Transacción inmobiliaria paso a paso

El contrato de compra

El proceso de transacción de bienes raíces comienza con un contrato de compra, un acuerdo entre el comprador y el vendedor. Incluye el precio de la vivienda, e importantes contingencias y protecciones para ambas partes.

La oferta

La oferta inicial incluye el precio de compra y las estipulaciones que permiten a cualquiera de las partes rescindir el contrato en determinadas situaciones. Estas estipulaciones pueden incluir:

• La capacidad del comprador para obtener financiación en condiciones razonables.
  
• El valor de tasación alcanza o supera el precio de compra.
  
• La inspección de la vivienda satisface la satisfacción del comprador.
  
• Un título claro
  
• Fecha de cierre
  

Contraoferta y aceptación

Todos los términos del contrato son negociables. Por ejemplo, el vendedor puede estar de acuerdo con el precio de compra propuesto por el comprador, pero insista en que la fecha de cierre se produzca en un plazo más breve. Si el vendedor no está de acuerdo con alguno de los términos de la oferta original del comprador, ofrece al comprador una contraoferta con diferentes condiciones.

Una vez que tanto el comprador como el vendedor estén de acuerdo con todos los términos del contrato, la última parte en recibir la oferta o contraoferta agrega su firma a la misma, y la casa está oficialmente bajo contrato.

Depósito de garantía

El dinero en garantía provisto con la oferta se deposita en una cuenta de depósito en garantía. Ese dinero se acredita a la compra al cierre. Si la transacción no se completa debido a las disposiciones del contrato, el dinero se devuelve al comprador. Por ejemplo, si la propiedad no está tasada a un valor igual o superior al precio de compra. Sin embargo, si el comprador simplemente cambia de opinión sobre la compra de la vivienda, el vendedor puede quedarse con el depósito de garantía.

Obteniendo Financiamiento

La mayoría de los compradores precalifican con un prestamista antes de buscar casas. Una vez que la vivienda esté bajo contrato, el prestamista hipotecario comienza el proceso de préstamo. Ella envía una copia del contrato de compra, junto con la información de los compradores, al banco o compañía hipotecaria para su aprobación. El proceso de aprobación de la hipoteca puede tardar entre 30 y 90 días.

Examen de título

Se requiere que el vendedor garantice que el título de la casa está libre de gravámenes. Una compañía de títulos realiza una investigación para determinar qué, Si alguna, existen gravámenes.

Propina

Es común que un banco o una compañía hipotecaria coloque un gravamen. Ese gravamen se satisface con la liquidación de la transacción y se elimina. Otros gravámenes, como los gravámenes de contratistas o gravámenes colocados sobre una casa a cambio de impuestos o manutención de niños impaga pueden afectar negativamente la venta.

Divulgaciones de propiedad

Los vendedores de la casa completan un formulario de divulgación de propiedad y se lo entregan al comprador de manera oportuna una vez que se acepta la oferta. Este cuestionario cubre todos los sistemas y características principales del hogar. El vendedor debe proporcionar respuestas honestas y detallar cualquier falla o defecto. Una vez que el comprador revisa la divulgación de la propiedad, puede aceptar la divulgación y continuar la transacción, negociar los términos del contrato en función del contenido de la divulgación, o elige cancelar la transacción.

Inspección de viviendas

El contrato de compra generalmente permite al comprador completar una inspección de la propiedad. Una empresa de inspección profesional inspecciona la casa desde el techo hasta el sótano. El inspector examina todos los sistemas principales, como calefacción, aire acondicionado, electricidad y fontanería. Verifica que los electrodomésticos funcionen correctamente y que el techo y los cimientos estén en buen estado y sin goteras. El comprador generalmente paga la inspección y recibe un informe escrito completo.

Tasación de la propiedad

La venta de una casa generalmente depende de la tasación de la propiedad; si la vivienda está tasada por un valor inferior al importe de la oferta aceptada, el comprador puede rescindir el contrato, o renegociar el precio de venta. Un tasador con licencia completa una tasación de la casa. Toma medidas, evalúa la condición de la vivienda y realiza una investigación de viviendas comparables en el área para obtener un valor de la propiedad. El comprador paga la tasación como parte del proceso del préstamo hipotecario. y recibe una copia.

Recorrido antes del cierre

El comprador de la casa puede completar un recorrido de la propiedad antes del cierre. Esta inspección física es para determinar que la vivienda se encuentra en las mismas condiciones que cuando se aceptó la oferta. Si el comprador encuentra algún problema durante el recorrido, puede negociar para retrasar el cierre hasta que se hayan resuelto los problemas.

Revisión de los documentos del acuerdo

El comprador tiene derecho a recibir una copia de la Declaración del acuerdo de vivienda y desarrollo urbano 24 horas antes del cierre. Este documento contiene los detalles y términos de la hipoteca. Si hay un problema o una inconsistencia en el documento, la compañía hipotecaria puede trabajar para cambiar los documentos según sea necesario.

Liquidación y cierre

La liquidación generalmente ocurre en la compañía de títulos. En la mayoría de los casos, varios profesionales están presentes, incluso:

• Agente inmobiliario o agente inmobiliario
  
• Agente hipotecario o representante bancario
  
• Representante de la compañía de título o funcionario de depósito en garantía
  
• Abogado, si es aplicable
  

A veces, el comprador y el vendedor completan la transacción al mismo tiempo, sentados juntos en una mesa de conferencias.

El prestamista hipotecario revisa los documentos hipotecarios con el comprador. El comprador firma o pone sus iniciales en cada página. El comprador también proporciona fondos certificados para los costos de cierre y el pago inicial. El oficial de custodia revisa el papeleo con ambas partes para completar la transferencia de propiedad. El comprador recibe las llaves de la propiedad y el oficial de custodia envía los documentos a la oficina del registrador del condado donde se registra la escritura con el nombre del nuevo propietario.