La nueva ley detendrá el abuso de los propietarios de viviendas sudafricanos que incumplen

Hay pocas cosas tan devastadoras como perder su casa porque no puede pagar su deuda. Pero si esto no se puede evitar, ciertamente preferiría que su propiedad se vendiera al mejor precio posible. Entonces, con suerte, podrá saldar sus deudas y tal vez le quede suficiente dinero para empezar de nuevo.

Este ideal debería convertirse ahora en una posibilidad más sólida para los sudafricanos que luchan por devolver sus préstamos hipotecarios. Una nueva ley, que entrará en vigor en breve, permitirá por primera vez que los tribunales establezcan un “precio de reserva” (precio mínimo) al que se debe subastar la propiedad residencial de un propietario moroso.

Hasta ahora, muchos sudafricanos han perdido sus propiedades debido a los especuladores que las compran a precios muy por debajo del valor de mercado. Pero vender la casa de alguien por un precio irrazonablemente bajo es una violación de sus derechos constitucionales de vivienda y propiedad, sin mencionar el impacto negativo en su dignidad y bienestar social.

En un documento que analizó un caso en el que una casa valorada en R81 000 se vendió en una subasta por solo R10, Argumenté que una venta como esta sería inconstitucional. También sostuve que nuestra ley con respecto a las subastas necesita un cambio drástico debido a lagunas como esta.

La próxima enmienda de las reglas de la corte promete cerrar las lagunas.

Este es un avance importante que alinea a Sudáfrica con las mejores prácticas internacionales. Por ejemplo, La ley alemana ya prescribe ciertos mínimos establecidos en los que la propiedad debe subastarse.

La introducción de reglas similares en Sudáfrica significa que los propietarios de viviendas del país y, en particular, los tenedores de bonos estarán mejor protegidos cuando se enfrenten a dificultades financieras. Se estima que Sudáfrica tiene alrededor de 6,1 millones de hogares formales. Aproximadamente el 30% de ellos están vinculados. Es difícil conseguir cifras fiables, pero algunas estimaciones sugieren que cada año se recuperan y subastan miles de viviendas en Sudáfrica.

Las próximas enmiendas incluyen una serie de cosas relacionadas con la subasta de viviendas por parte de los acreedores. El cambio más importante será que un tribunal podrá fijar un precio mínimo al que debe comenzar la licitación, teniendo en cuenta una serie de factores:como el valor de mercado de la propiedad, la cantidad adeuda en impuestos y gravámenes, y el monto adeudado al banco.

Un asunto constitucional

El artículo 26 de la constitución de Sudáfrica protege a las personas de ser desalojadas de sus hogares sin una orden judicial y sin una buena razón basada en todos los hechos del caso. Este derecho también protege a los ciudadanos contra la pérdida injustificada de una vivienda cuando se ha incumplido con el pago de una hipoteca.

Básicamente, esto significa que el banco no debería poder recuperar automáticamente la propiedad de un cliente moroso. En cambio, el tribunal debe equilibrar los intereses del banco y el deudor y luego determinar si vender la casa es la mejor solución.

Por ejemplo, si la deuda pendiente del préstamo hipotecario es muy baja o si la persona financiada está atrasada con solo un par de cuotas, la pérdida de la casa no debe permitirse fácilmente. Se deben considerar alternativas para saldar la deuda.

La Ley Nacional de Crédito de 2005 es útil porque protege a los deudores con dificultades de varias formas. Un deudor hipotecario moroso puede, por ejemplo, solicitar una revisión de la deuda y luego posiblemente recibir una nueva, plan de pago más asequible. Pero esta Ley no brinda protección durante la venta real de la casa del deudor. Por lo tanto, las nuevas reglas de la corte son una adición bienvenida para cerrar las lagunas.

La necesidad de cambio

A pesar de las disposiciones constitucionales y la Ley de Crédito Nacional, ha habido algunas lagunas que fueron explotadas por operadores sin escrúpulos.

La principal laguna fue que después de que el tribunal dictaminó que la propiedad debería ser subastada, podría venderse por cualquier oferta más alta. Los bancos podrían fijar un precio mínimo. Pero los bancos tendían a fijar un precio mínimo bajo, lo suficiente para cubrir sus reclamos.

Un banco podría incluso decidir subastar la casa sin un precio mínimo si nadie estuviera dispuesto a comprarla al mínimo establecido. El dueño de la propiedad no pudo insistir en un precio mínimo.

Como resultado, A menudo sucedía que los especuladores arrebataban propiedades por cantidades ridículamente bajas en subastas con poca asistencia y luego las vendían en el mercado privado para obtener enormes ganancias. El propietario luego sufre una pérdida masiva porque aún debe pagar la deuda restante, mientras que otra persona se beneficia del verdadero valor de la propiedad.

Recientemente, 225 expropietarios intentaron demandar a los bancos por las pérdidas que sufrieron cuando sus casas fueron vendidas por cantidades ridículamente bajas. Presentaron una demanda de 60.000 millones de rand ante el Tribunal Constitucional del país. La demanda tenía como objetivo reclamar los daños sufridos por los embargos realizados por los grandes bancos de Sudáfrica. Los encuestados fueron Nedbank, Absa, FirstRand Bank (empresa matriz de FNB) y Standard Bank. Los demandantes alegaron que fueron abusados ​​por bancos que vendieron sus propiedades muy por debajo de sus valores de mercado después de que incumplieron con sus hipotecas. La demanda se presentó ante el Tribunal Constitucional porque los solicitantes creían que el abuso era un asunto constitucional.

Pero el tribunal no estuvo de acuerdo y se negó a escuchar el caso, principalmente por razones de procedimiento.

Se puede hacer más

La enmienda de las normas judiciales en sí misma debería ciertamente cerrar las brechas explotadas por operadores sin escrúpulos. Pero será necesaria una acción complementaria para hacer que las nuevas reglas sean aún más eficientes. El sistema debería, por ejemplo, garantizar que las subastas se publiciten mejor y tengan una mejor asistencia.

No está claro cómo se pueden corregir los errores del pasado, pero al menos las nuevas reglas son un gran paso en la dirección correcta para garantizar la justicia en la industria de las subastas en el futuro.