Inversión inmobiliaria:10 pros y contras a considerar

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Invertir en bienes raíces puede ser una excelente manera de generar riqueza y asegurar su futuro financiero.

Como resultado, esta clase de activos se ha convertido en una inversión popular para muchos inversores.

Si bien la inversión tiene muchos beneficios, también existen algunas desventajas que muchos nuevos inversores inmobiliarios pueden pasar por alto o ni siquiera conocer.

El resultado son muchos dolores de cabeza y la posibilidad de perder dinero.

En esta publicación, analizo 10 pros y contras de invertir en bienes raíces.

Si conoce estos aspectos antes de invertir, podrá asegurarse de que el sector inmobiliario sea adecuado para usted y posiblemente evitar algunos de los peligros.

5 ventajas de invertir en bienes raíces

Hay muchos beneficios de invertir en bienes raíces.

Estos son los más importantes que interesan a la mayoría de los inversores.

#1. Apreciación del capital a largo plazo

Una de las mayores ventajas de los bienes raíces es que su valor aumenta con el tiempo.

Dado que los precios inmobiliarios aumentan a una tasa anual promedio de poco menos del 5 %, esta es una inversión de bajo riesgo para generar riqueza y seguridad financiera.

Si bien esta tasa de rendimiento es más baja que la de otras inversiones, como las acciones, el nivel de riesgo es mucho menor.

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Además, los bienes raíces tienden a mantenerse en el mismo lugar que la inflación, por lo que usted sabe que no está perdiendo poder adquisitivo a través de la inversión en bienes raíces.

#2. Desgravaciones fiscales sobre bienes inmuebles

Invertir en bienes raíces también le brinda muchos beneficios fiscales.

Para empezar, existen varias cancelaciones que pueden ayudar a reducir su ingreso sujeto a impuestos e incluso aumentar la cantidad de dinero disponible para reinvertir en otras propiedades.

Esto incluye el dinero que gasta para mejorar su unidad, anunciar, el kilometraje que conduce hasta su propiedad y más.

Como resultado, esta es una de las principales razones para invertir en bienes raíces.

Otro beneficio fiscal es el apalancamiento.

El apalancamiento es la idea de que usted puede pedir prestado fondos para aumentar el retorno de su inversión.

Básicamente, esto significa que si tiene suficiente capital en una propiedad, puede pedir prestado dinero en efectivo contra esa propiedad para invertir en más propiedades.

O puede utilizar el dinero del capital para gastos de manutención.

Por ejemplo, digamos que su unidad de alquiler vale $250 000 y tiene un saldo hipotecario de $100 000.

Puedes tomar $150,000 de la unidad y usarlos como quieras.

Este préstamo le proporciona acceso a un nivel adicional de inversión y capital que de otro modo no sería posible sin él.

La depreciación es otro beneficio que utilizan muchos inversores inmobiliarios.

Esta idea le permite cancelar un porcentaje del precio de compra y realizar mejoras cada año que sea propietario de la propiedad.

Esta cancelación reduce directamente su obligación tributaria al compensar sus ingresos por alquiler.

Por supuesto, como ocurre con todo lo relacionado con impuestos, estas ideas tienen muchas reglas y excepciones.

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Debe asegurarse de investigar cada uno de ellos a fondo para determinar cómo afectarán su situación financiera.

#3. Flujo de caja constante

Otro beneficio de invertir en bienes raíces es el flujo de caja mensual.

Si bien este beneficio no se aplica a todos los inversores, puede ser uno de tus mejores amigos si inviertes correctamente.

El flujo de caja significa que los ingresos mensuales de una propiedad superan sus gastos.

Esto incluye pagos de hipoteca, impuestos sobre bienes raíces, impuestos sobre la propiedad, primas de seguros y otros costos de mantenimiento que paga todos los meses.

El resultado es un flujo constante de ingresos que puede ayudarle a generar riqueza con el tiempo y brindarle seguridad financiera adicional.

Como ejemplo, digamos que su unidad genera $500 por mes en ingresos netos por alquiler, excluyendo los pagos de la hipoteca.

Si los gastos mensuales suman $350, entonces le sobran $150 cada mes como flujo de caja.

Puedes optar por reinvertir este dinero en otra propiedad, usarlo para vivir o lo que quieras.

#4. Permite apalancamiento

Como se mencionó anteriormente, uno de los mayores beneficios de la inversión inmobiliaria es que permite el apalancamiento.

Usar este método significa que puedes usar el dinero de otras personas para aumentar tu potencial de riqueza y al mismo tiempo reducir el riesgo porque no eres completamente responsable si las cosas van mal.

Por ejemplo, supongamos que tiene $25 000 ahorrados, pero desea invertir en bienes raíces.

Con apalancamiento, puede usar este dinero como pago inicial para otras propiedades mientras pide prestado el resto de lo que se necesita para un préstamo dividido 80/20.

En este caso, el 80% lo cubre su prestamista y el 20% lo proporciona usted.

Eres propietario de un activo que solo requiere un pago inicial del 20 % de su valor.

Digamos que una propiedad vale $250,000 hoy y se aprecia un 5% anual.

En 2 años, el valor ahora asciende a 275.625 dólares.

Si vendiera y obtuviera este precio de venta, pagaría el 80% del préstamo original al banco, en este caso $200,000 y se quedaría con los $75,625 restantes.

Acabas de ganar más de $25 000.

Mantuve este ejemplo simple para mostrarte el poder del apalancamiento.

En el mundo real, tienes que hacer pagos hipotecarios mensuales y lidiar con los honorarios de los agentes inmobiliarios, pero pudiste comenzar con menos del 100% del dinero.

Esta apreciación le permite aprovechar más capital que puede utilizar para financiar la compra de más propiedades.

#5. Baja volatilidad

Mencioné que los bienes raíces aumentan de valor y son menos riesgosos que las acciones.

Esto se debe a que el valor de los bienes inmuebles no tiende a bajar.

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Si bien hay momentos en que los precios caen en todo el país, como durante la crisis financiera, esto es poco común.

A lo sumo, ciertos mercados inmobiliarios no verán ningún crecimiento en los precios o una pequeña disminución de vez en cuando.

Pero no importa en qué parte del país te encuentres, la gente necesita un lugar donde vivir.

Y esto ayuda a que los bienes raíces sigan siendo una inversión estable.

5 desventajas de invertir en bienes raíces

Por más grandes que sean los aspectos positivos, invertir en bienes raíces también tiene desventajas.

Estas son las cosas que necesita saber antes de invertir en una propiedad.

#1. Necesito mucho dinero para empezar

Una de las mayores barreras de entrada al mercado inmobiliario es el dinero.

Si desea comprar una propiedad de alquiler, ya sea una casa unifamiliar o un complejo de apartamentos, necesitará mucho dinero para empezar.

La mayor parte de este dinero se utilizará para el pago inicial y así poder garantizar el préstamo.

Pero también necesita dinero para realizar las reparaciones necesarias y comercializar la propiedad en alquiler.

También necesita dinero en el banco para cubrir gastos continuos, problemas de mantenimiento y pagos de hipoteca en caso de que su propiedad no se alquile.

Por ejemplo, digamos que compras una propiedad de $200 000 y pagas un anticipo del 10 %.

Esto significa que necesitas $40,000 solo para obtener el préstamo.

Si los alquileres en su área son de $1,500, los expertos sugieren que tenga al menos 3 meses de alquiler bruto en reservas de alquiler.

También deberías tener un 10% adicional del alquiler mensual ahorrado para reparaciones.

Esto significa que necesita $4,950 adicionales.

Si bien hay formas de comprar unidades de alquiler con poco o incluso sin pago inicial, este no es siempre el caso.

Como resultado, si desea comenzar con propiedades inmobiliarias, necesitará una suma de dinero decente.

#2. Difícil encontrar propiedades ideales

Podría decirse que uno de los mayores inconvenientes de los bienes raíces en alquiler es la dificultad para encontrar propiedades con flujo de caja positivo.

Seguro que hay muchas casas en venta en un momento dado, pero no todas tienen sentido como inversión.

Debes calcular cuáles serán tus pagos mensuales y luego ver cuánto puedes cobrar por mes de alquiler.

Luego tendrás que volver a sumar todas las reservas que necesitas conservar y aún te quedará algo de beneficio.

Después de hacer esto, la mayoría de las propiedades fracasan, lo que significa que tienen un flujo de caja negativo o cuestan más de lo que puedes ganar.

Encontrar las mejores propiedades con flujo de caja positivo es difícil porque otros inversores inmobiliarios experimentados las encuentran incluso antes de salir al mercado.

Tienen una red de agentes inmobiliarios que les informan sobre las nuevas casas que salen al mercado y los inversores llegarán a un acuerdo antes de que la propiedad tenga la oportunidad de ponerse a la venta.

#3. Mucho tiempo

Ser propietario de una propiedad de alquiler también implica un gran compromiso de tiempo.

En primer lugar, está el tiempo que le lleva encontrar las propiedades para comprar.

Como se mencionó anteriormente, esto es difícil, por lo que pasará mucho tiempo analizando casas que resultan no ser una unidad de alquiler rentable.

Cuando encuentre una propiedad, deberá asegurar el financiamiento, ver la propiedad y negociar la venta.

Una vez que sea tuyo, debes prepararlo para alquilarlo, publicitarlo y mostrárselo a posibles inquilinos.

Tendrás que hacer verificaciones de antecedentes sobre ellos y, si te alquilan, tendrás que cobrar el alquiler.

Esto es mucho tiempo y más tiempo del que muchos nuevos inversores no toman en cuenta.

#4. Posibles dolores de cabeza

Si el tiempo dedicado a buscar propiedades y alquilarlas no fuera suficientemente malo, los inquilinos tienen los dolores de cabeza.

Si pagan tarde o no pagan el alquiler, tienes un problema.

O si algo se rompe, tienes que arreglarlo.

Dependiendo de la unidad y de sus inquilinos, es posible que pase mucho más tiempo en su unidad de alquiler del previsto.

Si bien puede contratar una empresa de administración de propiedades para que se encargue de las reparaciones y el mantenimiento, sepa que esto no es gratis.

La mayoría de los honorarios de administración de propiedades representan el 10 % o más de los ingresos por alquiler.

Entonces, si cobra $1500 al mes por el alquiler, una empresa de administración podría pedirle $150.

Esta tarifa reduce sus ganancias y regresa al problema anterior de encontrar una propiedad de flujo de efectivo positivo.

#5. Inversión ilíquida

Finalmente, los bienes raíces son una inversión ilíquida.

Cuando inviertes en el mercado de valores, puedes vender acciones o bonos en cuestión de minutos y tener el efectivo a los pocos días.

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En el caso de los bienes raíces, hay que poner la propiedad a la venta y esperar a que el comprador muestre interés.

Luego tienes que negociar y esperar hasta el cierre para tener acceso a tu dinero.

Podría tardar 3 meses o más hasta que reciba su dinero.

Una alternativa a la inversión inmobiliaria tradicional

Gracias a la tecnología, existe una nueva opción para los inversores que buscan propiedades de inversión y no quieren lidiar con las molestias de poseer el activo físico directamente.

Esto es crowdfunding inmobiliario.

Funciona reuniendo el dinero de los inversores inmobiliarios para comprar propiedades de inversión.

Esto le permite comenzar con menos dinero y muchos menos dolores de cabeza.

Mi favorito es Arrived Homes.

Una vez que cree una cuenta gratuita, podrá ver bienes raíces unifamiliares de todo el país para invertir.

Una vez que decide invertir, compra una acción de la unidad y luego se sienta y obtiene un flujo de ingresos pasivo.

Cuando la propiedad se vende, usted también gana una parte de la apreciación del capital.

Y puedes comenzar con tan solo $100.

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Pensamientos finales

Hay 10 pros y contras de invertir en bienes raíces.

Por muy bueno que parezca obtener ingresos pasivos a través de este tipo de inversión, debes saber que no es para todos y que hay muchos problemas con los que debes lidiar.

Esto no quiere decir que debas evitar esta clase de activos.

Los bienes raíces son una gran inversión y una excelente manera de cumplir con la tolerancia al riesgo en su cartera.

Pero en lugar de invertir usted mismo, sería mejor que invierta en un fideicomiso de inversión en bienes raíces, REIT, o en una de las plataformas de inversión más nuevas como Arrived Home.

Estos le darán acceso a la industria de bienes raíces sin tener que lidiar con muchas de las desventajas mencionadas anteriormente.

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Jon Dulin es escritor sobre finanzas personales y fundador de Money Smart Guides. Jon ha ayudado a personas a mejorar sus finanzas durante más de 20 años a través de asesoramiento personal y mientras trabajaba para una empresa de planificación financiera. Jon entiende que la situación de cada individuo es única y que no existe una solución de finanzas personales única para todos. Ayuda a las personas con orientación personalizada para ayudarles a salir de sus deudas, comenzar a invertir y alcanzar sus sueños. Los escritos de Jon aparecen en MSN, Media Decision, BBC, Wall Street Journal y más. Jon también tiene una firma en AP News Wire.

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