Lo que debe saber antes de comprar una propiedad de alquiler

Todos hemos estado allí:te vas de vacaciones a un lugar popular, mira alrededor, y pensar: ¡Estos propietarios locales deben estar haciendo una fortuna con los inquilinos!

Comprar el tipo correcto de propiedad de alquiler definitivamente puede generar un flujo de caja saludable. De hecho, es una de las mejores formas de ganar dinero en bienes raíces y puede ser una excelente estrategia de inversión. Si puede encontrar una joya de propiedad en una zona popular llena de turistas, debería considerar aprovechar la oportunidad si puede.

Por ejemplo, al convertirse en propietario de una o dos casas unifamiliares en un destino de vacaciones popular, puede generar flujos constantes de ingresos que pueden ayudarlo a lograr sus metas financieras a largo plazo. Con eso en mente, prepárese para aprender todo lo que hay que saber sobre la compra de una propiedad de alquiler en su viaje hacia la independencia financiera.

La guía para principiantes sobre cómo alquilar una propiedad en alquiler

¿Qué es una propiedad de alquiler?

Una propiedad de alquiler es un tipo de propiedad que compra con la intención de ponerla a disposición de los inquilinos durante todo el año.

En otras palabras, una propiedad de alquiler no está destinada a ser su residencia principal. Bastante, es una propiedad de inversión destinada al alquiler a corto y medio plazo (en cualquier lugar, entre fines de semana largos y estancias de meses). El objetivo de una propiedad de alquiler es generar suficientes ingresos por alquiler para hacer los pagos de la hipoteca, de modo que al menos se recupere durante la mayor parte del año y le quede suficiente para pagar las obligaciones del impuesto sobre la renta.

Dicho eso Ciertamente, puede permanecer en su propia propiedad de alquiler de vez en cuando. De hecho, incluso puede ponerlo a disposición de amigos o familiares.

Aquí tiene un consejo:dado que administrará esto como una empresa, es posible que desee considerar cobrarles a sus amigos o familiares por quedarse en su propiedad. No hay nada de malo en hacer esto. Muchas personas optan por ofrecer descuentos familiares. En otras palabras, el hecho de que seas el propietario del lugar no significa que debas ofrecer obsequios constantemente. Aún tendrá que pagar el mantenimiento y el mantenimiento para evitar incurrir en una fuerte depreciación de su propiedad.

Cómo obtener una hipoteca para su primera propiedad de alquiler

Lo primero que querrá hacer es encontrar un agente de bienes raíces inteligente y confiable que tenga licencia y esté acreditado en el área donde está buscando.

Esta parte es importante:Evite firmar un contrato con un agente de bienes raíces que no sepa si es posible. El agente de bienes raíces desempeñará un papel importante en la compra de la propiedad y lo ayudará a obtener una tasa de interés baja al emparejarlo con el prestamista adecuado. Como tal, le conviene encontrar a alguien que actúe en su mejor interés. Si no conoce a nadie en la zona, primero pase algún tiempo allí e intente pedirle a alguien una recomendación personal. Todavía no es óptimo. Pero es mejor que entrar en frío.

Una vez que encuentre un agente inmobiliario de confianza, ellos podrán ayudarlo a atravesar el proceso financiero. Si ya tiene una hipoteca, asegúrese de decirle esto al agente de bienes raíces o al prestamista con el que lo contrató. Los prestamistas tienden a tener diferentes reglas que describen los requisitos específicos para las segundas hipotecas.

Tenga en cuenta que las dos cosas principales que buscan los prestamistas al decidir si otorgar una segunda hipoteca a alguien es un puntaje crediticio decente y una proporción de deuda a ingresos de 43% o menos. Prestamistas, después de todo, desea asegurarse de que estará en condiciones de realizar los pagos mensuales a tiempo.

Estas son las buenas noticias:es posible que pueda usar su casa como garantía e incluso consolidar sus pagos mensuales en un pago mensual sencillo para asegurar una segunda hipoteca. Entonces, no tenga miedo de hablar con el prestamista sobre su situación financiera para ver cómo pueden adaptarse a usted.

Una vez que obtenga la precalificación para su segunda hipoteca, solicite una oferta por escrito. Luego busque otros prestamistas que puedan ofrecerle una mejor tasa de interés.

También es importante recordar que obtener una precalificación para un préstamo no es lo mismo que obtener una aprobación previa. La precalificación proporciona una estimación de lo que se le permitirá pedir prestado. La aprobación previa le permite saber exactamente lo que puede pedir prestado al comprar una propiedad de alquiler.

También puede consultar mi publicación completa sobre cómo obtener una hipoteca para una propiedad de alquiler.

Por qué su casa no es una propiedad de inversión

Una cosa de la que los compradores de vivienda se dan cuenta rápidamente es que su residencia principal no es una inversión y no debe tratarse como tal.

Una casa no es una inversión por varias razones. Primero y ante todo, vender una casa a valor de mercado y obtener el valor de su dinero puede llevar mucho tiempo y mucho trabajo. La mayoría de las personas no están en condiciones de moverse rápidamente y saltar durante un mercado de vendedores.

Más importante, el valor líquido de la vivienda no genera intereses. En otras palabras, mientras paga su hipoteca, la equidad que recolecte no afectará el valor de la casa. Como tal, Pagar su hipoteca o incluso irse a otra casa no le hará ganar dinero. Es decir, a menos que reduzca significativamente el tamaño, venda su casa muy por encima del valor de mercado y obtenga una gran ganancia, o mudarse a un lugar donde pueda obtener más por su dinero.

Poniendo su casa a disposición de los inquilinos

Dicho todo esto, puede hacer que su hogar sea más una inversión al convertir un área de su casa en un lugar que acomode a los huéspedes de sitios como Airbnb, como un dormitorio adicional, un garaje, o un área no utilizada de la casa.

Esta estrategia puede ser una forma divertida de conocer gente y al mismo tiempo ganar unos dólares extra al mes. Otorgado, la desventaja es que tienes que tratar con los invitados y acomodarlos. Pero si examina a la persona con anticipación y parece agradable, puede ser una excelente manera de pagar su hipoteca más rápido.

Los beneficios de las propiedades de alquiler

La compra de propiedades de alquiler tiene muchos beneficios. De hecho, las propiedades de alquiler pueden ser una gran inversión que ofrece una sólida rentabilidad en efectivo. Este es el por qué.

Puedes ganar mucho dinero

Una de las principales razones para comprar una propiedad de alquiler es que puede ganar mucho dinero con su pago inicial.

Por ejemplo, suponga que deposita $ 20, 000 para una propiedad de alquiler en una ubicación estratégica. Siempre que pueda traer un volumen constante de inquilinos, puede pagar la hipoteca a lo largo del tiempo. En la mayoría de los casos, Los propietarios de viviendas de alquiler intentan al menos cubrir sus gastos hipotecarios durante los primeros años.

Y si la propiedad está en una excelente ubicación, es probable que su valor mejore con el tiempo. Si eso sucediera, en última instancia, podría decidir vender su propiedad para obtener una ganancia considerable.

Como se puede ver, las propiedades de alquiler pueden ser una excelente fuente de ingresos pasivos, brindándole un flujo de caja mensual positivo constante.

Puede subcontratar la gestión de propiedades

Otra gran parte de la compra de una propiedad de alquiler es que no tiene que administrarla activamente si no lo desea. En lugar de, puede contratar una empresa de gestión para reservar invitados, limpiar después de ellos, y tratar con inquilinos. También puede asociarse con un agente de bienes raíces para emparejar inquilinos con su propiedad.

Una vez que tengas invitados, Se recomienda encarecidamente que utilice una empresa de gestión para su propiedad de alquiler. Para la mayoria de la gente, vale la pena el costo para evitar manejar la molestia usted mismo.

Si contrata a un administrador de propiedades, solo tenga en cuenta que hay varias tarifas a considerar. Por lo general, tendrá que pagar para configurar su cuenta, gestión mensual continua, arrendamiento, renovación, y mantenimiento.

Esto no debería disuadirlo de alquilar. Pero asegúrese de comparar precios y encontrar un proveedor de administración de alquileres que le cobre tarifas razonables. No tenga miedo de negociar, cualquiera.

Y lo que es más, debe asegurarse de buscar las opciones disponibles antes de comprar una propiedad. Lo último que desea hacer es comprar una propiedad y descubrir que hay un número limitado de opciones de administración en el área.

Por supuesto, siempre puede elegir administrar la propiedad usted mismo si no desea pagar por una empresa o trabajar con un agente inmobiliario. Pero tendrás que trabajar mucho más. Si elige trabajar con un administrador de propiedades y un agente inmobiliario, puede beneficiarse de un servicio llave en mano en el que solo está recolectando dinero al final de cada mes.

Principales costos de propiedad de alquiler a considerar

Comprar una propiedad de alquiler puede resultar muy caro. Como tal, necesitará disponer de mucho dinero para cubrir los costos.

Pago inicial

Espere depositar al menos el 20% al comprar una propiedad de alquiler. De esa manera, puede evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI) y preservar los márgenes de su propiedad debido a ello.

Consejo profesional :Hay algunas formas de comprar una casa sin pago inicial, pero estos solo están disponibles en ciertos escenarios.

La cantidad que deberá depositar dependerá del costo de la propiedad, lo que puede pagar, y el tipo de préstamo para el que califica. Si tiene un puntaje crediticio excelente, es posible que pueda menospreciar que alguien cuya puntuación deja mucho que desear.

Seguro

Para protegerse en caso de que ocurra algo malo en su propiedad, vas a necesitar un seguro para propietarios de viviendas. Es prácticamente imposible obtener financiación sin él. Más lejos, si pones menos del 20%, también tendrá que cubrir el PMI.

Impuestos de propiedad

Los impuestos pueden variar según el estado y la ciudad donde compre su propiedad. Sin embargo, si recibe ingresos por alquiler de su propiedad, es posible que pueda deducir ciertos gastos de alquiler en su declaración de impuestos, como los intereses hipotecarios, los gastos de explotación, Impuestos de propiedad, y reparaciones para reducir su tasa impositiva efectiva.

Hable con un asesor financiero sobre los beneficios fiscales para confirmar qué puede deducir.

Costos de cierre

No se deje sorprender por los costos de cierre de su propiedad de alquiler. Los costos de cierre promedio pueden ser de 2% a 6% del precio total de la propiedad de inversión, que es una cantidad considerable, particularmente a medida que los valores de las propiedades suben más. Siendo este el caso, Siempre debe ingresar al proceso de compra de una casa con más dinero del que necesita.

Al mismo tiempo, no tenga miedo de negociar los costos de cierre. Es posible que pueda incluirlos en el costo total del préstamo o incluso hacer que el vendedor los pague. Aquí es donde vale la pena tener un agente de alquiler inteligente que pueda intentar trabajar con el vendedor para que sea flexible.

Consejos para comprar inmuebles en alquiler

Sea estratégico para comprar su primera propiedad de alquiler

No firme su nombre en el contrato y siga adelante con su propiedad de alquiler hasta que esté completamente seguro del lugar que está comprando. demanda de alquiler, y su capacidad para ganar dinero con él. Después de todo, a veces, la mejor oferta es aquella de la que te alejas.

La ubicación lo significa todo

Asegúrese de investigar las tasas de vacantes anuales para el área que está investigando. Generalmente hablando, una tasa de vacantes de menos del 3% se considera un mercado de propietarios.

Querrá analizar las tasas de vacantes durante todo el año, también, para asegurarse de que pueda llenar los lugares durante posibles temporadas bajas. Por ejemplo, una ciudad de esquí puede estar en auge durante el invierno, pero ¿cómo le va durante la primavera? verano, ¿y cae? No querrá quedarse atascado con una propiedad que no puede alquilar fácilmente durante las tres cuartas partes del año. De lo contrario, tendrá problemas para calcular los ingresos operativos necesarios para mantener las luces encendidas.

Si busca una ubicación estacional, averigüe si puede ganar lo suficiente con su propiedad de alquiler durante las horas pico para cubrir los meses en los que podría quedar vacante.

Aprende más :Estados más baratos para comprar una casa

Haga su debida diligencia antes de comprar

Analice detenidamente los gastos previstos que se incluyen en su pago mensual. Una cosa que querrá considerar es la tarifa de la asociación de propietarios (HOA) si está buscando un apartamento o condominio. Esto puede ser de varios cientos de dólares por mes y puede aumentar seriamente el costo de sus pagos mensuales.

Por último, hay mucho que considerar al comprar una propiedad de alquiler, como la calidad de la ciudad (incluida la escena de bares y restaurantes), la proximidad de la propiedad a destinos locales, normas, y las normativas de la unidad que está comprando, la cantidad de trabajo que necesita el lugar, y más. Tómese su tiempo y analice sus opciones, y tomará la decisión correcta.

Aprende más :Lista de verificación de diligencia debida de propiedad de alquiler

Propiedades de alquiler frente a REIT

A medida que avanza en el proceso de compra de una propiedad de alquiler, puede encontrar que no tiene los recursos necesarios para ejecutar el trato. Y eso está bien porque aún puede beneficiarse de los bienes raíces invirtiendo en el mercado de valores a través de un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT).

¿Qué es un REIT?

Un REIT es un tipo de inversión ofrecida por una empresa de administración de propiedades que posee o financia propiedades generadoras de ingresos.

Al invertir en un REIT, puede comprar acciones de una empresa de bienes raíces y obtener ganancias de una manera similar a la propiedad absoluta de la propiedad. El beneficio es que no tiene que preocuparse por los inquilinos o las empresas de gestión o incluso por el mantenimiento de las propiedades.

Se trata puramente de una inversión que se puede comprar o vender a través de una bolsa de valores. Es infinitamente más fácil y puede ser igual de rentable, particularmente cuando los REIT pagan altos dividendos. Tiempo extraordinario, un REIT de alta calidad puede ser más lucrativo, y mucho menos problemas, que una propiedad de alquiler.

Aprende más :¿Son los REIT una buena inversión?

Preguntas más frecuentes

¿Es la inversión inmobiliaria una decisión inteligente?

La inversión inmobiliaria puede ser una decisión inteligente, pero no es una forma segura de garantizar el éxito financiero. Todo depende de la propiedad que compre, qué tan bien negocias durante la venta, y cómo administra la propiedad.

Si encuentra una gran oferta en una propiedad en una excelente zona, comprar una propiedad de alquiler puede ser uno de los mejores movimientos financieros de su vida. Por otro lado, el movimiento en falso puede arruinarlo financieramente. Haga su debida diligencia antes de comprar una propiedad de alquiler. De lo contrario, puede que te arrepientas.

¿Son las hipotecas de propiedades de alquiler más caras?

Las tasas hipotecarias suelen ser más altas en las propiedades de inversión porque no vivirás allí a tiempo completo. Como tal, no se desanime si la tasa que obtiene del banco es significativamente más cara que la de un préstamo anterior que recibió para una casa, especialmente si este es su primer alquiler.

Hay muchos tipos diferentes de hipotecas para elegir, así que determina cuál se adapta mejor a tus necesidades.

¿Debo cancelar mi hipoteca?

Recuérdalo, como inversor, Las hipotecas son tus amigas, incluso si estás tratando de obtener ganancias. Puede recibir cientos de miles de dólares a una tasa de interés baja, con muchos años para amortizarlo. Además, puedes tomar el dinero que recibes en ingresos, pagarlo, e invertir el resto. Dado que la equidad no genera intereses, podría tener más sentido mantener su hipoteca el mayor tiempo posible.

¿Debo usar un administrador de la propiedad?

Si está pensando en comprar una propiedad de inversión para alquilar, Debería considerar absolutamente la posibilidad de contratar a un administrador de la propiedad a menos que tenga el tiempo y la energía para tratar el alquiler como un trabajo de tiempo completo. Esto incluye cubrir vacantes, realizar mantenimiento y conservación, tratar con inquilinos, etcétera. La gran mayoría de los propietarios de alquileres utilizan administradores de propiedades incluso si cuestan mucho dinero. Créame:la tranquilidad por lo general vale cada centavo.

¿Es mejor alquilar o vender una propiedad?

Depende en gran medida de sus objetivos financieros. En general, comprar una casa de reparaciones y vender una casa con fines de lucro puede generar mucho dinero en un período corto y puede ser una gran estrategia de inversión. Sin embargo, también puede llevar mucho tiempo y requerir una gran cantidad de capital. Alquilar una propiedad es más una inversión a largo plazo que genera un rendimiento más estable a un ritmo más lento.

Aprende más: Los mejores libros sobre casas volteadas

¿Qué es una tasa de capitalización?

Una tasa de capitalización o límite es un término financiero que se utiliza para describir la tasa de rendimiento de una propiedad de inversión inmobiliaria. Una tasa de tope decente para una propiedad de alquiler suele estar entre el 4% y el 10%.

Los inversores a veces se refieren a la regla del 2% en bienes raíces. En otras palabras, una propiedad de alquiler puede considerarse una buena inversión si los ingresos mensuales son iguales o superiores al 2% del precio de compra.

La línea de fondo

Comprar una propiedad de alquiler como inversión es una decisión importante que debe sopesar cuidadosamente. Asegúrese de tener los recursos disponibles para dedicarlos a este proceso o tendrá problemas para llegar a fin de mes con dos hipotecas y todos los demás gastos que se incluyen en el proceso.

Si cree que no está en condiciones de comprar una propiedad de alquiler, considere comenzar con un REIT. Esta estrategia aún puede generarle mucho dinero y no conlleva ninguna de las molestias de ser propietario de una vivienda. Más, puede vender su posición en cualquier momento, lo cual no siempre es posible cuando eres dueño de una propiedad.

Si está en condiciones de seguir adelante con una vivienda unifamiliar o multifamiliar, Busque un lugar que pueda generar un flujo de caja positivo. Esta puede ser una de las mejores formas de ganar dinero en bienes raíces.

Si puede encontrar un lugar con un gran valor de propiedad en un área popular que está llena de posibles inquilinos, y cree que puede generar un fuerte retorno de la inversión, aproveche la oportunidad si puede y comience su viaje como inversor inmobiliario.

SUGERENCIA:Estos son los libros de inversión inmobiliaria eso me ayudó a empezar.