REIT versus colocaciones privadas:una comparación completa de inversiones

Cualquiera que haya jugado al Monopoly podría adivinar que los bienes raíces pueden ser una excelente opción de inversión, y estaría en lo cierto. Los bienes raíces pueden proporcionar un flujo de efectivo constante a medida que diversifica su cartera.

Sin embargo, pocas personas tienen el capital y la experiencia para adquirir, administrar, mejorar y revender propiedades costosas.

Afortunadamente, a través de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y colocaciones privadas, los inversores pueden poseer fragmentos de bienes inmuebles de alta gama.

Varias diferencias significativas separan a los REIT que cotizan en bolsa de las colocaciones privadas. Los inversores necesitan saber en qué se diferencian para poder elegir la que mejor se adapte a sus necesidades o decidir incluir ambas opciones en sus carteras.

Antes de lanzarse al mundo de la inversión inmobiliaria, tómese un momento para profundizar en las diferencias entre los REIT que cotizan en bolsa y las colocaciones privadas. A continuación, analizo los pros y los contras de cada tipo de inversión, quién califica para cada una, dónde puede comprar estas inversiones y más.

Plataforma de inversión inmobiliaria online

Recaudación de fondos:0,15 % de comisión de asesoramiento anual. Fundrise Pro:$10/mes. pagado mensualmente, o $99/año. pagado anualmente. Se aplican tarifas de administración de fondos adicionales.*

Inversión de capital privado en bienes raíces

Inversión mínima:$50.000. Las tarifas varían según la oferta.

Plataforma de inversión CRE acreditada

Inversión mínima:$5.000.

¿Qué es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)?

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son empresas que poseen y suelen operar bienes inmuebles que generan ingresos.

El IRS sigue leyes específicas que establecen reglas para que un grupo de inversión califique como un fideicomiso de inversión en bienes raíces:

• El REIT debe distribuir anualmente a los accionistas al menos el 90% de todos los ingresos imponibles obtenidos por los activos subyacentes mantenidos en el fideicomiso. La renta imponible tiene ventajas fiscales a nivel de REIT, no a nivel de inversor.
• Al menos el 75 % de los ingresos brutos deben provenir de fuentes relacionadas con bienes raíces, incluidos alquileres e intereses sobre hipotecas.
• El noventa y cinco por ciento de los ingresos brutos deben ser de naturaleza pasiva.
• Los REIT requieren una estructura similar a la de los fondos mutuos , mediante el cual el fondo reúne inversiones y cuenta con la supervisión de un administrador del fondo.
• Los REIT deben estar en manos principalmente de accionistas (un mínimo de 100 después de su primer año de funcionamiento).
• El IRS debe ver el REIT como una corporación.

Los REIT suelen clasificarse en tres categorías:

• REIT de acciones:los REIT de acciones invierten en bienes raíces y obtienen ingresos del alquiler, dividendos y ganancias de capital cuando se vende una propiedad.
• REIT hipotecarios (mREIT):los REIT hipotecarios (mREIT) invierten en hipotecas y valores respaldados por hipotecas.
• REIT híbridos:los REIT híbridos invierten en ambos.

Sin embargo, los REIT también se pueden dividir en tres clasificaciones diferentes según cómo los inversores pueden acceder a ellos.

REIT que cotizan en bolsa

Los REIT que cotizan en bolsa hacen que la inversión inmobiliaria sea accesible para todos, no sólo para los inversores acreditados de alto patrimonio y los inversores institucionales. Estas inversiones se negocian en una bolsa de valores (como la Bolsa de Nueva York o Nasdaq) y los inversores pueden comprar o vender valores en cualquier momento que el mercado esté abierto.

REIT privados

Los REIT privados (o REIT de colocación privada) no son tan accesibles, ya que normalmente solo se ofrecen a inversores institucionales y acreditados. No cotizan en el mercado de valores y no están registrados en la Comisión de Bolsa y Valores (SEC). Por lo tanto, no están cargados con los mismos requisitos que los valores registrados... pero de manera similar, los inversores no disfrutan del mismo nivel de protección.

REIT públicos no negociados

Los REIT públicos no negociados se encuentran en algún punto intermedio. Por lo general, encontrará REIT públicos no negociados en crowdfunding y otras plataformas inmobiliarias como FundRise, donde inversores de todo tipo pueden acceder a ellos. Por lo general, están regulados y disfrutan de protecciones para los inversores similares a las de los REIT que cotizan en bolsa. Sin embargo, dado que cotizan en plataformas inmobiliarias y no en bolsas públicas, siguen siendo menos accesibles que los REIT que cotizan en bolsa. Y mientras que los REIT que cotizan en bolsa son extremadamente líquidos (puede comprar y vender acciones como desee), los REIT en los que invierte a través de plataformas especializadas a menudo requieren que su dinero esté bloqueado durante años.

¿Qué es una colocación privada?

Una colocación privada es una oferta privada de valores, presentada por un patrocinador, por ejemplo, una plataforma de inversión de colocación privada. , o una firma de capital privado, vendida directamente a inversionistas. El patrocinador, a veces llamado promotor, reúne la inversión.

Una colocación privada es una forma de obtener capital sin ejecutar una oferta pública inicial (OPI). Estas inversiones no forman parte de una oferta pública y no se puede acceder a ellas a través de los mercados financieros tradicionales. Son valores no registrados cuyos emisores no tienen que pasar por muchos de los obstáculos requeridos para las ofertas públicas. (Pero recuerde:la SEC diseñó esos marcos regulatorios para ayudar a proteger a los inversores).

Las colocaciones privadas no están disponibles para todos, pero generalmente están limitadas a inversores institucionales y acreditados (con excepciones). Invertir en colocaciones privadas puede resultar arriesgado, pero también lucrativo.

Las colocaciones privadas pueden incluir numerosos tipos de valores, incluidos, como mencioné anteriormente, los REIT. Al igual que los REIT que cotizan en bolsa, los REIT de colocación privada pueden involucrar todo tipo de propiedades:negocios minoristas, complejos turísticos, viviendas unifamiliares, edificios de apartamentos, espacios de oficinas y más.

Sin embargo, muchas oportunidades de colocación privada de bienes raíces no son REIT. Pueden ser fondos inmobiliarios no REIT que invierten en numerosas propiedades o simplemente inversiones en una sola propiedad.

La inversión inmobiliaria de colocación privada también puede referirse a posiciones de deuda o de acciones preferentes. PatrimonioMúltiple  es una plataforma que ofrece oportunidades de colocación privada de bienes raíces con deuda, capital preferente y capital de empresa conjunta (JV). Invertir en posiciones de colocación privada en todo el “capital inmobiliario” puede ofrecer potencialmente a los inversores un flujo de caja estable procedente de posiciones de deuda y acciones preferentes, así como ventajas y apreciaciones de las posiciones en acciones, como lo haría una asignación en el mercado de valores.

Relacionado:Cómo invertir en fondos de inversión privados [Fondos de capital privado]

Pros y contras de invertir en REIT que cotizan en bolsa

Pros

• Liquidez:los REIT que cotizan en bolsa son inversiones muy líquidas, ya que puede comprar y vender acciones en cualquier momento durante el horario regular o extendido del mercado, además también puede poseerlas en masa a través de fondos mutuos REIT y fondos cotizados en bolsa. En general, los REIT siguen siendo mejores como inversiones a largo plazo, por lo que debes planificar la compra y la tenencia a largo plazo. Pero es bueno saber que puedes convertirlos rápidamente en efectivo en caso de emergencia.
• Acceso:cualquier inversor individual, acreditado o no, con una cuenta de corretaje puede comprar REIT. Además, los REIT que cotizan en bolsa comienzan a precios asequibles, por lo que puedes invertir en ellos incluso si solo tienes unos pocos dólares de sobra.
• Protección de la SEC:como valores registrados por la SEC, los REIT que cotizan en bolsa requieren un nivel de transparencia que las ofertas privadas simplemente no tienen, incluidas divulgaciones periódicas, como informes financieros trimestrales y anuales. También ofrecen más protección sobre cómo se deben utilizar los fondos y cómo debe actuar la administración.
• Transparencia del valor de las acciones:los REIT que cotizan en bolsa siempre tienen un precio de acción visible y dinámico, lo que puede facilitar la valoración precisa de la inversión.
• Distribuciones periódicas:los REIT deben distribuir un mínimo del 90% de todos los ingresos imponibles obtenidos por los activos subyacentes del fideicomiso a los accionistas anualmente. Los REIT que cotizan en bolsa suelen hacerlo trimestralmente o incluso mensualmente, lo que es ideal para inversores jubilados que buscan pagos fiables.

Desventajas

• Exposición al sentimiento del mercado de valores:los REIT que cotizan en bolsa a menudo se negocian como otros valores que cotizan en bolsa. Es decir, están expuestos al sentimiento de los inversores:cuando los inversores tienen miedo, venderán acciones y REIT por igual, y comprarán acciones y REIT cuando sean optimistas. Esto da como resultado un nivel de volatilidad mucho mayor que el que se observa en los REIT públicos no negociados y los REIT privados.
• Distribuciones fiscalmente ineficientes:la mayoría de las distribuciones de REIT se consideran ingresos "ordinarios" y, por lo tanto, se gravan a su tasa impositiva marginal.

Pros y contras de invertir en REIT públicos no negociados

Pros

• Acceso:muchos (pero no todos) REIT públicos no negociados están disponibles para inversores no acreditados a través de plataformas inmobiliarias especializadas. Algunas plataformas pueden restringir ciertos REIT a inversores acreditados y/o institucionales. Además, muchas (pero no todas) las plataformas inmobiliarias que ofrecen acceso a REIT públicos no negociados ofrecen depósitos iniciales mínimos y mínimos de inversión bajos, lo que facilita su disfrute para los inversores no acreditados.
• Protección de la SEC:como valores registrados por la SEC, los REIT que cotizan en bolsa requieren un nivel de transparencia que las ofertas privadas simplemente no tienen, incluidas divulgaciones periódicas, como informes financieros trimestrales y anuales. También ofrecen más protección sobre cómo se deben utilizar los fondos y cómo debe actuar la administración.
• Protección contra el sentimiento del mercado de valores:debido a que los REIT públicos no negociados son menos líquidos, los inversores no pueden simplemente retirar su dinero cuando quieran, como pueden hacerlo con los REIT que cotizan en bolsa. En cambio, los REIT públicos no negociados simplemente se aprecian (o deprecian) en función de los méritos de sus propios horizontes de inversión.
• No hay presión de los accionistas públicos sobre la administración:debido a que los REIT no negociados no están sujetos a los caprichos de los precios de las acciones, la administración puede pensar a más largo plazo, lo que puede resultar en mejores decisiones y, en última instancia, un mejor desempeño.

Desventajas

• Iliquidez:las inversiones REIT públicas no negociadas a las que se accede a través de plataformas especializadas normalmente requieren que el dinero de los inversores permanezca bloqueado durante años.
• Comisiones/tarifas más altas:si bien puede comprar REIT que cotizan en bolsa sin comisiones a través de la mayoría de las cuentas de corretaje típicas, las plataformas que ofrecen REIT públicos no negociados generalmente cobran tarifas de moderadas a altas a cambio del acceso.
• Opacidad financiera:debido a que estos REIT no cotizan en bolsas de valores públicas, no están obligados a divulgar información de la misma manera que lo hacen los REIT que cotizan en bolsa. Si bien las plataformas inmobiliarias pueden proporcionar cierta información, sigue siendo muy difícil para terceros independientes proporcionar información y análisis sobre el valor de las acciones.
• Opacidad del valor de las acciones:los REIT no negociados no tienen un precio de acción dinámico y visible, lo que hace mucho más difícil valorar con precisión la inversión.
• Distribuciones posiblemente irregulares:los REIT no negociados aún deben distribuir al menos el 90 % de sus ingresos imponibles a los accionistas cada año. Sin embargo, el calendario de distribución de esos ingresos puede variar de un oferente a otro y puede ser tan poco frecuente como una vez al año.
• Distribuciones fiscalmente ineficientes:la mayoría de las distribuciones de REIT se consideran ingresos "ordinarios" y, por lo tanto, se gravan a su tasa impositiva marginal.

Pros y contras de invertir en REIT privados

Pros

• Menos restricciones regulatorias:Menos restricciones por parte de agencias reguladoras como la SEC permiten a los proveedores de colocación privados administrar sus carteras de bienes raíces de maneras que podrían ser más eficientes o ventajosas que las inversiones registradas.
• Protección contra el sentimiento del mercado de valores:debido a que los REIT privados son menos líquidos, los inversores no pueden simplemente retirar su dinero cuando quieran, como pueden hacerlo con los REIT que cotizan en bolsa. En cambio, los REIT públicos no negociados simplemente se aprecian (o deprecian) en función de los méritos de sus propios horizontes de inversión.
• No hay presión de los accionistas públicos sobre la administración:debido a que los REIT privados no están sujetos a los caprichos de los precios de las acciones, la administración puede pensar a más largo plazo, lo que puede resultar en mejores decisiones y, en última instancia, un mejor desempeño.
• Desventajas
• Iliquidez:los REIT privados a los que se accede a través de plataformas especializadas normalmente requieren que el dinero de los inversores permanezca bloqueado durante años.
• Acceso:De acuerdo con la Regla 506(b) del Reglamento D de la Comisión de Bolsa y Valores (SEC), las colocaciones privadas pueden recaudar una cantidad ilimitada de dinero de un número ilimitado de inversores acreditados. Los inversores no pueden autocertificar su estado acreditado; más bien, quien esté emitiendo la colocación privada debe tomar medidas razonables para comprobar que los inversores califican. Sin embargo, los valores privados no pueden venderse a más de 35 inversionistas no acreditados dentro de un período de 12 meses, y aún así deben cumplir con el estándar legal de ser lo que se conoce como un inversionista sofisticado, lo que significa que tienen suficiente experiencia y conocimiento en negocios y finanzas para comprender los riesgos involucrados. Esto limita el número total de inversores potenciales (las estimaciones de la SEC muestran que sólo alrededor del 13% de los hogares estadounidenses califican). Y debido a estos obstáculos, los REIT privados generalmente sólo están disponibles para inversores acreditados y/o institucionales. (Además, muchas ofertas de REIT privadas requieren participaciones considerables, por lo que incluso si se permitiera participar a inversores no acreditados, muchos de ellos quedarían excluidos).
• Sin protección de la SEC:los REIT privados pueden proporcionar periódicamente información, como informes financieros trimestrales y anuales, pero como estas inversiones no están registradas ante la SEC, no están obligados a hacerlo. Las finanzas opacas y la falta de acceso a información sobre inversiones pueden hacer que sea extremadamente difícil saber qué estás comprando.
• Opacidad del valor de las acciones:los REIT privados no tienen un precio de acción visible y dinámico, lo que hace mucho más difícil valorar con precisión la inversión.
• Comisiones/tarifas más altas:si bien puedes comprar REIT que cotizan en bolsa sin comisiones a través de la mayoría de las cuentas de corretaje típicas, las plataformas que ofrecen REIT privados generalmente cobran tarifas de moderadas a altas a cambio del acceso.
• Distribuciones posiblemente irregulares:los REIT no negociados aún deben distribuir al menos el 90 % de sus ingresos imponibles a los accionistas cada año. Sin embargo, el calendario de distribución de esos ingresos puede variar de un oferente a otro y puede ser tan poco frecuente como una vez al año.
• Distribuciones fiscalmente ineficientes:la mayoría de las distribuciones de REIT se consideran ingresos "ordinarios" y, por lo tanto, se gravan a su tasa impositiva marginal.

Pros y contras de invertir en bienes raíces de colocación privada (no REIT)

Pros

• Menos restricciones regulatorias:Menos restricciones por parte de agencias reguladoras como la SEC permiten a los proveedores de colocación privados administrar sus carteras de bienes raíces de maneras que podrían ser más eficientes o ventajosas que las inversiones registradas.
• Protección contra el sentimiento del mercado de valores:debido a que los bienes raíces de colocación privada son menos líquidos, los inversores no pueden simplemente retirar su dinero cuando quieran, como pueden hacerlo con los REIT que cotizan en bolsa. En cambio, los REIT públicos no negociados simplemente se aprecian (o deprecian) en función de los méritos de sus propios horizontes de inversión.
• Despliegue de capital más ventajoso:los bienes raíces de colocación privada que no pertenecen a REIT no están obligados a distribuir la mayor parte de sus ganancias como dividendos, lo que significa que la administración puede aprovechar mejor las oportunidades del mercado para invertir.
• No hay presión de los accionistas públicos sobre la administración:debido a que la colocación privada de bienes raíces no está sujeta a los caprichos de los precios de las acciones, la administración puede pensar a más largo plazo, lo que puede resultar en mejores decisiones y, en última instancia, en un mejor desempeño.
• Beneficio fiscal de la depreciación:los inversores pueden ahorrar impuestos en las distribuciones realizadas a través de proveedores de colocación privados gracias a la depreciación capturada mediante la segregación de costos.

Desventajas

• Iliquidez:el dinero invertido en bienes raíces de colocación privada normalmente será inaccesible durante años.
• Acceso:al igual que con los REIT privados, la mayoría de las colocaciones inmobiliarias privadas están disponibles solo para inversores institucionales y acreditados, independientemente de si se ofrecen a través de plataformas inmobiliarias especializadas o métodos de colocación privada más tradicionales. Además, muchas colocaciones privadas requieren participaciones considerables, por lo que incluso si se permitiera participar a inversores no acreditados, muchos de ellos quedarían excluidos.
• Sin protección de la SEC:los bienes raíces de colocación privada pueden proporcionar periódicamente información, como informes financieros trimestrales y anuales, pero como estas inversiones no están registradas ante la SEC, no están obligadas a hacerlo. Las finanzas opacas y la falta de acceso a información sobre inversiones pueden hacer que sea extremadamente difícil saber qué estás comprando.
• Opacidad del valor de las acciones:los bienes raíces de colocación privada no tienen un precio de acción visible y dinámico, lo que hace mucho más difícil valorar con precisión la inversión.
• Distribuciones posiblemente irregulares:las inversiones inmobiliarias que no pertenecen a REIT no están obligadas a realizar distribuciones (aunque a menudo sí lo hacen). Sin embargo, la frecuencia y el importe de estas distribuciones dependen de los gestores de fondos.
• Comisiones/tarifas más altas:si bien puede comprar REIT que cotizan en bolsa sin comisiones a través de la mayoría de las cuentas de corretaje típicas, las entidades y plataformas que ofrecen oportunidades de colocación privada de bienes raíces a menudo cobran tarifas de moderadas a altas.

¿Cómo se comparan los REIT con las colocaciones privadas para los inversores?

Para determinar si las colocaciones privadas o los REIT son más adecuados para usted (y si son REIT, qué tipo es preferible), deberá considerar una amplia gama de cosas, que incluyen:

• Tolerancia al riesgo
• Inversión mínima requerida
• Su necesidad de liquidez
• Cuán diversificada desea que sea la inversión
• Sus expectativas de rentabilidad
• Tus necesidades de ingresos
• Su estado de acreditación

Tanto los REIT que cotizan en bolsa como el mercado de colocación privada le brindan exposición a inversiones inmobiliarias.

Los REIT que cotizan en bolsa están abiertos a cualquier persona y se pueden comprar en una bolsa de valores, a menudo por menos de cien dólares por acción. Son líquidos. Casi siempre proporcionan distribuciones de ingresos regulares (y a menudo generosas). Debido a que están registrados en la SEC, ofrecen algunas protecciones a los accionistas. Y debido a que cotizan en bolsa y están registrados en la SEC, hay una gran cantidad de información y análisis disponibles que puede utilizar para tomar una decisión informada.

Los REIT públicos no negociados también están abiertos a cualquier persona (aunque algunos requieren acreditación), aunque hay que acceder a ellos a través de una plataforma diferente a la de una cuenta de corretaje tradicional. Las inversiones mínimas pueden variar desde unos pocos dólares hasta miles de dólares. Debido a que están registrados en la SEC, deben proporcionar información financiera periódica, lo cual es útil. Pero como no hay un precio dinámico de las acciones que examinar, es más difícil analizar estas inversiones.

La mayoría de los REIT privados (y otras oportunidades de colocación privada de bienes raíces) requieren que usted sea un inversionista acreditado. También suelen tener grandes depósitos/inversiones iniciales mínimas. Recibirá poca o ninguna protección regulatoria. Estas pueden ser inversiones mucho más agresivas que los REIT públicos, que pueden funcionar en ambas direcciones:pueden ser un fracaso, pero también pueden ofrecer un rendimiento enorme. Los inmuebles privados (e incluso los inmuebles públicos no comercializados) también están más aislados de las condiciones del mercado de valores.

Además, si bien todos los REIT suelen invertir en una canasta de propiedades, algunas ofertas de bienes raíces de colocación privada pueden incluir solo un puñado de propiedades o incluso ofrecer propiedad accionaria en una sola propiedad. Entonces, si poner todos los huevos en una sola canasta no le parece una forma prudente de invertir su dinero, tal vez quiera considerar los REIT públicos o privados.

¿Qué se debe revelar en una colocación privada?

Las colocaciones privadas tienen menos requisitos de divulgación que los emisores de ofertas públicas. Sin embargo, eso no significa que puedan dejar todo en un misterio.

La divulgación de colocaciones privadas se basa en un par de reglas de la SEC. La Regla 504 de la Comisión de Bolsa y Valores permite a ciertos emisores ofrecer y vender hasta $10 millones en valores en un período de 12 meses sin estar sujetos a requisitos de divulgación específicos. Y la regla 506(b) de la SEC establece que los emisores pueden ofrecer y vender una cantidad ilimitada de sus valores en un período de 12 meses a un número ilimitado de inversores acreditados, pero sólo hasta 35 inversores no acreditados.

Los emisores que venden únicamente a inversores acreditados pueden elegir lo que divulgan. Sin embargo, un emisor que vende a inversores no acreditados debe revelar cierta información, como sus estados financieros. Y cualquier información proporcionada a los inversores acreditados también debe facilitarse a los inversores no acreditados.

Según la Regla 506 de la SEC, los emisores deben brindar a los inversores no acreditados la oportunidad de hacer preguntas y obtener respuestas sobre la inversión. Los inversores deben tener cuidado con los emisores que no puedan responder adecuadamente a sus preguntas.

Los emisores suelen proporcionar un memorando de colocación privada o un memorando de oferta que explica la inversión y brinda información sobre la oferta de valores y el emisor. Pero esto no es un requisito. Los nuevos inversores deberían dudar de las inversiones que no lo ofrecen. Además, los memorandos de colocación privada generalmente no son revisados por ningún regulador, por lo que un emisor podría enmarcar la inversión para que parezca menos riesgosa de lo que realmente es.

Los emisores que se basan en una excepción de la Regulación D deben presentar un documento llamado Formulario D a más tardar 15 días después de vender valores por primera vez en una oferta. Este formulario incluye información breve sobre la oferta, el emisor, su administración y promotores. Los inversores que estén considerando una oferta con ventas anteriores pueden buscar la presentación del Formulario D en el sistema electrónico de recopilación, análisis y recuperación de datos (EDGAR) de la SEC.

Las colocaciones privadas recomendadas por un corredor podrían ser un poco más seguras, porque los corredores deben realizar una investigación razonable de la inversión y de cómo la representa el emisor.

Aún así, no debes seguir ciegamente las recomendaciones de un corredor. Haga sus propias preguntas. Su primera pregunta debería ser si existe algún posible conflicto de intereses entre el emisor y su corredor.

Las colocaciones privadas están sujetas a disposiciones antifraude. Deberán proporcionar información veraz y omitir cualquier información deliberadamente engañosa. Pero si invierte en una oferta fraudulenta, no necesariamente recuperará su dinero. De hecho, a menudo resulta complicado, y en ocasiones incluso imposible, recuperar el capital invertido en una oferta fraudulenta.

En resumen:realice siempre la debida diligencia en cualquier colocación privada que esté considerando.

¿Dónde se puede invertir en REIT privados?

Los bienes raíces privados generalmente se consideran una “inversión alternativa”, que básicamente es cualquier cosa fuera de las inversiones tradicionales, como acciones y bonos. Nuestra lista de las mejores inversiones alternativas incluye varias plataformas inmobiliarias, incluida Fundrise:

Recaudación de fondos

Fundrise es una popular plataforma de inversión en activos alternativos y bienes raíces comerciales que le permite diversificarse a través de sus numerosos fondos. Cada fondo tiene una serie de propiedades y está diseñado para proporcionar distintos niveles de riesgo e ingresos.

Los inversores tienen dos formas principales de invertir en bienes raíces a través de Fundrise:

Recaudación de fondos

La cuenta Fundrise estándar es una cartera administrada que le permite invertir por tan solo $10. Cuando abre y financia una cuenta, selecciona una estrategia de inversión y luego Fundrise asigna su dinero al fondo (o fondos) que componen esa estrategia. A medida que pasa el tiempo, Fundrise puede agregar nuevos fondos a sus selecciones disponibles y asignar su dinero a esos fondos si se ajustan a su estrategia. Puede agregar más dinero a su cuenta con el tiempo, nuevamente con una pequeña inversión adicional mínima de solo $10.

Mientras tanto, el panel de Fundrise le mostrará cómo ha invertido y cuánto ha ganado. Si ha configurado un objetivo de inversor, el rastreador de objetivos de Fundrise le permitirá saber si está en el camino correcto y, en caso contrario, qué hacer para asegurarse de alcanzar ese objetivo o objetivos. Fundrise también proporcionará actualizaciones sobre la ocupación de propiedades inmobiliarias, las tendencias del mercado y más.

Recaudación de fondos Pro

Los inversores que quieran un poco más de control sobre sus inversiones podrían considerar Fundrise Pro, un servicio de suscripción mensual que le permite elegir su propio camino de inversión y le proporciona más datos para tomar las mejores decisiones para usted.

A diferencia de la cuenta Fundrise administrada, los usuarios de Fundrise Pro pueden asignar todo lo que quieran a los fondos que quieran, realizando inversiones directas en fondos específicos. También pueden elegir entre asignación dinámica (invertir más o menos en ciertos fondos a lo largo del tiempo para cumplir con las especificaciones de su plan) o asignación fija (simplemente invertir la misma cantidad de dinero según sus opciones de asignación).

Todo lo que debes saber sobre la plataforma Fundrise

No es necesario ser un inversor acreditado para utilizar Fundrise; está abierto a cualquier ciudadano estadounidense mayor de 18 años. Pero los inversores acreditados disfrutan de algunas ventajas, incluida la posibilidad de invertir directamente en varios fondos cerrados a inversores no acreditados y, en ocasiones, una mejor capacidad para invertir en los eREIT de Fundrise. Si es un inversor acreditado, una vez que haya abierto su cuenta, vaya a Configuración → Opciones avanzadas → Acreditación para cargar la documentación adecuada.

Además de las tarifas de asesoramiento de Fundrise y las tarifas mensuales de Fundrise Pro, los fondos en los que invierte también tienen sus propios costos de gestión integrados. La mayoría de los fondos inmobiliarios Fundrise cobran una tarifa fija de gestión del 0,85 %, mientras que el Fundrise Innovation Fund cobra un 1,85 % anual.

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Recaudación de fondos | Comience a invertir en bienes raíces con solo $10

4.3

Inversión mínima:$10. Tarifas:Recaudación de fondos:0,15% de tarifa de asesoramiento anual. Fundrise Pro:$10/mes. pagado mensualmente, o $99/año. pagado anualmente.*

• Independientemente de su patrimonio neto, ahora puede beneficiarse del potencial único de los bienes raíces para generar un flujo de efectivo constante y ganancias a largo plazo con Fundrise a partir de $10.
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Ventajas:

• Inversión mínima baja ($10)
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Desventajas:

• Inversión altamente ilíquida

*Se aplican tarifas de administración de fondos adicionales. La mayoría de los fondos cobran una comisión de gestión anual del 0,85%; El Fondo de Innovación Fundrise cobra una comisión de gestión anual del 1,85%. Ganamos una comisión por este respaldo a Fundrise cuando se registra, sin costo adicional para usted.

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¿Dónde se pueden invertir en colocaciones privadas en bienes raíces?

Una de nuestras principales opciones de colocación privada involucra a un segmento muy pequeño de la industria de bienes raíces comerciales.

Primeros socios inmobiliarios nacionales

First National Realty Partners (FNRP) es una de las firmas de inversión CRE verticalmente integradas de más rápido crecimiento en los Estados Unidos. También se centra en un nicho muy particular:bienes raíces comerciales anclados a supermercados.

El equipo de FNRP aprovecha las relaciones con inquilinos de marcas nacionales de primer nivel, incluidos Kroger, Walmart y Whole Foods, para brindar a los inversores acceso a acuerdos CRE de calidad institucional tanto dentro como fuera del mercado. A diferencia de muchos de los otros sitios de esta lista, que son plataformas de financiación colectiva de acciones, FNRP ofrece colocaciones privadas a las que sólo puede acceder un inversor acreditado.

Han ayudado a miles de inversores a aumentar su patrimonio neto y diversificar sus carteras frente a la volatilidad del mercado a través de acuerdos que generan un flujo de caja constante.

FNRP también avanza a lo largo de todo el ciclo de vida de la inversión, desde la adquisición hasta la enajenación, 100% internamente. Un gran equipo de profesionales filtra miles de ofertas para elegir algunas que creen que superarán a sus pares.

A diferencia de un fondo o fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) tradicional, usted tiene la capacidad de elegir las ofertas que mejor se alineen con sus necesidades de inversión, por lo que puede utilizar las diversas ofertas de FNRP para crear su propia cartera.

Sin embargo, esta relativa exclusividad viene acompañada de una inversión mínima elevada de 50.000 dólares. Regístrese para obtener más información sobre la oportunidad y determinar si tiene sentido para sus objetivos de inversión.

Lea más en nuestra revisión de First National Realty Partners.

Mejores rendimientos CRE ajustados al riesgo

Primeros socios inmobiliarios nacionales | CRE anclado en comestibles

4.4

Inversión mínima:$50.000. Las tarifas varían según la oferta.

• FNRP es el patrocinador líder de bienes raíces comerciales anclados en supermercados.
• FNRP tiene un enfoque a nivel nacional y aprovecha las relaciones con los mejores inquilinos de marcas nacionales para brindar a los inversores acreditados acceso exclusivo a acuerdos de calidad institucional.
• FNRP ofrece a sus socios inversiones de calidad institucional que logran rendimientos excepcionales ajustados al riesgo (rendimiento anual promedio objetivo del 12% al 18%, de los cuales el 8% es la distribución de efectivo anual promedio objetivo).
• Utiliza el modelo de adquisiciones Dragnet:diligencia debida sólida. FNRP analiza 1.000 ofertas y elige sólo una. FNRP elige solo las mejores ofertas que cree que ofrecen el mayor rendimiento con el menor riesgo absoluto.
• Todo el ciclo de inversión de FNRP es 100% interno y no subcontratado como los patrocinadores tradicionales de capital privado.

Ventajas:

• Sólido historial de desempeño
• Nicho de inversión único (CRE vinculado a los supermercados)
• Alto retorno total para los accionistas

Desventajas:

• Solo accesible para inversores acreditados
• Alta inversión mínima ($50,000)

PatrimonioMúltiple

EquidadMúltiple

• Disponible:Regístrate aquí
• Inversión inicial mínima:$5,000

EquityMultiple tiene como objetivo hacer que la inversión inmobiliaria sea sencilla, accesible y transparente para los inversores acreditados.

Los inversores pueden elegir entre tres enfoques de inversión para colocaciones privadas con la plataforma de inversión:

• Fondos de renta variable para “crecer” centrado en importantes oportunidades de revalorización del capital
  • Duraciones a largo plazo con una inversión mínima de $20,000.
• “Gane” fondos centrados en el rendimiento (deuda senior y capital preferente)
  • Duración a mediano plazo, con una inversión mínima de $10.000.
• Alternativas a cuentas de ahorro “conservar” (notas diversificadas a corto plazo)
  • Duraciones a corto plazo y rendimientos que superan a los CD, con una inversión mínima de 5.000 dólares.

EquityMultiple se destaca de otras firmas de capital privado y plataformas de crowdfunding por la diversidad de ofertas. La plataforma generalmente se centra en inversiones y bienes raíces comerciales de mediana capitalización con un fuerte flujo de caja.

La mejor plataforma de inversión CRE para inversores acreditados

EquidadMúltiple | Inversión CRE para inversores acreditados

4.2

Inversión mínima:$5.000.

• EquityMultiple es una plataforma de bienes raíces comerciales para inversionistas acreditados, que brinda oportunidades de inversión en fondos inmobiliarios, propiedades individuales y alternativas de ahorro.
• EquityMultiple cuenta con un equipo que cuenta con décadas de experiencia en transacciones inmobiliarias. Su proceso de debida diligencia reduce una gran selección de propiedades, aceptando solo el 5 % como inversión objetivo que utilizan para crear una variedad de carteras que se adaptan a numerosos objetivos de inversión.
• La empresa ha realizado distribuciones por valor de 379 millones de dólares desde su fundación.

Ventajas:

• Hace accesibles las inversiones inmobiliarias comerciales
• Diseño de sitio web intuitivo
• Altos rendimientos totales netos y distribuciones pagadas a los inversores

Desventajas:

• Solo disponible para inversores acreditados
• Alta inversión mínima para comenzar
• La estructura de tarifas varía según la inversión, y a veces es compleja

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