Explicación de las tasas hipotecarias:todo lo que debe saber antes de comprar

Las tasas hipotecarias determinan lo que paga por un préstamo hipotecario. Si nunca antes ha comprado una casa, aquí hay una regla general simple a seguir:¡Cuanto más baja sea la tasa de interés de su hipoteca, mejor!

Pagar intereses sobre un préstamo hipotecario es como pagar intereses sobre una tarjeta de crédito u otro préstamo. Se suma a su costo total de préstamo.

Entonces, ¿qué es una buena tasa de hipoteca? ¿Y cómo puede obtener la tasa hipotecaria más baja al comprar una casa por primera vez?

Aquí hay una mirada más cercana a las tasas hipotecarias explicadas.

¿Qué es una tasa de interés hipotecaria?

La tasa de interés de una hipoteca representa una prima que paga para pedir dinero prestado. Los prestamistas cobran intereses sobre los préstamos hipotecarios, que se reembolsan junto con el principal.

La tasa de interés de su hipoteca determina lo que paga por una casa durante la vigencia de su préstamo. Específicamente, la tasa hipotecaria puede influir en el monto total de los intereses pagados, así como en el monto de su pago mensual.

Vale la pena señalar que la tasa de interés de una hipoteca no es lo mismo que el APR de una hipoteca. La APR de su hipoteca o la tasa de porcentaje anual refleja el costo anualizado de los préstamos e incluye la tasa de interés del préstamo, así como otros costos. Esos otros costos pueden incluir:

• Comisiones que cobra el prestamista
• Seguro hipotecario
• Puntos de descuento
• Ciertos costos de cierre que se incluyen en el préstamo

En ese sentido, la APR de una hipoteca es similar a la APR de una tarjeta de crédito. Tanto las tasas hipotecarias como las APR hipotecarias se expresan como porcentaje. Sin embargo, es importante saber la diferencia, para que pueda hacer comparaciones de manzanas con manzanas cuando busque un préstamo hipotecario.

¿Cómo funcionan las tasas de interés de las hipotecas?

Las tasas hipotecarias se aplican al capital de su préstamo. Los intereses se amortizan a lo largo de la vida del préstamo. En general, pagará más por los intereses que por el capital en la primera parte de su préstamo. A medida que se acerca al final del préstamo, más de sus pagos se destinan al capital.

Una vez que cierre un préstamo hipotecario, su prestamista le dará un cronograma de amortización. Este cronograma le muestra exactamente cómo se aplican sus pagos, incluido lo que se destina a:

• Interés 
• Director
• Seguro hipotecario privado, si lo estás pagando
• Fideicomiso (para el seguro de vivienda y los impuestos sobre la propiedad)

En términos de cómo se establecen las tasas hipotecarias, eso está determinado en gran medida por las condiciones económicas. Las tasas hipotecarias tienden a seguir los movimientos del mercado de bonos y el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años.

Lo que realmente paga por una hipoteca depende de las tasas hipotecarias en general, pero también depende de su situación financiera personal. Eso incluye su puntaje de crédito, relación deuda-ingreso, ingresos y activos.

Tarifa fija vs tasa ajustable:¿Cuál es la diferencia?

Las tasas hipotecarias pueden ser fijas o ajustables. Ya sea que elija una tasa fija o ajustable, puede marcar la diferencia en cuánto paga por una hipoteca.

Explicación de las tasas hipotecarias fijas

Se establece una tasa hipotecaria fija al comienzo del plazo del préstamo y permanece igual durante toda la vida del préstamo.

Por ejemplo, supongamos que obtiene una hipoteca a 30 años con una tasa fija del 3,4 %. Su tasa se mantendría en 3.4% durante el plazo completo del préstamo de 30 años.

La ventaja de elegir una hipoteca de tasa fija es la previsibilidad. Dado que su tasa es siempre la misma, sabe exactamente lo que pagará por el préstamo. Y no tiene que preocuparse por la fluctuación de sus pagos mensuales. Eso puede facilitar el presupuesto para una casa.

Explicación de las tasas hipotecarias ajustables

Una tasa hipotecaria ajustable está ligada a una tasa de referencia subyacente. Esto también se llama una tasa de índice. Las hipotecas de tasa ajustable o ARM pueden usar cualquiera de estas tasas como punto de referencia:

• Rendimiento semanal de vencimiento constante de las letras del Tesoro a un año
• Tasa de financiación nocturna garantizada (SOFR), que reemplazó a la LIBOR
• Índice de Costo de Fondos del Distrito 11 (COFI)

Lo más importante que debe saber sobre una hipoteca de tasa ajustable es que la tasa no permanece igual durante la vigencia del préstamo. En su lugar, normalmente paga una tasa fija durante los primeros años del préstamo. Luego, la tasa se ajusta para reflejar su tasa de referencia.

Entonces, por ejemplo, puede obtener un ARM 5/1 o un ARM 7/1. Con estos préstamos, tendría una tasa fija baja durante los primeros cinco o siete años. Entonces la tasa se ajustaría.

Una ventaja sobre los ARM también es una estafa. Mientras la tasa de referencia se mantenga baja, la tasa ajustable de su hipoteca también se mantendrá baja. Es posible que pague menos por una ARM en comparación con una hipoteca de tasa fija.

Pero si la tasa de referencia o índice aumenta, su tasa hipotecaria sube y también su pago. Por lo tanto, no obtiene la misma previsibilidad que obtendría con un préstamo de tasa fija.

¿Qué es una buena tasa hipotecaria?

Cuando se habla de una buena tasa hipotecaria, hay algunas reglas generales que se deben tener en cuenta.

Primero, es importante considerar la tasa de interés hipotecaria promedio en un momento dado. Si observa los datos de Freddie Mac, una empresa patrocinada por el gobierno que ayuda a financiar préstamos hipotecarios, la tasa hipotecaria promedio a 30 años fue del 2,93 % al 17 de junio de 2021. Eso se considera cerca de las tasas más bajas históricas.

Si retrocede un año, verá que las tasas hipotecarias promedio fueron de alrededor del 3.13%. Pero, ¿y si retrocedemos 40 años, hasta junio de 1981? Es posible que se sorprenda al saber que la tasa de interés hipotecaria promedio fue del 16,74 %. Eso es lo mismo que podría pagar ahora por una tarjeta de crédito APR.

Entonces, una buena tasa hipotecaria ahora es, en última instancia, un reflejo de lo que está sucediendo con la economía y la tendencia de las tasas. En términos de una buena tasa hipotecaria para usted personalmente, eso dependerá del tipo de tasas para las que pueda calificar. Nuevamente, todo se remonta a su historial crediticio, ingresos y otros detalles financieros.

¿Qué causa que las tasas de interés suban y bajen?

La forma en que se mueven las tasas hipotecarias no está necesariamente determinada por una sola cosa. En cambio, las tarifas pueden subir o bajar debido a una serie de factores, que incluyen:

• Movimientos y volatilidad del mercado de valores
• Tasas de inflación y si están subiendo o bajando
• Tasas de desempleo y creación de nuevos puestos de trabajo
• Qué está pasando con los mercados extranjeros

Cuando la economía se fortalece, el desempleo es bajo y los consumidores tienen dinero para gastar en viviendas, es típico que aumenten las tasas hipotecarias. Por otro lado, si la economía es lenta y la creación de nuevos empleos disminuye, es posible que vea caer las tasas hipotecarias.

La correlación entre las hipotecas y la actividad de compra de viviendas también es importante. Cuando las tasas son bajas, no es raro ver un mayor impulso hacia la compra de viviendas o la refinanciación de hipotecas. Cuando las tasas aumentan, es posible que haya menos compradores o propietarios de viviendas que busquen préstamos para comprar o refinanciar, ya que los préstamos se vuelven más caros.

Consejos para obtener las mejores tasas de interés hipotecario

Si está planeando comprar una casa, entonces es importante saber cómo obtener la tasa hipotecaria más baja. Recuerde, cuanto más baja sea su tasa, más dinero podrá ahorrar en intereses durante la vigencia de su préstamo hipotecario.

Cada prestamista establece las tasas de manera diferente, por lo que es importante comparar opciones de préstamos hipotecarios. Mientras compara los términos y las tasas de los préstamos, considere también lo que buscan los prestamistas en términos de:

• Puntuaciones de crédito
• Historial de pagos
• Ingresos
• Deuda pendiente total
• Proporción deuda-ingreso (esta es la cantidad de su ingreso que se destina al pago de la deuda cada mes)
• Historial de empleo
• Ahorros y otros activos
• Pagos iniciales

En cuanto a cuál es un buen puntaje de crédito para una hipoteca, puede depender del préstamo y del prestamista. Su pago inicial, el tamaño de la hipoteca y el tipo de propiedad también pueden entrar en juego.

Con un préstamo de la FHA, por ejemplo, es posible obtener la aprobación de una hipoteca con un puntaje de crédito FICO tan bajo como 580. Pero si está interesado en una hipoteca convencional u otra hipoteca respaldada por el gobierno como un préstamo del USDA, es posible que necesite un puntaje de crédito mínimo más alto para calificar. Los préstamos VA, diseñados para veteranos y sus familias, no tienen un requisito de puntaje de crédito mínimo.

¿La comida para llevar?

Poner su mejor pie adelante, en cuanto al crédito, puede ayudar a obtener las tasas hipotecarias más bajas. Eso significa hacer cosas como:

• Pago de facturas a tiempo
• Mantener baja la utilización de su crédito
• Mantener abiertas cuentas de crédito antiguas
• Retrasar la solicitud de nuevo crédito

También puede mejorar potencialmente su puntaje crediticio al eliminar los errores en los informes crediticios. Puede obtener una copia gratuita de sus informes de crédito a través de AnnualCreditReport.com para revisarlos en busca de errores o inexactitudes. Si encuentra un error de crédito, puede disputarlo con la oficina de crédito que lo informa para que lo elimine o corrija.

Conclusión

Esta guía de tasas hipotecarias cubre algunas de las cosas más importantes que debe saber al prepararse para comprar una casa. Si está listo para comprar, calcular cuánto puede pagar es importante para ceñirse a su presupuesto de compra de vivienda. Eso incluye verificar la tasa hipotecaria más reciente, así como su crédito para tener una idea de las tasas para las que podría calificar. También puede prepararse para comprar una casa abriendo una cuenta bancaria separada para el pago inicial y los costos de cierre. De esta manera, tendrá el dinero que necesita listo para usar una vez que sea el momento de sentarse en la mesa de cierre.