10 consejos para comprar una propiedad de alquiler

Si ha estado viendo reposiciones de "Income Property" de HGTV y se pregunta si es hora de comprar una propiedad de alquiler y convertirse en propietario, No estás solo.

Entre nuestra economía de lento crecimiento, tipos de interés históricamente bajos, y el ánimo de los millennials de alquilar en lugar de poseer, la propiedad de ingresos ha experimentado un repunte desde la Gran Recesión.

De hecho, el sector inmobiliario es ahora la inversión a largo plazo favorita de los estadounidenses, según un estudio reciente de Bankrate. La popularidad de los bienes raíces está en su punto más alto desde que Bankrate inició la encuesta hace siete años.

¿Debería dar el paso en una propiedad de alquiler? Los expertos ofrecen un sí calificado, siempre que hagas tu tarea primero. Aquí hay 10 cosas a considerar antes de sumergirse en la propiedad de ingresos.

1. No es tan fácil como parece

Olvídese de los estereotipos de las comedias de televisión de propietarios despistados. Para aprovechar al máximo los ingresos, la propiedad requiere el ojo de un contador para los detalles, la comprensión de un abogado de las leyes de propietarios e inquilinos, la previsión de un adivino y, si decide administrar su propiedad de alquiler usted mismo, la disposición firme pero amistosa del propietario.

“Donde las personas que quieren convertirse en propietarios se quedan cortas es, no se dan cuenta de la cantidad de trabajo que implica, "Dice Diana George, fundador de Vault Realty Group, ahora parte de Century 21.

Entonces, antes de saltar, Deberá considerar si tiene el tiempo y las habilidades para administrar un alquiler. Si bien la propiedad de alquiler se considera una inversión pasiva, eso no significa que sea completamente pasivo en su gestión.

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2. El éxito requiere una perspectiva a largo plazo

Jeremy Kisner, asesor patrimonial senior en Surevest Wealth Management en Phoenix, posee dos alquileres de Las Vegas. La unidad que ha tenido durante 13 años ha tenido dos inquilinos y poco mantenimiento, mientras que el otro ha tenido tres inquilinos en cuatro años, el último un costoso desalojo.

Sigue el mismo consejo que da a sus clientes.

"La forma en que la gente se mete en problemas con casi todas las inversiones es, simplemente no se aferran a las cosas el tiempo suficiente, " él dice. "Con alquileres, si alcanza el punto de equilibrio sobre la base del flujo de caja, en realidad, eso no es tan malo porque está pagando el principal y generando capital de esa manera. Luego, es de esperar que también veas algo de agradecimiento ".

Entonces, si está buscando ganar dinero en bienes raíces, querrás pensar a largo plazo. A medida que paga o elimina el capital a lo largo de los años, debería poder hacer crecer su flujo de caja.

3. Es fácil (y costoso) infringir la ley

Las leyes estatales de propietarios e inquilinos pueden actuar como una tapa de alcantarilla abierta para los propietarios de alquileres que las ignoran. según Kathy Hertzog, dueño de Erie, Asociación de propietarios con sede en Pensilvania.

El caso en cuestión son los depósitos de garantía del inquilino. No es tan simple como recolectar y guardar el dinero.

“Definitivamente hay una contabilidad involucrada. Necesita tener esa cuenta para cada inquilino y mantener ese dinero en esa cuenta y guardarlo, ”Dice Hertzog. "Las leyes de depósito de seguridad rigen cuánto tiempo tienes para devolver un depósito de seguridad cuando finaliza el arrendamiento, menos los gastos de limpieza y reparación, todos los cuales tienen que ser detallados ".

"En algunos estados, si no entregas eso, el inquilino puede perseguir al propietario por el doble de su depósito de seguridad por no devolverlo dentro del período de tiempo especificado, " ella dice.

Por supuesto, este es solo un aspecto de las leyes que rodean la propiedad de alquiler, y hay muchos otros que los propietarios deben conocer para evitar chocar con ellos. Querrá estar familiarizado con las reglas sobre desalojo, vivienda justa y otros requisitos reglamentarios.

4. Asegúrese de ser propietario material

Si compra una propiedad de alquiler, ¿Debería ser su propio arrendador o destinar más del 6 al 10 por ciento de sus ingresos por alquiler a un servicio de administración? Si bien no existe una respuesta adecuada para todos, George y Kisner prefieren subcontratar el trabajo.

"Ellos hacen la verificación de antecedentes de su inquilino, asegúrese de que firmen el contrato de arrendamiento y paguen el alquiler a tiempo, Dice George. "Eso te libera para administrar tu dinero, no su propiedad e inquilinos ".

Hertzog dice que existe una desventaja potencialmente pronunciada de ser su propio propietario.

“Si te acercas demasiado a tus inquilinos y los inquilinos tienen problemas financieros, puede quedarse atascado porque no quiere desalojarlos, " ella dice. "Tienes que ser muy profesional al respecto, porque si alguien no paga el alquiler, te están robando ".

Además de este problema, ¿Se siente cómodo tomando las decisiones ejecutivas que se deben tomar al administrar una propiedad? ¿Reparará o terminará reemplazando ese aire acondicionado defectuoso o lavaplatos con fugas? Deberá tomar la decisión sobre cuál es el mejor curso de acción.

5. Analiza si comprar o financiar es mejor

Si bien algunos expertos en finanzas insisten en que nunca debe comprar un alquiler a menos que pueda pagarlo en efectivo, Kisner de Surevest Wealth no está de acuerdo.

"Apalancamiento (es decir, una hipoteca) generalmente magnifica los rendimientos, tanto al alza como a la baja, " él dice.

Por ejemplo, imagina una propiedad de alquiler comprada por $ 100, 000 en efectivo. La casa rinde una renta de $ 12, 000 anuales y se grava a $ 1, 000. Con un calendario de depreciación de 27,5 años y una tasa de impuesto sobre la renta del 20 por ciento, un inversor ganaría algo más de $ 9, 500 en efectivo al año. Por tanto, el rendimiento en efectivo anual del inversor es de aproximadamente el 9,5 por ciento. Nada mal.

Así es como se comportó el inversor que utilizó el apalancamiento, asumiendo la misma casa. Este inversor tiene una hipoteca por el 80 por ciento de la casa, que se compone al 4 por ciento. Después de restar los gastos operativos y los gastos por intereses adicionales, este inversor gana casi $ 5, 580 en efectivo anualmente. Con $ 20, 000 invertidos, el rendimiento anual en efectivo del inversor es de aproximadamente el 27,9 por ciento.

De hecho, la situación para el propietario apalancado es en realidad un poco mejor de lo que sugieren estos números. Eso se debe a que parte del alquiler se destina a pagar el capital de la hipoteca. Entonces, si bien el inversionista no pudo embolsarse el flujo de efectivo porque se utilizó para pagar el préstamo, el inversor todavía se beneficiaba (y pagaba impuestos) de ese dinero.

Ese es el poder del apalancamiento para influir en el rendimiento de un inversor.

George está de acuerdo:“Definitivamente estoy de acuerdo con convertirme en una (hipoteca) convencional. Es una muy buena manera de maximizar su dinero ".

6. Presupuesto para lo inesperado

No planificar los innumerables gastos de ser propietario de un alquiler puede convertirse en una vía rápida hacia el desastre.

"Como propietario, desea ahorrar entre el 20 y el 30 por ciento de sus ingresos de alquiler para el mantenimiento, mantenimiento y emergencias, ”Dice Hertzog de la Landlord Association.

"Quieres asegurarte de que no solo estás viviendo de eso, " ella dice, "Porque entonces, cuando sucede algo importante, no tendrás dinero para arreglarlo, y ahora está atrapado porque es un propietario con una propiedad que necesita ser reparada rápidamente, y no tienes ese dinero ".

Kisner no podría estar más de acuerdo:"Según mi experiencia, siempre subestimas todos los diferentes gastos que suelen surgir y siempre sobreestimas lo positivo que va a ser el flujo de caja. " él dice.

7. Recuerde renovar sus contratos de arrendamiento

Si los propietarios familiares tienen un punto ciego evidente, es la falta de renovación de los contratos de arrendamiento de inquilinos de manera oportuna, según George.

"Te sorprendería saber cuántos propietarios no renuevan sus contratos de arrendamiento cada año, por lo que dejan que sus inquilinos realicen contratos de arrendamiento de mes a mes, " ella dice. "¿Qué está mal con eso? Lo que está mal es todo su pensamiento es que ahora, si quiero sacar a mi inquilino, No puedo porque ahora no están atados a un contrato de arrendamiento ".

"También, no pueden aumentar el alquiler, ”Dice George. “La única forma en que puede cambiar el alquiler es si les pide que firmen un formulario para cambiar el contrato cada año. Así es como mantienes a tus inquilinos bajo control. Cuando lo dejas deslizar así puede ser muy difícil hacer que sus inquilinos vuelvan a encarrilarse, Dice George.

Dependiendo del estado los propietarios pueden dar aviso de desalojo por un período específico. En California, donde tiene su base George, el estado permite que los propietarios den 60 días de anticipación a los inquilinos que hayan vivido en la propiedad por más de un año (o 30 días por menos de un año), aunque la situación puede ser diferente en las ciudades de renta controlada. El arrendador también podría ofrecer un nuevo contrato de arrendamiento al mismo tiempo.

8. Todo se trata de la ubicación, localización, ubicación - especie de

Ese viejo mantra de los agentes inmobiliarios sobre la importancia de la ubicación da un giro interesante cuando se aplica a la propiedad de ingresos.

"Las mejores ubicaciones con mayor reconocimiento son aquellas en las que potencialmente tendrá el peor flujo de caja con un alquiler, ”Dice Kisner.

¿Por qué? Los inversores pueden obtener un rendimiento de dos formas:flujo de caja y revalorización. En algunas áreas, los inversores pueden querer un mayor flujo de efectivo para compensarlos por una apreciación más lenta. Pero si los inversores esperan que un área se aprecie sustancialmente, pueden estar dispuestos a renunciar a parte del flujo de caja para poder disfrutar de esa apreciación. El resultado:la apreciación de la vivienda supera el crecimiento de los alquileres, y las casas se aprecian al tiempo que producen un flujo de caja relativamente bajo.

"Como resultado, la propiedad tiene que apreciarse más para competir como inversión con propiedades en áreas menos deseables, ”Dice Kisner.

Su solución:Errar por el lado de la apreciación. Eso es lo que está haciendo con sus dos alquileres, cuales, en un buen mes, apenas alcanza el punto de equilibrio. "Pero si los retengo hasta que cumpla [la edad] 60 ​​cuando se les paga, incluso después de los impuestos a la propiedad y el seguro, Doblaré mis ingresos del Seguro Social, " él dice.

9. ¿Quiere inquilinos a largo plazo? Considere la Sección 8

La vacante repentina de inquilinos es la pesadilla de todo propietario de alquiler.

"Cada mes que un alquiler permanece vacante, tienes que pagar la hipoteca, servicios públicos y mantenimiento de su bolsillo, por lo que la respuesta es una de las cosas que debe abordar con mucha rapidez, ”Dice Hertzog.

¿Una solución popular? Prueba a los inquilinos de la Sección 8.

Sección 8, también conocido como el Programa de Vales de Elección de Vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, por lo general, limita el alquiler para los estadounidenses de bajos ingresos que califican al 30 por ciento de sus ingresos mensuales ajustados. Si bien algunos propietarios se muestran escépticos sobre el papeleo y los posibles problemas de mantenimiento que presentan algunos inquilinos de la Sección 8, Hertzog ve favorablemente a los inquilinos de la Sección 8.

“Las poblaciones mayores y las personas con discapacidades suelen ser excelentes inquilinos. Cuidan excelentemente la propiedad porque esta es su casa. Aquí es donde quieren estar. Más, si no pagan el alquiler o arruinan tu casa, corren el riesgo de perder su vale de la Sección 8, " ella dice.

10. No olvide la propiedad de alquiler en el momento de la declaración de impuestos

Hay un rayo de sol singular que cae sobre los propietarios de ingresos cada primavera mientras se acurrucan con su contador para preparar su declaración de impuestos federales sobre la renta.

"Cuando tienes tu propia casa, puede cancelar el interés y eso es todo, Dice George.

"Pero cuando posee una propiedad de inversión, su formulario de impuestos Schedule E le permite cancelar casi todo lo que hay bajo el sol, desde pintar la casa hasta cambiar las bombillas.

"Entonces, aunque tenga ingresos por alquiler que declarar, puede mostrar menos ingresos de los que realmente está cobrando y cancelar el pago de la hipoteca y los intereses mientras genera capital al mismo tiempo, Dice George.

Es esa poderosa combinación de beneficios fiscales y rentabilidad de la inversión lo que ayuda a mantener a los inversores interesados ​​en las propiedades de alquiler.

Línea de fondo

La propiedad de alquiler puede ser una excelente inversión si se enfoca en ella de una manera comercial. Pero querrá comprender (tanto como sea posible) en qué se está metiendo antes de depositar su dinero. Si bien el atractivo de generar un ingreso mensual pasivo con bienes raíces es alto, Es importante recordar que a menudo se requiere mucho trabajo para mantener ese flujo de ingresos.

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- Jay McDonald escribió la versión original de esta historia.