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¿Cómo funcionan los contratos de precio máximo garantizado (GMP)?

Aunque los contratos de precio máximo garantizado (GMP) son estándar en muchas industrias, Hay algunos matices en este enfoque que se utilizan comúnmente en la construcción y proyectos relacionados. Las empresas y las personas que suscriben estos acuerdos deben conocer las ventajas y desventajas de los contratos de precio máximo para utilizarlos de manera eficaz.

¿Qué son los contratos de precio máximo garantizado (GMP)?

Con contratos GMP, el cliente acepta reembolsar al contratista los materiales, mano de obra y los honorarios del contratista que cubren las ganancias. El precio máximo garantizado es la cantidad más alta que los clientes pagarían por el proyecto. aunque si el precio final es menor que el máximo, el cliente no está obligado a compartir esos ahorros con el contratista a menos que se estipule en el acuerdo. Los contratistas son responsables de cualquier sobrecoste más allá del precio máximo a menos que haya cambios en el diseño o alcance del proyecto.

Precio máximo garantizado frente a contratos de precio fijo

Los contratos de precio fijo estipulan un precio fijo para los proyectos. Independientemente de cuánto termine gastando el contratista para completar el proyecto, el precio pagado será el mismo. Los contratos de precio fijo generalmente se pagan a plazos en diferentes etapas del proyecto. Es especialmente importante tener todos los detalles del proyecto antes de la ejecución de un contrato de precio fijo.

Contratos GMP, por otra parte, tener cierta flexibilidad. El cliente reembolsa al contratista o paga los gastos hasta un umbral determinado al comienzo del proyecto. Los contratos incluyen beneficios para el contratista, a menudo un porcentaje del precio total del proyecto. Como los contratos de precio fijo, si los costos superan la cantidad esperada, el contratista está en el gancho para cubrir los excedentes, a menos que se envíe una orden de cambio formal.

Conclusiones clave

  • Los contratos de precio máximo garantizado proporcionan un límite a los costos del proyecto para los compradores.
  • Los acuerdos son estándar para proyectos con alcances o plazos abiertos.
  • Los contratistas trabajan en estrecha colaboración con los clientes para desarrollar el diseño del proyecto, línea de tiempo y otros detalles.
  • Los contratos GMP comparten muchas similitudes con otros tipos de contratos, como contratos de precio fijo, pero existen algunas diferencias clave.

Explicación de los contratos de precio máximo garantizado (GMP)

El precio máximo garantizado es lo máximo que un contratista puede facturar a un cliente por un proyecto. También conocidos como contratos de "precio sin exceder", Estos acuerdos requieren que los clientes compensen a los contratistas por sus costos directos y una tarifa fija por gastos generales y ganancias. pero solo hasta cierto umbral. El contratista es responsable de los costos adicionales una vez que el proyecto haya alcanzado este monto. El precio máximo puede aumentarse mediante una orden de cambio si cambia el alcance del proyecto, pero no para estimar errores o sobrecostos.

¿Cómo funcionan los contratos de precio máximo garantizado (GMP)?

Los contratos de precio máximo garantizado son relativamente sencillos, pero hay detalles sobre qué clientes y contratistas deben conocer.

Elementos GMP

El precio máximo garantizado consta de cuatro partes:

  1. Las tareas del proyecto
  2. Costos directos del proyecto
  3. Los costos indirectos generales en los que incurre un contratista
  4. El beneficio que un contratista quiere obtener

Desde este marco, los contratistas pueden determinar el precio del proyecto. Por ejemplo, un contrato GMP para construir un silo de granos incluiría los costos directos del proyecto de $ 150, 000, costos generales de $ 20, 000 y una tarifa que incluye la ganancia deseada del contratista de $ 15, 000 por un precio total de $ 185, 000. Eso sería lo máximo que el contratista podría cobrar al cliente a menos que se presente una solicitud de orden de cambio formal y ambas partes la aprueben.

Si los costos superan esa cantidad, los contratistas deben pagarlos de su bolsillo, reduciendo sus ganancias. Si el proyecto entra dentro del presupuesto de GMP, el cliente se queda con los ahorros. Sin embargo, No es raro que los clientes compartan una parte de los fondos sobrantes con los contratistas como incentivo para mantener bajos los costos.

Gerente de construcción en riesgo (CMAR)

Con contratos GMP, La función del contratista general es la de gerente de obra en riesgo (CMAR). Aquí, el director de obra es responsable de guiar la etapa de desarrollo del proyecto, consultar al cliente sobre el diseño y el alcance del proyecto, preocupaciones presupuestarias, idoneidad y disponibilidad del material, desafíos de la construcción y otros aspectos vitales. Eso permite al contratista desarrollar un BPM transparentes que ambas partes acuerdan. Una vez que el proyecto esté en marcha, CMAR es el punto de contacto principal para los propietarios de proyectos, obreros y subcontratistas, trabajando para mantener los costos dentro del umbral acordado y manteniendo una producción de alta calidad.

¿Cuándo se utilizan los contratos de precio máximo garantizado (GMP)?

Estos contratos funcionan mejor para proyectos con costos que se pueden estimar con precisión y no tienen grandes fluctuaciones en el precio. Los contratos de precio máximo garantizado también pueden combinarse con otros tipos de contratos. En estos casos, el GMP tiene el mismo propósito, pero el acuerdo subyacente puede ser de acuerdo con estipulaciones menos estrictas, al igual que con los contratos de costo-plus, que son acuerdos para reembolsar a los contratistas por cualquier gasto, más una cantidad predeterminada de ganancias, generalmente un porcentaje del precio total del contrato.

Incertidumbre en los contratos GMP

Si bien los contratos de precio máximo garantizado son útiles, todavía están sujetos a desafíos. En muchos casos, estos problemas surgen debido al alcance y las fluctuaciones de costos, lo que puede generar incertidumbre.

Lista de valores

Al igual que con otros contratos basados ​​en proyectos, Los contratos de precio máximo garantizado requieren una lista de valores. Este documento es fundamental en los contratos GMP ya que determina el precio máximo garantizado.

¿Cómo funcionan los horarios de valores?

El documento de programación de valores detalla los costos de las tareas, personal y suministros que el contratista necesita para completar el proyecto. Consiste en categorías comerciales (por ejemplo, plomería, cuadro, soldadura, y más) y la mano de obra estimada (incluidos los subcontratistas), materiales y montos de contingencia. La suma de los costos en este documento es el precio máximo garantizado.

Si bien el uso de la tabla de valores es generalmente para reducir la incertidumbre, puede ser una fuente de confusión y desacuerdo cuando los números del contratista no coinciden con las expectativas del cliente.

Cantidades de contingencia

Confusión dentro de los contratos de precio máximo garantizado y el cronograma de valor, en particular, generalmente ocurre cuando el contratista incluye un monto de reserva en el programa de artículos de valor que se sabe que fluctúan en precio durante períodos prolongados, como materia prima y mano de obra. Los montos de contingencia también cubren los costos generales del contratista para cosas como el alquiler de equipos. Aunque esta es una práctica común y prudente, los contratistas deben poder explicar el aumento de costos.

Si los contratistas no alcanzan el monto de contingencia al final del proyecto, el contratista y el cliente a menudo dividen los fondos adicionales. Sin embargo, esto puede causar preocupaciones si una de las partes cree que se le debe un recorte más significativo o no quiere compartir nada. El contrato debe estipular cómo se dividen los montos de contingencia para evitar desacuerdos.

Cambiar ordenes

Después de establecer las BPF, ni el precio del contrato ni el alcance del proyecto pueden cambiar sin una solicitud de orden de cambio oficial. Este documento debe incluir la justificación del cambio, una estimación de los costos ajustados y si los cambios propuestos afectan la fecha de finalización. Tanto el contratista como el cliente deben aceptar los nuevos términos.

Beneficios de los contratos de precio máximo garantizado (GMP)

Los contratos GMP pueden ser mutuamente beneficiosos tanto para los clientes como para los contratistas. Funcionan mejor para proyectos con especificaciones detalladas y alcances de trabajo.

Ventajas para los clientes

Económico

Estos contratos son adecuados para clientes con presupuestos ajustados, ya que existe un umbral de costo firme. Dependiendo de las estipulaciones del contrato, los clientes pueden quedarse con los ahorros si el proyecto se ajusta a las BPF, pero es común compartirlo con los contratistas como incentivo para terminar por debajo del presupuesto.

Riesgo reducido

Los clientes corren menos riesgos en un contrato GMP ya que los contratistas son responsables de los costos excesivos. Cuando se hace bien, También hay menos riesgo de pagar por suministros o trabajos inadecuados porque el programa de valor detalla los trabajos que el contratista debe completar y los materiales que se utilizarán.

Ventajas para los contratistas

Proyectos sencillos

Una vez firmado el contrato, Es probable que el contratista y el cliente hayan resuelto los problemas y hayan finalizado los planes y diseños del proyecto. simplificar el proceso para que ellos planifiquen los recursos, tiempo y dinero durante todo el proyecto. También mitiga los desafíos contables, ya que los cambios son mínimos.

Más control de proyectos

El contratista generalmente trabaja con el cliente en el diseño del proyecto, horario y otros aspectos de la planificación. Eso le da al contratista un mayor control sobre los costos y sobre cómo avanza el proyecto.

Inconvenientes de los contratos de precio máximo garantizado (GMP)

Aunque es una herramienta útil para ciertos proyectos, Los contratos GMP pueden presentar obstáculos para los clientes y contratistas. Es importante comprender estas desventajas y abordar los problemas al comenzar a redactar contratos.

Desventajas para los clientes

Precios fraudulentos

Los contratistas sin escrúpulos pueden intentar proporcionar un GMP excesivamente inflado, emplean mano de obra menos calificada o utilizan materiales de baja calidad para reducir costos en su extremo. Para mitigar este riesgo, los clientes deben auditar las finanzas del proyecto del contratista y otra documentación relevante para asegurar precios justos.

Desventajas para los contratistas

Aumento del riesgo

Los contratos GMP aumentan el riesgo financiero de los contratistas, ya que están en el apuro si los costos exceden el precio máximo permitido. Estos excesos pueden afectar las ganancias del contratista, por eso es importante comprender la mayoría de los detalles del proyecto por adelantado y solo permitir cambios de alcance con un documento de orden de cambio adecuado que tenga en cuenta el aumento de los costos.

Transparencia requerida

Los contratos de precio máximo garantizado son acuerdos de "libro abierto", lo que significa que el cliente puede auditar las finanzas del proyecto del contratista. Los contratistas están obligados a mantener registros meticulosos, que puede llevar mucho tiempo. Esta franqueza también puede parecer una infracción de la privacidad del contratista.

Alternativas a los contratos de precio máximo garantizado (GMP)

Más allá de los contratos de precio fijo discutidos anteriormente, Existen otras cuatro alternativas comunes a los contratos de precio garantizado.

  1. Contratos a tanto alzado

    Con un contrato de suma global (también conocido como contrato de precio fijo), el propietario del proyecto proporciona al contratista los planes del proyecto finalizados, diseños y especificaciones de construcción y cronograma, y el contratista proporciona una estimación que incluye el precio de los materiales, labor, los gastos generales y las ganancias del contratista. Independientemente de los costos reales, el contratista recibirá esa suma global. El contratista no necesita abrir sus libros a los clientes, y los costos individuales no se reembolsan. Con proyectos de suma global, a los contratistas se les paga el precio acordado y cualquier ahorro que se derive del presupuesto va a ellos.

    Los contratos de precio máximo garantizado tienen estipulaciones similares, Entonces, ¿cuál es la diferencia entre GMP y una suma global? Una de las diferencias más significativas entre los contratos de suma global y precio máximo es con los contratos GMP, el cliente recibe los ahorros si el proyecto no alcanza el precio máximo. En algunos casos, el cliente puede compartir una parte de los ahorros de costos con el contratista para fomentar el trabajo oportuno y mantener bajos los costos.

  2. Contratos de precio unitario

    Los contratos de precio unitario basan el precio del proyecto en los costos unitarios de los materiales para cada etapa del proyecto. Este tipo de contrato se basa en gran medida en el programa de valores que describe las tareas del proyecto por comercio de construcción (por ejemplo, cuadro, eléctrico, plomería, carpintería y más) y luego detallar los costos de cada artículo. Estos acuerdos son más comunes para proyectos basados ​​en unidades, como pintores o capas de alfombras que cobran por pie cuadrado.

  3. Contratos de costo adicional

    Estos acuerdos son similares a los contratos GMP porque con los contratos de costo adicional, el cliente se compromete a cubrir los suministros, labor, gastos generales y ganancias del contratista y no requiere planes de proyecto finalizados antes de que se proporcione una estimación.

    Hay tres variaciones de los contratos de costo adicional.

    • Porcentaje de costo más fijo:la ganancia del contratista es un porcentaje del costo del proyecto.
    • Costo más tarifa fija:la ganancia del contratista es una tarifa base que no depende del costo del proyecto.
    • Tarifa fija de costo más un precio máximo garantizado:la ganancia del contratista es una tarifa base que no excede un monto específico.
  4. Contratos de tiempo y materiales (T&M)

    Estos contratos requieren que el propietario del proyecto reembolse al contratista los materiales y una tarifa de mano de obra diaria o semanal. Este contrato es adecuado para proyectos sin horarios predeterminados o cuando es probable que se produzcan cambios a lo largo del proyecto.

El propietario del proyecto y el contratista acuerdan las tarifas de mano de obra, costos de materiales y horas de mano de obra directa:por lo general, la programación y la disponibilidad se incluyen en la parte de la hora de mano de obra directa al redactar el contrato. Al comienzo del proyecto y antes de que comience el trabajo, negocian precios que permiten un margen razonable para las ganancias del contratista, manteniéndose en línea con las expectativas y el presupuesto del cliente. No existe un umbral para el precio total del proyecto, lo que puede ser riesgoso para los clientes, ya que no existen restricciones sobre la duración del proyecto o su costo final. Algunos contratos de T&M tienen cláusulas de no exceder que, similar a los contratos GMP, poner un límite a la cantidad que un cliente reembolsa por gastos de mano de obra y materiales.

Los contratos de precio máximo garantizado pueden ser complicados e implican bastantes piezas móviles. Gestionar tareas, Los riesgos y variaciones de un contrato GMP son mucho más fáciles con un software de contabilidad eficaz. El software de gestión financiera puede mejorar todos los aspectos de las finanzas del proyecto, incluida la contabilidad, facturación y reporting. Este software automatiza los cálculos de costos, así como las tareas de nómina y rastrea las cuentas por pagar y por cobrar de cada proyecto. Las plataformas de gestión financiera también proporcionan módulos de costos laborales para monitorear y analizar las compras de materiales, costes laborales, gastos generales y otros gastos relacionados con el proyecto.

Ejemplo de contrato de precio máximo garantizado gratuito (GMP)

El Instituto Americano de Arquitectos (AIA) proporciona más de una plantilla de contrato de precio máximo garantizado. Estos se consideran un estándar de la industria y son ampliamente reconocidos como documentos completos y confiables. La plantilla incluye todas las cláusulas requeridas y ayuda a las empresas nuevas en este contrato o aquellas que desean estandarizar su acuerdo GMP existente. Sin embargo, Es crucial tener en cuenta que los contratos basados ​​en plantillas sirven como un ejemplo de contrato de precio máximo garantizado y deben adaptarse a cada proyecto para evitar costosos errores legales. También es prudente que un abogado revise el documento para garantizar su legalidad.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de precio máximo garantizado (GMP)

¿Qué es GMP en la gestión de proyectos?

El precio máximo garantizado es una herramienta de gestión de proyectos estándar para mantener bajos los costos. También permite a los contratistas tener más voz en la planificación, haciendo que la gestión de proyectos sea más colaborativa entre contratistas y clientes.

¿Qué significa GMP en construcción?

GMP significa el precio máximo garantizado. Eso se refiere a la mayor cantidad de trabajo, costos de materiales y ganancias que el contratista puede cobrar al cliente en la industria de la construcción.

¿Qué es un conjunto de dibujos GMP?

Con contratos GMP, el cliente y el contratista trabajan juntos en el diseño del proyecto. En muchos casos, esta documentación incluye dibujos y planos que ilustran los aspectos del diseño y el producto terminado para comprender mejor cómo debería verse el proyecto una vez que esté completo.

¿Qué es una enmienda GMP?

Una enmienda GMP, también conocida como orden de cambio, es una modificación del precio máximo garantizado original debido a alteraciones del alcance del proyecto u otros aspectos del plan. Las enmiendas deben ocurrir a través de un proceso de orden de cambio formal que requiera la aprobación tanto de los contratistas como de los clientes.

¿Qué son los planes GMP?

El proyecto describe, los diseños y planos que acompañan a un contrato de precio máximo garantizado conforman los planes GMP. Estos documentos deben ser precisos y completos para garantizar que la estimación de GMP sea confiable.

¿Qué es un contrato CMAR?

El contrato de gerente de construcción en riesgo delinea las responsabilidades del gerente de construcción con respecto al diseño, suministros y planificación del proyecto. Es una parte integral de los proyectos de GMR porque estos compromisos generalmente requieren que el contratista consulte sobre estos elementos vitales.