Cómo comprar una propiedad de alquiler

Invertir en propiedades de alquiler

Las propiedades de alquiler son una opción de inversión extremadamente popular. Y es fácil ver por qué. ¿Quién no querría ingresos pasivos y la posibilidad de revalorización del capital?

Sin embargo, para muchos, el proceso puede parecer un campo minado de decisiones. En el mejor de los casos, es confuso. En el peor de los casos, es intimidante. Pero comprar su primera propiedad de alquiler no tiene por qué ser tan difícil. Divide cada paso en pedazos pequeños. Enfréntalos uno a la vez. Y serás propietario antes de que te des cuenta.

Las siguientes secciones clave deberían hacer que la compra de una propiedad de alquiler sea clara y eficiente. No todos pueden ser relevantes. Por ejemplo, algunos de ustedes pueden autogestionar una propiedad en lugar de contratar a un administrador de alquileres. Pero todos contienen información clave para ayudarlo a obtener con éxito su primer alquiler:

1. Análisis de flujo de efectivo
2. Análisis de macros
3. Elegir la ubicación correcta
4. Elegir la propiedad adecuada
5. Comprar la propiedad
6. Administrar la propiedad 

No podemos prometer sin esfuerzo, pero podemos simplificar su enfoque. Por lo tanto, asegurémonos de que su inversión inmobiliaria esté funcionando lo mejor posible para usted.

consideraciones clave

Antes de saltar al proceso, siempre vale la pena ver si una propiedad de alquiler es la opción de inversión adecuada para usted. Aquí hay cuatro factores que deben tenerse en cuenta para las inversiones en propiedades de alquiler:

• Tiempo y esfuerzo. Una propiedad de alquiler lo mantendrá alerta. Pueden ser una de las opciones de inversión más activas disponibles. El proceso de adquisición puede ser largo y, si no lo gestiona una agencia de alquiler, el alquiler de la propiedad puede consumir su tiempo personal.
• Liquidez. Invertir en propiedades de alquiler a menudo implica guardar fondos durante mucho tiempo. Vender una propiedad puede llevar varios meses, por lo tanto, no se puede acceder rápidamente al capital inicial si surge una emergencia.
• Capital. A menos que se compre una propiedad directamente, generalmente se requiere algún tipo de financiamiento. De hecho, utilizar el apalancamiento y amplificar la rentabilidad es una de las características más atractivas de las propiedades de alquiler. Sin embargo, aún necesita un capital inicial significativo para comenzar. Los proveedores de hipotecas a menudo requieren un pago inicial mínimo del 20%. Los costos de venta deben agregarse al precio de compra y la propiedad puede requerir mantenimiento antes de que un inquilino pueda mudarse.
• Imprevisibilidad. Los ingresos pasivos por alquiler son algo maravilloso, pero puede que no siempre sean fáciles. Los inquilinos cambiarán periódicamente, lo que significa que una propiedad puede permanecer vacía por períodos de tiempo. Desafortunadamente, la mayoría de las propiedades tampoco son a prueba de inquilinos. Un techo tendrá goteras. La calefacción central se romperá. Problemas como estos pueden surgir en cualquier momento y afectarán las ganancias del alquiler.

Sopesar los inconvenientes frente a las ventajas potenciales constituye la base de cualquier oportunidad de inversión. Estas consideraciones clave deberían ayudarlo a decidir si una propiedad de alquiler es la decisión correcta para usted. Es una opción popular, sí, pero no es la única opción para obtener exposición inmobiliaria. Para obtener una lista completa de inversiones inmobiliarias alternativas, consulte nuestra guía completa.

Lea la guía:La guía completa para invertir en bienes raíces

Mire el video:Invertir en bienes raíces en un mundo post covid

Si puede vivir con los inconvenientes, entremos en detalles sobre cómo comprar una propiedad de alquiler.

Guía paso a paso

Paso 1:análisis de flujo de efectivo

El mayor diferenciador al elegir una propiedad de alquiler es el flujo de caja. Puede sentir que ha asegurado el trato de su vida, pero si los costos de poseer una propiedad superan el alquiler que genera, el dinero se escapará de su bolsillo mensualmente. El flujo de caja positivo es clave. Quieres que el dinero entre casualmente. 

El flujo de efectivo se calcula restando los gastos de poseer y administrar su propiedad de alquiler de los ingresos por alquiler que se generan. Aunque es un cálculo simple, muchos inversores subestiman mucho los gastos, así que repasemos una lista de potenciales.

• Reembolsos de hipoteca. Los impuestos y el seguro también deben incluirse en este gasto, ya que la mayoría de los proveedores de hipotecas lo exigen.
• Utilidades. ¿Habrá algún servicio público en la propiedad que usted todavía pague?
• Administración de propiedades. ¿Va a contratar una agencia de alquileres para que cuide la propiedad en su nombre? Por lo general, se requiere un recorte del 10 % de los ingresos por alquiler.
•  Mantenimiento. Es bueno tener en cuenta una tarifa de mantenimiento mensual en caso de que algo salga mal. Algo no saldrá mal todos los meses, pero al crear un búfer puede ayudar a aliviar los percances inesperados.
• Vacantes. Una propiedad no estará alquilada las 24 horas del día, los 7 días de la semana, los 365 días del año. Habrá periodos vacíos. Considere una tasa de desocupación del 5-10 % para cubrir los costos cuando el inquilino no está allí.

Haga del flujo de caja una prioridad desde el principio. ¿Hay algo que mejorará los ingresos por alquiler? ¿Hay algo que reduzca los ingresos por alquiler? A lo largo del resto del proceso, siempre tenga en mente el flujo de caja.

Paso 2:análisis macro

Antes de sumergirse en los listados de áreas locales, es una buena idea realizar una investigación de alto nivel. Esto implica mirar el panorama general, realizar un enfoque de análisis de arriba hacia abajo moviéndose del campo a la ciudad. Quiere que esos fondos trabajen lo más duro posible para usted.

Análisis de países. Si las opciones internacionales no se aplican a usted, es posible que pueda omitir esta parte. Pero si las oportunidades en todo el mundo están abiertas, es posible que encuentre mejores ofertas en el extranjero que en casa. Al comparar diferentes países, hay algunos factores clave a considerar.

• Riesgo político. ¿Es el gobierno electo y estable? ¿Hay algún cambio próximo entre su país de origen y el país que está considerando?
• Impuestos. ¿Qué impuestos se cobran por los ingresos por alquiler? ¿Qué umbral tiene que pasar antes de que se requiera el impuesto?
• Opciones de inversión. El país que está considerando puede tener un gobierno estable y puede ser fiscalmente eficiente, pero si la selección de propiedades es limitada, las posibilidades de encontrar un trato adecuado podrían disminuir significativamente.

Análisis de estado/condado. Una vez que te hayas asentado en un país. Ahora es el momento de elegir un estado adecuado. Esto variará de un país a otro. Si ha elegido EE. UU., por ejemplo, hay bastantes para elegir.

• Familiaridad. Puede ser una ventaja invertir en un área que conoce bien. ¿Hay algún lugar donde hayas vivido en el pasado? ¿Hay algún lugar en el que hayas disfrutado especialmente vivir? ¿Hay algún lugar en el que te gustaría jubilarte algún día? Si piensas muy bien de un área, es probable que otros también lo hagan.  
  
• Impuestos. Muchos estados tienen leyes fiscales independientes. Asegúrese de leer qué leyes fiscales se aplicarían a sus ingresos por alquiler. No desea una factura más alta de lo esperado al final del año fiscal.
  

Análisis de ciudad/pueblo. Ahora debes señalar una ciudad o pueblo. Y las diferencias entre ciudades pueden ser enormes. Si es de los EE. UU. o un fanático de los automóviles, puede recordar que la fabricación de automóviles se mudó de Detroit durante los años 60 y 70, o más recientemente de Cleveland durante los años 90 y principios de los 2000. Las propiedades de alquiler en ambas ciudades tuvieron un gran éxito. Debido a que la mano de obra en estas ciudades dependía tanto de una industria, quedaba muy poco trabajo para los inquilinos cuando la industria se mudó, por lo que los inquilinos adecuados se fueron. Afortunadamente, hay algunos factores que puede considerar para evitar que esto le suceda.

• Oferta y demanda. La mayoría de las inversiones funcionan sobre la base de la oferta y la demanda. Y las propiedades de alquiler no son diferentes. Mire el mercado de alquiler durante los últimos 5 años:¿la demanda está aumentando o disminuyendo?
• Niveles de ingresos. Para que los inquilinos puedan pagar el alquiler, requerirán un cierto nivel de ingresos. Verifique los datos de ingresos locales para determinar la población que está empleada y cuál es el nivel de ingresos promedio. Sin embargo, tenga cuidado con las cifras distorsionadas:si hay un 70 % de empleados, pero los niveles de ingresos son altos, es posible que algunas personas ricas distorsionen las cifras.
• Crecimiento de la población. ¿Está creciendo la población en un área? Si es así, es probable que se requieran más viviendas, lo que significa más inquilinos. City-data.com ofrece estadísticas útiles sobre el crecimiento de la población en los EE. UU.
• Diversidad económica. Tener múltiples industrias a la vuelta de la esquina es crucial. ¿Hay suficientes oportunidades de trabajo para mantener estables los ingresos de los inquilinos? Si sus ingresos son estables, sus ingresos por alquiler también lo serán.

Mire el video:¿Cómo afectará el declive urbano a los bienes raíces?

Paso 3:Seleccionar la ubicación correcta

Bien, entonces has elegido tu ciudad o pueblo. Pero su ubicación dentro de una ciudad es tan importante como la ciudad misma. Como la mayoría de ustedes sabrá, no todos los vecindarios se crean de la misma manera.

• Demanda y empleo. Trate de organizar los barrios por oferta y demanda. ¿Se están mudando más personas? Si los hay, debería ser una buena indicación de que encontrará inquilinos adecuados y que hay suficiente industria cercana para mantenerlos. Las altas oportunidades de empleo conducen a una concentración de personas, lo que significa que siempre habrá nuevos inquilinos buscando alquilar.
• Delito. Los altos niveles de criminalidad son un factor decisivo. Así que tenga cuidado si los precios de la vivienda son relativamente bajos, puede ser por una razón. Compara las estadísticas de delincuencia de cada barrio y acércate a Google Street View. ¿Están bien cuidadas las casas? ¿A quién sirven las tiendas locales?
• Desarrollo. Los consejos locales a menudo asignan vecindarios para la regeneración y cualquier plan de desarrollo debe publicarse. Verifique si algún plan futuro puede mejorar o perjudicar a un vecindario. Idealmente, no querrás leer que dentro de 6 meses los desarrolladores están construyendo un nuevo centro comercial al final de tu calle.

Recuerde, si no quiere vivir allí, los inquilinos tampoco van a alquilar allí. Una vez que tienes las llaves, no puedes mover la casa.

Paso 4:Elegir la propiedad adecuada

Comience con un presupuesto cómodo. Esto puede reducir en gran medida el tiempo de búsqueda. Comience a buscar propiedades que se ajusten a ese criterio de precio.

Al buscar, comenzará a comprender los precios del mercado. Mire listados similares y siéntase seguro de que el precio de venta representa la calidad de la casa. Muchos proveedores de hipotecas requerirán que se complete una valoración. ¿Está buscando una "superior para reparar" a la que pueda agregar valor, o está buscando una a la que un inquilino pueda mudarse de inmediato?

Cuando tenga una lista corta, asegúrese de comprender qué pagos de alquiler puede esperar de la propiedad. ¿La propiedad ha sido alquilada antes? De lo contrario, mire qué propiedades de alquiler cercanas similares están obteniendo e inclúyalas en sus predicciones de flujo de efectivo. Una regla general utilizada por muchos inversionistas es que el alquiler debe ser aproximadamente el 1% del precio de compra más los costos u otra forma de verlo es que la propiedad no debe costar más de 100 veces el alquiler mensual.

Una vez que haya determinado el precio de compra, las estimaciones de alquiler y los gastos potenciales, hay un par de otros cálculos para ayudarlo a evaluar los rendimientos. Estos incluyen la tasa de capitalización, o rendimiento, y el retorno de la inversión (ROI).

• Tasa de capitalización. Esto es lo que una propiedad puede generar anualmente en comparación con el precio de compra. Si se compra una propiedad por $200 000 y el ingreso por alquiler es de $10 000, el rendimiento bruto sería del 5 % (las matemáticas:($10 000/$200 000) x 100). Cuanto mayor sea el rendimiento, mejores serán los rendimientos. El rendimiento neto se puede calcular restando los costos anuales de los ingresos anuales por alquiler.
•  ROI. Aunque es similar al rendimiento, el ROI es el ingreso anual por alquiler, menos los costos, medido contra el valor de los fondos invertidos, en lugar del precio total de compra. Por ejemplo, el ingreso anual neto es de $8000 después de los costos. Si el precio de la propiedad es de $200 000 pero se usó una hipoteca de $150 000, la inversión inicial total debería ser de $50 000. Esto significa que su ROI sería del 16% (matemáticas:($8,000/$50,000) x 100).

Para aquellos que buscan una desgravación fiscal adicional, también pueden calcular los costos de depreciación.

• Depreciación. Al alquilar una propiedad, la depreciación de la propiedad se puede deducir de la renta imponible. Según el IRS, la vida útil de las viviendas residenciales es de 27,5 años. Por lo tanto, una propiedad que cuesta $200 000 tendría un valor de depreciación anual de $7 272 (las matemáticas son $200 000/27,5). Aunque este es un ejemplo crudo, y el verdadero cálculo tiene más factores involucrados, es un punto de partida útil para posibles ahorros de impuestos.

Antes de finalizar una elección, llame a un topógrafo de confianza para que certifique que está eligiendo un edificio sólido. No se deje atrapar por ningún problema estructural oculto.

Leer más:Cómo comprar una casa embargada

Paso 5:Comprar la propiedad

Desafortunadamente, debido a todos los terceros involucrados, esta puede ser la parte más lenta del proceso.

Antes de realizar una oferta sobre una propiedad, debe determinar cómo se financiará. ¿Lo compras directamente? ¿O está solicitando una hipoteca? Aunque el proceso puede ser un poco más simple cuando no hay un banco involucrado, el financiamiento a menudo puede aumentar los rendimientos. Como se mencionó anteriormente, por lo general, los prestamistas requieren un pago inicial mínimo del 20 %.

Si tiene mal crédito, comience a trabajar en su puntaje de crédito lo antes posible para evitar decepciones al buscar opciones de financiamiento. Para comprender cuál es su posición en la clasificación, use una oficina de crédito dedicada que se centre en obtener informes crediticios precisos. Experian, Equifax y TransUnion son tres ejemplos que ofrecen servicios a clientes estadounidenses.

Se debe contratar a un agente de traspaso de propiedad, o abogado, para cumplir con la mayoría de los cheques y las transferencias de títulos de propiedad entre usted y el vendedor. Cuando busque un abogado, recuerde buscar opciones y verifique que sus precios sean competitivos. ¿Tienen alguna relación con los distritos o consejos locales que puedan ayudarlo?

Una vez completada la compra, su propiedad deberá estar asegurada. Si bien el seguro del hogar cubrirá la estructura después de la compra, es posible que se requiera un seguro del arrendador al alquilar la propiedad.

Paso 6:Administrar la propiedad

El último paso en el proceso a considerar es la gestión. Esto cubre todos los aspectos de encontrar inquilinos, realizar las verificaciones de antecedentes necesarias y mantener la propiedad si hay algún problema. Hay dos opciones en esta etapa.

La primera es contratar una agencia local de arrendamiento para comercializar y mantener la propiedad por usted. Aunque se deberá pagar un porcentaje de la renta mensual, todas las preocupaciones de administración se les entregan a ellos.

Alternativamente, puede administrar todos los aspectos usted mismo. Sin duda, hay muchos inversores que toman esta opción, ya que genera mayores rendimientos mensuales. Sin embargo, el buck se detiene con usted. Serás tú quien llame a la 1 de la madrugada cuando el desagüe deje de funcionar o se rompa la calefacción central.

Pensamientos finales

Es inteligente diversificar una cartera de inversiones. Todos sabemos eso. De lo contrario, no estarías aquí. Y cuando se trata de diversificación, las propiedades de alquiler suelen ser un elemento destacado en las listas de éxitos de los inversores. Una propiedad de alquiler es una propiedad comprada con la intención de alquilar a los inquilinos. En comparación con las acciones o los bonos, las inversiones de alquiler le permiten aprovechar los fondos para obtener mayores rendimientos, generar ingresos mensuales pasivos e invertir en un mercado que no está correlacionado con acciones o materias primas globales.

Pero una propiedad de alquiler no es una compra de todos los días. Se necesita tiempo para considerar las variables involucradas y estar seguro de que la inversión generará un flujo de efectivo positivo mes tras mes. Por lo tanto, tómese el tiempo para seguir los pasos de esta guía. Un poco de tarea ayuda mucho con las inversiones en propiedades de alquiler.

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