Cómo comprar una casa embargada

La inversión inmobiliaria a menudo no es sencilla. Tal vez haya encontrado el vecindario perfecto, pero los precios están fuera de su presupuesto. O tal vez se ha decidido por una propiedad, pero los prestamistas dicen que los reembolsos estarían por las nubes. Sin embargo, existe otra forma de adquirir una vivienda de valor equivalente.

Para ahorrarse algunos fondos iniciales y aumentar potencialmente los rendimientos, las casas embargadas son una excelente manera para que los inversores ingresen al mercado inmobiliario. ¿Por qué? Porque las casas embargadas se pueden adquirir por mucho menos que el precio real de mercado.

Echemos un vistazo a por qué es así y cómo puede aprovechar la oportunidad.

¿Qué es una vivienda embargada?

Una casa embargada es una propiedad que ha sido embargada por un banco o prestamista financiero. Cuando un propietario no puede mantenerse al día con los pagos de la hipoteca, la propiedad es embargada y pasa a ser propiedad de los fondos de préstamo de la institución financiera.

Para recuperar las pérdidas que el prestamista pueda haber sufrido, la propiedad se coloca en el mercado, y rápidamente. El prestamista a menudo quiere recaudar fondos lo más rápido posible, por lo que, para atraer a los compradores, las casas embargadas se enumeran con un gran descuento. Y ahí mismo está el beneficio clave. Grandes descuentos crean más espacio para las ganancias.

El proceso de ejecución hipotecaria puede variar ligeramente dependiendo de la propiedad. A veces, antes de la ejecución hipotecaria, el propietario puede presentar una solicitud para completar una venta corta. La propiedad todavía figura con descuento, pero el propietario se ocupa del proceso. Esto puede ser beneficioso para el propietario, ya que le da un poco más de control.

Alternativamente, si la casa es embargada, el prestamista listará la propiedad. Estos a veces se denominan propiedades de propiedad inmobiliaria o REO. Por lo general, se venden a través de un Servicio de listado múltiple o se ofrecen a la venta a través de sitios de subastas.

¿Debo comprar una casa embargada?

Esta es una pregunta difícil de responder y probablemente subjetiva para la mayoría de los inversores. Sin embargo, en última instancia, se reducirá al nivel de riesgo que esté dispuesto a asumir. Entonces, cuando esté pensando si una propiedad embargada podría ser adecuada para usted, aquí hay algunos factores que debe considerar.

En primer lugar, si el propietario decide optar por una venta corta, requerirá el permiso por escrito del prestamista de la propiedad. Obtener este permiso puede ser un proceso largo, lo que significa que podría estar esperando al margen mientras las cosas progresan. Incluso entonces, no hay garantías de que el prestamista esté de acuerdo, lo que podría hacer que el proceso sea aún más largo.

Tampoco hay, en general, ninguna divulgación del vendedor en la que confiar. Esta divulgación generalmente contiene todos los problemas conocidos que pueden afectar el valor de una propiedad. Sin ella, el comprador no sabe qué problemas ha sufrido la propiedad en el pasado. Y ahora podría estar pensando que estos problemas se pueden detectar con una inspección de la propiedad, bueno...

En ciertas situaciones, es posible que no tenga la oportunidad de completar una inspección de la vivienda o una inspección del edificio antes de la compra; una práctica común al comprar cualquier otra propiedad. Incluso con una inspección, las propiedades embargadas generalmente se venden "tal cual". Cualquier reparación cae instantáneamente contigo.

Si bien debe tener en cuenta los riesgos anteriores, cada situación es única. Algunas propiedades pueden no venir con estos riesgos adjuntos. Pero, sin lugar a dudas, las casas embargadas requieren un poco más de precaución que la compra residencial estándar. Sin embargo, se pueden encontrar gangas.

Mire el video:Keith Jurow:La ilusión de recuperación de la vivienda

Comprar una casa embargada en 6 pasos

Comprar cualquier propiedad puede ser un pensamiento desalentador, especialmente para los nuevos inversores. Por lo general, hay mucho papeleo involucrado y debe estar al tanto de sus números. Sin embargo, el proceso realmente no tiene por qué ser difícil.

Si bien comprar una casa embargada es similar a comprar una propiedad residencial promedio, existen algunas diferencias clave que ahora le mostraremos. Aborde cada uno de estos siete pasos lógicos y estará bien posicionado para comenzar a generar una ganancia saludable.

Paso 1:Haga su propia investigación (DYOR)

La investigación lo es todo a la hora de elegir la propiedad adecuada. Necesita conocer su ubicación y propiedad potencial como la palma de su mano.

Es útil comenzar haciéndose algunas preguntas básicas. ¿Dónde le gustaría que se ubicara su propiedad? ¿Quieres que esté cerca de donde vives? ¿O está contento con ello en una ciudad o estado diferente si significa que los rendimientos podrían ser mayores?

Para tener el mejor comienzo, lea 'Cómo comprar una propiedad de alquiler', particularmente los pasos 2 y 3 (el enlace se encuentra en la parte inferior de esta sección). Estos dos pasos lo llevarán a través de todos los análisis macro que lo ayudarán a decidir sobre una ciudad y luego cómo buscar los mejores vecindarios dentro de esa ciudad. Estos son pasos clave de investigación que todo inversionista debe completar para que una inversión inmobiliaria funcione lo mejor posible.

Después de establecerse en una ubicación, ahora es su trabajo recopilar la mayor cantidad de información posible sobre el mercado inmobiliario local. Familiarícese con los ingresos por alquiler, los impuestos locales y, lo que es más importante, los precios de las propiedades. Cuanto más conocimiento pueda reunir durante este primer paso del proceso, mejor preparado estará cuando compre una casa embargada.

Lea la guía:Cómo comprar una propiedad de alquiler

Paso 2:Organiza tus finanzas

Incluso si no eres una persona de números, definitivamente no puedes hojear tus finanzas. Las finanzas son donde se puede ganar o perder un trato cerrado.

Comience por determinar cuánto dinero puede permitirse usar para los costos iniciales, como un depósito, honorarios legales y cualquier mantenimiento que pueda ser necesario. ¿Comprará la propiedad directamente o necesitará fondos adicionales?

Si no está comprando una casa embargada directamente, debe obtener una aprobación previa de la hipoteca. Esto permite a los vendedores ver que usted es un comprador comprometido y que no se le puede pasar por alto a la ligera. Muchas casas embargadas son compradas en efectivo por otros inversionistas de bienes raíces, por lo que tener una aprobación previa le demuestra al vendedor que puede moverse con la misma rapidez. Comience a trabajar en su puntaje de crédito lo antes posible para tener la mejor oportunidad de obtener una aprobación previa de la hipoteca.

Paso 3:Investigue cómo y dónde comprar la ejecución hipotecaria

Si bien comprar una casa embargada es similar a comprar una propiedad residencial, encontrar oportunidades es donde los dos procesos comienzan a divergir. Las casas embargadas se pueden enumerar en los mismos lugares que las propiedades residenciales, pero no es el único lugar donde puede buscar.

• Directo del propietario. Como se mencionó anteriormente, algunos propietarios pueden optar por completar una venta corta si necesitan encontrar fondos para pagar una hipoteca. Aunque técnicamente no está clasificado como una ejecución hipotecaria, las ventas al descubierto aún pueden proporcionar un descuento considerable en relación con los precios del mercado. Estas propiedades pueden ser listadas directamente por el propietario oa través de un agente de bienes raíces.
• Comprar en una subasta. Las subastas son la opción más popular que usan los prestamistas para vender casas embargadas lo más rápido posible. El proceso es rápido, pero las casas de subastas suelen exigir a los inversores que paguen en efectivo. Comprar a través de una subasta también significa que no se puede completar una tasación o una inspección del edificio de antemano.

En el lado positivo, comúnmente las casas de subastas necesitarán comercializar una propiedad, ya sea en línea o por otros medios. Pueden enumerar las propiedades embargadas en su propio sitio web, a través de un periódico local o colocando un letrero frente a la propiedad. Consulte las casas de subastas cercanas a su área de interés.

• Comprar en el banco. Para recuperar las pérdidas de manera eficiente, los bancos a menudo pueden vender propiedades ellos mismos. Como se mencionó anteriormente, estas propiedades a menudo se denominan 'REO' o propiedad de bienes raíces. Una vez que un banco haya reclamado la propiedad como REO, el propietario será desalojado y la propiedad se incluirá en la lista de un agente de bienes raíces local.
• Comprar al gobierno. Las casas embargadas también pueden ser vendidas por el gobierno. Algunos préstamos hipotecarios están respaldados por el gobierno, lo que significa que el gobierno asume la propiedad si el propietario no puede pagar. El proceso es muy similar al de un banco o prestamista. Si bien las reventas están dirigidas a compradores primerizos, eso no significa que los inversores no puedan involucrarse.

Por lo general, se requiere un corredor de bienes raíces registrado por el gobierno para completar la compra. Sin embargo, también hay ejemplos de propiedades que se venden en las escaleras de los juzgados locales. Conocidos como 'días de ejecución hipotecaria', estos días se llevan a cabo como un evento al estilo de una subasta con inversionistas pujando por diferentes propiedades. Verifique si hay días de ejecución hipotecaria en su estado.

Paso 4:Contratar expertos

Navegar por las ventas al descubierto, las casas de subastas, los bancos y, potencialmente, los juzgados puede ser abrumador para un inversionista primerizo. Aquí es donde un agente inmobiliario profesional puede hacerle la vida mucho más fácil. Con enlaces locales y un conocimiento actualizado del mercado, un buen agente a menudo puede valer su peso en oro.

Sin embargo, eso no significa que puedas elegir a cualquiera. Asegúrese de que su agente de bienes raíces tenga mucha experiencia en ejecuciones hipotecarias y propiedades REO. ¿Tienen un historial que se puede ver? ¿Hay reseñas de otros inversores? ¿Conoces a alguien que pueda recomendar un agente?

Esta es una inversión importante, lo que significa que debe sentirse cómodo con la persona con la que está trabajando. Si después de la primera conversación no te sientes bien, confía en tu instinto. Tómate el tiempo y trata de encontrar a alguien más.

Paso 5:Haz una oferta competitiva

Después de trabajar con su agente para encontrar una propiedad adecuada, el siguiente paso es acercarse con una oferta que se ajuste a su presupuesto. Al invertir en una propiedad, nunca es una buena idea sobrepasar su presupuesto.

Si la propiedad ha sido listada con un agente de bienes raíces, comuníquese con ellos para hacer una oferta. El banco o prestamista tendrá una buena idea de cuál debería ser el valor justo de la propiedad y probablemente no se moverá por debajo de cierto límite. Del mismo modo, un propietario de una venta corta también puede no estar dispuesto a ceder si necesita una cierta cantidad para pagar a los proveedores de hipotecas. Haz que la oferta sea sensata. Si puede, agregue una cláusula que indique que le gustaría tener tiempo para completar una inspección antes de cerrar el trato.

Alternativamente, si está abordando una subasta, ponga cara de juego. Recuerda tu presupuesto y apégate a él. No se deje atrapar por el calor del evento. A veces, es posible que su presupuesto no alcance el precio de reserva colocado en la propiedad. Si eso sucede, pase a la siguiente oportunidad.

Paso 6:Obtenga una inspección de la casa

Una vez que se haya hecho una oferta, es de esperar que haya un período en el que se puedan llevar a cabo las inspecciones. Si aún no se ha comprometido con la propiedad, esta es su oportunidad de encontrar cualquier deficiencia y marcharse con los fondos de inversión aún intactos.

Las propiedades embargadas requieren una verificación minuciosa con un inspector certificado. También puede ser útil agregar cualquier verificación adicional que ofrezcan, como la evaluación de la estructura, el agua y el alcantarillado internos y externos, y la seguridad eléctrica y de gas.

Incluso si no tuvo la oportunidad de realizar una inspección de la vivienda antes de comprar la propiedad, aún se recomienda realizar una. No le dejará ninguna duda sobre a qué se enfrenta en el futuro. Recuerde, a través de cualquiera de los dos procesos, está comprando la propiedad 'tal como está'. Todas las reparaciones recaerán sobre tus hombros.

Durante esta etapa, también es útil para resolver los gravámenes pendientes. Los gravámenes son reclamos o derechos legales sobre un activo. A veces, un propietario puede obtener otro préstamo para pagar el primero, a menudo denominado "préstamo superpuesto". En esta etapa, asegúrese de que no queden préstamos pendientes con otros prestamistas.

Paso 7:Beneficio 

Una vez que haya desenredado todos los reclamos de la propiedad y esté satisfecho con las inspecciones, ahora está listo para cerrar. Este proceso generalmente lo maneja su corredor de bienes raíces.

Una vez que la propiedad pasa a su nombre, ahora depende de decidir cómo obtener ganancias. ¿Hay alguna reparación clave que deba suceder? Comience con ellos mientras decide qué va a hacer con la propiedad a continuación.

La mayoría de los inversores inmobiliarios eligen una de tres opciones:

• Alquileres a corto plazo. Alquilar una propiedad es una opción popular para los inversores. Proporciona un flujo de efectivo mensual y le permite aprovechar la revalorización del capital a largo plazo.

Los alquileres a corto plazo pueden ser atractivos debido al mayor nivel de control que le brinda al inversionista. Los alquileres pueden durar desde una semana hasta varios meses. Es posible que desee la flexibilidad de usar la propiedad usted mismo, ¿quizás como alquiler de vacaciones o como base para trabajar? Los ingresos por alquiler a veces pueden ser más altos en alquileres a corto plazo y con frecuencia evalúa cómo se mantiene la propiedad.

• Alquileres a largo plazo. Por otro lado, los alquileres a largo plazo brindan a los inversores un conjunto diferente de beneficios. En primer lugar, los alquileres a largo plazo brindan la tranquilidad de que el flujo de efectivo seguirá fluyendo en su bolsillo durante un período prolongado. También puede ser más selectivo con el inquilino que tiene viviendo en su propiedad. Esto puede ayudar a reducir los costos de reparación en el futuro.
  

Una vez que se encuentra un inquilino, todos los servicios públicos y los costos de mantenimiento a pequeña escala pueden ser entregados a ellos. Se requieren muy pocos costos de marketing y también hay un menor riesgo de tener vacantes a largo plazo. Después de todo, si la propiedad está vacía, no le genera ningún dinero.

• Dale la vuelta. La última opción para la mayoría de los inversores inmobiliarios embargados es la opción de cambiar de casa. Esto implica reparar la casa y devolverla a su antigua gloria. Este proceso funciona particularmente bien con propiedades más deterioradas.
  

La idea es agregar suficiente valor a la propiedad que luego pueda vender para obtener una ganancia. Las casas embargadas pueden ser especialmente adecuadas para esta opción debido a los descuentos que se ofrecen.

Pensamientos finales

Las casas embargadas son una excelente opción para los inversionistas que luchan por cubrir los costos de inversión iniciales requeridos para propiedades residenciales similares.

Aunque el proceso no es diferente a la inversión en propiedades residenciales, los inversores deberán buscar en lugares ligeramente diferentes para encontrar las mejores oportunidades.

Póngase en contacto con un corredor de bienes raíces con experiencia en ejecución hipotecaria y discuta sus finanzas con anticipación. Familiarícese con las ventas al descubierto, las propiedades REO y no tenga miedo de abordar una casa de subastas o dos.

Las casas ejecutadas sin duda vienen con un mayor nivel de riesgo, pero se pueden encontrar gangas. Siga a Real Vision para obtener más consejos sobre bienes raíces y macro inversiones.

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