Más ganancias en la tienda para los constructores de viviendas

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El mercado de la vivienda alcanzó un hito en enero que casi nadie notó. El compuesto S&P CoreLogic Case-Shiller, un índice que rastrea los precios promedio de las viviendas en 20 ciudades de EE. UU., finalmente superó el récord establecido en abril de 2006. ¿Es motivo de celebración o temor?

Un poco de ambos. La buena noticia es que más estadounidenses están obteniendo un hogar propio, y aquellos que ya tienen uno están viendo cómo aumenta el valor de un activo valioso. La mala noticia es que por estándares históricos, Es posible que las casas se estén volviendo demasiado caras. “De los 50 mercados inmobiliarios más grandes del país, El 52% se consideró sobrevalorado en abril, ”Informó CNBC, basándose en el análisis de una empresa consultora de vivienda.

Después de que estallara la burbuja inmobiliaria en 2006, los precios continuaron bajando durante años, no tocar fondo hasta 2012. Desde entonces, han subido más del 50%. Y el auge no muestra signos de disminuir. Cuesta de media, 6,9% más para comprar una casa que hace un año.

Las empresas que compran terrenos y construyen viviendas en ellos se han beneficiado enormemente. PulteGroup (símbolo PHM, $ 30) más que duplicaron sus ingresos de 2011 a 2017, y el Encuesta de inversión de Value Line espera un crecimiento del 12% este año. Las acciones de los constructores de viviendas tienen altibajos extremos. Aunque me gusta comprar acciones de buenas empresas y aguantarme en las buenas y en las malas, la perseverancia es casi imposible con la mayoría de los constructores de viviendas. Este sector es uno de los pocos de su cartera que se puede comprar y vender y volver a comprar y vender. (Las acciones que me gustan están en negrita; los precios son al 15 de junio).

Buena decisión. Hay momentos en que el mundo se da por vencido con los constructores de viviendas, como si nadie pudiera volver a construir o vender una casa nueva. Una de esas ocasiones fue en agosto de 2011, cuando comencé mi columna de esta manera:"Sugiero que ahora podría ser un buen momento para comprar acciones de constructores de viviendas, y es casi seguro que lo considerarán loco ". A raíz de la recesión, los precios se habían desplomado y las perspectivas eran escasas.

Nunca se puede lograr que los fondos y las partes superiores sean exactamente correctos con los constructores de viviendas, pero puede beneficiarse observando de cerca la historia.

Fue el último momento contrario. Recomendé las acciones de dos constructores de viviendas y un fondo cotizado en bolsa. Una de las empresas Pulte, había alcanzado su punto máximo a mediados de 2005 en alrededor de $ 48 por acción y cayó a $ 8 a mediados de 2011, cuando lo sugerí. Hoy dia, son $ 30. Ryland Group se duplicó con creces después de mi recomendación, luego se fusionó con Standard Pacific cuatro años más tarde para convertirse en CalAtlantic Homes, que fue adquirida con una prima adicional en 2017 por Lennar. El ETF de iShares U.S. Home Construction se ha más que triplicado en siete años.

Basta de palmaditas en la espalda. Mi punto es que las acciones de los constructores de viviendas son cíclicas y volátiles. Considerar Beazer Homes Estados Unidos (BZH, $ 15), un constructor con sede en Atlanta, cuyas acciones cayeron de $ 410 por acción en enero de 2006 a $ 1,25 en marzo de 2009. Incluso después de siete años consecutivos de pérdidas, desde 2007 hasta 2013, Beazer sobrevivió y ahora cotiza a $ 15

Nunca se puede lograr que los fondos y las partes superiores sean exactamente correctos con los constructores de viviendas, pero puede beneficiarse observando de cerca la historia. Toma Pulte, por ejemplo. Operando en 47 mercados, Pulte construye y vende casas con un precio promedio de $ 395, 000, en comparación con una mediana nacional de $ 312, 000. Si bien la Gran Recesión comenzó oficialmente en diciembre de 2007, Precio de las acciones de Pulte, como el de Beazer, alcanzó su punto máximo unos dos años antes; similar, aunque el índice Case-Shiller no alcanzó su mínimo cíclico hasta 2012, El stock de pulte tocó fondo cerca de un año antes. Los mercados se anticipan, entonces, ¿dónde estamos hoy en el ciclo? En 2017, las acciones de Pulte se dispararon un 82,9%; Beazer saltó un 44,4%; DR. Horton (DHI, $ 43), el constructor de viviendas más grande por ingresos, aumentó 88,4%; y el ETF de construcción de viviendas iShares que recomendé en 2011 aumentó un 59,7%, todo en comparación con un aumento de precio del 21,8% para el índice de referencia Standard &Poor's de 500 acciones. En lo que va de 2018, sin embargo, Pulte ha caído un 8,1%, Beazer ha caído un 21,5%, Horton ha bajado un 15,6%, y el ETF tiene un descuento del 9,7%, comparado con un ganar del 4,9% para el S&P.

¿Otra burbuja? Lo que preocupa a los inversores puede ser la preocupación de que la historia se repita. Por ejemplo, las agencias federales de financiación de la vivienda están reduciendo sus estándares de préstamos, tal como lo hicieron a mediados de la década de 2000. Dos de mis antiguos colegas del American Enterprise Institute, Paul H. Kupiec y Edward J. Pinto, escribió en el Wall Street Journal en junio que "el ritmo actual de inflación de los precios de la vivienda está aumentando el riesgo de otra burbuja inmobiliaria" y que la burbuja se está alimentando por menores requisitos de pago inicial (solo el 3% de los precios de la vivienda) de Freddie Mac, Fannie Mae y la Administración Federal de Vivienda. Fannie también aumentó su límite de deuda a ingresos al 50% el año pasado, permitir que las personas tomen préstamos más grandes, y las nuevas regulaciones gubernamentales tienen, en efecto, mejoró las puntuaciones de crédito de los prestatarios hipotecarios. Los estándares de suscripción más bajos ayudan a impulsar los precios inflados de las viviendas.

También en común con la última vez, las tasas de interés están subiendo. La hipoteca a tasa fija a 30 años en mayo, el mes más reciente informado por Freddie Mac, tuvo una tasa promedio de 4.6%, en comparación con el 3,6% dos años antes. A medida que la economía crece rápidamente y la Reserva Federal sigue aumentando las tasas de interés a corto plazo, Es probable que las tasas hipotecarias a más largo plazo sigan su ejemplo. A $ 500, 000 requiere pagos mensuales de capital e intereses de $ 2, 387 a una tasa del 4% y $ 2, 998 al 6%.

Todavía, las tasas actuales siguen siendo bajas según los estándares históricos. Quizás más importante, la proporción de estadounidenses que son propietarios de sus propias casas ha comenzado a aumentar recientemente desde el mínimo reciente de mediados de 2016. En esta etapa del ciclo económico, con la inflación y las tasas de interés aún moderadas, una economía en rápido crecimiento es más positiva que negativa para los constructores de viviendas

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Varias acciones son atractivas. Pulte "sigue siendo una de las constructoras de viviendas más conservadoras de la industria, ”Escribe William Ferguson de Línea de valor, con una "estrategia de aversión al riesgo, sin extender demasiado su ritmo de construcción ". Pulte también tiene uno de los mejores balances del sector. Línea de valor espera que las ganancias aumenten en promedio un 15,5% anual durante los próximos cinco años. Las acciones tienen una relación precio-beneficio de solo 9, según las previsiones de los analistas para las ganancias de 2018.

Otro de mis favoritos es NVR (NVR, $ 3, 182), que se centra en Washington, CORRIENTE CONTINUA., y áreas de Baltimore; también es propietaria de Ryan Homes. La recesión de hace una década afectó menos a las acciones de NVR que a las de otros constructores de viviendas, y las acciones de NVR se han triplicado en los últimos cuatro años y medio. (Tenga en cuenta que las acciones de NVR tienen uno de los precios absolutos más altos del mercado:más de $ 3, 000 cada uno.) El precio / beneficio de la acción, basado en estimaciones para 2018, es 16. D.R. Horton, cuyas casas cuestan desde $ 100, 000 a $ 1 millón, ha experimentado un fuerte crecimiento en los últimos cinco años, con ingresos que aumentan un promedio de más del 20% anual y las ganancias más del 30% al año. P / E de la acción, basado en estimaciones de beneficios de 2018, es 11. Y si está dispuesto a correr más riesgos, considere Beazer.

Finalmente, me gusta Constructores de viviendas SPDR S&P (XHB), un ETF que, a diferencia del ETF de iShares Home Construction, no incluye minoristas relacionados tangencialmente, como Williams Sonoma y Lowe's.

Los constructores de viviendas han superado tiempos difíciles antes, y aunque soy cauteloso, No creo que el sector haya entrado todavía en un ciclo a la baja. La mejor estrategia es observar atentamente las acciones y el ETF y comprarlos con regularidad. disponiendo el mismo monto para compras mensuales o trimestrales. No ponga demasiado en el sector, y no se preocupe por salir del apuro si se vuelve demasiado aterrador. Esa es la naturaleza de la construcción de viviendas.

James K. Glassman preside Glassman Advisory, una firma consultora de asuntos públicos. No escribe sobre sus clientes.