Préstamos FHA | Qué son y cómo calificar

Si ha comenzado a investigar opciones de compra de propiedades, Probablemente se haya encontrado con los préstamos de la FHA como uno de los muchos tipos de hipotecas disponibles. Los préstamos de la FHA son una excelente opción para quienes compran por primera vez o para aquellos que normalmente tienen dificultades para obtener la aprobación de una hipoteca tradicional.

Sin embargo, el mundo lleno de jerga de los préstamos hipotecarios puede parecer abrumador y confuso. Quizás se pregunte si un préstamo hipotecario de la FHA es la mejor opción para usted, o si un préstamo respaldado por el gobierno es la opción correcta.

Siga leyendo para conocer un desglose de cómo funcionan los préstamos de la FHA, para qué tipo de personas son mejores, y cómo calificar.

EN ESTE ARTICULO:

• ¿Qué es un préstamo de la FHA?
• ¿Cómo trabajan?
• Ventajas
• Tipos de préstamos de la FHA
• Requisitos de préstamos de la FHA
• ¿Son los préstamos de la FHA una buena idea?

¿Qué es un préstamo de la FHA?

Un préstamo FHA es un tipo de préstamo hipotecario emitido por la Administración Federal de Vivienda, convirtiéndolos en un tipo de préstamo respaldado por el gobierno. Están diseñados para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez o propietarios que necesitan un apoyo adicional para ascender en la escalera de la vivienda.

La idea comenzó en 1934 cuando el gobierno reconoció que la industria de la vivienda estaba luchando en medio de la Gran Depresión. y que brindar ayuda adicional a los compradores sería beneficioso para todos.

Aumento de la propiedad de vivienda, beneficiando a los ciudadanos comunes, mientras que la industria de la vivienda floreció y el gobierno cosechó los beneficios.

¿Quién puede calificar para un préstamo de la FHA?

Los préstamos de la FHA son específicamente para personas con ingresos bajos o moderados. Debido a sus ingresos o puntajes de crédito más bajos que el promedio, este es un grupo que podría tener dificultades para obtener la aprobación de los prestamistas hipotecarios tradicionales.

Aunque los préstamos de la FHA están respaldados por el gobierno, todavía son utilizados por prestamistas privados como bancos o cooperativas de crédito, pero dado que el gobierno respalda el préstamo, las empresas de préstamos no se enfrentan a los mismos riesgos que normalmente. En caso de que los prestatarios no puedan cumplir con sus pagos, la FHA los cubrirá.

¿Tiene que ser un comprador de vivienda por primera vez para la FHA?

Los préstamos de la FHA son más populares entre los compradores por primera vez, pero no es un requisito estricto. Los compradores habituales también pueden obtener un préstamo de la FHA; la única restricción es que el préstamo debe utilizarse en una residencia principal y no en una segunda casa.

¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?

Para ayudar a quienes enfrentan desventajas debido a sus ingresos o falta de puntaje crediticio, Los préstamos de la FHA permiten pagos iniciales tan bajos como el 3.5% del monto total de la hipoteca. Los préstamos convencionales a menudo cobran un pago inicial del 20% o más, y el monto promedio del pago inicial en los EE. UU. es del 6%, así que claramente un préstamo de la FHA ofrece un gran descuento.

También reducen los requisitos de puntaje crediticio e historial crediticio. Para obtener una hipoteca, normalmente necesita un buen puntaje crediticio y un historial crediticio de algunos años, pero mucha gente descuida la importancia de esto, especialmente si han intentado hacer lo correcto evitando préstamos y deudas.

Seguro hipotecario privado (PMI)

Una de las principales diferencias es que necesitará un seguro hipotecario privado (PMI). Este es un seguro que beneficia al prestamista; en caso de que no pueda realizar sus pagos, el seguro seguirá pagándolo al prestamista. Esto debe pagarse de su bolsillo, una obligación que no todos los préstamos convencionales exigen (aunque algunos sí).

El requisito se establece en un pago PMI por adelantado del 1,75% del monto total de su hipoteca; esto puede no parecer mucho, pero puede terminar siendo miles dependiendo del tamaño de su hipoteca total. Esta prima se suma al monto total del préstamo.

Cuotas adicionales

También tendrás que pagar una tarifa adicional continua, que irá directamente al gobierno para respaldar su préstamo. Cuanto mayor sea el riesgo que se le considere (menor puntuación de créditos y pago inicial), cuanto mayor será el pago, y varía entre 0,45% y 1,05% cada año. La cantidad más común ronda el 0,85%. Esta prima se paga mensualmente.

Estos cargos adicionales restan flexibilidad al préstamo en términos de tasas de interés más bajas. Desafortunadamente, también son imposibles de cancelar en la mayoría de los casos a menos que refinancia con un préstamo que no sea de la FHA o venda su casa.

Ventajas de los préstamos de la FHA

Las hipotecas de la FHA son mucho más indulgentes y brindan una excelente manera de ingresar. Incluso si tiene un historial crediticio pero es negativo, siempre que un incidente de dificultad financiera haya pasado dos años o más, debería poder calificar para un préstamo de la FHA.

Se permiten obsequios monetarios

Otra ventaja es que es más fácil utilizar un obsequio monetario de otra persona para el pago inicial u otros costos de compra de una propiedad. como los costos de cierre, cuando obtiene un préstamo de la FHA. Dado que muchos jóvenes pueden estar usando un regalo de familiares para su nuevo hogar, este es un factor útil para recordar.

Los préstamos de la FHA son flexibles

Los préstamos de la FHA también son razonablemente flexibles. Si compra una propiedad con una, pero luego decide que le gustaría mudarse a otro lugar, tiene la opción de transferir su préstamo FHA a los nuevos propietarios. Esto es beneficioso para ambas partes involucradas:como vendedor, tienes la opción de ir a otro lado, y el comprador puede aprovechar las tasas de interés más bajas (las tasas de interés disminuyen con el tiempo con las hipotecas).

Asistencia de costos de cierre

Finalmente, los vendedores pueden pagar hasta el 6% del monto del préstamo para cubrir los costos de cierre. Este es un pequeño detalle que probablemente no sea relevante para la mayoría de las personas. especialmente cuando los mercados son fuertes y hay mucha demanda de propiedades. Sin embargo, si los vendedores tienen dificultades para vender una propiedad, entonces esta es una gran herramienta que los compradores pueden usar como moneda de cambio cuando intentan bajar el precio de venta. También, Los prestamistas de la FHA solo pueden cobrar hasta el 5% del monto del préstamo en los costos de cierre.

Los préstamos de la FHA son buenos para una variedad de propiedades

Las personas a menudo tienen la percepción de que los préstamos de la FHA son solo para hogares familiares, pero en realidad se pueden usar para una variedad de propiedades, incluyendo condominios, propiedades de unidades múltiples, y casas prefabricadas.

También existe un programa FHA 203 (k) que otorga fondos para renovaciones y reparaciones, así como para la compra de una propiedad, hacer que los préstamos de la FHA sean adecuados para viviendas antiguas que necesitan modificaciones importantes. Hay un 203 (k) limitado para renovaciones que cuestan menos de $ 35, 000, y un 203 (k) estándar por cualquier monto superior a $ 5, 000 que todavía se encuentra dentro del límite de hipoteca para el área.

También existen límites sobre cuánto puede pedir prestado:los montos máximos varían ampliamente entre áreas, pero siempre se fijan en una cantidad que se considera modesta en comparación con otras propiedades cercanas. Por ejemplo, en San Francisco, California, el monto máximo del préstamo para una casa unifamiliar es de $ 822, 375 pero en Pittsburgh, Pensilvania, solo $ 356, 362 para el mismo tipo.

Tipos de préstamos de la FHA

Hay algunos tipos más especiales de préstamos de la FHA.

Hipoteca energéticamente eficiente

El programa Energy Efficient Mortgage (EEM) tiene como objetivo hacer que las casas sean más eficientes desde el punto de vista energético o comprar casas que ya sean eficientes. por ejemplo, instalando sistemas de energía solar o eólica.

Sección 245 (a) de la FHA

Mientras tanto, el préstamo de la Sección 245 (a) de la FHA es para aquellos cuyos ingresos se espera que aumenten con el tiempo, por lo que los préstamos están diseñados para tener planes de pago que también aumentan gradualmente:esta es una excelente opción para los médicos en formación, por ejemplo.

Hipoteca inversa de la FHA

Incluso puede contratar una hipoteca inversa asegurada por la FHA. La hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM). Estos son para personas de 62 años o más que desean tomar algunas acciones de sus hogares, creando una forma más barata de prestar dinero sin dejar de conservar su casa. Esto funciona de la misma manera que una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

Otros programas respaldados por el gobierno

Los préstamos de la FHA no son el único préstamo respaldado por el gobierno disponible; también puede obtener préstamos del USDA (Departamento de Agricultura de EE. UU.) O del VA (Asuntos de Veteranos). Todos los préstamos respaldados por el gobierno están diseñados para personas que necesitan ayuda para subir a la escalera de la vivienda por una razón específica. El préstamo del USDA es para personas que desean comprar una propiedad en un área rural y el préstamo de VA es para veteranos.

Requisitos de préstamos de la FHA para 2021

Aquí están los ingresos, puntaje de crédito y otros requisitos para la aprobación de préstamos de la FHA:

Ingreso

Aunque los préstamos de la FHA están diseñados principalmente para personas con ingresos moderados o bajos, no hay requisitos de ingresos mínimos o máximos. Esto significa que, incluso si tiene muchos ingresos, aún podría calificar, aunque un préstamo de la FHA puede no ser la mejor opción disponible para usted.

En el otro extremo del espectro, la falta de un requisito de ingresos mínimos no significa necesariamente que cualquier persona pueda ser aprobada; deberá poder demostrar que está ganando lo suficiente para cumplir con sus reembolsos. Sin embargo, esto varía ampliamente entre diferentes áreas.

Deuda

Aunque no hay requisitos de ingresos, hay límites en la cantidad de deuda que puede tener. Aquí no hay límites estrictos sobre la cantidad de deuda que puede tener, pero, por lo general, sus posibilidades de aceptación disminuirán significativamente si más del 40% de sus ingresos se destina al pago de deudas (incluido el préstamo hipotecario y otros tipos de deudas).

Preferiblemente, alrededor del 30% o menos de sus ingresos deben pagarse para el préstamo hipotecario. Sin embargo, si sus ratios son ligeramente superiores, esto no significa necesariamente que será rechazado.

Puntaje de credito

El otro requisito importante para los préstamos de la FHA son las calificaciones crediticias. Aunque son significativamente más indulgentes que los préstamos convencionales, todavía hay algunos límites. Cuanto menor sea el pago inicial que pueda permitirse pagar, mayor será el requisito de puntaje de crédito.

Hacer el pago inicial mínimo del 3.5% significa que su puntaje crediticio debe ser de al menos 580, mientras que los pagos iniciales más altos del 10% o más reducen los requisitos a un mínimo de 500. Esto es ciertamente más bajo que el promedio:el puntaje crediticio promedio en los EE. UU. es 711.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que solo porque los requisitos de préstamos de la FHA se establecen en un momento determinado, eso no significa que un prestamista individual tenga la obligación legal de aceptarlo. Algunos proveedores de préstamos pueden ser más estrictos que los criterios del gobierno, o pueden solicitar información adicional para evaluarlo, como prueba de que ha podido cumplir con los pagos de alquiler y servicios públicos anteriores.

Otros requerimientos

Hay algunos requisitos adicionales. Debe haber tenido un historial de empleo verificable durante los últimos dos años y poder verificar sus ingresos a través de recibos de pago, declaraciones de impuestos federales, y extractos bancarios.

El préstamo debe usarse solo para una residencia principal en lugar de una segunda casa. La propiedad también debe haber sido tasada por alguien que esté aprobado por la FHA y pase todas las pautas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD). Estos giran en torno a los principios de seguridad, la seguridad, y solidez.

¿Es una buena idea obtener un préstamo de la FHA?

Los préstamos de la FHA brindan una gran oportunidad para ascender en la escalera de la propiedad para las personas que, por lo general, podrían tener dificultades. pero como cualquier tipo de préstamo, no son la opción correcta para todos.

Un préstamo de la FHA ofrece un pago inicial más bajo y requisitos de crédito más flexibles. Sin embargo, si ya tiene una cantidad significativa ahorrada y un buen historial crediticio, estos beneficios son básicamente irrelevantes para usted y no se aplican. No es prudente realizar un pago inicial más bajo de lo que puede pagar por el simple hecho de hacerlo, ya que esto significará que se endeudará más de lo necesario y terminará pagando más intereses con el tiempo.

A pesar de no beneficiarse de estas ventajas, todavía tendrá que tomar los lados negativos de los préstamos de la FHA; a saber, los cargos y tarifas adicionales.

Préstamo FHA versus préstamo convencional

Las hipotecas convencionales requieren que los prestatarios superen más obstáculos, pero los préstamos de la FHA se crearon con la creencia de que es posible no cumplir con estos criterios y, sin embargo, seguir siendo un gran prestatario.

En caso de que aún no esté seguro de si un préstamo de la FHA es la opción adecuada para usted, aquí hay un desglose de las ventajas y desventajas en comparación con una hipoteca convencional.

Pros

• Mayor probabilidad de ser aceptado
• Más flexible con respecto a los puntajes e historial crediticio
• Pago inicial más bajo
• Límites en los costos de cierre
• Puede usar dinero superdotado
• El vendedor puede pagar hasta el 6% de los costos de cierre
• No se requieren ingresos

Contras

• Mayor saldo del préstamo debido a la prima del seguro hipotecario por adelantado
• Límites máximos de préstamos
• Normalmente es imposible cancelar los pagos del seguro.
• No se puede usar en una segunda casa
• Condiciones de préstamo menos flexibles
• Solo préstamos a tasa fija disponibles

¿Es un préstamo hipotecario de la FHA adecuado para usted?

Si es una persona de altos ingresos con suficientes ahorros para un gran pago inicial y un historial crediticio sólido, elegir un préstamo de la FHA puede no ser una decisión acertada.

Podría resultarle más económico optar por una hipoteca convencional, ya que esto probablemente implicará menos costos adicionales, como los del seguro hipotecario privado. Esto también puede significar que tiene opciones más flexibles, como la elección de una hipoteca de tasa ajustable.