Cómo calcular los valores de las propiedades comerciales

Cosas que necesitará

• Calculadora

• Cinta métrica para confirmar pies cuadrados

• Computadora con Internet

Propina

Estos métodos son excelentes para determinar con precisión el valor de la propiedad comercial. Los inversores inmobiliarios principiantes también querrán utilizar los servicios de un tasador profesional.

Poner un valor en la compra de una propiedad comercial es la clave para obtener ganancias futuras y evitar pérdidas potenciales. Los inversores necesitan una forma simple pero precisa de determinar tanto el precio actual como el potencial de ganancias futuras de la compra de propiedad comercial deseada. Hay tres métodos que, si se usan juntos, le dará una cifra confiable para ofrecer como precio de venta o de compra.

Paso 1

Compare los precios de venta recientes de edificios de tamaño similar en la misma área. Este es el enfoque de comparación directa. En el pasado, las ventas de comparación eran el dominio exclusivo de los tasadores. Hoy dia, esta información es fácil de encontrar gracias a la reciente popularidad de los sitios web de comparación de propiedades en Internet (ver Recursos). La información de estos sitios web se obtiene de varias fuentes, incluyendo registros públicos del condado y listados de ventas pasadas. Estas cifras deben considerarse estimaciones. Los valores de la propiedad pueden cambiar debido a renovaciones, las condiciones del vecindario y el tiempo que se tarda en actualizar los registros públicos.

Paso 2

Utilice el método de enfoque de costos para dar al comprador y al vendedor una idea del valor de una propiedad en función del costo de reemplazo de las mejoras de la tierra. Tales mejoras incluyen edificios, jardinería y estacionamientos. Utilice este método solo junto con otros métodos de evaluación. Los compradores y vendedores que utilicen solo este método se enfrentarán a posibles inexactitudes en función del estado de los edificios y el terreno circundante.

Paso 3

Utilice el multiplicador de alquiler bruto. Es una herramienta más precisa y útil para determinar los valores de las propiedades comerciales. La información necesaria para realizar este cálculo incluye el ingreso bruto anual por alquiler multiplicado por la cantidad de años que el comprador cree que le tomará pagar la compra. En términos matemáticos, la fórmula es la siguiente:Valor =Ingreso bruto de alquiler x Multiplicador de alquiler bruto. Por ejemplo, una propiedad que genera $ 100, 000 en ingresos brutos de alquiler cada año, multiplicado por un período de tenencia de 10 años, colocaría el valor de la propiedad en $ 1 millón. El uso de este método no es especialmente bueno para apartamentos u oficinas vacíos debido al tiempo que lleva encontrar nuevos inquilinos. Los inversores deben incorporar al menos un factor de vacante del 5% en sus cálculos.

Paso 4

Incluya el método Cap Rate para determinar el valor. Expresado en porcentaje, este método se calcula tomando el ingreso operativo neto y dividiéndolo entre el precio de la propiedad. El ingreso operativo neto (NOI) es el ingreso total menos las vacantes y los gastos. Como ejemplo, si el NOI de una propiedad es de $ 50, 000 al año y las tasas de capitalización comparables son del 5%, La propiedad se puede valorar en $ 1 millón.