaciones si está comprando o vendiendo una propiedad afectada, así como estar preparado para posibles obstáculos.