Cómo comprar una casa de HUD

Si ha estado buscando activamente una casa durante un tiempo, es probable que haya encontrado una lista de bienes raíces a la que se hace referencia como una casa de HUD. Pero, ¿qué significa eso realmente? ¿Vale la pena considerar este tipo de vivienda como su próxima compra?

Tenemos los detalles de todo lo que necesita saber sobre las viviendas de HUD y si este tipo de vivienda es adecuado para usted. Si bien existe cierto riesgo, el potencial de recompensa también es grande. Así que siga leyendo y vea si debe comenzar a buscar viviendas de HUD en su área.

¿Qué es una casa de HUD?

Propiedad del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD), una casa de HUD es un tipo de ejecución hipotecaria residencial. Las ejecuciones hipotecarias tradicionales ocurren cuando un propietario no paga su préstamo hipotecario.

Si no pueden llegar a un acuerdo de pago con su prestamista, el prestamista toma posesión de la propiedad. Luego, el prestamista pone la propiedad a la venta para obtener el saldo adeudado del préstamo hipotecario.

Asegurado por la FHA

Las propiedades embargadas a menudo se venden muy por debajo del monto adeudado al prestamista, quien luego asume una pérdida en la propiedad. Sin embargo, si la casa está asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA), el proceso de ejecución hipotecaria ocurre de manera un poco diferente.

La Administración Federal de Vivienda es en realidad un departamento dentro de HUD. No otorga préstamos directamente, pero ayuda a garantizar a los prestatarios un tipo específico de préstamo para ayudar a fomentar la propiedad de vivienda. La FHA también proporciona seguro hipotecario a los prestamistas aprobados por la FHA.

Las hipotecas de la FHA atraen a los prestamistas para originar y financiar el préstamo, ya que los estándares de suscripción son un poco menos estrictos que los de un préstamo convencional.

Sin embargo, cuando una vivienda financiada por un préstamo de la FHA entra en ejecución hipotecaria, HUD reembolsa al prestamista original el saldo pendiente del préstamo. Luego, HUD asume la propiedad y la vende para compensar el costo que pagó al prestamista.

Comprar una casa de HUD

Cuando se pone a la venta una casa regular, el vendedor trabaja con su agente de bienes raíces para llegar a un precio basado en casas comparables en el área.

Cuando una casa de HUD se pone en el mercado, pasa por un proceso de tasación para determinar su valor justo de mercado. El precio de lista también tiene en cuenta las reparaciones necesarias que se necesitan en el hogar.

Proceso de licitación de HUD

Con una lista normal, recorrería la casa y le haría una oferta al vendedor a través de sus respectivos agentes inmobiliarios. Es útil trabajar específicamente con un agente que tenga experiencia con viviendas de HUD, pero no es necesario.

Si bien aún recorre las casas de HUD con su agente de bienes raíces, el proceso de oferta es completamente diferente. En lugar de hacer una oferta tradicional, haces una oferta. Si su agente está registrado en HUD, puede enviar la oferta en línea por usted.

Hay un período de oferta designado. Una vez que se envíe la suya, la compararán con cualquier otra oferta que se haya recibido. Si la suya es la oferta más alta, obtendrá un acuse de recibo de HUD.

En ese momento, su agente le enviará un contrato, que tiene 48 horas para enviar a su oficina regional de HUD. Esta es la única forma de asegurar la casa y poner en marcha la propiedad. De lo contrario, podrían volver a ponerlo en el mercado. Así que siempre envíe sus documentos de manera oportuna.

Proceso de compra de vivienda de HUD

A menudo, solo tiene una oportunidad de hacer una oferta por una casa de HUD, por lo que es importante desarrollar una estrategia informada de antemano. Si bien puede pensar que justifica una oferta baja automática, este no es necesariamente el caso, especialmente si vive en un mercado inmobiliario competitivo.

Además de mirar las compensaciones en el área y la condición de la casa, también puede basar su oferta en el tiempo que la casa ha estado en el mercado. Si es nuevo en el mercado, es probable que no quiera tener un precio de oferta demasiado bajo, a menos que solo esté interesado en la propiedad a un precio determinado.

¿Cuánto cuesta comprar una casa de HUD?

HUD a menudo acepta ofertas entre el 85 % y el 88 % del precio de lista. Ese es un buen marco de referencia al desarrollar su oferta a menos que, por supuesto, alguien presente una oferta más alta. Si la propiedad ha estado en el mercado durante varios meses, definitivamente tiene más influencia para hacer una oferta más baja.

Su depósito generalmente oscilará entre $ 500 y $ 2,000. Los pagos de su hipoteca dependerán de cuánto sea su pago inicial. Cuanto mayor sea el monto de su pago inicial, menores serán los pagos de su hipoteca. Los costos de cierre generalmente promedian alrededor del 3-4% del precio de compra de una casa. Sin embargo, si compra una casa de HUD, es posible que HUD pague la mayor parte de sus costos de cierre.

Se vende "tal cual"

Esto se debe a que, a diferencia de la mayoría de los listados regulares, las casas de HUD se venden tal como están. Así que no importa qué trabajo se deba hacer, HUD no se encargará de vender la casa. Pero, por supuesto, esto suele ser cierto para cualquier vivienda ejecutada.

Es por eso que es vital completar una inspección antes de hacer una oferta. A diferencia de otros procesos de compra, primero debe realizar la inspección y luego usarla para informar su oferta de compra porque no puede renegociar en función de los resultados.

Definitivamente vale la pena gastar un par de cientos de dólares para asegurarse de que las renovaciones necesarias estén dentro de su alcance.

¿Cómo puede obtener un préstamo para una vivienda de HUD?

No necesita su precio de oferta completo en efectivo; de hecho, puede usar casi cualquier tipo de préstamo. El truco es asegurarse de que la condición de la vivienda califique para los requisitos de elegibilidad del tipo de préstamo.

Los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA, VA y USDA, tienen requisitos más estrictos que los préstamos convencionales. Por ejemplo, un tasador de préstamos de la FHA busca los siguientes elementos:

• Mucho pendiente lejos de la casa
• Ventanas en cada dormitorio
• Pintura con plomo desconchada (en casas anteriores a 1978)
• Pasamanos en escaleras
• Sistema de calefacción suficiente
• Techo sólido y cimientos

Si la propiedad de HUD no cumple con estos requisitos básicos, deberá encontrar financiamiento alternativo. Una tasación de préstamo convencional se preocupa más por el valor de mercado de la vivienda y viene con requisitos de crédito e ingresos más estrictos.

Hay opciones, sin embargo, para financiar las reparaciones. Uno es un préstamo 203(B), que le permite financiar hasta $5,000 en reparaciones. El otro es un préstamo 203(K), que financia hasta $35,000 en reparaciones.

¿Dónde puede encontrar casas locales de HUD en venta?

Su agente de bienes raíces puede ayudarlo a ubicar casas de HUD en su área, especialmente si esa es su área de especialización. Sin embargo, para comenzar a buscar por su cuenta, puede acceder a la base de datos de viviendas en venta de HUD. Esta herramienta en línea le permite buscar varios criterios para encontrar la casa que desea en una ubicación específica.

Puede buscar por estado, condado o ciudad, así como por rango de precios y características de la casa. Además de la cantidad de habitaciones, baños y pies cuadrados, tiene la opción de buscar una cantidad limitada de características especiales, que incluyen:

• Chimenea o estufa de leña
• Historias únicas o múltiples
• Servicios al aire libre, como patio, piscina, porche o cerca
• Tipo de estacionamiento
• Tipo de vivienda
• Edad de la propiedad

Si bien ciertamente no es tan fácil de usar como un sitio web como Zillow, el portal de HUD hace un buen trabajo al permitirle revisar las listas para encontrar algo que cumpla con sus requisitos.

¿Pueden los inversores comprar propiedades de HUD?

Comprar una propiedad en ejecución hipotecaria como inversión puede ser una gran idea, suponiendo que haya realizado una amplia investigación en su mercado local.

Si está listo para ingresar al juego de bienes raíces como propietario o anfitrión de Airbnb, sin duda debe agregar el portal de HUD a su lista de fuentes de propiedades. Sin embargo, es importante darse cuenta de que existen algunas restricciones para los inversores.

Como mencionamos anteriormente, las propiedades de HUD se enumeran en períodos de licitación. El primer período es un "período de listado exclusivo" y solo acepta ofertas de propietarios-ocupantes, organizaciones sin fines de lucro y entidades gubernamentales.

Después de ese período de 15 días, si no se ha presentado ninguna oferta, HUD abre un período de oferta extendido para los inversores. En ese momento, puede presentar una oferta para comprar la propiedad como algún tipo de inversión.

¿Qué sucede si no se vende una propiedad de HUD?

HUD enumera sus casas en ejecución hipotecaria durante seis meses antes de tomar otras medidas. Si la casa no se vende dentro de ese plazo, pueden vender la propiedad a una agencia gubernamental o sin fines de lucro por $1. Luego, la casa debe transformarse en una vivienda asequible para las familias dentro de la comunidad o beneficiar al área de alguna otra manera.

HUD también ofrece programas para servidores públicos como maestros y policías. Este programa, llamado Good Neighbor Next Door, brinda a los maestros, policías, bomberos y técnicos de emergencias médicas un 50 % de descuento sobre el precio de lista de las viviendas elegibles de HUD.

Este programa tiene como objetivo revitalizar y fortalecer las comunidades al hacer que los servidores públicos vivan y trabajen en el mismo lugar.

¿Debería comprar una casa de HUD?

Sea consciente del potencial tanto de riesgo como de recompensa. Comience evaluando su lista de deseos en una casa, ya sea para usted o como inversión.

Si está buscando una casa lista para mudarse, es posible que no sea adecuada para usted. Tampoco es una buena idea si eres reacio al riesgo. Incluso si realiza una inspección de la casa, es posible que no detecte todos los problemas de una casa.

Incluso después de que el propietario anterior desaloje la propiedad, el prestamista original tarda tiempo en procesar la documentación y transferir la propiedad a HUD. Luego, HUD debe realizar una tasación y pasar por el proceso de cotización. Este largo proceso puede ocasionar más negligencia y daños a la propiedad.

Propiedades deterioradas

En el lado positivo, es posible que tenga la oportunidad de obtener algo de capital rápidamente, según la ubicación, la condición y el precio de venta final. Esto es especialmente cierto si está dispuesto a comprar una casa para reparar.

Siempre que comprenda el proceso y los riesgos asociados a la compra de una vivienda de HUD, puede colocarse potencialmente en una mejor situación financiera. Esto incluye un pago hipotecario mensual más bajo y mayor valor acumulado en la vivienda.

Solo sea realista acerca de lo que está dispuesto a poner en una casa (tanto tiempo como dinero). Además, juegue los peores escenarios y asegúrese de estar bien con cada uno de ellos. Con una mente abierta e informada, podría obtener una excelente oferta de vivienda con HUD.