Propiedad vacacional:comprar versus invertir:una guía completa

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Te encantó la casa que alquilaste en la playa. El condominio con acceso directo a las pistas de esquí que alquiló durante las vacaciones era perfecto para su familia. Su terraza con vistas al cuarto tee del campo de golf fue increíble.

Las hojas de color intenso alrededor de la cabaña que alquilaste en las montañas te recordaron tu infancia.

Ahora está pensando en invertir en una propiedad vacacional propia. Después de todo, usted ha estado alquilando a otras personas que poseen alquileres de inversión para vacaciones.

¿Por qué no debería considerar comprar usted mismo una casa de vacaciones o una propiedad de inversión para alquiler a corto plazo?

Propiedades vacacionales en cifras

La Encuesta sobre inversiones y compradores de viviendas vacacionales de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) separa a los compradores en dos categorías:compradores de viviendas vacacionales e inversores.

Los compradores promedio utilizan casas de vacaciones principalmente para estancias personales, alquilándolas un promedio de 30 días o menos al año.

Un inversor inmobiliario espera alquilar sus propiedades vacacionales durante todo el año. Algunos inversores lo convierten en un trabajo de tiempo completo con una combinación de alquileres a corto plazo y de mayor duración.

La NAR informa que los compradores de viviendas vacacionales representan el 12% de las ventas residenciales. Muchos de ellos compraron una casa de vacaciones para disfrutar en familia o para convertirla en una nueva residencia en el futuro.

Otros porque encontraron una buena oferta comprando una propiedad fuera de temporada o a precio reducido.

Otro 19% de todas las ventas residenciales fueron propiedades vacacionales compradas por inversores.

Estos inversores compraron casas de vacaciones para utilizarlas estrictamente como propiedades de ingresos de inversión alternativas debido al potencial de apreciación. O porque negociaron un gran precio.

Como muchas otras cosas, el mercado inmobiliario vacacional cambió con la pandemia. Las ventas de casas de vacaciones aumentaron un 16,4 % en 2020 y continuaron aumentando en 2021.

Con la capacidad de trabajar de forma remota y educar a sus hijos virtualmente, muchos compradores buscaron segundas residencias para escapar de sus hogares principales y disfrutar de un tiempo de inactividad lejos de las multitudes.

¿Es usted comprador de una casa de vacaciones, inversor o ambos?

Muchas personas que consideran comprar una propiedad vacacional lo hacen mientras están de vacaciones o poco después de regresar a casa.

Cuando desea una casa de vacaciones principalmente para que la disfruten su familia y amigos, pero podría considerar alquilarla durante un par de semanas cada año para ayudar a pagar los gastos, la encuesta NAR lo clasificaría como un comprador de casa de vacaciones. .

Su razón principal para comprar la propiedad es para uso y disfrute personal. Otro nombre común para estas propiedades vacacionales es segunda residencia.

Si ha estado mirando propiedades mientras estaba de vacaciones y todo lo que ve son signos de dólar, está pensando como un inversor .

Su principal objetivo al comprar una propiedad vacacional es convertirla en una fuente de ingresos estable. Planear maximizar el beneficio de una inversión inmobiliaria alquilándola durante todo el año te convierte en un inversor.

Algunas personas mezclan las dos opciones.

Alquilan su propiedad de vacaciones la mayor parte del tiempo y reservan semanas específicas para su propio disfrute.

Esto puede ser más difícil de hacer si el inversionista/comprador de la casa de vacaciones tiene un calendario de viajes estricto.

El uso personal de la casa de vacaciones durante las temporadas altas, o rechazar alquileres a largo plazo para usar la propiedad de vacaciones para su propio viaje, reduce cualquier ingreso potencial generado por el mercado de alquiler de vacaciones.

Conozca su “por qué” antes de comprar una propiedad de vacaciones

Tómese el tiempo para determinar exactamente cuál es su plan para una propiedad vacacional.

Estar en la posición financiera para comprar una segunda casa para disfrutar es muy diferente a comprar una propiedad de vacaciones y necesitar alquilarla para pagar sus gastos.

Cuando esté considerando comprar una casa de vacaciones, debería poder pagar todos los gastos y costos de mantenimiento sin alquilar la propiedad.

Si usted es un inversionista que compra una propiedad en una zona turística o de vacaciones, deje las emociones fuera de su decisión. La “propiedad perfecta” no lo es si no puedes pagar tus gastos y si no ganas dinero.

Los inversores inmobiliarios deben realizar la debida diligencia típica sobre las propiedades para determinar si son buenas inversiones.

Cuando planea combinar las opciones y disfrutar de la propiedad (pero necesita algunos ingresos para poder costearla), también debe pensar como un inversionista.

Aquellos que ofrecen servicios inmobiliarios u otros propietarios pueden decir que es fácil obtener ingresos por alquiler vacacional de una casa cuando no se utiliza el lugar, pero haga su propia tarea.

Obtener ingresos pasivos de una propiedad en alquiler no siempre es el esfuerzo pasivo que esperas.

¿Qué pasa si es un invierno cálido y la temporada se acorta en tu estación de esquí? El clima fuera de temporada y los desastres naturales representan un riesgo significativo para una inversión en alquiler vacacional.

Los huracanes pueden afectar la industria de alquileres vacacionales en pueblos costeros y otras partes de Carolina del Norte y Florida. Y la marea roja a lo largo de la costa de Florida ciertamente puede afectar el deseo de alquilar una casa de vacaciones cuando esté vigente.

Es fundamental saber con precisión cuántos ingresos por alquiler necesitaría para poder comprar la propiedad vacacional que desea.

También necesitas un plan de respaldo para pagar los gastos si no se alquila o incurres en costos extra. Aún es necesario pagar los impuestos sobre la propiedad, los pagos de la hipoteca y las primas de seguros.

Las ventajas de las propiedades vacacionales

Mucha gente decide comprar una casa de vacaciones y está contenta con su decisión. Si eliges sabiamente una segunda residencia, podrás disfrutarla durante años y crear maravillosos recuerdos y tradiciones.

Su propiedad puede apreciarse con el tiempo e incluso generarle algunos ingresos por alquiler cobrando una tarifa por noche razonable.

Como inversionista, si compra una excelente propiedad vacacional en alquiler a un precio decente y la administra adecuadamente o contrata a un excelente administrador de propiedades, también puede obtener ganancias sustanciales.

Su propiedad de inversión también puede aumentar de valor con el tiempo, poniendo una gran suma de dinero en su bolsillo cuando decida venderla.

Las desventajas de las propiedades vacacionales

Aunque comprar una casa de vacaciones tiene muchos beneficios, también hay muchos inconvenientes a considerar.

Si estás comprando uno para uso personal, puedes sentir que estás desperdiciando tu dinero cuando no lo estás usando o si quieres ir de vacaciones a otro lugar.

Sin una empresa de administración de propiedades o sin la voluntad de pagar por el mantenimiento y las reparaciones necesarias, podría pasar gran parte de sus fines de semana o vacaciones cuidando el césped, pintando u otros trabajos en su propiedad en lugar de relajarse.

Cuando tienes hijos, pasar tiempo en familia en tu hogar lejos del hogar puede volverse más difícil a medida que envejecen y aumenta su participación con amigos, deportes, trabajo y otras actividades.

Si decide alquilar su casa de vacaciones durante algunas semanas cada año, debe estar de acuerdo con que extraños usen todas (o la mayoría) de sus pertenencias.

También deberá seguir las reglas de la HOA que pueden limitar a quién puede alquilar su casa y la duración de su estadía.

Otras consideraciones al comprar una casa de vacaciones

El seguro de su segunda vivienda puede costar más que el de su residencia principal.

Las casas de vacaciones están vacías con mayor frecuencia, es probable que los huéspedes se queden con regularidad y la casa puede estar en un área remota, lo que aumenta el riesgo para la aseguradora.

También debe consultar con un profesional de impuestos para determinar qué gastos puede cancelar en su casa de vacaciones.

No querrás asumir que podrás cancelar cosas como intereses hipotecarios o gastos comerciales por alquilar la propiedad sin saber qué está permitido.

Para los inversores, las propiedades de inversión vacacional pueden generar ingresos considerables y ayudarles a alcanzar la independencia financiera. 

Pero también implican más riesgos y costos, como:

• honorarios de gestión de la propiedad
• Tarifas del sitio web de alquiler vacacional
• impuestos inmobiliarios más altos
• tarifas de limpieza o hospedaje
• suministros para inquilinos/invitados

Si bien las propiedades frente al mar y las casas en un área de alta demanda pueden permitirle cobrar tarifas de alquiler más altas, tienen un precio de compra más alto y pueden requerir una inversión de dinero adicional para mantenerlo durante la temporada alta.

Si se requiere una hipoteca, los inversores pagan tasas de interés más altas y deben realizar pagos iniciales mayores.

Al invertir en una propiedad vacacional, también necesitará un seguro para el propietario y sería inteligente considerar también una póliza general.

Las casas de playa pueden sufrir daños o destrucción por tormentas. Las casas en campos de golf pueden quedarse vacías cuando la economía está pasando apuros o cuando la oferta del mercado inmobiliario supera la demanda.

Las propiedades de alquiler vacacional también sufren más desgaste y daños a medida que los inquilinos van y vienen.

Los inversores inmobiliarios con alquileres vacacionales asumen muchos riesgos ya que hay muchas cosas fuera de su control o difíciles de controlar.

Obtener ingresos adicionales puede complicar sus declaraciones de impuestos y operar una propiedad de alquiler puede incluir el requisito de una licencia comercial.

Busque asesoramiento legal y fiscal antes de comprar para asegurarse de comprender cómo ser propietario de una propiedad vacacional puede afectar sus impuestos federales y sus responsabilidades financieras y legales generales.

Las leyes de alquiler, las regulaciones de la ciudad y las reglas comunitarias pueden variar ampliamente entre los destinos de vacaciones, por lo que puede resultar beneficioso interactuar con profesionales legales y de bienes raíces con experiencia en el área que está considerando.

Además, considere hablar con un profesional financiero para obtener asesoramiento sobre inversiones.

Antes de firmar un acuerdo de compra para ese acogedor condominio en la playa o esa cabaña de madera en las montañas cerca de una fabulosa estación de esquí, desea asegurarse de que se ajuste a su estrategia de inversión general.

Si aceptó o consideró aceptar los beneficios de asistir a una presentación y un recorrido por el tiempo compartido, es posible que se pregunte si comprar un tiempo compartido sería una excelente propiedad vacacional.

Tenga en cuenta que no está comprando su propia propiedad de vacaciones cuando compra un tiempo compartido. Sólo estás comprando una pequeña parte de una propiedad con acceso limitado a ella.

También tienes una mínima voz en lo que sucede con la propiedad. Pero es posible que tengas que realizar pagos importantes para conservar ese acceso.

Aunque comprar un tiempo compartido suele costar mucho menos que comprar su propia propiedad de vacaciones, venderlo puede resultar complicado si ya no lo desea.

Tiene un acuerdo legal para pagar la tarifa de administración y cualquier gasto que haya firmado en su acuerdo de tiempo compartido.

No se deje convencer por un tiempo compartido sólo por la presentación y las promesas que le hacen. Asegúrese de tomarse el tiempo e investigar el tiempo compartido específico que está considerando.

¿Debería comprar una propiedad vacacional como inversión?

Cuando está de vacaciones, reflexiona sobre lo fantástico que sería tener una propiedad en lugar de “desperdiciar” dinero alquilando cada año.

Pero no permita que el romper de las olas en la playa, la oportunidad de esquiar hasta su puerta o la posibilidad de tomar una bebida de su refrigerador durante un partido de golf nublen su pensamiento sobre las propiedades de una segunda residencia.

Si nunca ha invertido en una casa fuera de su residencia principal, es esencial que aprenda más sobre la inversión en bienes raíces, a menos que pueda pagar fácilmente una propiedad de vacaciones.

Su entusiasmo por ser propietario de su propia casa de vacaciones puede desvanecerse cuando se dé cuenta del riesgo que implica y de los gastos relacionados con la propiedad de algunas propiedades.

Si planea alquilar una propiedad de vacaciones y no puede administrarla usted mismo, encontrar un excelente administrador de propiedades también puede resultar difícil y costoso.

Es necesario tener en cuenta en la ecuación las tasas hipotecarias más altas, el aumento de los costos de seguros y otros gastos y tarifas de alquiler que conlleva la operación de un negocio de alquiler vacacional.

"Hacer los números" para una casa de vacaciones o una propiedad de alquiler vacacional puede resultar revelador.

No se olvide de las comisiones de los agentes inmobiliarios, los costos de cierre, los honorarios de administración y otros gastos operativos por comprar, mantener o vender la propiedad.

Ver todas las cifras que inicialmente no consideraste cuando empezaste a soñar con tener una gran casa lejos de casa puede cambiar tu forma de pensar.

Tómese el tiempo para ejecutar sus números en una calculadora como esta de Bric Vacation Rentals. Es un analizador de propiedades de inversión que le permite evaluar posibles opciones de propiedades de inversión para vacaciones y determinar el retorno de la inversión.

Cuando haga su tarea, es posible que decida que comprar una casa de vacaciones para su propio uso no es práctico. O que las propiedades de inversión en el mercado de alquiler a corto plazo no le proporcionarán el flujo de caja positivo que necesita.

Si le atrae generar riqueza con bienes raíces, hay otras opciones a considerar.

• Voltear una casa
• Convierte una casa en un Airbnb
• Comprar una propiedad comercial
• Compra la casa de tus padres y alquilala

Si se da cuenta de que ser propietario de un inmueble físico no es para usted, considere invertir en un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT).

¡Luego podrás retirar tus ganancias y alquilar casas de vacaciones dondequiera que decidas viajar!

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Amy y Vicki son coautoras de Planificación patrimonial 101, Desde evitar sucesiones y evaluar activos hasta establecer directivas y comprender los impuestos, su manual básico para la planificación patrimonial, de Adams Media.

Mujeres que ganan dinero

Amy Blacklock y Vicki Cook cofundaron Women Who Money en marzo de 2018 para brindar información útil sobre finanzas personales, carreras y temas empresariales para que pueda administrar su dinero con confianza, aumentar su patrimonio neto, mejorar su salud financiera general y, finalmente, lograr la independencia financiera.