¿No puede pagar su hipoteca? Opciones para propietarios de viviendas que están luchando por llegar a fin de mes

En una publicación anterior abordamos las obligaciones morales de hacer los pagos de su hipoteca y no alejarse de una casa cuando puede pagar los pagos mensuales. Pero también hay personas que realmente no pueden pagar sus pagos.

Hay muchos propietarios que quieren quedarse en sus casas, no puede pagar la hipoteca, y no sé a quién acudir. Si bien no hay garantía de una modificación de hipoteca, existen opciones que muchos propietarios con dificultades no conocen. Los siguientes consejos pueden ayudarlo a encontrar una manera de modificar su hipoteca actual. refinanciar a una tasa de interés más baja, u obtener asistencia de otro modo.

Asesoramiento de vivienda

Los propietarios de viviendas que no pueden hacer el pago de su hipoteca tienen opciones. La primera persona que deben buscar es un consejero de vivienda. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Tiene una lista de asesores de vivienda certificados en cada estado. Estos asesores están capacitados para ayudar a los propietarios a evaluar su situación financiera y explorar todas las opciones disponibles para ayudarlos a permanecer en su hogar. incluyendo trabajar directamente con su prestamista. Más, el asesoramiento es gratuito.

Los programas gubernamentales están disponibles

Existen programas federales para ayudar a algunos propietarios.

Haciendo un programa de vivienda asequible

El programa más conocido es el Programa Making Home Affordable, que tiene como objetivo ayudar a los propietarios de viviendas a través de refinanciamiento o modificación de hipoteca. Un beneficio importante del Programa Making Home Affordable es que los prestatarios no tienen que estar atrasados ​​en su hipoteca para obtener ayuda. De hecho, Para obtener un refinanciamiento, el prestatario no puede estar en mora.

Los préstamos de Fannie Mae o Freddie Mac pueden ser elegibles para refinanciamiento. Otros administradores de préstamos también pueden participar en este programa. Se puede encontrar una lista de los administradores de préstamos participantes en el sitio web del programa.

Si la refinanciación no es una opción, También existe la opción de una modificación de hipoteca bajo el Programa Making Home Affordable. Las opciones de modificación pueden incluir que el prestamista reduzca la tasa de interés del prestatario, extender el plazo del préstamo hasta 40 años o diferir el principal del préstamo.

Es importante tener en cuenta que aceptar una modificación de hipoteca podría tener un impacto negativo en su puntaje de crédito FICO y podría terminar con un pago global adeudado en algún momento.

Además del programa federal, algunos estados tienen programas disponibles para ayudar a los propietarios de viviendas que enfrentan una ejecución hipotecaria. Los asesores de vivienda de su estado deben conocer estos programas.

Programa de refinanciamiento asequible de viviendas (HARP)

Muchos prestamistas no están dispuestos a refinanciar una hipoteca cuando el propietario debe más de lo que vale la vivienda. Pero el Programa de refinanciamiento de viviendas asequibles (HARP) actualizado cambió esto para algunos propietarios, ayudándoles a evitar altas tasas de interés y posibles ejecuciones hipotecarias.

¿Qué cambió en el nuevo Programa de refinanciamiento de viviendas asequibles? El programa HARP comenzó en marzo de 2009, y ha pasado por varias modificaciones. Se espera que la versión actual finalice al finalizar el año calendario 2016.

Quizás el cambio más grande fue la eliminación del límite en la relación préstamo-valor. Las viejas reglas impedían que los propietarios refinanciaran si debían más del 125% del valor de su casa. Este límite ahora está eliminado. Las nuevas reglas también eliminan la necesidad de una nueva tasación de la vivienda en la mayoría de las circunstancias.

Los inversores inmobiliarios o los propietarios de una segunda vivienda también pueden calificar bajo las nuevas reglas. Las propiedades elegibles incluyen viviendas unifamiliares, condominios, cooperativas, segundas residencias, o inversiones inmobiliarias con hasta cuatro unidades.

Quién califica para HARP:

• Su hipoteca debe ser propiedad o estar garantizada por Freddie Mac o Fannie Mae, y debe haber sido vendido a ellos el 31 de mayo o antes, 2009.
• Solo puedes usar HARP una vez, así que si ya lo ha usado, no será elegible para usarlo nuevamente (puede haber algunas excepciones si tiene un préstamo de Fannie Mae que fue refinanciado bajo HARP de marzo a mayo, 2009).
• La relación préstamo hipotecario a valor (LTV) debe superar el 80% (las relaciones LTV inferiores al 80% deben ser elegibles para un refinanciamiento tradicional).
• Debe ser un préstamo a tasa fija (los préstamos a tasa ajustable o los préstamos de alto riesgo no califican).
• Los préstamos deben estar actualizados. No puede tener pagos atrasados ​​en los seis meses anteriores, y no más de un pago atrasado en los 12 meses anteriores.

Averigüe si su préstamo hipotecario está en manos de Fannie Mae o Freddie Mac: Si cree que califica para el Programa de refinanciamiento de viviendas asequibles, luego debe verificar qué prestamista es el propietario de su hipoteca. Puede utilizar las siguientes herramientas en línea para ayudar a determinar si Fannie Mae o Freddie Mac son propietarios o garantizan la hipoteca de su vivienda:

• Fannie Mae:(800) 7FANNIE o www.fanniemae.com/loanlookup.
• Freddie Mac:(800) FREDDIE o www.Freddiemac.com/mymortgage.

¿Qué pasa si su hipoteca está en manos de un prestamista privado? Muchos de los bancos más grandes tienen la codicia de participar en modificaciones de préstamos, pero la participación del prestamista es voluntaria, y tienen la capacidad de cambiar los detalles del programa de préstamos. Básicamente, esto significa que los principales bancos pueden usar estos términos como pautas, pero no tienes que seguirlos al pie de la letra. Esto hace que sea aún más importante verificar los detalles de su hipoteca. y no confíe al 100% en lo que lee en las noticias. Siempre verifique los detalles del préstamo antes de firmar en la línea punteada.

Busque tasas hipotecarias más bajas. Si cree que es elegible para el Programa de refinanciamiento de viviendas asequibles actualizado, debe comunicarse con su prestamista y preguntarle cómo pueden ayudarlo a refinanciar su hipoteca. También es útil darse una vuelta y comparar las tasas hipotecarias para que tenga una buena idea de cuáles son sus opciones.

Trabaje directamente con su prestamista

El hecho de que su préstamo no esté en manos de un proveedor de servicios que trabaje con el programa federal, eso no significa que no tenga opciones. Puede llamar al departamento de mitigación de pérdidas de su prestamista por su cuenta; sin embargo, Trabajar con su prestamista a través de su departamento de mitigación de pérdidas puede ser una experiencia difícil y frustrante. Los asesores de vivienda tienen experiencia en tratar con prestamistas y en navegar por el proceso para obtener una modificación de hipoteca.

Algunas opciones de modificación de hipotecas son similares a las opciones del programa federal, como extender la duración del préstamo o permitir un aplazamiento del principal del préstamo. En casos muy limitados, el prestamista puede estar dispuesto a condonar una parte del préstamo. Sin embargo, esto no es muy probable, especialmente si no hay un caso de dificultad extrema.

Consigue ayuda ahora

Las modificaciones hipotecarias son muy complicadas. Hay muchas variables que influyen en si un prestatario puede obtener una modificación según la situación de cada individuo. Lo más importante que puedo enfatizar, además de recibir ayuda de un asesor de vivienda certificado por HUD, es obtener ayuda tan pronto como se dé cuenta de que es posible que no pueda hacer el pago de la hipoteca. No espere hasta que esté atrasado en sus pagos para recibir ayuda. Y, si ya está atrasado y no ha hablado con un consejero de vivienda, hágalo inmediatamente. Trabajar con un profesional es la mejor manera de asegurarse de haber explorado todas las opciones para ayudarlo a permanecer en su hogar.

Enlaces a recursos:

• Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
• Haciendo un programa de vivienda asequible.

Este artículo fue escrito en conjunto por Ryan Guina y Kristen Doerschner. Kristen Doerschner es la coordinadora de relaciones públicas de una agencia de alivio de la deuda sin fines de lucro y escritora independiente. A través de su escritura Kristen cubre una variedad de temas, pero se especializa en temas relacionados con la educación financiera.