Método BRRRR:una guía paso a paso para la inversión inmobiliaria

Invertir en bienes raíces es una de las mejores maneras de lograr la independencia financiera. Pero eso no significa que sea fácil llegar del punto A al punto B.

¿Cómo decides en qué propiedades invertir? ¿De dónde sacas el dinero? Y, lo que es igualmente importante, ¿cómo construye su cartera una vez que haya realizado esa inversión inicial? Necesita una estrategia, especialmente si recién está comenzando como inversionista. El Método BRRRR es simplemente eso:una estrategia de inversión específica, probada y sostenible que puede llevarlo del punto A al punto B y más allá.

Vamos a desglosarlo paso a paso y compararlo con otras estrategias de inversión populares.

¿Cómo funciona la estrategia BRRRR?

DepósitoFotos

BRRRR significa "Comprar, reparar, alquilar, refinanciar y repetir". Esta inversión inmobiliaria El método describe una estrategia y un marco utilizados por inversores que desean construir flujos de ingresos pasivos. con el tiempo mediante el cobro de alquileres a los inquilinos y la creación de capital en las propiedades.

Los pasos específicos involucrados en la estrategia BRRRR incluyen:

• Comprar:comprar un activo infravalorado cuyo valor se revaloriza mediante un préstamo de dinero fuerte
• Reparación:renovar y mejorar la propiedad para maximizar su valor y prepararla para el inquilino
• Alquiler:convierta la propiedad en un activo generador de ingresos alquilándola a precios de mercado
• Refinanciamiento:utilice un refinanciamiento con retiro de efectivo para liquidar su préstamo inicial de dinero fuerte con suficiente dinero restante para el pago inicial de una nueva propiedad
• Repetir:hazlo todo de nuevo con una segunda (y tercera y cuarta) propiedad

Ese es el método BRRRR en pocas palabras, aunque no es tan simple como parece. La compra de bienes raíces actúa como una de las mejores inversiones para los adultos jóvenes porque almacena valor de una manera no correlacionada con el mercado, se aprecia en valor y genera flujos de efectivo durante largos períodos de tiempo.

Personalmente, compré dos propiedades de alquiler y las alquilé para obtener un flujo de caja positivo .

En algún momento, es posible que desee ampliar estas participaciones y consideraría el método BRRRR. Para aquellos interesados en crear una cartera de inversiones inmobiliarias considerable, veamos cada paso con más detalle.

El siguiente vídeo proporciona una descripción general de alto nivel, mientras que el artículo proporciona una mayor explicación y detalles.

1. Comprar

DepósitoFotos

Buscar propiedades infravaloradas se convierte en un paso esencial para cualquier inversión inteligente, pero sigue siendo especialmente importante cuando se trata del método BRRRR. Esto es cierto por dos razones.

Primero, debido a que estos valores de propiedad están por debajo del mercado, puede aumentar su valor con renovaciones a precios razonables. Cuanto más pueda aumentar el valor de la propiedad, más capital tendrá para cobrar durante el paso 4:el refinanciamiento con retiro de efectivo.

En segundo lugar, busca propiedades infravaloradas porque, a menos que ya tenga mucho capital disponible, querrá financiar esta compra con un préstamo de dinero fuerte. Un préstamo de dinero fuerte proviene de un prestamista privado no bancario, y el proceso para obtenerlo es muy diferente y más simple que obtener un préstamo bancario.

Cuando solicita un préstamo a un banco, el factor principal en su decisión será su solvencia; con un préstamo de dinero fuerte, la propiedad actúa como garantía. Eso significa que el banco simplemente considerará el valor de inversión de la propiedad. Si es una buena inversión, obtendrá su préstamo. Por lo tanto, necesitarás presentar argumentos sólidos por ti mismo.

Por supuesto, existen ciertos inconvenientes al utilizar dinero fuerte. Aunque el proceso de aprobación se produce a un ritmo más rápido y con una solicitud más sencilla que un préstamo bancario, los préstamos de dinero fuerte tienen una tasa de interés que a menudo conlleva un nivel más alto que el de una hipoteca convencional.

Los préstamos de dinero fuerte pueden tener una tasa de interés de hasta el 15%, con un rango del 7,5% al 15%. Estos préstamos también vienen con una relación préstamo-valor (LTV) ligeramente más baja que un préstamo convencional, así como un plazo de pago más corto, generalmente de uno a tres años.

Los préstamos de dinero fuerte cuentan como dinero a corto plazo, utilizado principalmente por inversores BRRRR y compradores de casas. De hecho, los dos primeros pasos de BRRRR utilizan esencialmente la fórmula del cambio de casa, sin el “cambio”.

Teniendo esto en cuenta, una buena manera de asegurarse de considerar una inversión de calidad incluye utilizar la “regla del 70%”. La regla del 70% establece que no debe pagar más del 70% del valor posterior a la reparación (ARV) de una propiedad, menos los costos de reparación. En términos reales, eso significa que si observa una propiedad de inversión con un ARV de $200 000 que necesita $40 000 en reparaciones, no debe pagar más de $100 000 por la propiedad.

Aunque esto no sirve como una regla estricta, tiene buen sentido financiero. En el caso anterior, después de gastar $40 000 en reparaciones, todavía tendrá $60 000 de margen para absorber sobrecostos, fluctuaciones del mercado u otras complicaciones imprevistas.

Relacionado:11 mejores fondos de fidelidad para comprar

2. Renovar

Una vez que haya comprado su propiedad, tendrá una buena idea de cuánto puede gastar en reparaciones, así como qué reparaciones específicas necesitará. La dificultad aquí surge de dos maneras:

Primero, necesitará encontrar un contratista que pueda realizar esas reparaciones de manera competente y dentro de su presupuesto. Eso puede ser más difícil de lo que parece. Para cuando esté rehabilitando su cuarta, quinta o décima propiedad, habrá encontrado personas en las que puede confiar. Pero al principio puede resultar un desafío. Si conoce a otros inversores, solicite referencias.

En segundo lugar, cada día que posee la propiedad le cuesta dinero. Estos costos de mantenimiento incluyen servicios públicos, impuestos a la propiedad e incluso pagos de préstamos. Por lo tanto, incluso si sus reparaciones están por debajo del presupuesto, si demoran más de lo programado, eso también puede costarle dinero extra.

En cuanto a las reparaciones que debe realizar, existen muchas guías excelentes sobre qué reparaciones del hogar tienen el mejor retorno de la inversión.

3. Alquiler

DepósitoFotos

Si fueras un amante de las casas, este es el punto en el que venderías tu casa. Pero con el método BRRRR, es hora de convertirlo en un activo generador de flujo de efectivo. Eso significa alquilarlo. Alquilar la propiedad es el objetivo final de la propiedad, por lo que eso significa que en su proceso de compra inicial, debe evaluar la propiedad como un alquiler.

Para el método BRRRR, una propiedad en un mercado de alquiler excelente y activo es una opción preferible a una que puede estar ligeramente más infravalorada pero que resulta menos atractiva para los inquilinos. Por ejemplo, piense en un condominio o departamento cerca de una universidad, que tendrá una cantidad constante de demanda versus una propiedad suburbana en una calle sin salida que podría tener más valor bruto pero está ubicada en un mercado más orientado a los compradores.

También tenga en cuenta que cada vez que su propiedad de alquiler no tiene un inquilino, los costos básicamente le hacen un agujero en el bolsillo.

Investigue las tasas de desocupación cuando considere propiedades y seleccione cuidadosamente a sus inquilinos. Cuando realices proyecciones, no olvides tener en cuenta los honorarios de administración de la propiedad; estos normalmente pueden representar alrededor del 10 % de los alquileres cobrados.

4. Refinanciar

DepósitoFotos

Aquí es donde el método BRRRR realmente muestra su valor. Una vez que su propiedad haya sido renovada y alquilada, puede proceder con un refinanciamiento con retiro de efectivo, que básicamente convierte el valor líquido de la vivienda en efectivo.

Las refinanciaciones con retiro de efectivo pueden liberar algo de efectivo, pero también tienen muchas otras ventajas. Obtendrá una tasa de interés mucho mejor en un refinanciamiento con retiro de efectivo que en un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), y mucho menos con otro préstamo de dinero fuerte. Y podrás deducir los intereses de tus impuestos.

Con su refinanciamiento con retiro de efectivo, puede liquidar su préstamo inicial y usar el efectivo para el siguiente paso.

Relacionado:Las mejores tarjetas de débito para que los adolescentes se vuelvan expertos en dinero

5. Repetir

DepósitoFotos

El efectivo del paso anterior sería un pago inicial perfecto para otra propiedad. Y esta vez, tendrá experiencia en su haber, una red cada vez mayor de contratistas y una propiedad de alquiler que le generará efectivo.

Con una planificación cuidadosa, podría utilizar el método BRRRR para crear una cartera considerable de propiedades de alquiler; el cielo es el límite.

No es fácil:si lo fuera, todo el mundo tendría media docena de propiedades en alquiler. Se necesita mucha investigación y planificación cuidadosas desde el principio; El paso inicial, la compra, tiene una importancia enorme en comparación con los demás pasos. Pero si lo haces bien, el resto del rompecabezas puede encajar.

Al final, el método BRRRR es la única estrategia de inversión en bienes raíces que puede llevarlo de no tener un pago inicial en su primera inversión a una cartera saludable de alquileres que generan efectivo en menos de una década. Cuanto antes empiece, antes podrá hacer realidad sus sueños de inversión.

Relacionado:Las mejores tarjetas de débito para niños

Alternativas al método BRRRR

El Método BRRRR muestra un potencial de retorno considerable, aunque con una cantidad significativa de tiempo, energía e inversión, tanto financiera como personal. El método ha ayudado a muchos inversores inmobiliarios a construir rápidamente sus participaciones de inversión.

Para aquellos interesados en crear su propia cartera pero que puedan tener reservas sobre los riesgos involucrados, pueden realizar partes del método de forma aislada. En particular, ahora tiene acceso a opciones de inversión alternativas como aplicaciones de financiación inmobiliaria colaborativas. Estas aplicaciones varían según sus objetivos de inversión, pero cada una puede brindar acceso a inversores minoristas interesados en diferentes partes del Método BRRRR.

Para comprender las oportunidades disponibles para usted, revise los siguientes servicios para ver si tienen sentido para su cartera de inversiones más amplia. Registrarse para cada uno es gratis y es una excelente manera de obtener más información.

Cómo invertir en bienes raíces colaborativos

Muchos servicios apuntan a diferentes objetivos de inversión, preferencias de riesgo y segmentos de ingresos. Eche un vistazo a tres plataformas de inversión inmobiliaria colaborativas líderes y qué tipos de inversión ofrecen.

Cómo comprar bienes raíces mediante crowdsourcing

→ Invertir en propiedades individuales (EquityMultiple)

EquidadMúltiple

Algunas plataformas como EquityMultiple le permiten invertir en propiedades individuales, específicamente en bienes raíces comerciales. Otros, como se analiza a continuación, le permiten invertir en carteras de propiedades inmobiliarias.

EquityMultiple conlleva una inversión inicial mínima de $5000 en la mayoría de las oportunidades y viene con una limitación en el tipo de inversores que pueden participar.

Es decir, EquityMultiple solo permite que sus proyectos inmobiliarios comerciales individuales reciban inversiones de inversores acreditados, que se analizan más adelante.

Inversores acreditados:si bien esta definición cambió recientemente, de una que generalmente significaba individuos de alto patrimonio neto/altos ingresos, a una que ahora se centra en la experiencia y el conocimiento de los inversionistas, generalmente se inclina más hacia inversionistas con conocimientos y familiaridad financiera. Dicho esto, las nuevas enmiendas de la SEC permiten a los inversores calificar como inversores acreditados basándose en medidas definidas de conocimiento profesional, experiencia o certificaciones, además de las pruebas existentes de ingresos o patrimonio neto.

Estas pruebas de recursos financieros incluyen tener un patrimonio neto agregado de más de $1,000,000 y ganar más de $200,000 en cada uno de los dos años más recientes o ingresos conjuntos con el cónyuge de esa persona que superen los $300,000 en cada uno de esos años con una expectativa razonable de alcanzar el mismo nivel de ingresos en el año en curso.

Para aquellos interesados en obtener más información sobre EquityMultiple, considere registrarse para obtener una cuenta y seguir el proceso de calificación.

La mejor plataforma de inversión CRE para inversores acreditados

EquidadMúltiple | Inversión CRE para inversores acreditados

4.2

Inversión mínima:$5.000.

• EquityMultiple es una plataforma de bienes raíces comerciales para inversionistas acreditados, que brinda oportunidades de inversión en fondos inmobiliarios, propiedades individuales y alternativas de ahorro.
• EquityMultiple cuenta con un equipo que cuenta con décadas de experiencia en transacciones inmobiliarias. Su proceso de debida diligencia reduce una gran selección de propiedades, aceptando solo el 5 % como inversión objetivo que utilizan para crear una variedad de carteras que se adaptan a numerosos objetivos de inversión.
• La empresa ha realizado distribuciones por valor de 379 millones de dólares desde su fundación.

Ventajas:

• Hace accesibles las inversiones inmobiliarias comerciales
• Diseño de sitio web intuitivo
• Altos rendimientos totales netos y distribuciones pagadas a los inversores

Desventajas:

• Solo disponible para inversores acreditados
• Alta inversión mínima para comenzar
• La estructura de tarifas varía según la inversión, y a veces es compleja

→ Invertir en carteras inmobiliarias (fundrise)

Mientras EquityMultiple se centra en invertir en propiedades inmobiliarias individuales, otras empresas se centran en invertir en carteras inmobiliarias o en varias propiedades en una sola inversión.  En teoría, esto diversifica su riesgo de inversión y le brinda acceso a varias propiedades simultáneamente.

Fundrise es una popular plataforma de inversión inmobiliaria que le permite diversificarse a través de sus numerosos fondos. Cada fondo tiene una serie de propiedades y está diseñado para proporcionar distintos niveles de riesgo e ingresos.

Entre sus opciones:

• Cuentas Starter y Basic:los inversores ahora pueden acceder a Fundrise por tan solo $10. Las personas que abren una cuenta Starter (inversión mínima de más de 10 dólares) o una cuenta Básica (más de 1000 dólares) invierten su dinero automáticamente en el Flagship Real Estate Fund, que busca un objetivo equilibrado de ingresos y crecimiento.
• Cuentas Core, Advanced y Premium:las cuentas Core ($5000 o más), Advanced ($10 000 o más) y Premium ($100 000 o más) tienen acceso a estrategias más especializadas. Los cuatro fondos principales, desde bajo riesgo/ingresos hasta alto riesgo/ingresos, son Renta Fija, Core Plus, Valor Agregado y Oportunista. Estas cuentas también tienen diferentes cantidades de acceso a los "eREIT" de Fundrise. Además, las cuentas Advanced y Premium pueden invertir en Fundrise eFund, que es una asociación fiscalmente eficiente que también puede mantener activos no elegibles para REIT con un "potencial único".
• Fundrise iPO:esta "oferta pública de Internet" permite a los inversores comprar una participación en la empresa matriz de Fundrise, Rise Companies Corp.
• Fondo de Innovación:Este fondo no invierte en propiedades, sino en empresas privadas de tecnología de alto crecimiento. Si bien el fondo espera centrarse principalmente en empresas en etapa avanzada, puede mantener empresas privadas en etapas iniciales y tardías, así como algunas acciones públicas. (Es probable que Fundrise invierta en estas empresas que cotizan en bolsa antes de su IPO u oferta pública inicial).

No es necesario ser un inversor acreditado para invertir en Fundrise, pero varios de sus fondos están cerrados a inversores no acreditados.

Sin embargo, Fundrise tiene una cosa en común con la inversión tradicional en bienes raíces comerciales:puede ser muy ilíquida. El propio Fundrise afirma que "las acciones que posee están destinadas a conservarse a largo plazo". Puede incurrir en una multa por vender cualquier acción de eREIT y eFund que haya mantenido durante menos de cinco años, por ejemplo. Además, no puede elegir lo que vende:el sistema "primero en entrar, primero en salir" de Fundrise significa que cuando liquide, las primeras acciones vendidas serán las que haya tenido por más tiempo.

Incluso entonces, los bienes raíces comerciales siguen siendo una de las mejores inversiones alternativas que puede poseer, y Fundrise ayuda a las personas a aprovechar sus recompensas fácilmente. Al igual que con la posesión de acciones de bienes raíces que cotizan en bolsa, los rendimientos de los precios de CRE privados a menudo estarán por detrás de un índice importante como el S&P 500. Pero los ingresos pasivos de la inversión inmobiliaria son buenos:desde 2017, el rendimiento de ingresos anual promedio de Fundrise del 5,29% eclipsa el de los fideicomisos públicos de inversión en bienes raíces (REIT, 4,1%) y el S&P 500 (2,0%). Eso incluye un rendimiento total del 1,5% (precio más dividendos) en 2022 en comparación con las pérdidas de dos dígitos de los REIT públicos y el S&P 500.

La mayoría de los fondos inmobiliarios de Fundrise cobran una comisión de gestión fija anual del 0,85%. El Fondo de Innovación Fundrise, que brinda acceso a inversiones de estilo capital de riesgo, cobra un 1,85% anual.

Visite Fundrise para obtener más información sobre esta clase de activos alternativa o regístrese hoy.

Mejor plataforma de inversión inmobiliaria

Recaudación de fondos | Comience a invertir en bienes raíces con solo $10

4.3

Inversión mínima:$10. Tarifas:Recaudación de fondos:0,15% de tarifa de asesoramiento anual. Fundrise Pro:$10/mes. pagado mensualmente, o $99/año. pagado anualmente.*

• Independientemente de su patrimonio neto, ahora puede beneficiarse del potencial único de los bienes raíces para generar un flujo de efectivo constante y ganancias a largo plazo con Fundrise a partir de $10.
• Disfrute de carteras administradas de configuración y olvídese con cuentas Fundrise estándar, o seleccione activamente los fondos en los que desea invertir con Fundrise Pro.
• Diversifique su cartera con bienes raíces, inversión en tecnología privada o crédito privado.

Ventajas:

• Inversión mínima baja ($10)
• Bienvenidos inversores acreditados y no acreditados
• Cuentas IRA disponibles

Desventajas:

• Inversión altamente ilíquida

*Se aplican tarifas de administración de fondos adicionales. La mayoría de los fondos cobran una comisión de gestión anual del 0,85%; El Fondo de Innovación Fundrise cobra una comisión de gestión anual del 1,85%. Ganamos una comisión por este respaldo a Fundrise cuando se registra, sin costo adicional para usted.

Relacionado:11 mejores alternativas de Fundrise [aplicaciones acreditadas y no acreditadas]

Invertir en oportunidades de renovación

→ Invertir en renovaciones de inmuebles de alquiler (planta baja)

Groundfloor es un tipo de plataforma de inversión diferente a los otros dos mencionados anteriormente. En lugar de adquirir una participación en esas propiedades (aunque EquityMultiple también ofrece algunas oportunidades de inversión en deuda), Groundfloor actúa como una plataforma de inversión inmobiliaria de colaboración colectiva centrada en inversiones en deuda.

La plataforma se centra en comprar reparaciones, realizar el mantenimiento y las actualizaciones, y luego cambiarlas para obtener ganancias. Groundfloor proporciona financiación para préstamos inmobiliarios residenciales a corto plazo y paga los intereses de los inversores de la plataforma.

El servicio revisa las solicitudes de préstamos presentadas por los inversores y ofrece a los inversores la posibilidad de financiar notas que creen que funcionarán. A cambio, los inversores reciben una cantidad determinada de intereses de su préstamo, así como una devolución del principal.  La mayoría de los préstamos tienen un plazo de 6 a 12 meses, pero algunos pueden extenderse hasta 18 meses.

Planta baja | Invierta en Fix-and-Flips

• Groundfloor es una plataforma de inversión inmobiliaria de colaboración colectiva que ofrece inversiones en deuda inmobiliaria a corto plazo y de alto rendimiento.
• Ofrece deuda inmobiliaria garantizada con plazos de 1 mes, 3 meses y 12 meses.
• Ha obtenido rendimientos constantes superiores al 10 % en los últimos ocho años y los reembolsos se han recibido en un promedio de entre 6 y 9 meses.
• Ofrece opciones de inversión IRA y después de impuestos.
• Oferta especial: Cuando te registras con nuestro enlace, creas tu cuenta y transfieres tus primeros $100, recibirás un crédito de bonificación de $50 para invertir en Groundfloor.*

* Recibirás tu crédito 30 días después de completar tu transferencia calificada.