Relación deuda-ingreso:el pequeño número que le importa a su banco (y usted también debería)

Al comprar una hipoteca, una de las cosas que los prestamistas considerarán es su relación deuda-ingreso. Si esta proporción es demasiado alta, es posible que no lo aprueben. No se arriesgue:conozca su relación entre deuda e ingresos y tome medidas para mantenerla en un nivel saludable.

Recientemente, tuve una conversación con una amiga que estaba tratando de refinanciar su casa. Dos prestamistas diferentes se lo negaron porque su relación deuda-ingreso, o DTI, era demasiado alta. Mi amiga estaba frustrada y me preguntó por qué sucedió esto y cuál era realmente su relación deuda-ingreso. Más importante aún, quería saber cómo reducir su relación deuda-ingresos.

Tu relación deuda-ingresos, explicada

Su relación deuda-ingreso es una medida de finanzas personales que compara su deuda con su ingreso y se usa junto con otros indicadores para determinar su solvencia (particularmente al comprar una casa).

Su relación deuda-ingresos se calcula dividiendo sus pagos de deuda mensuales totales por su ingreso mensual bruto , y se escribe como un porcentaje.

Ejemplo: Digamos que los pagos mensuales recurrentes totales de la deuda de mi amigo estaban compuestos por:

• Pago de vivienda de $1,000 (incluyendo hipoteca, PMI e impuestos)
• Pago de automóvil de $600
• Pago de automóvil de $200
• Pago con tarjeta de crédito de $220
• Pago de préstamo estudiantil de $350

por un total de $2,370 en pagos mensuales de deuda. Digamos también que su ingreso bruto mensual es de $4,000. Esto significa que su relación deuda-ingresos sería de $2370/$4000, o 59 por ciento.

Una relación deuda-ingreso del 59 por ciento es alta, y mi amigo tendría dificultades para obtener un préstamo (o refinanciamiento) sin cambiar algo.

Calcule su relación deuda-ingresos:

Cómo cambiar su relación deuda-ingresos

Puede mejorar su relación deuda-ingresos de tres maneras:

• aumenta tus ingresos
• pagar deudas
• refinanciar la deuda existente con un pago mensual más bajo

Aumento de los ingresos

Aumentar sus ingresos afecta la proporción de esta manera:

Ejemplo: Si mi amiga tuviera la misma cantidad de deuda ($2370) pero un ingreso bruto de $8000 por mes, entonces su relación deuda-ingreso sería del 29 por ciento ($2370/$8000 =0,29625).

Pagar deudas

La segunda forma de mejorar su relación deuda-ingreso es disminuir su deuda. Si mi amiga pagara uno de sus préstamos para automóvil, tendría menos deuda y una mejor proporción.

Pero aquí está el truco:DTI se basa en sus pagos de deuda mensuales , no el monto total de la deuda. Eso significa que si realiza pagos adicionales en un préstamo para automóvil, por ejemplo, está reduciendo el saldo pendiente, pero sus pagos mensuales siguen siendo los mismos... al igual que su relación deuda-ingresos.

Si tiene saldos elevados de tarjetas de crédito, realizar pagos adicionales mejorará su relación deuda-ingresos porque los pagos mínimos mensuales de la tarjeta de crédito se calculan como un porcentaje del saldo pendiente

Por el contrario, si aumenta su deuda o disminuye sus ingresos, su proporción será mayor.

Refinanciamiento

Es posible que pueda reducir los pagos de su préstamo estudiantil refinanciando a una tasa de interés más baja o aumentando la cantidad de años durante los cuales paga el préstamo. Si bien una tasa de interés más baja es algo bueno, no recomendamos refinanciar para extender la cantidad de tiempo que le llevará pagar una deuda.

Irónicamente, sin embargo, este movimiento podría permitirle obtener la aprobación de una hipoteca cuando de otra manera no podría. Una vez más, se debe a que el banco prestamista solo se preocupa por el flujo de efectivo mensual, no por la deuda general.

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La comida para llevar

Independientemente de si es alto o bajo, es valioso conocer su relación deuda-ingreso. Si su proporción es alta, puede llevar algún tiempo disminuirla. Cuanto antes lo sepa, antes podrá implementar un plan. Si su proporción es baja, esto significa que debería tener más facilidad para obtener la aprobación de una hipoteca o un refinanciamiento. De cualquier manera, hay poder en saber.

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