Cómo comprar una casa embargada o una propiedad subastada

Cuando un propietario no realiza los pagos hipotecarios a tiempo, el prestamista hipotecario, por lo general, un banco - puede ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad. La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que el propietario pierde el título de propiedad y el prestamista recibe la propiedad o una suma de dinero por la venta de la propiedad. Los prestamistas deben anunciar públicamente cuándo comienzan los procedimientos de ejecución hipotecaria, que es información que puede utilizar si desea comprar la propiedad. Puede comprar una casa en ejecución hipotecaria antes, durante o después de una subasta.

Preparándose para comprar

Deberá hacer ciertos preparativos si desea comprar una propiedad embargada, incluso:

1. Identificación de propiedades disponibles: Puede consultar un servicio de listado múltiple en línea, o MLS, para viviendas en la etapa previa a la subasta de ejecución hipotecaria, casas a punto de ser subastadas o casas a la venta directamente del prestamista. Un MLS tiene funciones de búsqueda que le permiten especificar el estado, localización, tipo y rango de precio de las propiedades en ejecución hipotecaria.

2. Organización de financiación: Necesitará asegurar dinero en efectivo para comprar una propiedad ejecutada. Las subastas siempre son solo en efectivo.

3. Ponerse en contacto con la parte correspondiente: Este puede ser el prestamista, el propietario o el agente del propietario. Haga arreglos para inspeccionar las propiedades que le interesan.

Compra de propiedades antes de la ejecución hipotecaria

Normalmente, transcurren varios meses entre la presentación de una ejecución hipotecaria y una subasta. Durante el período previo a la ejecución hipotecaria, puede comprar la casa haciendo una oferta al propietario. Si la cantidad que ofrece es menor que el saldo restante de la hipoteca, la transacción se denomina venta corta y debe ser aprobado por el prestamista. Las propiedades de venta corta generalmente se venden "tal cual, "lo que significa que usted asume la responsabilidad financiera de cualquier reparación que requiera la propiedad. Además de obtener el permiso del prestamista para una venta al descubierto, una compra previa a la subasta es similar a un proceso normal de compra de una vivienda.

Comprar en subasta

Cuando se complete el proceso de ejecución hipotecaria, la casa se pone a subasta, generalmente por un funcionario local, como un alguacil del condado. El prestamista generalmente establece un reserva cantidad:la cantidad mínima que aceptará por la propiedad. Al comprar una casa embargada en una subasta, debería:

1. Comprenda el proceso de licitación que se utiliza en su estado. Algunos estados requieren que traiga el monto total en efectivo o cheque de caja, mientras que otros requieren solo un pequeño depósito en efectivo que puede no ser reembolsable. Investigue las leyes de ejecución hipotecaria de su estado y observe una subasta o dos para familiarizarse con el proceso.

2. Verifique los registros del condado en propiedades que le interesen para encontrar posibles gangas. Puede averiguar el valor estimado de la propiedad y las hipotecas, gravámenes o impuestos atrasados ​​adeudados. Usted puede ser responsable de pagar algunos o todos los embargos si su oferta gana.

3. Verifique la fecha de la subasta con el administrador de la propiedad de la propiedad que desea, ya que estas fechas pueden cambiar por diversas razones. Es posible que deba registrarse en la subasta para poder ofertar.

4. Establezca su límite de oferta , especialmente en los estados donde debe traer el monto total en efectivo. Su investigación debe informar su límite, y esto debería protegerlo de ser arrastrado por la emoción de una guerra de ofertas que reduce o elimina el trato. RealtyTrac, una agencia de listado de MLS, recomienda que establezca su límite de oferta en el 80 por ciento del valor de mercado de la propiedad, incluyendo embargos y reparaciones necesarias.

5. Si es nuevo en las ofertas, siga las indicaciones de postores experimentados, pero no se deje intimidar por ellos. Cumpla con su límite de oferta.

6. Si su oferta gana, el subastador le proporcionará los documentos de verificación. Verificar el procedimiento para tomar posesión . Algunos estados permiten la posesión inmediata, mientras que otros pueden requerir días o semanas. Averigüe si es responsable de que el alguacil desaloje a los ocupantes actuales.

Cuando fracasa la subasta

Si la oferta máxima por una vivienda no cumple con el requisito de reserva del prestamista, el banco se convierte en propietario de la vivienda, ahora clasificado como propiedad inmobiliaria, o REO, propiedad. El banco puede contratar una casa de subastas y volver a poner la propiedad en subasta. y se pueden aceptar ofertas en línea. Puede inspeccionar la propiedad antes de la subasta para ayudar a establecer su límite de oferta. Debe registrarse para ofertar en una subasta REO y proporcionar el monto del depósito, generalmente del 5 al 10 por ciento, inmediatamente si su oferta gana. aunque es posible que viva en un estado que requiera el pago completo de una vez. Tenga en cuenta que la propiedad se vende "tal cual, "y es posible que tenga que desalojar a los ocupantes que no cooperen. Alternativamente, el banco podría poner la casa REO a la venta como una propiedad convencional a través de un agente de bienes raíces.