Inversión en edificios de apartamentos:una advertencia (sin intento de pago inicial)

Cuando tenía 23 años, compré un edificio de ocho unidades sin pago inicial. ¡Y me quedé con $1,000 en efectivo al cierre! Suena bastante elegante, ¿verdad? Incorrecto.

Fue uno de los errores de inversión en bienes raíces más tontos que he cometido en mi joven vida.

Salí sin un rasguño, pero fue gracias a una enorme dosis de sudor, lágrimas y suerte. Nada de esto se debió a habilidades de inversión inteligentes.

El sonido y la furia

Tenía 23 años y acababa de obtener mi licencia de bienes raíces el año anterior. Pasé los primeros meses comprando y vendiendo algunas unidades de gama alta para propietarios individuales. Las comisiones eran decentes, pero como nuevo agente inmobiliario, mi separación con mi empresa era alta. Para complicar el problema, había financiado mi asociación, mi formación y las cuotas sindicales para empezar. (Esto fue antes de que decidiera cancelar mis tarjetas de crédito).

Después de varios meses, comencé a trabajar más en los florecientes mercados de ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto que plagaban el centro de Indiana. Abogados, médicos y otras personas con altos ingresos (en su mayoría de la costa oeste) de otros estados invadían nuestro mercado local.

Estaban comprando casas de 30.000, 40.000 y 50.000 dólares como si fueran juguetes, aunque eran demasiado caras, demasiado financiadas y, en el mejor de los casos, sólo funcionaban a medias. Con alquileres que oscilaban entre $400 y $1000, simplemente no pudieron resistirse a lo que sus hojas de cálculo les decían que sería el retorno. Compraron muchas de las casas sin ser vistas y utilizaron la primera empresa inmobiliaria que se las vendió.

Representamos a muchos bancos que no tenían idea de los precios del mercado local. Tampoco entendían el estado actual de sus propiedades (incluso después de que se lo dijéramos varias veces). Más de la mitad de los acuerdos fracasaron. ¡O los bancos eran demasiado poco realistas para negociar, o el cierre se vería interrumpido por el descubrimiento de un gravamen misterioso, una segunda hipoteca que nadie conocía o algún otro problema con el título que ni siquiera sabíamos que era posible!

Era un trabajo más duro para obtener comisiones más bajas, pero había cientos y cientos de propiedades, lo que ayudaba a igualar los cheques de pago de un mes a otro. Y estaba aprendiendo mucho sobre cómo evitar errores en la inversión inmobiliaria.

La administración de la propiedad te llama

Después de que la mayoría de los inversores de fuera de la ciudad cerraron sus nuevos alquileres, comenzaron a buscar una empresa para administrarlos o alquilarlos. Después de varias docenas de solicitudes de una empresa de administración de propiedades asequible y confiable (y sin una opción clara), decidimos comenzar a ofrecer el servicio nosotros mismos.

Uní fuerzas con un corredor que dedicó su tiempo a concentrarse en adquirir más clientes potenciales para comprar/vender. Me puse a descubrir cómo gestionar y alquilar activamente las unidades desocupadas (que casi siempre necesitaban reparaciones primero).

Dado que muchos de nuestros clientes ya eran clientes habituales, estaban encantados de tener la opción de que nosotros administráramos sus propiedades internamente. En tan sólo seis meses teníamos más de 125 unidades bajo gestión.

Trabajaba incontables horas y respondía las llamadas telefónicas más extrañas que puedas imaginar a todas horas de la noche. Sin embargo, en general, obtuvimos ganancias y buscamos formas de escalar nuestro sistema durante los próximos trimestres.

Una tormenta perfecta

Como parte de nuestro trabajo de networking y generación de leads, asistíamos regularmente a reuniones privadas donde los corredores locales se presentaban entre sí los deseos y necesidades de sus clientes actuales. En una reunión en particular, otro corredor estaba poniendo a la venta una de sus propiedades. Eran dos complejos de cuatro pisos uno al lado del otro (ocho unidades en total) y cada unidad tenía un dormitorio. Estaba en una zona de bajos ingresos de la ciudad, pero solo pedía 125.000 dólares por ambas propiedades.

“¿125.000 dólares por ocho unidades?”, pensé. “Hay tiene ser un partido”.

Lo hubo. Siete de las ocho unidades tenían inquilinos, pero sólo tres tenían algún historial de pago a tiempo. Incluso después Al expulsar a los inquilinos que no pagan, cada unidad necesitaría un par de miles de dólares de trabajo para obtener un alquiler decente. Además, había un total de cuatro hornos, todos ellos probablemente fabricados en los años 40 o 50.

En otras palabras, era un proyecto según los términos de cualquiera. Se necesitarían algunas reparaciones iniciales, varios meses de trámites de desalojo, visitas a los tribunales y volver a mostrar las unidades, pero... “¡$125,000 por ocho unidades! “

Si tan sólo alguien me prestara el dinero...

Profundicé cada vez más en los números. Ya administraba propiedades, coordinaba reparaciones, negociaba precios de materiales y alquilaba unidades para decenas de clientes más. Tenía sentido que si podía obtener un préstamo, podría conectar una propiedad directamente al sistema actual que estaba ejecutando.

Sin embargo, había un gran problema evidente. Ni mi socio ni yo éramos solventes en ningún sentido de la palabra. Las posibilidades de que me aprobaran una hipoteca eran nulas (y mucho menos un préstamo comercial para personas de bajos ingresos y no ocupado por el propietario). Con pesar, dejé la propiedad en el fondo de mi mente y continué con el proceso de construcción del negocio de administración.

Sin embargo, en nuestra siguiente reunión de networking nos enteramos de algunas novedades adicionales sobre las propiedades. El corredor propietario de los mismos estaba en serios problemas con aproximadamente una docena de inmuebles diferentes. Debía 76.000 dólares por ambos edificios, que fueron financiados a través de un popular inversor/prestamista de dinero fuerte.

El prestamista privado tenía miedo de que el inversor pronto incumpliera (entregándole al prestamista una propiedad con la que no quería tener nada que ver). El propietario sólo buscaba salir de la propiedad, para poder concentrar su energía en salvar sus otras propiedades.

Sin pensarlo mucho, apretamos el gatillo.

Una oferta audaz

Llamamos al prestamista privado (un individuo) que actualmente estaba financiando las propiedades. Luego le propusimos la idea de asumir el préstamo y comprarle la propiedad al desesperado propietario actual.

Ofrecimos a ambos firmar el préstamo, dándole al inversor dos nombres distintos al que tenía actualmente. Luego mostramos cómo remediaríamos la situación, desalojaríamos a todos los inquilinos y lo conectaríamos a nuestro sistema de gestión.

Ninguno de nosotros tenía ni un centavo a nuestro nombre, por lo que incluso tuvimos el valor de exigir que el prestamista privado realmente invirtiera más dinero en la propiedad. Para que podamos hacernos cargo, tendría que prestarnos $15,000 adicionales para reemplazar las calderas y reparar dos de las unidades después de los desalojos.

Fue una oferta audaz. No daríamos nada más que un plan de gestión y nuestras firmas para una hipoteca privada de 91.000 dólares (al 12%) para ocho unidades y un préstamo en efectivo de 16.000 dólares. El prestamista debe haber sabido aún más sobre las terribles circunstancias del propietario actual que nosotros porque aceptó nuestra oferta. El propietario actual estaba feliz de poder pagar lo que se debía y en una semana nos sentamos a cerrar.

Después de firmar la documentación de mi primera compra de bienes raíces, me entregaron un cheque de $1000 (para alquileres/depósitos prorrateados para el mes). No di nada tangible, sólo mi firma sin valor, y caminé hasta el banco para depositar el dinero.

“Así es como funciona el sector inmobiliario”, me regodeé. “Podría acostumbrarme a esto.”

No tenía idea de lo que me esperaba…

Continuará…

Nota de J.D.: Este es un vistazo a un mundo sobre el que siempre me he preguntado. Aunque Kris sigue intentando disuadirme, tengo fascinación con las propiedades de alquiler. Espero leer la segunda parte de esta historia. Y aunque GRS no está a punto de convertirse en un blog de bienes raíces, la historia del lector de este domingo trata en realidad sobre cómo uno de ustedes decidió dar el paso y comprar una propiedad de alquiler, por lo que vamos a tener un minitema aquí durante aproximadamente una semana...