Cómo invertir en una propiedad de alquiler fuera del estado

¡Bienvenido a la serie de entrevistas Side Hustle Success Stories, en la que charlamos con personas reales sobre verdaderos ajetreos secundarios!

Hoy dia, aprendemos sobre inversiones en propiedades de alquiler fuera del estado y sobre la construcción de un imperio inmobiliario.

Estamos encantados de tener a Rick (pidieron permanecer en el anonimato) en la serie para discutir: Cómo ganar dinero invirtiendo en propiedades de alquiler fuera del estado.

Conocí a Rick en un bar de Los Ángeles. Algunos de nosotros estábamos charlando sobre los altos costos de vida de las ciudades y las formas de ganar dinero extra. Rick mencionó que tenía propiedades en varios estados, y mis oídos se animaron.

Hace años que, Incursioné en el juego de bienes raíces fuera del estado, pero a muy pequeña escala. Tenía una propiedad en Carolina del Sur, pero luché por optimizar su potencial de ingresos. Con tarifas de administración de propiedad, y de los impuestos estatales, Solo obtenía entre 50 y 100 dólares al mes de ganancias netas. Algunos meses, Vería una pérdida debido a los costos de mantenimiento.

Claramente, mi juego de propiedades de alquiler fuera del estado no estaba optimizado, así que terminé vendiendo la propiedad.

Ojalá hubiera conocido a Rick antes.

Aquí está la historia de éxito del ajetreo paralelo de Rick.

Inversiones inmobiliarias fuera del estado

¿Cuál es tu trabajo diario?

Trabajo en publicidad. Trabajo estándar W2. Mi objetivo es algún día obtener suficientes ingresos de los ingresos pasivos para poder dejar el mundo de 9-5.

¿Cuéntanos sobre tu ajetreo lateral?

Compra y retención de bienes raíces a largo plazo! Esto significa que invierto en propiedades de alquiler fuera del estado. Compro propiedades, alquilarlos, y manténgalos a largo plazo. Normalmente durante cinco o más años, o hasta que los posea directamente.

Comprar y retener bienes raíces es un tipo común de estrategia de bienes raíces, ya que es más fácil que arreglar y cambiar propiedades (¡la mayoría de las veces!). En la mayor parte, no se necesita experiencia, y puede contratar profesionales para administrar sus propiedades. El objetivo es crear riqueza a lo largo del tiempo a partir de la apreciación de la propiedad y la acumulación de capital.

Donde vives, y donde se encuentran sus propiedades?

Actualmente vivo en California, y poseer propiedad en California, Texas, Nevada, y Ohio. Estoy abierto a todas las geografías sin embargo. Busco el mejor retorno de mi inversión inmobiliaria. Dado que las propiedades inmobiliarias de California son bastante altas, Busco inversiones fuera del estado para alquiler.

¿Cómo te involucraste por primera vez?

Bien, Empecé comprando una casa unifamiliar localmente y alquilándola. Quería empezar a ganar dinero con AirBnB. Para ser justo, Me beneficié del colapso del mercado inmobiliario en 2008.

Tenía un trabajo de tiempo completo en ese momento, y la propiedad era extremadamente barata. Para otras personas que buscan comenzar a invertir en bienes raíces, Recomiendo ahorrar tanto dinero como pueda. Finalmente, Lo mejor es tener un trabajo W2 normal para ayudar a asegurar el financiamiento.

Gestión de inmuebles remotos

¿Cómo administra sus propiedades si están ubicadas fuera del estado?

Esta es una de las partes más desafiantes de la inversión inmobiliaria. Nadie cuidará nunca de su propiedad tan bien como usted, pero manejarse a sí mismo desde todo el país no es una buena idea. Especialmente cuando no tienes un equipo fuerte en el terreno (e incluso entonces puede ser muy desafiante).

Actualmente trabajo con un gerente o empresa de gestión en cada mercado, y me autogestiono en California. Es diferente en cada mercado, ya que algunos estados requieren que usted sea un agente de bienes raíces con licencia para administrar, y otros estados no lo hacen.

Prefiero trabajar con alguien que me permita ser un poco más práctico, pero recomiendo una empresa de gestión más grande a los recién llegados, ya que es más fácil tener a alguien con más experiencia, si surgieran problemas (desalojos, reparaciones mayores, etc.)

¿Cuanto tiempo has estado haciendolo?

Empecé a administrar una propiedad a los 20 años, como gerente en el lugar en el edificio de apartamentos en el que vivía (18 unidades).

Cómo encontrar e invertir en propiedades de inversión inmobiliaria

¿Es un desafío encontrar una propiedad de alquiler de forma remota?

Esta es para mí la pregunta más difícil de responder, pero haré mi mejor esfuerzo. Todo comienza con la identificación de mis objetivos. Para algunas propiedades, mi principal objetivo es efectivo a cambio de efectivo. Para algunas propiedades, el rendimiento es menos importante, ya que busco un mayor crecimiento de las acciones a lo largo del tiempo. A veces es una combinación.

Una vez que tengo una meta Identifico el mercado que creo que se adaptará a ese objetivo. Esto es lo que considero la etapa de investigación. Miro la demografía, desempleo, desarrollo de negocios, etc. Una vez que haya elegido un mercado general, Empiezo a buscar en los vecindarios.

Tiendo a tratar de identificar 3-4 vecindarios objetivo que cumplen con mis objetivos y están dentro de mi presupuesto. Típicamente, Me gustan las áreas que son C + o más altas, y recomiendo encarecidamente a los nuevos inversores que se mantengan alejados de las casas baratas en las zonas de clase baja. Si bien hay personas que pueden ganar dinero con ese tipo de inversión, perderá dinero si intenta invertir desde fuera del estado en áreas D / F.

¿Cómo se realiza la compra real de la propiedad?

Una vez identificadas las áreas, Empiezo a acercarme a los agentes inmobiliarios del mercado. Por lo general, envío un correo electrónico a 4-5 agentes con lo que estoy tratando de hacer y establezco llamadas con quien responda. En el telefono Hago muchas preguntas sobre su experiencia con los inversores, etc. Una vez que identifico a un agente inmobiliario que me gusta, Les pediré que me configuren en un portal o me envíen actualizaciones fuera de MLS.

Próximo, Empiezo a correr números en las casas. Una vez que tenga una lista lo suficientemente larga de propiedades potenciales, Reservo un viaje al mercado objetivo y me reúno con el agente inmobiliario para que me muestre las casas. Esto es crucial para poner los pies en el suelo y sentir las casas y las áreas. Incluso si no termino haciendo ninguna oferta, construye una relación con el agente y también le da una idea de lo que está disponible en qué rango de precios. Entonces hago una oferta o dos.

Una vez que una propiedad está bajo contrato, Empiezo a investigar empresas de gestión. Me acerco a un montón de ellos y les pido ejemplos de contratos. Tengo una lista de verificación de las cosas que estoy buscando. y aunque nunca encuentro a alguien que marque todas las casillas, Busco la empresa gestora que más casillas marque.

Aprende más:

• Cómo alquilar su casa con un agente

La renta pasiva es la meta

Describe tu cartera actual.

Compré mi primera propiedad de ingresos hace unos diez años. Ahora soy propietario o administro 15 viviendas unifamiliares.

¿Cuántos ingresos pasivos obtiene cada mes?

Varía según la puerta de entrada, pero normalmente gano entre $ 200 y $ 700 por puerta al mes. Tenga en cuenta que es neto, pero también fluctúa según las reparaciones y la vacante. Entonces en total, Estoy ganando alrededor de $ 5 000 por mes en todas las propiedades. Estoy cerca de la libertad financiera.

¿Qué opinas sobre las plataformas de Crowdfunding inmobiliario?

Para ser sincero, No he investigado mucho sobre crowdfunding inmobiliario, pero sin duda es una oportunidad prometedora para los inversores más nuevos.

Consejos para invertir en bienes raíces

Algunos consejos rápidos si está pensando en empezar:

• Ejecute sus números y sobrestimar los gastos. Lo más probable es que salgan más mal de lo que espera. Así que asegúrese de poder pagar los gastos al principio. Por lo general, calculo al menos el 25% de los gastos como amortiguador.
• No compre en vecindarios de clase baja de fuera del estado.
• Date cuenta de que no puedes estresarte ni controlarlo todo. Ser capaz de rodar con los golpes, y saber que a la larga debería ser rentable (si ejecutó sus números correctamente, e incluso si cuesta mucho dinero por adelantado).
• La piratería de la casa es una excelente manera de ingresar al juego inicialmente.

Finalmente, este es un negocio difícil, si fuera facil todo el mundo lo haría. Pero vale la pena y si tiene algún interés en invertir en bienes raíces y vive en una ciudad cara. Puede obtener ofertas increíbles fuera del estado. Puede recoger fácilmente casas unifamiliares en algunos estados por menos de $ 50, 000, lo que facilita la adquisición de bienes raíces y la construcción de su cartera. De hecho, hemos elaborado una lista de los estados más baratos para comprar una casa.

También puede consultar nuestra publicación completa sobre cómo obtener una hipoteca para una propiedad de alquiler.