Reverse Mortgages for Seniors:A Guide to Financial Security

Seniors with equity in their homes who intend to stay there and want to supplement their income are turning to reverse mortgages. Están ganando popularidad cuando el precio de los alimentos, la gasolina y otros bienes aumenta debido a la inflación.

Según un informe reciente, actualmente hay aproximadamente 480.000 hipotecas inversas pendientes en Estados Unidos, cifra que crecerá a medida que envejezcan los baby boomers. Casi el 30 % de las personas mayores de 65 años o más luchan con sus obligaciones financieras, un aumento del 7 % respecto al año anterior.

Una larga lista de portavoces famosos, más recientemente el galardonado actor Tom Selleck, defienden las ventajas de las hipotecas inversas para los propietarios de viviendas de mayor edad en sus años de jubilación. Las hipotecas inversas tienen varios beneficios; principalmente, puedes quedarte en tu propia casa. This style of loan provides liquidity that doesn’t require you to pay taxes while helping you manage your costs during retirement. The homeowner can repay the loan once they move out or pass away, though the liability shifts to the heirs.

Sin embargo, las hipotecas inversas son complicadas, riesgosas y, a menudo, los estafadores las utilizan para despojar a personas en sus años dorados de importantes cantidades de dinero e incluso de sus casas. Let’s dive into how a reverse mortgage works and its alternatives.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Al igual que una hipoteca convencional, los propietarios de viviendas de 62 años o más, como aquellos que informaron haber enfrentado dificultades financieras, pueden utilizar una hipoteca inversa para pedir dinero prestado contra el valor líquido de una vivienda totalmente (o mayoritariamente) pagada y mantener el título de propiedad a su nombre. Sin embargo, existen diferencias entre las hipotecas inversas y las convencionales. Los saldos de las hipotecas convencionales disminuyen, mientras que las hipotecas inversas aumentan con el tiempo, y ciertos costos únicos pueden transferirse al saldo del préstamo.

Those with a reverse mortgage may receive proceeds as a lump sum, line of credit, or a fixed monthly payment. Si bien los préstamos pueden liquidarse en una serie de pagos mensuales, los propietarios de viviendas con una hipoteca inversa no están obligados a realizar pagos del préstamo durante su vida. Their debt may pass on to their heirs, who decide whether to sell the property or assume the loan.

Si bien los prestamistas de hipotecas inversas pueden ofrecer préstamos fijos, la mayoría son préstamos variables, lo que significa que podría encontrar tasas de interés más altas, que se agregan al préstamo. The contract allows the person to remain living in the home.

La hipoteca de conversión del valor líquido de la vivienda

Una Hipoteca de Conversión del Valor de la Vivienda (HECM) es la única hipoteca inversa asegurada por el Gobierno Federal de los EE. UU. y solo está disponible a través de un prestamista aprobado por la Administración Federal de Vivienda (FHA). El seguro de la FHA garantiza que los prestatarios tendrán acceso futuro a los fondos del préstamo incluso si el saldo del préstamo excede el valor de la vivienda o el prestamista experimenta dificultades financieras. Lenders are guaranteed to be repaid in full from the property sale. Los posibles prestatarios que obtengan un préstamo HECM deben recibir asesoramiento de una agencia de vivienda de hipoteca inversa aprobada por HUD antes de aceptar el préstamo.

El HECM es el programa de hipoteca inversa de la FHA que le permite retirar una parte del valor líquido de su vivienda para mantenimiento, reparaciones o gastos generales de manutención. HECM borrowers may reside in their homes indefinitely if property taxes and homeowner’s insurance are kept current.

La cantidad que un prestatario puede retirar depende de los siguientes factores:

• La edad del prestatario o del cónyuge
• Niveles actuales de tipos de interés
• La cantidad menor entre el precio de venta o valor de tasación o el límite de hipoteca HECM FHA

Costos de una hipoteca inversa

Tenga en cuenta que hay costos de cierre para una hipoteca inversa, que puede pagar por adelantado o diferir al permitir que los propietarios transfieran los costos al préstamo, para que no tenga que desembolsar el dinero por adelantado. Sin embargo, esos costos reducirán la cantidad de fondos disponibles para usted.

Algunas de las cantidades pueden ser renunciables o negociables. Aquí hay un desglose de las tarifas de HECM, según HUD:

• Primas de seguro hipotecario (MIP)
• Comisión de originación
• Tarifas de servicio:los prestamistas pueden cobrar una tarifa mensual siempre que no exceda los $30-$35, dependiendo de si es una tasa fija o variable.  
• Tarifas de terceros:los terceros pueden cobrar tarifas de tasación, inspección de la vivienda, verificaciones de crédito, búsquedas de títulos o tarifas de registro.  

Normalmente, la edad del prestatario más joven determina la cantidad que puede pedir prestado si hay más de un prestatario.

También puede usar un HECM para comprar una residencia principal si puede usar efectivo disponible para pagar la diferencia entre los ingresos del HECM y el precio de venta más los costos de cierre de la propiedad que compra.

Básicamente, el prestatario intercambia el valor líquido de la vivienda a cambio de un ingreso mensual fijo o una línea de crédito que puede utilizarse a elección del propietario. Los prospectos más probables para este tipo de préstamos son las personas mayores que han pagado sus hipotecas pero tienen pocos ingresos. La hipoteca se puede pagar una vez que el último propietario superviviente venda la casa, se mude permanentemente o fallezca.

Una hipoteca de conversión del valor de la vivienda (HECM), el tipo más común de hipoteca inversa, es un tipo particular de préstamo hipotecario solo para propietarios de 62 años o más. Una de las posibles desventajas del HECM asegurado por el gobierno es que el límite máximo de hipoteca inversa contra el que puede pedir prestado es de $1,089,300 a partir de enero de 2023, incluso si la tasación de su vivienda tiene un valor más alto.

Alternativas a HECM

There are two non-FHA-insured alternatives to the HECM. Además de estar aseguradas por la FHA, las hipotecas HECM le brindan adelantos de préstamo más importantes a un costo menor que los préstamos privados y brindan un período de gracia de doce meses consecutivos durante el cual el prestatario puede permanecer en un hogar de ancianos o centro médico antes de tener que pagar el préstamo.

Las hipotecas inversas menos comunes son las hipotecas inversas de propósito único que ofrecen los gobiernos estatales y locales y las organizaciones sin fines de lucro. La otra alternativa son los préstamos de hipoteca inversa propios del sector privado, a veces llamados hipotecas inversas “jumbo” para personas mayores con valores de vivienda por valor de hasta 4 millones de dólares, más que el límite de préstamos del gobierno. However, the qualifications are more rigid, and the interest rates are likely above the HECM rates.

Financing Alternatives To Reverse Mortgages

En lugar de una hipoteca inversa, los propietarios pueden considerar los préstamos sobre el valor de la vivienda o las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC, por sus siglas en inglés) más populares. Los propietarios de viviendas pueden pedir prestado sobre el valor de sus viviendas siempre que tengan al menos el 20% del valor líquido de sus viviendas. Estas alternativas no tienen límite de edad. Su préstamo con garantía hipotecaria se basa en una tasa fija y se recibe como un pago único. Pueden recurrir a su línea de crédito de HELOC y pagar intereses, generalmente una tasa variable, solo sobre lo que retiran.

Cómo se compara una hipoteca inversa con una hipoteca tradicional

Los propietarios de viviendas pueden pedir dinero prestado utilizando su casa como garantía del préstamo mediante hipotecas inversas y tradicionales, y el título de la vivienda permanece a nombre del propietario. 

Sin embargo, los prestatarios de un préstamo de hipoteca inversa no tienen que realizar pagos mensuales de la hipoteca, incluidas las tarifas que pueden transferirse al saldo del préstamo. Their responsibility for the loan occurs when they no longer live in the home or if they pass away, and then the liability goes to the heirs. Con un préstamo de hipoteca inversa, los propietarios deben utilizar su propiedad como residencia principal, ser responsables del seguro de propiedad, los impuestos a la propiedad y los pagos del seguro de propiedad, y mantener su casa. El incumplimiento de estos requisitos puede provocar que el préstamo se vuelva moroso y potencialmente ejecutado. 

Las tasas de interés, principalmente variables para las hipotecas inversas, generalmente se establecen más altas que las de las hipotecas convencionales, que actualmente rondan el 8%, lo que también puede aumentar los saldos de sus préstamos. Las tasas de interés varían según los puntajes crediticios de los propietarios y los prestamistas. Tener un saldo elevado en la tarjeta de crédito puede ser una señal de alerta para los prestamistas. 

Cómo se reembolsa el préstamo

Una hipoteca inversa no significa que obtendrá dinero gratis. En última instancia, el préstamo, más cualquier gasto incluido en su saldo, debe ser reembolsado por los propietarios o sus herederos. A diferencia de un préstamo tradicional, el monto adeudado por el propietario aumenta con el tiempo mientras que el valor líquido de la vivienda disminuye. 

Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, los propietarios tienen tres días para cancelar su hipoteca inversa. A medida que las presiones financieras sobre las personas mayores han aumentado con el aumento de la deuda de los consumidores, las hipotecas inversas están aumentando, al igual que las oportunidades para que los estafadores se aprovechen de las personas mayores. These loans are complex and expensive and drain equity from the property, leaving seniors with few options later in life.

Although reverse mortgages provide liquidity in your golden years, these mortgages may limit your options. Por lo general, una hipoteca inversa debe reembolsarse cuando usted fallece debido a su patrimonio o se muda de la casa. A medida que su deuda aumenta, el capital disminuye y puede agotarse, eliminando un activo vital para usted y sus futuros herederos. Es posible que no pueda mudarse a una casa más pequeña, mudarse más cerca de su familia o ir a un centro de vida asistida.

Este artículo apareció originalmente en Wealth of Geeks.

Acerca del autor:Linda Meltzer es la fundadora de The Cents of Money, un blog de finanzas personales, que está aquí para enseñarle e inspirarle sobre el dinero, buscar nuevas ideas y crear mayor comodidad en su mundo acerca de uno de los estrés más importantes de la vida. Linda quiere utilizar sus habilidades financieras perfeccionadas gracias a su experiencia profesional para ayudar a otros a emprender el camino hacia la creación de riqueza.

John Schmoll

Soy John Schmoll, ex corredor de bolsa, graduado de MBA, escritor financiero publicado y fundador de Frugal Rules.

Como veterano de la industria de servicios financieros, trabajé como administrador de fondos mutuos, banquero y corredor de bolsa y tenía licencias Serie 7 y 63, pero dejé todo eso atrás en 2012 para ayudar a las personas a aprender a administrar su dinero.

Mi objetivo es ayudarle a obtener el conocimiento que necesita para ser financieramente independiente con herramientas financieras y soluciones para ahorrar dinero probadas personalmente.