12 estrategias de inversión inmobiliaria que no requieren propiedad

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La inversión inmobiliaria es una excelente manera de ganar dinero.

El problema es que se necesita una buena cantidad de dinero para convertirse en inversor inmobiliario.

O, al menos, eso es lo que mucha gente piensa.

No es necesario poseer propiedades de inversión para ganar dinero con bienes raíces.

Puede comenzar con mucho menos dinero y correr riesgos utilizando las 12 ideas alternativas que se enumeran a continuación.

PUNTOS CLAVE

Invertir en bienes raíces es una forma popular de generar riqueza, pero necesita una cantidad significativa de dinero para comenzar.

Afortunadamente, existen formas de invertir en bienes raíces sin comprar propiedades, incluidas la venta al por mayor, el subarrendamiento y el préstamo de dinero.

Cada opción tiene sus propios riesgos y recompensas, por lo que es importante que los inversores comprendan completamente lo que están haciendo antes de comprometer dinero.

Crédito de la foto:Shutterstock.

#1. Subarrendamiento

Cuando desee invertir en bienes raíces sin el desembolso de capital necesario para comprar una propiedad, considere subarrendar.

Como inversionista en bienes raíces, el subarrendamiento le permite alquilar una propiedad y luego volver a alquilarla a otra parte, generalmente a una tasa más alta, para generar ingresos por alquiler.

Así es como funciona:

1. Alquilar una propiedad:  Consiga un contrato de arrendamiento con un propietario para una propiedad de alquiler deseable.
2. Verificación del acuerdo:  Asegúrese de poder subarrendar según los términos de su contrato de arrendamiento.
3. Subarrendamiento a inquilinos:  Encuentre inquilinos dispuestos a alquilarle, a menudo a un precio más alto que el de su contrato de arrendamiento.

El subarrendamiento puede ser parte de una estrategia que contribuya a su patrimonio neto mediante la creación de bienes inmuebles que generen ingresos sin tener que poseerlos.

Es importante saber que este método requiere diligencia debida y comprensión de las tendencias inmobiliarias para garantizar la rentabilidad.

Debe consultar a un profesional jurídico antes de firmar un contrato de subarrendamiento, ya que querrá proteger sus intereses y garantizar el cumplimiento de las leyes locales.

#2. Financiación colectiva

El crowdfunding presenta una vía moderna para invertir en propiedades sin comprarlas directamente.

Por eso, es mi forma favorita de invertir.

Al combinar su capital con otros inversores, tiene la oportunidad de poseer inversiones inmobiliarias que antes eran inaccesibles para los inversores individuales.

Así es como funciona el crowdfunding.

Contribuyes dinero a una plataforma de crowdfunding, como Arrived, para comprar una propiedad residencial.

La plataforma reunirá fondos de numerosos inversores para financiar el proyecto.

Si el monto total de la inversión es $250,000 e invierte $2,500, usted posee una participación del 1% de la propiedad.

Obtienes el 1% de los ingresos mensuales por alquiler; cuando la propiedad se vende, obtienes el 1% de la apreciación.

Cuanto más invierta, mayor será su participación en los ingresos y las ganancias.

Estos son los mayores beneficios de este tipo de inversión inmobiliaria:

• Diversidad de cartera:  Este método le permite diversificar su cartera de inversiones en diferentes tipos de propiedades o mercados inmobiliarios.
• Potencial de crecimiento:  El crowdfunding puede proporcionar acceso a proyectos inmobiliarios de alto crecimiento.
• Controlar:  Si bien no tendrás control directo sobre la propiedad, puedes elegir las campañas en las que invertir.

Una nota final con las plataformas de crowdfunding:debes verificar si calificas.

Algunas plataformas solo están abiertas a inversores acreditados, lo que significa que existen umbrales financieros que debes cumplir.

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#3. Asóciese con inversores

Cuando invierte en bienes raíces, no siempre necesita hacerlo solo.

Asociarse con otros inversores le permite comenzar a invertir en bienes raíces sin el considerable capital inicial que normalmente se requiere para comprar una propiedad.

Al combinar sus recursos con otros, diversifica su cartera y comparte los riesgos y las recompensas.

El mayor problema al que se enfrenta al asociarse con otra persona es estar en la misma página.

Debes asegurarte de que ambos tengan objetivos similares a corto y largo plazo y una estrategia de salida.

Por ejemplo, ¿ambos quieren comprar una propiedad residencial para alquilarla o quieren esto y su pareja quiere invertir en edificios de oficinas?

O cambiar casas puede interesarte mientras tu pareja quiere tener una inversión a largo plazo.

Cuanto más acuerdo haya desde el principio, más fluida y placentera será la asociación para todas las partes.

• Leer ahora: Conozca los pros y los contras de invertir en bienes raíces

#4. Conviértase en prestamista de dinero para compradores

Si está interesado en la inversión inmobiliaria pero quiere evitar la molestia de la administración de propiedades, considere convertirse en prestamista de dinero para compradores.

Esta es una forma de involucrarse en la inversión inmobiliaria prestando dinero directamente a compradores o inversores que buscan fondos para comprar propiedades.

Como prestamista privado, deberá lograr un equilibrio entre tasas de interés competitivas para atraer prestatarios y tasas lo suficientemente altas como para reflejar el riesgo que está asumiendo y garantizar un buen retorno de su inversión.

Usted asume el papel que tradicionalmente desempeñan los bancos:proporcionar una hipoteca al comprador.

Ventajas:

• Ingresos estables:  Obtenga pagos de intereses consistentes.
• Préstamo garantizado:  El inmueble sirve como garantía, asegurando su inversión.

Desventajas:

• Riesgo involucrado:  Si el prestatario incumple, usted debe gestionar el proceso de ejecución hipotecaria.
• Liquidez:  El préstamo inmoviliza sus fondos durante su duración.

Redacte cuidadosamente un contrato que describa los términos del préstamo, incluida la tasa de interés, el calendario de pagos y las consecuencias del impago.

Debido a las complejidades involucradas, considere consultar con un profesional legal con experiencia en transacciones inmobiliarias.

#5. Prestar dinero a Flippers

Cuando está interesado en invertir en bienes raíces pero no en poseer propiedades, una vía viable es prestar dinero a inversores.

El cambio de casa implica comprar propiedades, realizar mejoras y venderlas para obtener ganancias.

Como inversionista, usted proporciona el capital necesario para financiar estos proyectos de reparación y cambio a través de un préstamo y, a cambio, obtiene ingresos por intereses.

Simplemente encuentre una oportunidad conectándose con profesionales inmobiliarios que buscan financiación.

Luego, acuerde los términos, incluida la determinación de la tasa de interés y la duración del préstamo.

Beneficios:

• Ingresos pasivos:  Su dinero trabaja para usted y acumula intereses durante el período del préstamo.
• Compromiso a corto plazo:  Los préstamos a flippers suelen tener una duración de entre 1 y 3 años, menos que una hipoteca estándar.

#6. Ofrezca préstamos de dinero fuerte

Si no desea invertir en propiedades físicas, puede ofrecer un préstamo de dinero fuerte a los inversores.

Un préstamo de dinero fuerte es un tipo de financiación a corto plazo que normalmente se utiliza en transacciones inmobiliarias, donde las instituciones crediticias tradicionales pueden no querer o no poder proporcionar una financiación rápida.

A diferencia de los préstamos convencionales basados en la solvencia y los ingresos del prestatario, el activo inmobiliario subyacente garantiza préstamos de dinero fuerte.

Los inversores privados o las empresas de préstamos, conocidos como prestamistas de dinero fuerte, emiten estos préstamos centrándose en el valor potencial y el capital de la propiedad en lugar de en el historial financiero del prestatario.

El proceso de aprobación de préstamos de dinero fuerte es generalmente más rápido, lo que los convierte en una opción viable para los inversores inmobiliarios que buscan obtener financiación rápida para adquisiciones de propiedades, renovaciones u otras empresas urgentes.

Sin embargo, los préstamos de dinero fuerte suelen tener tasas de interés más altas y plazos de pago más cortos que las hipotecas tradicionales, lo que refleja el mayor riesgo asumido por los prestamistas.

#7. Venta al por mayor

En el mercado inmobiliario, la venta al por mayor es similar a un servicio de intermediación en el que usted, como inversor, desempeña un papel fundamental en el canal de distribución de propiedades.

Funciona si está buscando una propiedad de inversión a bajo precio que aún no ha llegado al mercado.

Una vez que encuentre una propiedad potencial, firma un contrato con el vendedor que le otorga el derecho de comprar la propiedad.

Pero en lugar de comprarlo usted mismo, encuentra un tercero interesado que busca invertir en bienes raíces.

Los beneficios más significativos incluyen costos mínimos, ya que no está comprando la propiedad, y una rápida rotación, lo que le permite obtener ganancias rápidamente.

El mayor inconveniente es encontrar propiedades dignas.

Esto puede ser un gran problema en un mercado en alza.

#8. Notas inmobiliarias

Las inversiones en bienes raíces pueden ser una forma poderosa de diversificar su cartera, y una forma subestimada de ingresar al mercado es a través de pagarés inmobiliarios.

Los pagarés inmobiliarios son una forma de hipoteca.

Cuando inviertes en estos, estás comprando la deuda que el propietario tiene con el prestamista.

Aquí hay un desglose rápido de cómo funciona:

• Compra:  Compras los derechos para recibir pagos de hipoteca.
• Ingresos:  Los ingresos provienen de los pagos mensuales que realiza el prestatario.

Los pagarés inmobiliarios pueden ser atractivos porque ofrecen ingresos mensuales regulares y seguridad ya que la propiedad respalda el pagaré.

Sin embargo, es esencial hacer su debida diligencia. Familiarícese con los detalles de cada pagaré, incluido el valor y la condición de la propiedad y la solvencia crediticia del prestatario.

#9. Gravámenes fiscales

Los gravámenes fiscales se colocan sobre las propiedades cuando los propietarios no pagan sus impuestos a la propiedad.

Al comprar un certificado de gravamen fiscal, usted se pone en el lugar del gobierno local para cobrar la deuda tributaria pendiente, más los intereses.

Los gobiernos locales emiten embargos fiscales sobre propiedades con impuestos morosos.

El gobierno emitirá un gravamen sobre la propiedad para cobrar el dinero y venderlo en una subasta.

Los inversores pueden adquirir estos gravámenes en línea o en persona en subastas.

Una vez que haya adquirido un gravamen, tendrá derecho a recibir el pago del impuesto más los intereses, lo que puede suponer una rentabilidad lucrativa.

Podrías obtener un rendimiento decente según las regulaciones estatales y locales.

Si el propietario no paga los impuestos, usted puede ejecutar la propiedad y convertirse en propietario.

#10. Invierta en un fideicomiso de inversión inmobiliaria

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) le ofrecen otra forma de invertir en bienes raíces sin comprar físicamente una propiedad.

Actúan como un fondo mutuo en muchos sentidos, pero son diferentes a los ojos del IRS.

Un REIT es una empresa que posee, opera o financia bienes raíces que generan ingresos, brindando una experiencia de inversión similar a la compra de acciones.

La mayoría de los REIT poseen bienes raíces comerciales como centros comerciales, hoteles y otros edificios no residenciales.

En los últimos años, algunos fideicomisos de inversión inmobiliaria han invertido en viviendas unifamiliares y edificios de apartamentos.

Para invertir en estas inversiones inmobiliarias, se abre una cuenta con un corredor y se compra y vende como un fondo mutuo tradicional.

Como inversor, usted obtiene "un flujo constante de ingresos porque debe pagar el 90% de los ingresos que genera", según Michael Hunsberger, ChFC®, CFP®, CCFC, propietario de Next Mission Financial Planning, LLC.

#11. Invierta en fondos mutuos inmobiliarios o ETF

Cuando desee diversificar su cartera de inversiones sin el pesado trabajo de poseer una propiedad, los fondos mutuos de bienes raíces y los ETF (fondos cotizados en bolsa) pueden ser opciones acertadas.

Estos fondos le permiten invertir en el sector inmobiliario, aprovechando su potencial de crecimiento e ingresos.

Un fondo mutuo de bienes raíces reúne su dinero con otros inversionistas para comprar una variedad de activos inmobiliarios.

Normalmente, un administrador de fondos profesional decidirá sobre la compra y venta dentro de la cartera del fondo, que abarca varias propiedades y deuda inmobiliaria.

Por otro lado, los ETF inmobiliarios son similares pero cotizan en el mercado de valores, lo que le ofrece la flexibilidad de comprar y vender acciones del fondo durante todo el día de negociación.

Hay muchas ventajas para los inversores inmobiliarios al invertir de esta manera, entre ellas:

• Diversificación:  Distribuir sus inversiones entre múltiples inversiones inmobiliarias puede ayudar a mitigar el riesgo.
• Liquidez:  Los fondos inmobiliarios y los ETF ofrecen el beneficio adicional de vender sus acciones rápidamente en comparación con el largo proceso de venta de bienes raíces.
• Inversión mínima inferior:  Tanto los fondos inmobiliarios como los ETF le permiten obtener exposición a propiedades de inversión sin necesidad de una gran cantidad de capital.

Para muchas personas, esta opción es un excelente primer paso, ya que estas inversiones son "muy fáciles de invertir y liquidar, y se pueden encontrar valores específicos de una clase de bienes raíces, como residencial, comercial o de otro tipo. También existen barreras de entrada bajas, ya que está limitado únicamente por el precio del ETF", dice Ross Blount, CFP®, CRPC®, CEPA, propietario de Springbok Wealth Partners.

#12. Invierta en una empresa centrada en bienes raíces

Los fondos inmobiliarios no son tu única opción si estás mirando más hacia el mercado de valores.

Invertir en empresas inmobiliarias le permite comprar acciones de promotores inmobiliarios y constructores de viviendas como Toll Brothers (TIREX), Lennar y D.R. Hortón.

• Empresas de construcción de viviendas:  Al invertir en constructores de viviendas, está invirtiendo indirectamente en los bienes inmuebles que desarrollan. Estas empresas van desde aquellas que gestionan proyectos a gran escala hasta aquellas que se centran en la construcción de viviendas personalizadas.
• Desarrolladores inmobiliarios:  Estas empresas asumen proyectos más grandes, incluidos espacios comerciales, áreas residenciales e incluso vecindarios enteros. Su inversión en estas empresas ayuda a financiar futuros proyectos de desarrollo.

Al invertir en estas empresas, usted compra su cartera inmobiliaria, que gestionan profesionales.

Esto significa que evita las molestias de mantenimiento y administración asociadas con la propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Convertirse en administrador de propiedades es una buena manera de comenzar a invertir en bienes raíces?

Convertirse en administrador de propiedades para otra persona no le ofrece los mismos beneficios que ser propietario de una propiedad de inversión.

Como administrador de propiedades, administrará bienes raíces pero no disfrutará de la apreciación a largo plazo de la propiedad ni de los ingresos por alquiler.

Sin embargo, es una buena manera de entender cómo funcionan las propiedades de alquiler y qué tener en cuenta al empezar a invertir en bienes raíces.

¿Existen beneficios fiscales por ser propietario de bienes inmuebles?

Cuando se trata de impuestos y bienes raíces, es un tema complicado.

Existen reglas diferentes si usted es un inversor activo o un inversor pasivo.

Debido a esto, debe hablar con un contador público certificado para comprender cómo la propiedad de bienes raíces afectará su ingreso sujeto a impuestos y sus impuestos en general.

¿Cuál es la mejor manera para que los nuevos inversores comiencen a invertir en bienes raíces?

Para aquellos que recién comienzan, la opción más sencilla es el crowdfunding.

Elimina gran parte del riesgo y es sencillo de comenzar.

Un cercano segundo lugar sería un fondo mutuo de bienes raíces o ETF.

A medida que aprenda más sobre este mundo dinámico, podrá expandirse a otras inversiones inmobiliarias, como ofrecer préstamos de dinero fuerte y, eventualmente, ser propietario de una propiedad de alquiler.

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Jon Dulin es escritor sobre finanzas personales y fundador de Money Smart Guides. Jon ha ayudado a personas a mejorar sus finanzas durante más de 20 años a través de asesoramiento personal y mientras trabajaba para una empresa de planificación financiera. Jon entiende que la situación de cada individuo es única y que no existe una solución de finanzas personales única para todos. Ayuda a las personas con orientación personalizada para ayudarles a salir de sus deudas, comenzar a invertir y alcanzar sus sueños. Los escritos de Jon aparecen en MSN, Media Decision, BBC, Wall Street Journal y más. Jon también tiene una firma en AP News Wire.

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