Ofrecimos comprar una casa por $ 128,

000 por encima de la lista, ¡pero no fue suficiente!

Domingo por la tarde, Kim y yo hicimos una oferta por una casa. The Greenwood Place (como lo llamaremos) se cotizó en $ 649, 000. Ofrecimos $ 677, 777 escalando a $ 777, 777; no se requieren reparaciones; y $ 50, 000 exención de brecha de tasación.

Nuestra oferta no fue aceptada.

Así es:dos meses después de vender nuestra casa, y tres meses después de comenzar a buscar el siguiente lugar, Kim y yo hemos regresado a este loco mercado inmobiliario. No estamos seguros de cuánto durará este proceso (o cuál será el resultado), pero estamos preparados para buscar durante muchas semanas. si no meses.

Tanto nuestro corredor de hipotecas (Michael S.) como nuestro agente de bienes raíces (Michael K.) nos dicen que estamos haciendo las cosas exactamente bien para este mercado.

• Kim y yo tenemos puntajes de crédito de más de 800. "Todo parece increíblemente perfecto aquí, ”Michael S. nos dijo en junio. "Eso es increíble. Crédito perfecto ".
• Hemos vendido nuestra casa anterior y actualmente estamos alquilando un lugar mientras buscamos otro. Esto nos permite realizar ofertas sin contingencias de venta de vivienda.
• Estamos dispuestos a tomar riesgos calculados para aumentar la solidez de nuestras ofertas, pero dónde no dispuesto a comprometer nuestra salud financiera al hacerlo. "Puedes pedir prestados $ 850, 000 todo el día, ”Michael S. nos dijo. "Probablemente no tendrá ninguna dificultad para calificar para $ 1 millón". Sin embargo, no queremos pedir prestado un millón de dólares porque hacerlo comprometería gravemente nuestros otros objetivos.

Todos iguales, no hay muchas casas en el mercado en este momento. La demanda supera con creces la oferta, lo que está elevando los precios y creando situaciones increíblemente competitivas. No importa si estamos haciendo todo bien. Todavía nos encontraremos con personas que pueden hacer ofertas en efectivo por más de $ 128, 000 más de $ 649, 000 precio de venta.

¿Nuestro plan? Se paciente. No bajar la guardia. Nosotros no necesitar comprar una casa en este momento - y, De hecho, quizás sería mejor si no lo hiciéramos, pero queremos estar preparados para atacar si encontramos el lugar correcto.

Hoy dia, Quiero compartir un poco de nuestro proceso de pensamiento mientras intentamos comprar una casa en 2021.

De dónde comenzamos

En la actualidad, Kim y yo pagamos $ 2300 para alquilar una casa de 1000 pies cuadrados en una bonita vecindario transitable en el lado sur de Portland. Nos gusta. (Historia real:hace dos días, mientras paseaba al perro, un vecino me detuvo. "¿Tu nombre es J.D.?" preguntó. "¡He estado viendo tus videos de YouTube!" Es la primera vez que alguien me reconoce de mi pequeño canal de YouTube. ja ja .)

Este pago de alquiler de $ 2300 / mes es cómodo para ambos. Kim no tiene los grandes ahorros para la jubilación que yo tengo, pero está en buena forma comparada con la mayoría de la gente. Ella puede pagar $ 1150 por mes para la vivienda. Y aunque a ella (y a mí) nos encantaría tener un más bajo pago de vivienda, ella está dispuesta a subir hasta $ 1200 por mes.

Nuestra situación actual de vivienda me deja nadando en dinero. Esa es la forma en que se siente de todos modos.

Verás, Una de las razones por las que quería mudarme fue porque me las había arreglado para paralizar mi flujo de efectivo mensual. Había invertido demasiado en nuestra casa. Lo poseía por completo. Un tercio de mi patrimonio neto estaba guardado en la casa y no se podía usar para otras cosas, como comprar comida.

Cuando éramos dueños de la casa en Wisteria, mis gastos mensuales de vivienda fueron $ 377 para impuestos y seguro. (Kim no tenía gastos de vivienda. La casa era mía). Según mis inversiones y ahorros no relacionados con la jubilación, Tenía un presupuesto mensual de $ 2059 para llegar a los 59 años y medio (momento en el que podía acceder a las cuentas de jubilación). Ese presupuesto de $ 2059 / mes estaba muy por debajo de mi gasto real, que promedió alrededor de $ 4200 / mes.

Al vender la casa y mudarse a este alquiler, sucedió algo asombroso. Aunque mis gastos mensuales de vivienda aumentaron de $ 377 a $ 1150, mi presupuesto mensual después de la vivienda aumentó de $ 2059 a $ 7588, todo porque ahora tengo un montón de efectivo en mi cuenta bancaria.

Este flujo de caja mejorado es del 100% porque ya no tenemos $ 500, 000+ encerrados en el valor neto de la vivienda. Está en mi cuenta bancaria. Sí, parte de ella pronto estará en el valor neto de la vivienda una vez más (esperamos) porque la usaremos para un pago inicial en el próximo lugar. Pero retendré una parte considerable de eso para cerrar la brecha entre hoy y el 25 de septiembre de 2028, cuando cumpla 59-1 / 2.

Entonces, hoy siento que estoy nadando en dinero. En lugar de tener un déficit presupuestario mensual de $ 2100, Tengo un excedente de $ 3300. Yo soy, una vez más, financieramente independiente.

Este es nuestro punto de partida. Mientras buscamos hogares Mantengo una hoja de cálculo en ejecución que (entre otras cosas) rastrea mi presupuesto mensual proyectado para cada hogar. De hecho, este presupuesto mensual es mi consideración número uno al comprar una casa.

Seleccionar una ciudad

Tengo cincuenta y dos años. En los últimos treinta años, He comprado cuatro casas y estoy a punto de comprar una quinta. Mis hábitos de compra de vivienda están casi perfectamente alineados con el promedio estadounidense. Los propietarios tienden a quedarse en un lugar durante unos siete u ocho años, de media.

De otras formas también mis hábitos de compra de vivienda han sido típicos. Si no tengo cuidado por ejemplo, Puedo envolverme en el lado emocional del proceso.

Cuando mi ex esposa y yo compramos nuestra casa de campo centenaria en 2004, Estaba 100% motivado por la emoción. No había nada lógico en la decisión. Cuando Kim y yo compramos nuestra casa más reciente en 2017, permitimos que la emoción anulara la lógica en nuestro detrimento.

En esta época, Intento ser lógico y deliberado. Después de cuatro años en una casa que resultó problemática, y en medio de un mercado inmobiliario que parece haberse vuelto loco, Quiero tomar una decisión inteligente.

Entonces, mi “trabajo” de tiempo completo durante los últimos meses ha sido buscar casa. No estoy diciendo que mi proceso sea perfecto (ni aplicable a todos), pero es muchísimo más lógico que cualquiera de mis compras anteriores de vivienda.

Para empezar, Kim y yo pasamos doce días completos durante los últimos tres meses conduciendo por todo el oeste de Oregon y el oeste de Washington en busca de un lugar para vivir. Con frecuencia dedicamos los fines de semana a conducir por ambos estados (con el perro en nuestro regazo), explorando pueblos pequeños y preguntándonos, "¿Podríamos vivir aquí?"

Nos encanta Portland, a pesar de lo que algunos medios de comunicación quisieran hacerles creer, no se ha convertido en una miserable colmena de escoria y villanía, pero el lugar se ha vuelto demasiado grande para nosotros. Ambos crecimos en pueblos pequeños. Queremos un estilo de vida más lento sin todo el caos de una gran ciudad.

Si bien hay varias ciudades que nos atraen, en última instancia, hemos decidido mudarnos a Corvallis. Corvallis es una ciudad de aproximadamente 60, 000 en la base de la cordillera costera de Oregón. Está a una hora del Pacífico, pero aún se encuentra en gran parte del Valle de Willamette, la región agrícola donde crecí. Es el hogar de la Universidad Estatal de Oregon. Es la ciudad ciclista número uno del estado (¡incluso por delante de Portland!) Y tiene suficientes cosas que hacer para mantenernos felices.

Después de que nos decidimos por Corvallis, Hicimos un esfuerzo por pasar algún tiempo allí. Empacamos al perro los sábados por la mañana conduzca noventa minutos hacia el sur, luego pase unas horas explorando la ciudad. Nos gustó - un lote . Aún así, estábamos teniendo dificultades para familiarizarnos con los vecindarios.

Ingrese nuestro agente inmobiliario, Michael K. Un día se me ocurrió que tal vez podría “subcontratar” el aprendizaje de los vecindarios de Corvallis. Buscando en YouTube, Me topé con este video de un agente de bienes raíces que narra un recorrido en automóvil por la ciudad.

Esto nos ayudó tanto a ambos que contactamos al narrador para preguntarle si nos aceptaba como clientes. El acepto. Durante las últimas dos semanas, hemos estado trabajando juntos para encontrar una ubicación adecuada.

Triturar los números

Como probablemente hayas escuchado, no hay muchas casas a la venta en este momento. No tengo las cifras exactas, pero mi memoria me dice que el inventario de viviendas de EE. UU. es aproximadamente la mitad de lo que suele ser. Eso significa que las cosechas son escasas. Y cuando busca un lugar en una ciudad más pequeña como Corvallis, las cosechas son aún más escasas.

Todavía, tal vez haya una docena de anuncios nuevos cada semana que cumplan con nuestros criterios. Michael K. nos ha configurado con una herramienta automatizada que nos envía un correo electrónico cuando las casas salen al mercado que coinciden con lo que estamos buscando. Más, Paso horas todos los días en Zillow mirando las otras casas que salen a la venta, por si acaso, ¿sabes?

De las casas que llegan al mercado y pasan por nuestro filtro, tal vez la mitad de ellos son lugares que realmente nos interesan:el precio es aceptable, la casa y el patio se ven bien adaptados a nuestro estilo de vida, etcétera.

Puse todas estas coincidencias en una hoja de cálculo que se parece a esto [haga clic para ampliar la vista]:

Como se puede ver, mi hoja de cálculo solo rastrea un puñado de estadísticas, pero esas son las estadísticas que son más importantes para mí. No realizo un seguimiento de las habitaciones y los baños, por ejemplo, porque nuestro filtro ya detecta estos. (Más, Calculo que los pies cuadrados son una aproximación razonable para camas y baños).

Aquí están las variables que más me importan cuando busco una casa:

• Precio, por supuesto. Pero el precio no es la única consideración financiera, ni el más importante. No quiero pagar de más por un lugar por supuesto, pero veo el pago inicial (y el eventual capital) como una transferencia de activos. No voy a gastar $ 300 000 si compro $ 300, 000 casa. Simplemente estoy transfiriendo dinero de efectivo a bienes raíces. (El dinero perdido por intereses, sin embargo, es de hecho un gasto.)
• Tamaño de la vivienda. De nuevo, esto sirve como un proxy para otras cosas, como el número de dormitorios y baños.
• Tamaño del lote. A Kim y a mí nos gusta un jardín grande. Reconocemos, sin embargo, que no vamos a encontrar un acre de tierra en medio de una ciudad. Todavía, es bueno tener este número a mano.
• Año en que se construyó la casa. Quiero saber cuándo se construyó una casa por una variedad de razones. La fecha de construcción me puede dar una idea aproximada de posibles problemas de mantenimiento. Más, también es una buena guía para el estilo y la distribución de la casa.
• Tengo tres columnas de números relacionados con el costo mensual de la casa. La columna "Cada" es más importante para Kim. Esto muestra su parte del pago de la vivienda cada mes. El “J.D. presupuesto ”es la columna más importante para mí. El “J.D. "presupuesto" supone que estoy usando mis ahorros para hacer un pago inicial del 50%, luego calcula cuál sería mi presupuesto mensual después mi parte del pago de la vivienda. (Recuerde:este número es $ 7588 en nuestro alquiler actual y fue $ 2059 en nuestra última casa).
• Walk Score. Me gusta un barrio transitable. Walk Score no es perfecto para mi situación, no me importa si estoy cerca de una escuela, pero está lo suficientemente cerca. Mi principal preocupación es que estoy a poca distancia a pie de una tienda de comestibles. Esto es un enorme trato conmigo. La distancia a pie de un parque también sería buena.
• Localización. ¿En qué barrio está ubicada la casa?
• Notas. Este es un resumen de información como el estado aparente de la casa, Tarifas de HOA, etcétera.

En la práctica, el elemento más importante de la hoja de cálculo es el “J.D. "presupuesto". No es broma:tiendo a recordar todos los demás detalles sobre las distintas casas. Dada mi notoria mala memoria, esto es una especie de shock.

Como se puede ver, También he codificado todo por colores. Estoy usando el buen viejo ROYGBIV, siendo el rojo el extremo "malo" del espectro y el violeta el extremo "bueno". Esto me permite echar un vistazo a la hoja de cálculo y saber, decir, que la casa Grant Circle me da una increíble presupuesto, pero la casa de Clarence me pondría en casi la misma situación financiera que la casa que acabamos de vender. (Esa casa de Grant Circle se ve perfecta en papel, ¿no es así? No es. Es un alquiler que ha visto algo de amor duro en el pasado).

Algunas otras notas rápidas:las casas que aparecen en negrita son casas que hemos visto en persona. Las líneas sombreadas representan viviendas que están bajo contrato, por lo que ya no están disponibles. ¿Y esa línea verde? Bien, esa es la casa en la que hicimos una oferta.

Hacer una oferta

Kim y yo hemos visto once casas ahora. Un par de estos parecían estar bien en las fotos, pero no eran buenas coincidencias en persona. La mayoría eran normales. Pero una, la casa de Greenwood, fue increíble. fue un ajuste casi perfecto. (Por qué casi ¿Perfecto? En primer lugar, precio. Segundo, la transitabilidad era marginal.)

Hicimos una gira por la casa de Greenwood el sábado por la tarde. Nos encantó. Mientras conducíamos por Corvallis el resto del día, discutimos si deberíamos hacer una oferta o no. "Creo que estará fuera de nuestro rango de precios, " Yo dije. "No se venderá por 649 dólares, 000. Escuchaste a Michael. Lo llamó "papa atómica". Él cree que le servirá para mucho mucho más."

"Sé, ”Dijo Kim. "¿Pero no crees que nos arrepentiríamos si no lo hiciéramos al menos tratar ¿para hacer una oferta?"

"Sí, " Yo dije. "Lo lamentaríamos mucho".

Esa tarde, nos reunimos con Michael para revisar el papeleo. Luego pasé la mayor parte del domingo revisando los números en otras hojas de cálculo. (¿Qué? ¿Pensaste que solo tenía uno?!?)

Si bien tengo mi hoja de cálculo personal para rastrear propiedades, la hoja de cálculo que más importa es la de Michael S., nuestro corredor de hipotecas. Este archivo nos permite realizar proyecciones utilizando real números como el pago inicial, Impuestos de propiedad, y tipos de interés actuales.

Si modificamos cualquiera de las variables en la hoja de cálculo de la hipoteca, Alteramos nuestras obligaciones financieras proyectadas. Como puedes imaginar, esto puede llevar a muchos, muchas permutaciones de pagos mensuales y anticipos.

Generalmente hablando, Kim y yo estamos planeando hacer lo siguiente:haré un pago inicial del 50% del efectivo que tengo a la mano después de vender nuestro último lugar. Luego, ella y yo dividiremos el pago mensual de la hipoteca 50/50. Esto debería funcionar para el 95% de los escenarios que estamos explorando.

Para que podamos hacer una oferta en Greenwood, sin embargo, tuvimos que romper con nuestro plan estándar. Nuestras suposiciones predeterminadas me llevarían a ganar $ 325, 000 en el pago inicial de $ 649, 000 precio de lista, entonces mi presupuesto mensual sería de $ 3803. Pero sabíamos que Greenwood no se iba a vender por $ 649, 000. Se vendería por algo más. (Probablemente mucho más.)

Por último, pensamos que teníamos que ofrecer al menos $ 100, 000 sobre pedir. Afortunadamente, los vendedores permitían cláusulas de escalada, lo que significaba que podíamos ofrecer $ 750, 000+ sin arriesgarnos a sobrepujar a nadie más por, decir, $ 30, 000.

Después de mucho debate interno (e incluso alguna discusión externa con Kim), Decidí que estaría dispuesto a comprar esta casa si podía mantener mi presupuesto proyectado en aproximadamente $ 3800 por mes. Esto está lo suficientemente cerca de mi gasto actual que me sentí bien con él. Peor de los casos, Encontraría un trabajo a tiempo parcial para cubrir la brecha ¿Derecha?

Para el domingo por la noche, Se me ocurrirá un monto de oferta:$ 777, 7777 con $ 250, 000 pago inicial. Esto me daría mi presupuesto de $ 3800 al mes, suponiendo que Kim estuviera dispuesta a pagar $ 1200 al mes para la vivienda (que era). ¿Con un pago inicial del 50%? Bien, entonces mi presupuesto sería $ 900 más bajo cada mes. Aún mejor que en la casa que acabamos de vender pero menos de lo que quiero.

La oferta que presentamos el domingo por la noche tenía este aspecto:

• Ofrecimos $ 677, 000 precio inicial - $ 28, 000 sobre pedir. Pero nuestra oferta aumentó en incrementos de $ 7, 777 hasta un precio máximo de $ 777, 777. Estábamos ofreciendo superar otras ofertas por $ 7, 777 hasta nuestro límite.
• Acordamos “no hacer reparaciones”. Todavía haríamos una inspección, lo que nos permitiría retirarnos del trato si encontráramos algo catastrófico, pero no le pediremos al vendedor que haga ninguna reparación.
• Incluimos $ 50, 000 vacila la brecha de tasación. Si nuestra oferta fue aceptada por $ 760, 000 pero la casa está tasada en $ 720, 000, Yo recuperaría esos $ 40 000 de diferencia con mis reservas de efectivo.

Las siguientes 36 horas fueron dolorosas para Kim. Se había involucrado emocionalmente en la casa. Mientras esperaba que ganáramos la guerra de ofertas, ¡nuestro propio agente escribió otra oferta por la casa! - Estuve sorprendentemente tranquilo y sereno sobre todo el asunto.

Avanzando

Michael K. llamó el martes por la mañana. No se andaba con rodeos. "Tu oferta no fue aceptada, ”, Dijo sin preámbulos (lo cual agradezco). “Estoy un poco sorprendido. Escribiste una fuerte oferta ".

Ahora, no sabemos cuántas ofertas recibió Greenwood y no sabemos el monto de la oferta ganadora. No lo sabremos hasta que el lugar cierre en unas pocas semanas. Pero nos moríamos por saber cuánto más teníamos que ofrecer para comprar el lugar.

Por último, sin embargo, no nos arrepentimos. Sabemos que hicimos la oferta más alta que pudimos. No había nada más que pudiéramos haber hecho sin comprometer nuestras otras metas financieras. Estamos en paz con este resultado.

Ahora, aunque, ha vuelto a la búsqueda de casa. Ya hemos programado un par de recorridos a domicilio para mañana por la tarde. Los lugares parecen prometedores, ¡y uno de ellos es mucho más barato que el de Greenwood! Tengo la esperanza de que encontraremos una bonita casa en Corvallis con un vecindario transitable, un patio para nuestros animales, y espacio para que Kim haga yoga y jardinería.

Todavía, una parte de mí sabe que solo hemos estado en esto durante dos semanas. La gente que compró nuestra casa en mayo había estado comprando Diez meses . El mercado está loco ahora mismo con muchos más compradores que vendedores.

¿Quién sabe? Tal vez esté escribiendo resúmenes de ofertas durante el invierno y el próximo verano. ¡Pero espero que no!