Cómo funciona la depreciación de la propiedad de alquiler

Si está considerando una oportunidad de inversión inmobiliaria, La depreciación de la propiedad de alquiler es uno de los trucos más útiles que debe conocer.

Esta es una herramienta fundamental que puede utilizar para deducir los costos de compra y mantenimiento de su propiedad, lo que podría generar ahorros significativos en el transcurso de su inversión y declaraciones de impuestos más favorables junto con ella.

También puede reducir potencialmente el costo total de una inversión inmobiliaria. No suena tan mal ¿lo hace?

Esta publicación explora qué es la depreciación de la propiedad de alquiler, cómo funciona, y el beneficio de usarlo para reducir su obligación tributaria.

Depreciación anual:una guía para inversores inmobiliarios

El IRS reconoce que los edificios requieren mucho mantenimiento y tienden a degradarse con el tiempo. Es solo cuestión de tiempo antes de que los propietarios de propiedades residenciales de alquiler necesiten romper y reemplazar las alfombras e instalar nuevas ventanas. después de todo.

Al mismo tiempo, los edificios a menudo quedan obsoletos. Por ejemplo, los artefactos de iluminación o incluso los electrodomésticos pueden pasar de moda. Debe actualizar este tipo de cosas de vez en cuando para que una propiedad mantenga su valor, y para que usted, como inversionista, mantenga el flujo de efectivo funcionando sin problemas.

Como resultado de todo esto, el Servicio de Impuestos Internos (IRS) le permite distribuir el costo de algunos activos a lo largo de toda su esperanza de vida útil, en lugar de todos a la vez cuando compra una propiedad.

Calificar para los beneficios fiscales por depreciación

Desafortunadamente, el hecho de que sea propietario de una casa no significa que sea automáticamente elegible para los beneficios de depreciación. Hay algunas reglas que debes seguir, que examinaremos brevemente a continuación.

1. Eres dueño de la propiedad

No puede reclamar un beneficio de depreciación en una propiedad que no es de su propiedad. Tienes que ser el único propietario de la propiedad. En otras palabras, no puede alquilar o subarrendar una propiedad a otra persona, ponlo en Airbnb, y reclamar un crédito por depreciación. Eso sería cometer fraude fiscal.

2. La propiedad es una inversión

Tampoco puede reclamar un impuesto de depreciación sobre la casa en la que vive. Tiene que ser una propiedad de inversión, lo que significa que lo compró con el objetivo de beneficiarse de él.

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3. La propiedad durará más de un año.

Un impuesto de depreciación es para inversiones a largo plazo. En otras palabras, no puede reclamar un beneficio de impuesto sobre la renta en una propiedad que tiene la intención de vender dentro de un año. Debe comprar la propiedad con la intención de conservarla durante al menos el primer año para reclamar un beneficio fiscal por depreciación.

4. Debe tener una vida útil determinable

La propiedad debe ser una estructura sólida como un edificio de apartamentos o una casa unifamiliar o multifamiliar. En otras palabras, no puede ser de estructura o forma cuestionable, como una cabaña o una casa en el árbol. La propiedad debe ser de diseño sólido con usos obvios.

¿Qué es la recuperación por depreciación?

La recuperación de la depreciación se refiere a la ganancia resultante de la venta de una propiedad depreciable.

Esto ocurre cuando el precio de venta de un activo es mayor que la base del costo ajustado o la base fiscal. Cuando esto pasa, declarará la propiedad como ingreso ordinario al IRS en el formulario 4797.

En breve, la depreciación permite al IRS cobrar impuestos sobre un activo que se utilizó anteriormente para compensar la renta imponible.

Para determinar el monto de la recuperación por depreciación, comparar la base del costo del activo con el precio de venta.

Ejemplos de propiedad depreciable

La propiedad depreciable puede extenderse más allá de un edificio en sí.

Puede incluir propiedad tangible, como vehículos y equipos como computadoras o tecnología. También puede incluir activos intangibles como derechos de autor, software, y patentes.

Dicho eso hay algunas restricciones. Por ejemplo, no se puede depreciar la tierra o los objetos de colección como el arte. También va en contra de las reglas depreciar la propiedad personal (p. Ej., ropa o un automóvil que conduce con fines no laborales).

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Gastos de un año frente a varios años

No todos los tipos de gastos califican como depreciación de su propiedad inmobiliaria de alquiler. Por ejemplo, La remoción de nieve o el sellado de su concreto probablemente se considere un gasto de un solo año, lo que significa que pagará por ellos de una vez en lugar de repetidamente durante un período de tiempo. Otros ejemplos de gastos de un año incluyen el seguro hipotecario, Impuestos de propiedad, y gastos operativos, así como otras pequeñas reparaciones.

Sin embargo, suponga que desea agregar una nueva plataforma o reemplazar sus pisos. En este caso, usted determinaría la vida útil de estas inversiones y distribuiría el costo a lo largo de muchos años.

Hable con un asesor fiscal si tiene alguna pregunta sobre qué constituye una reparación pequeña frente a una más grande para determinar si puede asumir el gasto de depreciación y aprovechar las ventajas fiscales asociadas. Esto no es algo sobre lo que quieras adivinar, ya que la decisión incorrecta podría generar una señal de alerta para el IRS.

Cómo calcular la depreciación inmobiliaria

Para calcular la depreciación, Deberá determinar la disminución percibida en el valor de una propiedad durante un período de 27,5 años.

Utilice la siguiente fórmula para determinar la depreciación de su propiedad de alquiler:

1. Encuentre el costo del edificio o cuánto pagó por él.
   
2. Reste el valor del terreno del costo del edificio para determinar el valor de su edificio.
   
3. Divida el valor de su edificio por 27,5 para obtener el monto de depreciación deducible anual permitido.

Conozca la diferencia:ACRS vs. MACRS

Hay dos tipos de sistemas de depreciación en los EE. UU. Que se utilizan con fines fiscales:el Sistema de recuperación de costos acelerada (ACRS) y el Sistema de recuperación de costos acelerada modificado (MACRS).

El ACRS es para depreciar la propiedad puesta en servicio entre 1980 y 1987. Para este sistema, la depreciación depende de los períodos de recuperación predeterminados por el IRS. A diferencia de otras situaciones, no pasa por vida útil.

El MACRS es para propiedades puestas en servicio después de 1986. Este sistema reemplazó al ACRS y usa el método de línea recta y el método de saldo decreciente para determinar la depreciación.

Inversor inmobiliario vs.profesional

El IRS también hace una clara distinción entre inversores inmobiliarios pasivos e inversores inmobiliarios profesionales.

La mayoría de las personas entran en la primera categoría. En breve, esto significa que tiene un trabajo de tiempo completo y una propiedad que produce ganancias. Las personas en esta categoría no pueden compensar los ingresos ordinarios de su empleo a menos que su ingreso bruto ajustado modificado sea inferior a $ 100, 000. En este caso, es posible compensar los ingresos ordinarios hasta $ 25, 000 a través de la pérdida pasiva de ingresos.

Para calificar como profesional inmobiliario, debe proporcionar más de la mitad de sus servicios personales totales en el comercio de bienes raíces y realizar más de 750 horas de servicios en esa línea de trabajo anualmente.

Consejos para las deducciones de impuestos a la propiedad de alquiler con inversiones inmobiliarias

Trabaje con un profesional de impuestos para la depreciación de la propiedad de alquiler

La regla general es confiar en un profesional de impuestos al calcular las deducciones de impuestos sobre la propiedad de alquiler. Confiar en un profesional puede garantizar que reclame deducciones precisas y no rompa ninguna regla. También lo coloca en la mejor posición para maximizar sus ahorros.

Intentar hacer los impuestos sobre la propiedad de alquiler por su cuenta es una decisión arriesgada. Incluso si generalmente sabe cómo manejar los impuestos, Vale la pena trabajar con alguien que tenga un conocimiento profundo de los entresijos de la ley tributaria y pueda ayudarlo a pasar a un nivel impositivo más bajo de la manera correcta.

Obtenga un estudio de segregación de costos

Es una buena idea realizar un estudio de segregación de costos cada vez que compra una nueva propiedad de inversión. Esto implica asignar valor fuera del edificio y en los múltiples componentes que componen el edificio.

Al descomponer el valor de una propiedad con vida útil en 5, 7, 15, y plazos de 27,5 años, puede cancelar elementos individuales a un ritmo más rápido. Por ejemplo, un congelador o una unidad de aire acondicionado probablemente no durará 27,5 años. Un estudio de segregación de costos es importante porque puede ayudar a aumentar sus deducciones por depreciación en un período de tiempo más corto.

Considere un intercambio 1031

Una vez que hayan expirado sus 27,5 años, no será elegible para ningún otro crédito fiscal por depreciación. En este punto, debería buscar un intercambio 1031.

Un intercambio 1031 es una transacción que implica intercambiar una inversión inmobiliaria por una propiedad de igual o mayor valor. Por ejemplo, puede tomar un edificio de apartamentos y canjearlo por una cartera de condominios o casas individuales más pequeños que sean iguales o inferiores al valor de la propiedad.

Al hacerlo, podría diferir todos los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de su lugar, proporcionándole el alivio que tanto necesita como contribuyente. También es una forma de diversificar su cartera y proteger su patrimonio.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo comienza el período de depreciación?

Las deducciones por depreciación pueden comenzar tan pronto como comience el servicio en la propiedad y esté disponible para alquilar.

Consulte con su asesor fiscal o CPA la hora exacta en la que puede comenzar a reclamar la depreciación para no incurrir en gastos de alquiler que no pueda cancelar. El tiempo es clave aquí. Si su objetivo es ganar dinero con su inversión, lo último que desea es incurrir en cargos que no puede cancelar.

¿Es la tierra depreciable?

La tierra no se deprecia porque no se usa. El valor del terreno es diferente al valor de la casa.

Y lo que es más, no puede contar el trabajo que hace en la tierra, como limpiar o hacer jardinería, como un gasto depreciable. Esos costos se centran en la gestión de la tierra, y no en la depreciación inmobiliaria, que generalmente se considera un gasto operativo.

¿Qué es la base de costos?

La base del costo se refiere al precio de compra original de una inversión o activo a efectos fiscales. Se utiliza para calcular las pérdidas o ganancias de capital.

Al determinar la base de costos de una inversión, puede comprender si es rentable o si está en un apuro. Y en base a esa información, puede comprender si tiene implicaciones fiscales.

Como tal, La base de costos es una de las métricas críticas a comprender en el sector inmobiliario.

¿Tiene que generar ingresos por alquiler para reclamar la depreciación?

Siempre debe consultar con un profesional de impuestos si tiene preguntas específicas sobre lo que puede adeudar en concepto de impuestos.

En la mayoría de los casos, Los créditos de depreciación son para inversionistas que optan por alquilar su propiedad para inquilinos. Sería difícil justificar la compra de una propiedad, llamándolo inversión, y no alquilarlo o cambiarlo en un corto período de tiempo.

Sin embargo, es posible que pueda reclamar un crédito por depreciación si compra un lugar, arreglalo, y manténgalo hasta que anticipe que las condiciones del mercado mejorarán. Este sería un caso poco común que requeriría el asesoramiento de un profesional de impuestos.

¿Tiene que depreciar la propiedad de alquiler y cancelar los gastos?

Técnicamente, no está obligado a reclamar un crédito fiscal por depreciación. Sin embargo, necesita recuperar la depreciación cuando algún día decida vender la propiedad. Como tal, no puede evitar los problemas de depreciación por completo.

¿Tiene que declarar los ingresos por alquiler?

La ley fiscal requiere que informe los ingresos por alquiler al IRS. Si no informa los ingresos por alquiler al IRS, pueden usar una multa por incumplimiento de pago a una tasa del 0.05% por mes, que no puede exceder el 25% del impuesto total que adeuda.

Recuerde que tiene que pagar impuestos si le debe al IRS. No hay forma de evitarlo. Si no paga, eventualmente lo alcanzará y los resultados podrían ser catastróficos. Pregúntale a Wesley Snipes.

La línea de fondo

Son pocas las personas que disfrutan revisando página tras página del código fiscal y estudiando cosas como la depreciación. Sin embargo, entenderlo y aplicarlo a su situación fiscal podría ser la diferencia entre una inversión exitosa y una no exitosa. Si invierte dinero en bienes raíces, es absolutamente algo de lo que debes estar consciente.

Las mejores prácticas requieren trabajar con un asesor fiscal durante este proceso. Si tiende a ser perezoso a la hora de descartar cosas, un asesor fiscal puede ayudarlo a tener más dinero en su bolsillo. Y si tiendes a superar los límites, un asesor fiscal puede controlarlo y evitar que se meta en problemas con el IRS.

Al final del día, debe recordar que (lo más probable) no es un profesional de impuestos. Y es probable que ni siquiera sea un inversor inmobiliario a tiempo completo. Eres un aficionado, y los aficionados deben confiar en los profesionales para que los ayuden a navegar por cosas que no comprenden.

Incluso los inversores inmobiliarios más exitosos trabajan con asesores fiscales. Cuando empiece a construir su imperio inmobiliario, considere seriamente contratar los servicios de un profesional experimentado que pueda ayudarlo a optimizar sus impuestos inmobiliarios en el camino hacia la independencia financiera.