¿Qué es un intercambio 1031?

Uno de los beneficios fiscales más importantes que los inversores inmobiliarios deben conocer es un intercambio 1031, que, en lenguaje sencillo, es una forma popular (y legal) de eludir los impuestos sobre las ganancias de capital al vender propiedades de inversión.

En esta publicación, aprenderá todo sobre los intercambios 1031, incluyendo cómo calificar, cuáles son los beneficios, y más.

¿Por qué todo el mundo habla de los intercambios 1031?

Los inversores inmobiliarios pueden ahorrar una tonelada de dinero ejecutando un intercambio 1031. Es así de simple.

Cuando vende una propiedad de inversión, el objetivo debe ser conservar la mayor cantidad posible de sus ganancias. Su capacidad para reducir la cantidad de impuestos que debe puede hacer o deshacer su experiencia inmobiliaria y tener un gran impacto en su rentabilidad.

Pero aquí está el truco:cuando se beneficia de la venta de una propiedad de inversión, tiene que pagar un impuesto sobre las ganancias de capital al Servicio de Impuestos Internos (IRS).

Un intercambio 1031 recibe su nombre de la Sección 1031 del Código de Rentas Internas. También conocido como intercambio similar, un intercambio 1031 le permite evitar impuestos sobre el capital al vender una propiedad de inversión. Sin embargo, debe invertir el producto de la venta en una o más propiedades similares, en lo que se llama una transacción de intercambio (más sobre eso más adelante).

Además de las plusvalías, también puede enfrentar una tarifa de recuperación por depreciación en caso de que venda una propiedad que utilizó anteriormente para compensar la renta imponible para obtener una ganancia.

Baste decir que sus declaraciones de impuestos se vuelven más complicadas cuando se convierte en inversor inmobiliario.

Calificar para un intercambio 1031

Antes de siquiera pensar en seguir adelante con un intercambio 1031, asegúrese de que su transacción califique. No todas las ventas son elegibles, y lo último que desea es deber toneladas de dinero en impuestos a las ganancias de capital cuando inicialmente pensó que el trato sería libre de impuestos.

Los bienes inmuebles pueden calificar para un intercambio 1031 si se mantienen para inversión, comercio, o uso productivo.

Esto es muy importante:la Sección 1031 no se aplica cuando se cambian las casas. Es solo para propiedades de inversión, no para propiedades que revenda inmediatamente.

A continuación, se muestran algunos requisitos adicionales a tener en cuenta:

El tipo de inversión debe coincidir

Tanto la propiedad cedida como la de reemplazo deben ser con fines de inversión. En otras palabras, no puede tomar una propiedad comercial y una propiedad personal como su residencia principal, intercambiar propiedades, y evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital. Tiene que ser un intercambio similar.

Dicho eso los tipos de uso de las propiedades no tienen que ser exactamente iguales. Por ejemplo, es posible que pueda cambiar un edificio comercial por un complejo de apartamentos residenciales (si no vive allí).

La conclusión principal aquí es que las propiedades intercambiadas deben ser inversiones y no para uso personal.

Limitaciones de tiempo

Una vez que una propiedad está cerrada, tiene un límite de tiempo de 45 días para identificar hasta tres propiedades que desea adquirir. Si al final del período de 45 días las propiedades no están identificadas, se devolverá el producto de la venta y se anulará el impuesto a las ganancias de capital. Como tal, Es fundamental tener los detalles asociados con la compra de la propiedad de reemplazo arreglados con anticipación.

En un intercambio 1031, los inversores también deben seguir la regla de los 180 días. Esta regla exige que la transacción total se complete en seis meses o no más de 180 días después del cierre. Si supera la marca de los 180 días, el intercambio será cancelado, y debes ganancias de capital.

Se requieren facilitadores de intercambio

Un facilitador de intercambio, que también se puede llamar intermediario, intermediario calificado, o acomodador - es una persona que facilita el intercambio de bienes similares.

Según el Código de impuestos del IRS (IRC), debe contratar a un facilitador para realizar un intercambio 1031. En términos básicos, esta persona actúa como intermediario imparcial de la transacción. Así es como funciona:

Primero, el facilitador le compra la propiedad y le cobra una tarifa. Próximo, transfieren su propiedad al comprador, y deposita tus ganancias en una cuenta de depósito en garantía.

Luego, el facilitador adquiere la propiedad que desea cambiar por la propiedad cedida. Finalmente, el intermediario le transfiere el activo adquirido, y oficialmente se convierte en el dueño de la propiedad.

Como se puede ver, ¡Un intercambio 1031 no es tan simple como “intercambiar” propiedades de inversión!

Dos tipos de intercambios 1031 que debe conocer

Aquí hay otra arruga para agregar a la mezcla:si esto no suena lo suficientemente complicado, Hay dos tipos diferentes de procesos de intercambio 1031 que debe conocer.

1. Intercambio 1031 retrasado

En un intercambio 1031 retrasado, un intercambiador renuncia, o renuncia, a una propiedad antes de adquirir otra. Luego, la nueva propiedad se adquiere en otra transacción. Es importante tener en cuenta que el intercambiador debe encontrar un comprador y completar una venta antes de que se lleve a cabo el intercambio retrasado.

2. Intercambio inverso

En un intercambio inverso, un intercambiador adquiere primero una propiedad de reemplazo. Entonces se intercambia la propiedad actual. Esto permite al comprador obtener una propiedad antes de tener que vender su inversión. Es una forma de ejecutar una transacción y luego ganar tiempo adicional hasta que aumente el valor de mercado, garantizando el mejor valor de retorno posible en una vivienda.

Beneficios de un intercambio con impuestos diferidos

Estas son algunas de las razones principales por las que puede considerar completar un aplazamiento de impuestos similar.

Aplazar la responsabilidad fiscal

A los inversores inmobiliarios les suelen gustar los intercambios 1031 debido a los beneficios fiscales a largo plazo. En un intercambio 1031, el aplazamiento de impuestos dura hasta su muerte. No caduca mientras esté vivo y esté al mando de la propiedad.

Si sus herederos reciben una propiedad heredada a través de un 1031, el precio de la propiedad aumenta al valor justo de mercado. Esta, Sucesivamente, cancela la deuda del deferente. Dicho eso si planea traspasar cualquier propiedad después de su muerte, Vale la pena trabajar con un asesor para guiar a la familia durante la transición.

En cuanto a cuánto dinero puede ahorrar, que se reduce a la tasa impositiva sobre las ganancias de capital.

Para calcular sus ganancias de capital aproximadas, tomar el precio de venta de su propiedad, y resta lo que pagaste por ello, junto con los costos de cierre y las inversiones no declarativas que ponga en la propiedad. Por ejemplo, una inversión no declarativa podría ser una nueva escalera o una piscina.

El IRS cobrará impuestos sobre sus ganancias de capital a una tasa del 0%, 15%, o 20% dependiendo de su ingreso imponible - o con una tasa de impuesto de recuperación de depreciación que no exceda el 25%.

Supongamos que su antigua propiedad se vende por $ 1,2 millones, y su beneficio después de los costos de cierre y las inversiones no declarativas es de aproximadamente $ 200, 000. Podrías tener una deuda desde $ 30, 000 a $ 50, 000 en impuestos (sin utilizar un intercambio 1031).

Mejore su posición inmobiliaria

Participar en un acuerdo de intercambio 1031 también puede ayudarlo a obtener una ventaja de mercado. En lugar de pagar impuestos por la venta de una propiedad, en su lugar, puede destinar ese dinero al pago inicial de una nueva propiedad, y potencialmente uno que sea aún más valioso, y un mejor trato que su propiedad anterior.

Como tal, los inversores a menudo utilizan el intercambio 1031 como un trampolín para adquirir más bienes inmuebles. Dominar la regla 1031 es una forma de lograr una posición más sólida en el mercado, y más importante, para aumentar su patrimonio neto.

Mejore su flujo de caja

Un intercambio 1031 puede conducir a un flujo de caja constante e ingresos residuales de su nueva propiedad. ¿Pero cómo?

Al intercambiar terrenos baldíos por una propiedad de alquiler, por ejemplo, puede entrar directamente en una inversión generadora de ingresos. (Pero asegúrese de que un experto calificado lo ayude a realizar esta transacción).

Diversifique su cartera

Otro beneficio más de un intercambio 1031 es que es flexible. Por ejemplo, puede optar por vender una casa grande para una cartera de propiedades de alquiler en otro mercado. Al adoptar este enfoque, puede distribuir su inversión alrededor, reducir su riesgo, y potencialmente ganar más dinero.

También es una vía para protegerse contra la depreciación.

Suponga que posee una propiedad de alquiler durante más de 27,5 años. En ese punto, ya no es elegible para una deducción anual por depreciación. Al mismo tiempo, los ingresos netos por alquiler pueden ser solo un pequeño porcentaje del capital total del edificio, lo que significa que podría tener más sentido intercambiar el edificio por una o más propiedades que puedan producir retornos más fuertes.

Consejos para un intercambio 1031 perfecto

Realizar un intercambio 1031 no es imposible. Muchos inversores inmobiliarios completan 1031 intercambios, convirtiéndolo en un método probado y verdadero para ganar dinero. Sin embargo, no siempre es un paseo por el parque.

A continuación, se incluyen algunas cosas a tener en cuenta antes de explorar este tipo de transacción.

Mantenga un registro de los plazos

Como probablemente ya sepa, La inversión exitosa en bienes raíces a menudo implica administrar los plazos y vigilar constantemente el calendario. Esto es especialmente cierto cuando se realiza un intercambio 1031.

Recordar, solo tiene 180 días desde el momento de la venta para cerrar una propiedad de reemplazo. De lo contrario, vas a deber ganancias de capital.

Y lo que es más, si el día fiscal se encuentra entre el período de 180 días, tendrá que cerrar antes de llegar a un acuerdo con el IRS. En la mayoría de los casos, esto cae el 15 de abril.

Si bien 180 días pueden parecer una eternidad cuando cierra un trato, puede acercarse sigilosamente a usted rápidamente. Las mejores prácticas exigen tener las propiedades de reemplazo potenciales listas para funcionar antes de ejecutar un acuerdo 1031 para evitar posibles fallas.

Asegúrese de comprar suficientes bienes raíces de reemplazo

Para diferir todos sus impuestos, su propiedad de reemplazo debe ser de igual o mayor valor que la propiedad que está vendiendo.

Como ejemplo, supongamos que vende un complejo de condominios de 4 unidades valorado en 750 dólares, 000. La propiedad que compre debe ser de al menos $ 750, 000 o más en valor. De lo contrario, tendrá que pagar un impuesto sobre las ganancias de capital sobre sus ganancias.

Además, tiene que invertir todas sus ganancias de la venta en la compra de su próxima propiedad. Entonces, si inicialmente pagó $ 650, 000 para su condominio de 4 unidades, y lo vende por $ 750, 000, no puede embolsarse los $ 100, 000 de beneficio. En lugar de, la ganancia debe aplicarse a su próxima propiedad.

Encuentre un agente inmobiliario superior

La clave para salir adelante en el sector inmobiliario es contar con un sólido equipo de asesores a su lado. Tener un agente de bienes raíces calificado que lo guíe a través de cada paso de un intercambio 1031 es esencial (a menos que usted mismo sea un experto en bienes raíces).

Su agente de bienes raíces no solo puede ayudarlo a encontrar las mejores ofertas, pero también pueden hacerlo responsable de los tremendamente importantes plazos de intercambio 1031.

SUGERENCIA:trabaje con un agente que conozca y en el que confíe. Si no tiene un agente inmobiliario de confianza, no se limite a contratar a la primera persona con la que se encuentre.

Contratar a un agente de bienes raíces como contratar a un empleado. Esté preparado para hacer preguntas y asegúrese de que estén en la cima de su juego.

Contratar a un abogado experimentado

Debería ser obvio a estas alturas que un intercambio 1031 es esencialmente una laguna fiscal compleja. Al igual que con cualquier asunto fiscal complicado, asegúrese de contratar a un abogado y un asesor fiscal competentes que estarán de su lado. Hay un montón de papeleo que debe archivarse, que muy pocas personas pueden arreglárselas por sí mismas.

Los abogados y expertos en impuestos adecuados también deben tener muchos años de experiencia en este tipo de acuerdos. Por lo tanto, ya saben en qué buscar, y cómo llevar a cabo el proceso de manera eficiente.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la regla del 200%?

La regla del 200% es otra regla a tener en cuenta durante un intercambio 1031.

Bajo la regla del 200%, puede identificar un número ilimitado de propiedades de reemplazo si el valor total no excede el 200% del valor justo de mercado de lo que se vende su propiedad entregada.

Sin embargo, si mantiene su lista de propiedades identificadas en tres o menos, la regla del 200% no se aplica. Las mejores prácticas parecen sugerir que mantenga su lista en tres propiedades o menos, por lo que la regla del 200% probablemente no se aplica a la mayoría de los inversores. Sin embargo, la regla del 200% es algo a tener en cuenta.

¿Qué es la recuperación por depreciación?

La recuperación de la depreciación se refiere a una ganancia por la venta de una propiedad de capital depreciable, y está sujeto al impuesto sobre la renta por parte del IRS.

Esto ocurre cuando el precio de venta de un activo es mayor que la base del costo ajustado o la base fiscal. En breve, el IRS puede utilizarlo para recaudar impuestos sobre una venta rentable de un activo que se utilizó para compensar la renta imponible.

En una propiedad inmobiliaria, la recuperación por depreciación está limitada al 25%.

¿Los terrenos baldíos califican para un intercambio 1031?

Si. La tierra desocupada califica para un intercambio 1031. Como se discutió anteriormente, potencialmente puede intercambiar terrenos baldíos por un lote con un edificio de apartamentos y potencialmente disfrutar de ganancias inmediatas en forma de alquiler. Sin embargo, el terreno tiene que coincidir con el valor de la propiedad que está comprando para calificar.

¿Una casa de vacaciones califica para un intercambio 1031?

Una casa de vacaciones puede calificar para un intercambio 1031 siempre que la casa cumpla con los estrictos requisitos del IRS para un intercambio. Es importante que la casa sea una propiedad de inversión.

Aquí es donde vale la pena tener un agente inmobiliario experto como socio. Su agente de bienes raíces podrá verificar rápidamente si cumple o no con las regulaciones 1031.

¿Qué es el valor justo de mercado?

El valor justo de mercado o FMV es un precio por el que se venderían los bienes inmuebles en condiciones estándar de mercado. El valor justo de mercado se puede determinar con base en el costo actualizado o el precio de venta, costo de remplazo, o por una tasación independiente.

La línea de fondo

Si vende una inversión inmobiliaria lucrativa, un intercambio 1031 puede ser tu mejor amigo. El proceso puede ayudar a diversificar y aumentar el valor de sus propiedades inmobiliarias mientras protege sus ganancias del impuesto a las ganancias de capital. Y seamos honestos:¿Quién quiere pagar más de lo que debe?

Solo recuerde que un intercambio 1031 requiere la supervisión experta de varios asesores de confianza. También, tenga en cuenta que solo puede calificar bajo ciertas condiciones, y debes tener mucho cuidado con las fechas límite del IRS, y códigos de impuestos.

Como dice el dicho, nada bueno es fácil .

Suponiendo que califica para un intercambio 1031 y tiene sentido para su situación particular, sería una tontería no usarlo. ¡Buena suerte en sus esfuerzos de inversión inmobiliaria!

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