Método BRRRR:una guía para principiantes sobre inversiones inmobiliarias

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Los bienes raíces son una forma popular de invertir su dinero fuera del mercado de valores.

Pero la inversión en bienes raíces puede resultar costosa, especialmente para quienes invierten por primera vez.

En los últimos años, la estrategia BRRRR ha ido ganando popularidad por una buena razón.

Puede ser una excelente manera para que los principiantes creen una cartera de bienes raíces.

En esta publicación, le explicaré el método BRRRR y cómo puede utilizarlo para generar ingresos pasivos.

También le mostraré las desventajas que debe considerar y las alternativas que podrían tener más sentido financiero para usted.

Guía para principiantes sobre el método BRRRR de inversión inmobiliaria

¿Qué es el método BRRRR?

El método BRRRR es un acrónimo de estrategia de inversión inmobiliaria:comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir.

Ganó popularidad después de que se hablara de él en el podcast Bigger Pockets.

Ahora, muchos inversores inmobiliarios primerizos utilizan este plan para empezar a construir su cartera de bienes raíces.

• Leer ahora: Estos son los pros y los contras de la inversión inmobiliaria

Cómo funciona la estrategia BRRRR

El método BRRRR es sencillo y, para que funcione, debes seguirlo en el orden en que fue diseñado.

Hacer esto aumentará las probabilidades de éxito.

A continuación se muestra un desglose de cada uno de los pasos.

Comprar

Comprar una propiedad parece bastante simple, pero no se puede comprar cualquier propiedad.

Está buscando una propiedad en dificultades que necesita muchas reparaciones.

Debido a la necesidad de reparación, desea comprarlo por menos de su precio de mercado.

Esto le deja mucho espacio para aumentar el valor de la propiedad cuando la actualice.

Te explicaré más esto en el siguiente ejemplo.

La parte más importante de este paso es asegurarse de que los cimientos de la propiedad en dificultades estén en buenas condiciones.

Si bien es costoso derribar paredes, aislar y agregar nuevas tuberías o electricidad, estos precios serán mucho menores que la necesidad de reparar los cimientos o el techo.

• Leer ahora: Aprenda a ahorrar para una casa mientras la alquila

Reparación (rehabilitación o renovación)

Una vez que compras una propiedad, necesitas actualizarla.

Dependiendo del estado de la casa, esto podría incluir reparaciones menores o un trabajo integral.

Algunos inversores están más interesados en rehabilitaciones totales para obtener el máximo beneficio, ya que estas casas tienden a venderse por mucho menos que el valor de mercado, lo que deja mucho margen para obtener beneficios.

La parte más importante de este paso es recordar que estás alquilando la casa y no viviendo en ella.

Como resultado, no necesitas que todo sea perfecto ni que los acabados sean de alta gama.

Debes hacer que se vea bien y estar listo para los inquilinos.

Según Antonio DeRosa, agente inmobiliario de Pensilvania, "la mayoría de los inversores con los que trabajo utilizan el mismo color de pintura, tipos de pisos, gabinetes, etc., en todas sus rehabilitaciones. A menudo compran al por mayor y tienen el material disponible antes de comprar una casa".

Esta es una excelente manera de mantener los costos de material y mano de obra lo más bajos posible.

Antonio también advierte a los inversores que no compren propiedades en dificultades que necesiten trabajos de reparación importantes.

"Tampoco compraría una casa que necesitara reparaciones importantes, como problemas con los cimientos o problemas de agua. Estos problemas son costosos y difíciles de remediar. Me quedaría con casas que necesitan principalmente pintura y pisos".

Alquiler

Cuando la propiedad esté lista para alquilarse, deberá determinar el alquiler mensual que cobrará y encontrar inquilinos de calidad.

Es esencial pagar el alquiler correctamente, ya que esto impulsa sus ingresos mensuales continuos por alquiler y el siguiente paso:refinanciar.

Cuanto más significativa sea la brecha entre tus gastos e ingresos, más ingresos pasivos podrás obtener.

Debido a esto, debes considerar el alquiler promedio en tu área antes de comprar una propiedad de alquiler.

Si calcula los números para ver cuál será el pago mensual de su hipoteca en comparación con sus ingresos por alquiler, podrá ver si la casa tendrá un flujo de caja positivo o no.

En cuanto a los inquilinos, debes asegurarte de no aceptar simplemente a la primera persona.

Asegúrese de que completen una solicitud y realicen una verificación de antecedentes.

Además, consulte las referencias.

Es mucho trabajo, pero tener inquilinos de calidad significa que le pagarán a tiempo y probablemente también tendrá menos problemas.

Por supuesto, puede optar por contratar una empresa de administración de propiedades para que se encargue de esta parte por usted, pero renunciará a una parte del alquiler mensual como gasto.

Este costo tiene ventajas fiscales ya que los deduces de tus ingresos.

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Refinanciar

Después de rehabilitar la casa, el valor aumentará automáticamente.

Pero también querrás pagar un poco la hipoteca con los ingresos del alquiler.

Esto generará capital adicional que podrá utilizar para su próxima propiedad que necesita reparaciones.

También tenga en cuenta que muchas hipotecas tienen un período de maduración obligatorio de un año, lo que significa que debe esperar una cierta cantidad de tiempo antes de que el banco acepte una nueva tasación.

Cuando refinancie, lo hará al nuevo valor más alto de la vivienda.

Tomará la cantidad necesaria para liquidar la hipoteca original y el resto del efectivo se utilizará para comprar su próxima propiedad.

Repetir

Este último paso es tan simple como parece.

El efectivo que le queda al refinanciar y liquidar la primera hipoteca ahora se utiliza para la próxima compra de su propiedad.

Una vez que obtenga una nueva propiedad, podrá rehabilitarla, alquilarla y refinanciarla nuevamente.

En este punto puedes optar por repetir el proceso nuevamente o simplemente detenerlo.

Depende de usted el tamaño que desea que alcance su negocio inmobiliario.

Proceso BRRR en acción

Veamos un ejemplo que muestra cómo funciona el método BRRRR en la vida real.

Tenga en cuenta que mantengo este ejemplo básico para que pueda seguirlo más fácilmente.

Jane encuentra una propiedad en dificultades con un precio de venta de 175.000 dólares.

Al observar los alquileres mensuales en su área, ve casas comparables que se alquilan por $1,500 al mes.

Ella compra esta casa por $175,000 y hace un pago inicial del 15% usando una hipoteca de tasa fija a 30 años con un interés del 4%.

Su pago mensual es de $710 al mes.

Invierte 15.000 dólares en la casa para prepararla para alquilarla.

El proceso de rehabilitación dura 3 meses y después de un año decide refinanciar.

El nuevo valor de tasación de la casa es $225,000 y ella retira el 80% del capital, o $180,000.

El saldo de su deuda pendiente original es de $146 130 como resultado de realizar pagos mensuales durante un año, por lo que lo paga con los $180 000 del refinanciamiento en efectivo.

Utiliza el capital de inversión restante de $33,870 para comprar su próxima propiedad.

Cómo financiar propiedades BRRR

La parte más difícil de invertir en BRRRR para muchos inversores es la financiación de la propiedad.

Esto se debe a las distintas reglas.

Muchos prestamistas solo ofrecen una relación préstamo-valor del 70%, lo que significa que necesitarás una cantidad significativa de efectivo.

La buena noticia es que hay algunas opciones entre las que puedes elegir.

Efectivo

Esta es la opción más sencilla ya que no tienes que preocuparte por tratar con un banco.

El problema es que la mayoría de los inversores primerizos no tienen suficiente dinero propio para pagar una propiedad directamente, incluidos los costos de cierre.

Préstamos bancarios convencionales

Esta es una opción para aquellos que no tienen el efectivo para comprar bienes raíces directamente y necesitan obtener una hipoteca.

Muchos bancos le ofrecerán financiamiento para la propiedad, aunque la mayoría requerirá al menos un 20% de pago inicial ya que no es su residencia principal ni un préstamo para el propietario-ocupante.

Otro obstáculo podría ser la tasación.

Dado que la propiedad necesita reparaciones, es posible que no se valore por el precio de compra.

En este caso, es necesario reducir el precio al valor de tasación o pagar la diferencia en efectivo, según Joe González, oficial senior de préstamos de Cross Country Mortgage.

Préstamos bancarios locales

Esta podría ser tu mejor opción por varias razones.

En primer lugar, es posible que le ofrezcan mejores condiciones de préstamo al no exigirle tanto dinero inicial, si tienen un programa de rehabilitación de compras.

Además, dependiendo del banco, es posible que puedas ser un poco creativo.

Por ejemplo, algunos bancos locales pueden exigir un pago inicial menor, como un 10 %, y permitirle pedir prestado hasta el 80 % del valor de reparación de la casa.

El beneficio aquí es que puede obtener dinero en efectivo para los costos de rehabilitación en la hipoteca.

Préstamos de dinero fuerte

Estos son servicios de préstamos especializados que trabajan específicamente con inversores inmobiliarios.

Ofrecen un préstamo a muy corto plazo, llamado préstamo de dinero fuerte, de tres a seis meses, por ejemplo, a una tasa de interés muy alta.

Debido a que los préstamos son a tan corto plazo, están más dirigidos a compradores de viviendas que a inversores a largo plazo.

Préstamos de dinero privados

Hay inversores privados que quieren obtener un rendimiento de su dinero sin la molestia de encontrar propiedades, rehabilitarlas y más.

Los prestamistas privados simplemente ponen el dinero a disposición de los inversores y cobran una tasa de interés.

Por lo general, la tasa de interés es más alta que la de una hipoteca tradicional, pero sigue siendo competitiva.

• Leer ahora: Aprenda formas creativas de comprar una casa sin hipoteca

Cómo refinanciar una propiedad BRRR

Refinanciar una propiedad de alquiler puede ser tan difícil como obtener el financiamiento en primer lugar.

Por ejemplo, la mayoría de las refinanciaciones tienen un límite de valor del préstamo del 70%, lo que significa que necesita acumular una buena cantidad de capital en la casa.

Si la casa está valorada en $150,000 y usted hace un pago inicial de $20,000, necesita acumular $25,000 más de capital para calificar.

Debido a esto, el Sr. González dice que es fundamental que conozca sus números y no pague de más al comprar la casa.

Al obtener un buen precio de compra y una tasación favorable, tendrá menos capital que acumular antes de poder refinanciar.

Pros y contras del método BRRR

Ahora que sabes cómo utilizar el método BRRRR, es importante analizar los pros y los contras para que puedas tomar una mejor decisión sobre si tiene sentido para ti o no.

Después de todo, esta estrategia de inversión inmobiliaria parece estupenda sobre el papel, pero eso no significa que sea perfecta.

Ventajas del método BRRRR

He cubierto algunas de las ventajas de utilizar este proceso para invertir en bienes raíces.

Aquí hay algunas razones más por las que podrías considerarlo.

#1. Potencial sin pago inicial

Una vez que compre una propiedad, si los números salen a su favor, es posible que no tenga que traer dinero en efectivo para comprar más propiedades de alquiler.

Todo se financiará con la refinanciación con retiro de efectivo de las otras unidades.

• Leer ahora: Vea los beneficios de comprar una casa con efectivo

#2. Alto retorno de la inversión

Usted realiza un pequeño pago inicial y luego se beneficia de la apreciación de la propiedad, así como de los ingresos mensuales del alquiler, siempre que tenga un flujo de caja positivo.

#3. Potencial para alquileres más altos

Una unidad completamente renovada podría tener un precio de alquiler más alto que una unidad obsoleta similar.

Sumado a esto, si la rehabilitación se hace bien, existe una alta probabilidad de que tengas menos llamadas de mantenimiento ya que todo es nuevo.

#4. Más opciones

En el caso de que compre una casa y la rehabilite, pero luego decida administrar la unidad no es para usted, tiene la opción de invertir la propiedad y obtener ganancias desde que la actualizó.

Por supuesto, también puede quedarse con la propiedad y, mejor aún, contratar un administrador de la propiedad para que se encargue de las operaciones diarias.

#5. Escalable

Una vez que utilices el método BRRRR una vez, tendrás una mejor idea de cómo funciona.

Esto significa que puede comprar más fácilmente propiedades de alquiler adicionales, arreglarlas y comenzar a obtener ganancias.

Y si implementas un sistema, como tener un grupo determinado de contratistas confiables y usar productos similares para actualizar la casa, puedes eliminar muchos posibles dolores de cabeza.

#6. Obtenga su reembolso en efectivo rápidamente

Cuando compra su primera propiedad de alquiler, debe depositar dinero de su bolsillo y pagar la rehabilitación.

Pero una vez que lo alquiles, podrás empezar a pagar el alquiler mensual.

Luego, cuando refinancie, podrá terminar de amortizarse.

#7. Genera ingresos pasivos por alquiler

Puede utilizar los ingresos que obtenga del alquiler mensual para pagar más en su hipoteca, para gastos personales o para destinarlo a más propiedades.

#8. Beneficios fiscales

La mayoría de la gente conoce algunas de las ventajas fiscales de la inversión inmobiliaria, pero hay muchos más beneficios de los que cree.

Por ejemplo, cuando realiza una refinanciación con retiro de efectivo, el dinero está libre de impuestos.

Entonces, si paga su hipoteca y realiza una refinanciación, el dinero no pagará ningún impuesto.

Podrías utilizar este dinero como ingreso para vivir sin tener que pagar impuestos.

Desventajas del método BRRRR

Por muy bueno que parezca el método BRRRR, no es la estrategia de inversión adecuada para todos los inversores inmobiliarios.

Veamos algunas de las razones por las que podría no ser adecuado para usted.

#1. Necesito efectivo

Con una propiedad de inversión normal, debe aportar un 20% como pago inicial.

Con una propiedad que planea rehabilitar, necesita tanto el pago inicial como una cantidad decente de dinero para realizar las reparaciones.

En muchos casos, esto podría terminar siendo más dinero que si simplemente comprara una propiedad de inversión que estuviera lista para alquilar desde el principio.

#2. Competencia

Cada vez más personas se dedican al sector inmobiliario como inversión, por lo que hay mucha más competencia.

Como resultado, puede ser difícil encontrar propiedades de inversión, y mucho menos aquellas que califiquen para BRRR.

Por esta razón, contar con un buen agente inmobiliario es clave para encontrar las propiedades de alquiler antes de que tengan la oportunidad de salir al mercado para que otros inversores no puedan comprarlas primero.

De hecho, algunos inversores piensan de manera innovadora para tratar de encontrar propiedades con flujo de efectivo para comprar, como decirles a todos que saben que están buscando comprar propiedades.

Según Lori Salmon, agente de bienes raíces de BHHS Fox &Roach Realtors, “lo ideal sería encontrar una propiedad antes de que llegue al mercado, estaría en una mejor posición, pero no es una tarea fácil.

Si puede encontrar una propiedad que necesita algo de trabajo, un vendedor que no quiera la molestia de publicarla o puede ofrecer dinero en efectivo, tiene más posibilidades de vencer a la competencia”.

#3. Sin ingresos al principio

Relacionado con el punto anterior, como no está listo para entrar a vivir, no tendrás ingresos por alquiler.

Esto significa que usted mismo pagará la hipoteca mensual.

Y cuanto más tiempo le lleve tener la propiedad lista para los inquilinos, más dinero necesitará.

Por último, recuerde que es posible que tampoco encuentre un inquilino de inmediato, lo que significa que podría pasar unos meses más sin ingresos.

#4. Consume mucho tiempo

Independientemente de si va a hacer las reparaciones usted mismo o contratará a un contratista, reparar la casa llevará tiempo.

Si tiene una familia o un trabajo de tiempo completo, es posible que le lleve más tiempo de lo que cree preparar la casa para los inquilinos.

Por ejemplo, gestionar contratistas no es un proceso sencillo.

Debes asegurarte de que el trabajo se esté haciendo bien y de que se cumpla el cronograma.

#5. Riesgo de tasación

Otro problema al que podría enfrentarse es cuando intenta refinanciar.

Si la propiedad no se valora tanto como planeaba, es posible que se quede atrapado en la fase de refinanciamiento por un período de tiempo más largo.

Esto significa que tendrá que esperar más para tener suficiente efectivo para usarlo en su próxima propiedad.

#6. Subestimar los costos de reparación

Muchos inversores subestiman el coste de las reparaciones, lo que puede hacer que la propiedad suponga más problemas de lo que vale.

Si a esto le sumamos que las reparaciones imprevistas, como encontrar una fuga de agua después de derribar una pared, pueden afectar drásticamente tanto el costo como el tiempo de rehabilitación.

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#7. Mayores costes de financiación

Por lo general, obtienes las mejores tasas de interés y condiciones para una residencia principal.

Con una propiedad de inversión, enfrenta tasas de interés y tarifas más altas y un requisito de pago inicial mayor.

Alternativas a la estrategia BRRRR

¿Qué sucede si desea invertir en bienes raíces pero no tiene el tiempo o el interés para comprar rehabilitación, alquilar, refinanciar, repetir?

A continuación se muestran algunas opciones posibles para usted.

Comprar alquileres

En lugar de buscar un lugar para arreglarlo, podría comprar una propiedad que esté en condiciones de mudarse o que ya esté alquilada.

Esta estrategia de inversión conlleva menos riesgo ya que obtienes ingresos mucho antes y sin sorpresas durante la etapa de reparación.

Comprar Propiedades Multifamiliares

En relación con el punto anterior, podrías comprar unidades multifamiliares, como dúplex y triplex.

Con estos, vives en una unidad y generas ingresos por alquiler alquilando las demás.

El beneficio aquí es que la otra unidad cubre una buena parte del pago mensual de su hipoteca o, en el caso de varias unidades de alquiler, la totalidad.

Cambio de casa

Esto es muy similar al método BRRR con la principal diferencia de que en lugar de conservar la propiedad, la compras, la arreglas y luego la vendes.

A medida que adquieras habilidades en esto, podrás comenzar a generar ingresos importantes en poco tiempo.

Fondo colectivo

La inversión inmobiliaria mediante financiación colectiva está ganando popularidad.

Existen empresas cuyos inversores compran acciones de propiedades unifamiliares de alquiler u otros bienes inmuebles y luego se encargan de su gestión.

Obtiene ingresos pasivos en función de su porcentaje de participación en la propiedad.

Dos opciones populares en este espacio son Arrived Homes y Diversyfund.

La forma más fácil de invertir en bienes raíces

Casas llegadas

¿Busca una manera fácil de empezar a invertir en bienes raíces sin mucho dinero? Mire las casas llegadas. Elija las casas unifamiliares en las zonas del país en las que desee invertir y obtenga ingresos pasivos.

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REIT

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces son inversiones que puede comprar como fondos mutuos o fondos cotizados en bolsa que se negocian en el mercado de valores.

Por lo general, tienen pequeñas inversiones iniciales y, en su mayoría, invierten en bienes raíces comerciales.

El beneficio aquí es que se trata de un verdadero juego de ingresos pasivos, ya que no hay nada que hacer más que comprar acciones.

Preguntas frecuentes

Me hacen muchas preguntas sobre la estrategia BRRRR.

Éstos son los más comunes.

¿Quién debería utilizar el método BRRR?

Cualquier inversor inmobiliario que quiera ensuciarse las manos.

Aunque puedes subcontratar el proceso de reparación a un contratista, a muchas personas les gusta hacer la rehabilitación ellos mismos, ahorrando dinero.

Por supuesto, también debe estar en un lugar donde pueda dedicar tiempo a realizar las reparaciones.

¿Es BRRR una buena estrategia?

Es una buena estrategia de inversión para obtener una comprensión completa del sector inmobiliario.

Aprenderá no solo sobre el lado de la compra sino también sobre el lado de la renovación y el lado de la refinanciación.

Todo este conocimiento lo beneficiará a medida que profundizará como inversionista en bienes raíces.

Siempre que se sienta cómodo con la parte de rehabilitación, es una excelente manera de comenzar.

¿Cuánto tiempo lleva el método BRRR?

Todo esto se basa en propiedades.

Lo ideal es completar todas las reparaciones en el menor tiempo posible para poder alquilar la unidad y obtener ingresos.

A partir de ahí, la mayoría de las cláusulas provisionales requieren dos años antes de poder refinanciar.

Por lo tanto, se necesitan un mínimo de dos años antes de poder completar el proceso BRRR.

¿Es riesgoso el método BRRRR?

La estrategia BRRRR es arriesgada en el sentido de que estás comprando una casa que necesita muchas reparaciones y no sabes qué problemas podrías descubrir mientras la reparas.

Además, las reparaciones que planea realizar podrían costar más de lo planeado, lo que convierte la propiedad en un negocio con flujo de caja negativo.

Además, los contratistas podrían no realizar el trabajo y conseguir un inquilino podría llevar más tiempo del planeado.

Pero toda inversión inmobiliaria conlleva algún tipo de riesgo.

Tienes que decidir qué riesgos estás dispuesto a correr.

Pensamientos finales

Tiene todo lo que necesita saber sobre el método BRRRR para invertir en bienes raíces.

Para algunos, esta es la manera perfecta de comenzar a construir su cartera de propiedades de alquiler.

Pero para otros, no es la mejor solución.

Asegúrate de tomarte el tiempo para considerar realmente cómo funciona para que puedas tomar la decisión correcta.

De lo contrario, podría costarle no sólo mucho tiempo y dinero, sino también lidiar con mucho estrés.

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Jon Dulin es escritor sobre finanzas personales y fundador de Money Smart Guides. Jon ha ayudado a personas a mejorar sus finanzas durante más de 20 años a través de asesoramiento personal y mientras trabajaba para una empresa de planificación financiera. Jon entiende que la situación de cada individuo es única y que no existe una solución de finanzas personales única para todos. Ayuda a las personas con orientación personalizada para ayudarles a salir de sus deudas, comenzar a invertir y alcanzar sus sueños. Los escritos de Jon aparecen en MSN, Media Decision, BBC, Wall Street Journal y más. Jon también tiene una firma en AP News Wire.

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