Relación deuda-ingresos:calcule la asequibilidad y la propiedad de vivienda

La vivienda es el mayor gasto en el presupuesto de la mayoría de las familias. Pero ¿cuánto es demasiado? ¿Cuánto gastar en vivienda? Un artículo en el New York Times del sábado contiene un ejemplo impactante de una mujer que cruzó la línea:

Lo que obtuvo fue una hipoteca que no podía pagar. Para cubrir el costo de $385,000, [Christina] Natale hizo un pago inicial de $185,000, un poco menos de lo que obtuvo de la venta de la casa de su abuelo. El préstamo que compensó la diferencia, con costos de cierre, honorarios del agente, impuestos y seguro, significó una factura mensual de $1,873.96, alrededor de $100 menos que su salario neto mensual como asistente administrativo.

No soy indiferente a las historias de dificultades financieras, pero esto supera incluso mi compasión. La Sra. Natale (que tiene tres hijos) obtuvo un préstamo de vivienda que le dejó sólo $100 al mes para cualquier otro gasto de su vida. No debería necesitar una voz externa que le dijera que se trataba de una situación imposible. (De todos modos, ¿dónde estaban las voces externas?)

Aunque este es un ejemplo extremo, muchas otras personas compran casas sólo para descubrir que están sobre sus cabezas y no pueden hacer los pagos. ¿Cómo puedes evitar que esto te suceda?

Relación deuda-ingresos

Afortunadamente, décadas de datos financieros han producido modelos computarizados que ayudan a determinar cuánto puede gastar una persona en vivienda y deudas. Para obtener más información sobre esto, hablé recientemente con Robb Severdia de Guarantee Mortgage en Portland. Le pedí que describiera cómo funciona el proceso. (Si tengo algún problema aquí, es mi culpa, no la de Severdia.)

Tradicionalmente, los prestamistas han utilizado la relación deuda-ingresos (DTI) para estimar cuánto puede permitirse pedir prestado un propietario. Esta relación se calcula comparando sus gastos con sus ingresos brutos (antes de impuestos). El inferior Cuanto mayor sea el número, mejor. Si gana $3000 al mes antes de impuestos y paga $300 de deuda, su relación deuda-ingresos es del 10 %.

Los bancos y los agentes hipotecarios analizan dos números:

• La relación deuda-ingresos inicial, que incluye los gastos totales de la vivienda:principal de la hipoteca, intereses, impuestos y seguros.
• La relación deuda-ingresos “back-end”, que incluye todo lo anterior más otros pagos de deuda:préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes, tarjetas de crédito, etc.

Cuando un posible prestatario presenta su documentación, la computadora la evalúa y aplica modelos estadísticos para asegurarse de que la carga de deuda propuesta se encuentre dentro de los rangos aceptados. Después de este proceso automatizado, el préstamo pasa a la suscripción manual, donde un humano examina la solicitud y toma la decisión final de aprobar o rechazar el préstamo.

Las relaciones deuda-ingresos estándar de la industria impulsan este proceso.

Límites de préstamo

Cuando compramos nuestra primera casa en 1994, todos los involucrados en la transacción nos dijeron que nuestra relación deuda-ingresos inicial debería ser del 28% o menos. Es decir, no deberíamos destinar más del 28% de nuestros ingresos brutos a gastos de vivienda. El ratio final fue del 36%, lo que significaba que nuestros gastos de vivienda y pagos de deuda combinados deberían sumar menos del 36% de nuestros ingresos.

Ejemplo: Nuestro ingreso bruto (antes de impuestos) en 1994 fue de aproximadamente 60.000 dólares, o alrededor de 5.000 dólares al mes. Para mantenernos por debajo de la pauta de relación deuda-ingresos inicial del 28%, podríamos permitirnos gastos de vivienda de no más de $ 1,400 por mes, incluidos seguros e impuestos. Debido a que Kris tenía préstamos estudiantiles y yo tenía deudas de tarjetas de crédito, no pudimos acercarnos al índice DTI inicial del 28% porque nos empujaría por encima del 36% final. Nuestra elevada carga de deuda significaba que teníamos menos para gastar en una casa. Nuestro pago final fue de $1086 por mes.

Cuando compramos nuestra nueva casa en 2004, la relación deuda-ingresos había cambiado. “Esa cifra del 28% es vieja”, nos dijeron. "La mayoría de la gente puede llegar hasta el 33%". El ratio back-end se había elevado al 38% (¡e incluso al 41% en algunos modelos!

Por lo que tengo entendido, las pautas de relación deuda-ingresos se han ido relajando gradualmente a lo largo de los años. Esto es lo que pude descifrar sobre la historia de DTI (me encantaría recibir aclaraciones o correcciones a esta lista):

• Según se informa, durante la década de 1970 (antes de que la deuda de tarjetas de crédito se volviera común), la DTI no se dividía entre el front-end y el back-end. Sólo había una proporción y era del 25%. Si su hipoteca, impuestos y seguro eran menos del 25 % de sus ingresos, se suponía que podía afrontar el pago.
• En Las nuevas reglas del dinero , Ric Edelman escribe que los límites de préstamo “solían ser” del 22% y el 28%. Supongo que esta debe haber sido la regla general durante la década de 1980.
• Cuando compramos nuestra primera casa a mediados de la década de 1990, el ratio inicial era del 28 % y el ratio final era del 36 %.
• Para 2004, esos índices habían aumentado nuevamente al 33% y 38%, respectivamente. (Para calificar para un préstamo de la FHA, su DTI inicial está limitado al 29 % y el final final está limitado al 41 %).

Un aumento del 5% puede no parecer gran cosa, pero cuando se habla del pago de una vivienda, es enorme. Recuerde:el 5% de un ingreso de $60 000 equivale a $3000 por año o $250 por mes. Muchas ejecuciones hipotecarias ocurren porque las personas asumen pagos de vivienda que son tan solo $250 al mes más de lo que pueden pagar.

Miedo de decir “no”

Durante mi conversación con Robb Severdia, le pregunté sobre la creciente relación deuda-ingresos. Reconoció que había visto aumentar las cifras durante su década en la industria. "Los bancos sienten que necesitan aumentar los límites para ser más competitivos", explicó.

"Creo que en la mayoría de los casos, es una mala idea para los prestatarios aumentar ese 41%", dijo Severdia. "Puede que tenga sentido en algunos casos, pero puede ser una receta para el desastre". En otras palabras, date un margen de error. En lugar de basar el presupuesto de su vivienda en una relación deuda-ingresos inicial del 33%, considere reducirla al 28%. No podrá permitirse una hipoteca tan grande, pero tampoco se sentirá tan presionado por los pagos.

Le pregunté a Severdia cómo la gente como Christina Natale del New York Times historia pudieron conseguir hipotecas que equivalían a más de la mitad de sus ingresos. "La gente tiene miedo de decir 'no'", me dijo. "Tenían miedo de perder el trato". De ahí la crisis de las hipotecas de alto riesgo.

En El propietario de vivienda millonario automático , advierte David Bach:

En general, debe asumir que la cantidad que el banco o la compañía hipotecaria está dispuesta a prestarle es más de lo que debería pedir prestado. […] No juegues con esto. Haz los cálculos. Sea realista acerca de su situación. No finjas que estás en mejor forma de lo que realmente estás.

Nadie se preocupa más por tu dinero que tú hacer. Su agente de bienes raíces, su agente hipotecario y el banco tienen un gran interés en alentarlo a comprar la mayor cantidad de casa posible. Sus ingresos dependen de ello. Escuche lo que tienen que decir, pero tome sus decisiones basándose en su propio conocimiento de la situación.

Más vale prevenir que curar

A menudo se advierte a los propietarios que “compren tanta casa como puedan pagar”. Hay algo de mérito en esa afirmación:en general , los precios de la vivienda aumentan, al igual que los ingresos personales. Como resultado, los pagos de su hipoteca generalmente volverse más asequible.

El problema, por supuesto, es que cuando compras toda la casa que puedes permitirte, te quedas sin un colchón. ¿Qué pasa si pierdes tu trabajo? ¿Qué pasa si se ve obligado a vender su casa, pero los precios de la vivienda han bajado? Creo que tiene más sentido comprar tanta casa como necesitas , manteniendo como techos los ratios deuda-ingresos convencionales.

En última instancia, no importa cuáles sean las pautas. Lo que importa es lo que puede pagar, lo que se siente cómodo pagando. El hecho de que la sabiduría convencional diga que puede realizar un pago mensual de vivienda de $1400 sobre su ingreso anual de $60 000 no significa que tenga que hacerlo.