5 tipos diferentes de servidumbres

Muchos propietarios poseen una casa o un edificio comercial sin haber escuchado nunca el término "servidumbre". Esto se debe a que la mayoría de las personas no se preocupan por la tubería de alcantarillado subterránea que sirve a su propiedad ni se dan cuenta de cómo su muro brinda apoyo a la casa del vecino. Todavía, por extraño que parezca, la mayoría de las propiedades tienen servidumbres de una forma u otra. Hay muchos tipos diferentes de servidumbres, y vienen en muchas formas diferentes.

¿Qué es una servidumbre?

Una servidumbre es el derecho a usar la tierra que pertenece a otra persona Para un propósito especial, tal como:

• El derecho a caminar o conducir sobre la tierra de alguien para obtener acceso a su propiedad (derecho de paso)
• El derecho a instalar cables eléctricos aéreos o subterráneos. líneas telefónicas, Tuberías de agua y alcantarillado a través de la tierra de alguien para llegar a otra propiedad (servidumbre de servicios públicos)
• El derecho a apoyarse desde un muro común que separa una casa adosada de su vecina, donde cada casa se construye una al lado de la otra (servidumbre de la pared medianera)
• El derecho a usar y acceder a las aceras comunes, escaleras, jardines, etc. de un espacio de vida común donde la asociación de condominios es propietaria de la mayor parte del edificio (servidumbre de condominio)

El punto principal sobre las servidumbres es que el propietario de la tierra retiene título legal completo A la propiedad. El titular de la servidumbre tiene derecho a utilizar parte de la propiedad para fines especiales, pero no puede hacer nada más con la tierra o interferir con el derecho del propietario a usarla. Por ejemplo, un vecino que tiene un derecho de paso sobre un carril de acceso compartido no puede desviarse del camino designado o tratar de evitar que el propietario legal use el acceso él mismo instalando una puerta cerrada. Un titular de servidumbre que intente usar la tierra para más fines que los especificados podría encontrarse en violación de las leyes de allanamiento de morada locales.

Cinco tipos comunes de servidumbres

Las leyes sobre servidumbres varían de un estado a otro Y puede ser muy complicado. Entonces, si está pensando en crear una servidumbre o comprar una propiedad sujeta a servidumbres, entonces definitivamente necesitará asesoramiento legal. Más allá de eso, Existen varias clasificaciones de servidumbres que se aplican en casi todos los estados. Los cinco tipos de servidumbres más comunes son:

• Servidumbres expresas
• Servidumbres implícitas y servidumbre de necesidad
• Servidumbres prescriptivas
• Servidumbres adjuntas
• Servidumbres en bruto

Estas categorías no son mutuamente excluyentes, y puede obtener una servidumbre expresa que también es una servidumbre adjunta, por ejemplo. Las primeras tres categorías describen cómo surge una servidumbre, ya sea que se otorgue formalmente en una escritura de propiedad o si se crea orgánicamente porque alguien ha usado la tierra de cierta manera durante un período de tiempo muy largo. Las otras dos categorías describen cuánto tiempo dura la servidumbre y quién puede usarla.

Muchos propietarios poseen una casa o un edificio comercial sin haber escuchado nunca el término "servidumbre".

Servidumbres expresas creadas por escritura

Una servidumbre expresa es creado intencionalmente En escritura de propiedad o escritura de concesión de servidumbre. Por ejemplo, alguien podría vender la parte trasera de su jardín como un terreno edificable y darle al nuevo propietario un derecho de paso sobre el terreno retenido por el propietario original para acceder al terreno edificable. En cambio, el propietario original podría darse el derecho de conectarse a la nueva alcantarilla que se colocará debajo de la parcela de construcción. Esto se conoce como servidumbre por reserva.

De cualquier manera, una servidumbre expresa siempre será por escrito ya que se crea deliberadamente entre un partido dominante (La persona que se beneficia de la servidumbre) y un partido sirviente (El dueño de la tierra). Las servidumbres expresas se registran en la oficina del registrador del condado para que pueda ver si una servidumbre expresa afecta su terreno.

Las servidumbres expresas pueden ser afirmativo o negativo , dependiendo del idioma del documento. Una servidumbre afirmativa le da al concesionario el derecho positivo a hacer algo, como un derecho de paso. Una servidumbre negativa es una promesa de no hacer algo. En nuestro ejemplo de parcela de construcción, la parte dominante podría acordar no construir una estructura de más de dos pisos de altura que pudiera bloquear la vista del propietario original.

Servidumbres implícitas no escritas

Como el nombre sugiere, Las servidumbres implícitas están implícitas en los tribunales en lugar de estar escritas. Como no hay escritura legal, Estos tipos de servidumbres a menudo no salen a la luz hasta muchos meses o años después de la compra de una propiedad.

Las servidumbres implícitas surgen cuando el propietario original subdivide su terreno y lo vende en porciones, pero se olvida de traspasar las servidumbres de las que gozaba la tierra originaria. Por ejemplo, un propietario puede dividir un campo grande en tres lotes para venderlos individualmente, pero olvídese de darles a los nuevos propietarios el derecho de usar una alcantarilla subterránea que disfrutaba el campo original. Mientras la servidumbre sea razonablemente necesario Para disfrutar de los lotes subdivididos, y eso existía antes de que la tierra fuera subdividida , entonces es casi seguro que el tribunal creará una servidumbre por implicación.

Servidumbre de la necesidad

Una servidumbre por necesidad es similar a una servidumbre implícita y surge cuando una servidumbre debe estar implícita; de lo contrario, la tierra se vuelve completamente inútil. El ejemplo clásico es un situación sin salida al mar .

Suponer, por ejemplo, que el señor Dueño posee una propiedad al lado de un camino que divide en dos lotes. El Sr. A compra la mitad este de la propiedad junto a la carretera y el Sr. B compra la mitad occidental. El problema es, B no puede llegar a su propiedad desde la carretera sin cruzar la propiedad de A. Dado que la tierra de B es esencialmente inútil sin un derecho de paso, entonces se implicará una servidumbre por necesidad.

Servidumbres prescriptivas adquiridas por un usuario largo

Como servidumbres implícitas, las servidumbres prescriptivas no están escritas. Bastante, son adquiridos por un usuario largo. Entonces, si alguien conduce exactamente la misma ruta sobre la tierra de otra persona durante un período de tiempo muy largo (15 años en Minnesota, 20 años en Wisconsin), entonces podrían crear una servidumbre legal.

Las servidumbres prescriptivas son inusuales ya que pueden ser de naturaleza hostil. Esencialmente, es un tipo de allanamiento que se desarrolla descaradamente, continuamente y durante tanto tiempo que el intruso termina obteniendo una servidumbre legal sobre la propiedad. El uso debe ser continuo durante todo el período de prescripción del estado Para calificar para una servidumbre prescriptiva. Si la infracción es tan poco frecuente que el propietario no se molesta en quejarse, entonces no se creará una servidumbre.

Las servidumbres de los accesorios se ejecutan con la tierra

Una servidumbre adjunta es una servidumbre que corre con la tierra. Cuando el dueño sirviente vende su propiedad, el nuevo propietario estará sujeto a la servidumbre (y el propietario después de él y el siguiente y así sucesivamente). Si el dueño dominante vende su propiedad, entonces el beneficio de la servidumbre se transferirá junto con él.

En otras palabras, no existe una servidumbre adjunta entre dos personas, pero entre dos parcelas de tierra a perpetuidad . La servidumbre se transfiere automáticamente al nuevo propietario tan pronto como se vende el terreno.

Servidumbres en beneficio bruto de una persona

Lo opuesto a una servidumbre adjunta es una servidumbre en bruto. Aquí, la servidumbre se adhiere a una persona específica En lugar de a la propiedad en sí. La servidumbre desaparece tan pronto como el propietario de la servidumbre muere o deja de usar la servidumbre. No puede pasárselo a los compradores, inquilinos o beneficiarios bajo su testamento.

Servidumbres para líneas eléctricas, líneas de gas y línea telefónica S tienden a ser servidumbres en bruto. Pertenecen a la empresa de servicios públicos en lugar de a una parcela de tierra dominante, y dejan de existir si la empresa de servicios públicos deja de existir. Dado que los servicios públicos son piezas importantes de infraestructura, sin embargo, tienden a contener una cláusula que permite a la empresa de servicios públicos asignar la servidumbre a otra operación comercial.