Tres gráficos sobre el estrés hipotecario:no es tan malo como podría pensar

Esta pieza es parte de nuestra nueva serie Three Charts, en el que nuestro objetivo es resaltar tendencias interesantes en tres gráficos simples.

El debate actual sobre la vivienda confunde dos cuestiones distintas:la asequibilidad de la vivienda, y el riesgo en el sistema bancario de una caída significativa de los precios de la vivienda. Claramente, Ambos son temas importantes y el vínculo entre ellos es la posibilidad de que muchos propietarios de viviendas se extralimiten en sus finanzas. no poder pagar sus préstamos, y así derribar sus bancos.

Pero cuando observa los datos sobre el estrés hipotecario, el riesgo sistémico de esta extralimitación parece pequeño. Los datos de la Autoridad Australiana de Regulación Prudencial (APRA) revelan que el saldo promedio de los préstamos para vivienda apenas ha tenido una tendencia al alza en los últimos cinco años (consulte nuestro primer gráfico a continuación).

Esto fue durante un período en el que los precios de la vivienda han aumentado con bastante fuerza. En efecto, esto significa que, de media, la gente tiene más capital en sus casas para respaldar sus préstamos.

Esto no solo es cierto para el promedio, sino también si observa préstamos para inversionistas o préstamos con poca documentación (loc-doc) (estos están dirigidos a aquellos que no pueden proporcionar la documentación requerida habitual, por ejemplo, autónomos). Surgen las mismas tendencias. No queda claro a partir de esto que las personas estén asumiendo un riesgo excesivo, y ciertamente no recientemente.

Incluso en el caso de préstamos nuevos, se obtiene la misma imagen básica. El cuadro a continuación muestra las relaciones entre préstamos y valoración de préstamos nuevos. Lo que está claro es que para la mayoría de los préstamos nuevos la gente está pidiendo prestado entre el 60% y el 80% del valor de sus casas.

La proporción de personas que tienen una exposición muy alta a una caída en los precios de la vivienda, aquellas con índices de préstamo a valoración superiores al 90%, ha ido disminuyendo con el tiempo. Una vez más, la imagen básica es la de hogares prudentes, en lugar de una comunidad de personas apostando por los aumentos del precio de la vivienda.

Gran parte de la confusión sobre la vivienda surge porque la gente hace comparaciones inapropiadas. Un error común es comparar el monto de la deuda de vivienda con el ingreso nacional. Esto es muy engañoso.

Una comparación más correcta es entre sus ingresos y el monto de sus ingresos necesarios para pagar su préstamo. A nivel nacional, esto significa que debemos considerar el tamaño de la renta nacional y la cantidad de ingresos necesarios para pagar la deuda (no la cantidad de deuda).

Una alternativa que utiliza el Banco de la Reserva es comparar la cantidad de deuda que tienen las personas con la cantidad de activos que tienen. Como podemos ver en el cuadro a continuación, el valor de los pasivos de los hogares ha aumentado, pero el valor total de los activos en poder de los hogares parece haber aumentado más rápidamente. De nuevo, No hay ningún caso claro de que el sector de los hogares se haya endeudado en exceso.

Nada de esto es para negar que los precios de la vivienda puedan caer, o que a algunas personas les resulta muy difícil comprar un lugar para vivir en Sydney. Las casas son mucho más baratas en otras partes de Australia y los precios de las propiedades incluso han estado cayendo recientemente en algunas regiones.