¿Comprar una lavandería automática es una buena inversión?

Siente el llamado de convertirse en propietario de una pequeña empresa y está considerando ingresar a la industria de las lavanderías.

O tal vez ya tenga un par de otras empresas en marcha, y se pregunta si es la decisión correcta hacer una oferta por una vieja lavandería en su vecindario.

Con tantas variables a considerar, esta no es una decisión fácil de tomar. Este artículo cubre los conceptos básicos para comprar y ser propietario de una lavandería y explica cómo determinar si es una opción inteligente para su carrera.

Consejos para comprar una lavandería automática

1. Comience con una evaluación financiera
2. Decide si quieres pareja
3. Considere simplemente comprar el edificio
4. Contrata a un agente inmobiliario agudo
5. Consulte con varios prestamistas
6. Tenga un "por qué" antes de invertir
7. Busque en los REIT

1. Comience con una evaluación financiera

Iniciar una lavandería automática es mucho más complicado que comprar una propiedad de alquiler básica. Hay mucho más riesgo y muchos otros factores que determinan la rentabilidad.

Antes de seguir adelante, primero debe evaluar si se encuentra en el lugar adecuado para iniciar su propio negocio. Asegúrese de que su deuda sea mínima y de tener una buena cantidad de efectivo ahorrado para usar como pago inicial y realizar actualizaciones.

Si no tiene el dinero para cubrirse durante una recesión o para pagar reparaciones esenciales, probablemente no esté en la mejor posición para iniciar un nuevo negocio.

2. Decide si quieres una pareja

Puede ser una buena idea ir con un compañero. Por lo menos, debe consultar con alguien que tenga experiencia en el manejo de una lavandería automática.

Las ventajas de ir con un socio experimentado es que puede ayudarlo a evitar cometer errores costosos, y pueden dividir los costos de la inversión inicial y los gastos continuos.

3. Considere la posibilidad de comprar el edificio

Otra opción para explorar es comprar un edificio con una lavandería automática existente y arrendarlo a otra empresa.

Por ejemplo, puede haber una lavandería local o una cadena que busque una franquicia en su área. Esta organización tendrá más recursos, incluyendo dinero, dotación de personal y posiblemente incluso una base de clientes que puedan traer.

Esta opción puede resultar mucho menos estresante. Puede sentarse y cobrar los pagos mensuales del alquiler, dejar que los inquilinos se ocupen de las operaciones diarias, actualizaciones de equipos, y mantenimiento.

Aprende más:

• Consulte nuestra publicación sobre las mejores inversiones inmobiliarias

4. Contrata a un agente inmobiliario inteligente

Una de las mejores formas de ganar terreno en el sector inmobiliario es contratar a un agente inmobiliario que sea un negociador de bulldog.

Su agente de bienes raíces debe ser astuto como una táctica y un gran conocimiento del mercado en el que está mirando. Esta persona también debe ser un especialista en compras.

Tenga en cuenta que no todos los agentes se especializan en adquisiciones. Algunos se especializan en alquiler, mientras que otros cierran tratos. Dicho eso si ya planea arrendar la lavandería a otra empresa, Es posible que desee tener un agente inmobiliario independiente en espera para ayudarlo a arrendarlo una vez que se convierta oficialmente en propietario.

5. Consulte con varios prestamistas

Es probable que necesite un préstamo hipotecario para comprar una lavandería. No tome el primer préstamo que se le presente.

Obtenga la oferta por escrito y compare precios con varios prestamistas para ver si alguien puede superar el precio. Es posible que pueda obtener una mejor oferta de préstamo de un prestamista competidor.

También, asegúrese de consultar con su agente de bienes raíces durante este proceso y ver qué tienen que decir. Más probable, ellos tendrán una red de prestamistas a los que pueden recomendarle.

6. Tenga un "por qué" antes de invertir

Dedique algún tiempo a pensar por qué quiere tener una lavandería automática. Poseer y operar una lavandería automática puede ser un trabajo agotador, y la rentabilidad no está garantizada.

¿Quieres estar físicamente en la premisa todos los días, ayudar a los clientes y supervisar las operaciones diarias? ¿O planeas contratar a otra persona para que se encargue de eso?

De cualquier manera, asegúrese de tener pasión por el negocio y de que es algo que realmente desea perseguir. Si simplemente está considerando comprar una lavandería automática para obtener ganancias, recuerde que existen muchos otros tipos de inversiones de menor riesgo.

7. Examine los REIT

Comprar una lavandería puede ser una experiencia increíblemente compleja y costosa. A medida que avanza en el proceso, es posible que descubra que simplemente no vale la pena, incluso si promete un flujo de efectivo mensual saludable.

Si ese es el caso, es posible que desee considerar la posibilidad de invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), que son organizaciones con fines de lucro que poseen y operan carteras de bienes raíces. Puede comprar REIT a través de una agencia de corretaje, al igual que lo haría con las existencias.

El principal beneficio de invertir en REIT es que puede ser propietario de bienes raíces sin tener que lidiar con todos los costos iniciales o el mantenimiento continuo.

Aprende más:

• REIT frente a bienes raíces
• Comparación de tarifas de corretaje para 2021

¿Es una buena inversión un negocio de lavandería automática?

Según la Coin Laundry Association, las lavanderías suelen tener un valor de 50 dólares, 000 a $ 1 millón y puede generar un flujo de efectivo de $ 15, 000 a $ 300, 000 anualmente.

Seguro, eso suena genial en papel. Pero si esto fuera fácil de lograr, probablemente conozca a muchos más propietarios de lavanderías.

Para determinar si comprar una lavandería automática será un buen retorno de la inversión para usted, Estos son algunos de los principales factores a considerar.

Estado del edificio

Todos los inmuebles comerciales, incluidas las lavanderías, se clasifican por su calidad general y normalmente se etiquetan como clase A, clase B, o propiedad de clase C.

Clase A Los edificios suelen estar en condiciones más nuevas y están ubicados en la mejor parte de la ciudad. La mayoría de las lavanderías nuevas son de clase A. Como era de esperar, puede esperar pagar más por una propiedad de clase A. Sin embargo, la propiedad debería requerir menos reparaciones y debería atraer a más clientes debido a su ubicación privilegiada, lo que puede compensar el precio inicial más alto.

Clase B los edificios son como una propiedad en medio de la carretera. A menudo se encuentran en áreas que no tienen tanta demanda pero que aún se encuentran en condiciones de funcionamiento decentes.

Clase C los edificios son un paso más hacia abajo y, a menudo, se encuentran en ubicaciones indeseables y necesitan reparaciones importantes.

¿Por qué es importante la condición del edificio?

Si quiere atraer clientela, necesita tener una lavandería automática que no esté deteriorada ni sucia. La gente no querrá llevar su ropa a una instalación decrépita.

Eso no quiere decir que deba ignorar las oportunidades de clase B o clase C. Todo depende del precio y el valor futuro de la propiedad.

Por ejemplo, si obtiene una buena oferta en una lavandería de clase B, es posible que pueda realizar mejoras de capital y aumentar su estado a la clase A. Si decide tomar esta ruta, Tener un conocimiento firme de los costos de reparación es fundamental para el éxito.

Si no quiere lidiar con el trabajo y los costos relacionados con la actualización de las instalaciones, Probablemente sea mejor optar por una propiedad de clase A. De esta manera, tendrá una inversión llave en mano que puede comenzar a generar ingresos desde el primer día.

Es muy probable que las propiedades de clase C sean más difíciles de obtener ganancias. Las lavanderías requieren un flujo constante de clientes para ser rentables, que es poco probable que obtenga si la propiedad está en un área deteriorada o necesita un montón de renovaciones.

A menos que obtenga una oferta fantástica o tenga suerte con la ubicación (es decir, si el vecindario se vuelve deseable en 10 años), No creo que las lavanderías de clase C sean una buena decisión. Sin embargo, su asesor inmobiliario sería la mejor persona para responder esa pregunta.

Calidad del equipo de lavandería comercial

Si va a comprar sus propias lavadoras y secadoras, debe inspeccionarlos profesionalmente para verificar su calidad, tan de cerca como inspecciona el edificio.

Considere la posibilidad de contratar a un consultor externo independiente para analizar el equipo y brindar una descripción general de su condición y longevidad. Lo último que desea hacer es invertir en equipos que serán obsoletos o descontinuados por el fabricante en unos años, obligándote a gastar miles más en nuevos.

Si tienes el efectivo puede optar por ir con máquinas nuevas al principio. Sin embargo, esto no es necesariamente un requisito y algo en lo que puede pensar a medida que pasa el tiempo. Si el equipo existente funciona bien, entonces probablemente estará en buena forma.

Localización

La ubicación debe ser una consideración primordial al comprar una lavandería automática. A la gente no le gusta viajar lejos de casa para lavar la ropa, por lo que vale la pena encontrar una instalación que esté cerca de complejos de apartamentos y viviendas residenciales.

Al mismo tiempo, debe analizar los datos demográficos de la ciudad para tener una idea de la demanda. Busque datos de mercado que indiquen cuántas personas en el área ya tienen lavadoras y secadoras y si podrían usar sus instalaciones.

Al realizar esta investigación de mercado, También debe analizar la competencia y averiguar a quién se enfrenta. En un mundo ideal, su lavandería se ubicará en un área con alta demanda y competencia limitada. Pero es más fácil decirlo que hacerlo.

Si la competencia ya existe, Trate de tener una idea de si los clientes están contentos y qué tan bien va el negocio. Es posible que los clientes no estén satisfechos con sus opciones actuales. O tal vez los competidores existentes ya estén muy ocupados, lo que indica que parte de esta demanda podría extenderse inmediatamente a sus instalaciones.

Otra opción a considerar es hablar con los funcionarios locales o la junta de zonificación. Por lo general, estas personas tienen un buen conocimiento de la comunidad local y pueden darle una opinión sobre si una lavandería es un plan de negocios viable o no. También puede conocer sus probabilidades de obtener la aprobación para el negocio y si existen obstáculos legales o de zonificación que puedan surgir.

Costos inesperados a considerar al comprar una lavandería automática

Comprar una lavandería automática puede ser inmensamente rentable si obtiene un lugar en excelentes condiciones en una ubicación privilegiada.

Todavía, Las lavanderías también conllevan algunos gastos considerables. Estos son algunos de los costos más comunes a considerar al comprar una lavandería automática.

Mantenimiento de máquina

Entre en cualquier lavandería y observe cuántas máquinas están averiadas en un momento dado. Tus máquinas inevitablemente se van a romper requiriendo reparaciones costosas. Puede terminar gastando miles de dólares anualmente en mantenimiento y reparaciones solo para mantener sus máquinas en funcionamiento.

Suministros

También necesitará comprar suministros para su lavandería. Por ejemplo, esto puede incluir detergente, mesas plegables, máquinas expendedoras, fichas para máquinas, bolsas de lavandería, balanzas de lavandería, sistemas de pago, y posiblemente máquinas de monedas.

Mantenimiento de instalaciones

También hay que considerar el mantenimiento de las instalaciones, que debe ser una prioridad máxima. Si desea atraer invitados y obtener buenas calificaciones, deberás mantener las aceras despejadas, los pisos relucientes, y los baños y las máquinas impecables. Tendrá que realizar este mantenimiento usted mismo o pagar a alguien para que se ocupe de él o de usted.

Tarifa

Todas las empresas tienen tarifas administrativas inevitables, incluyendo impuestos, seguro, nómina de sueldos, publicidad, y costos de marketing. También tendrá que recortar los cheques hipotecarios mensuales, que probablemente será su mayor gasto.

Utilidades

Las lavanderías consumen una cantidad significativa de agua y electricidad. Las máquinas pueden calentarse mucho, también, por lo que lo más probable es que necesite un sistema HVAC de potencia industrial para mantener el lugar fresco. Estos costos de servicios públicos pueden acumularse rápidamente, así que asegúrese de tenerlos en cuenta en su presupuesto operativo mensual.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la asociación de lavandería de monedas?

La Coin Laundry Association es una asociación comercial líder y sin fines de lucro dedicada a ayudar a los propietarios e inversores en la industria del autoservicio de lavandería. Proporcionan una variedad de recursos y ofrecen oportunidades de afiliación.

¿Necesito máquinas expendedoras en mi lavandería?

Cada centavo cuenta cuando se opera una lavandería, y ofrecer una máquina expendedora podría ser una excelente manera de obtener ingresos adicionales de sus clientes hambrientos mientras esperan a que se seque la ropa.

Aprende más:

• Consulte nuestra publicación sobre las mejores ideas de ingresos pasivos para 2021

Solo tenga en cuenta que las máquinas expendedoras también consumen una cantidad significativa de energía, especialmente si tiene varias máquinas. También requieren mantenimiento, y es posible que deba firmar un contrato con un distribuidor local.

Si realmente quieres participar, es posible que tenga más suerte comprando su propia máquina expendedora o vendiendo bocadillos en el mostrador.

¿Las lavadoras requieren mucho mantenimiento?

Si. Las lavadoras necesitan un mantenimiento continuo, limpiado y desinfectado. De lo contrario, se encontrará con quejas de los clientes y posiblemente incluso con sanciones de su departamento de salud local. Este mantenimiento cuesta dinero, y es un costo inevitable en el que no puede escatimar.

¿Pueden hacerse ricos los propietarios de lavanderías?

Si. Cualquier propietario de un negocio puede potencialmente enriquecerse tomando decisiones de inversión inteligentes. También puede perder dinero.

Una cosa que puede hacer es llevar la instalación a un punto en el que sea altamente rentable y luego aprovechar su capital para abrir una segunda ubicación. Finalmente, podría llegar a un punto en el que tenga varias lavanderías a su nombre, todos recaudando beneficios.

¿Es una lavandería automática un buen modelo de negocio?

Una lavandería automática que se gestiona adecuadamente puede ser un gran modelo de negocio. Sin embargo, una lavandería automática también puede ser extremadamente cara. Todo depende de las decisiones que tomes y del equipo que tengas a tu alrededor.

¿Tener una lavandería automática es un trabajo de tiempo completo?

Si decide adoptar un enfoque práctico y administrar todo usted mismo, tener una lavandería automática puede ser más que un trabajo de tiempo completo. Puede consumir todo su tiempo libre y convertirse en un esfuerzo agotador. Sin embargo, si contrata a otras personas para que trabajen para usted y subcontrata las operaciones siempre que pueda, puede recuperar algo de tiempo y convertirlo en una experiencia más agradable. Aunque, por supuesto, cada contratación que hace se reduce a sus ganancias.

Por último, su experiencia como propietario depende de su presupuesto, su voluntad de estar en las instalaciones, y si puede encontrar personas confiables para que las operaciones sigan funcionando sin problemas.

¿Todas las lavanderías ofrecen limpieza en seco y plegado?

Algunas lavanderías ofrecen servicios de tintorería y plegado, mientras que otros son puramente autoservicio. Los propietarios de lavanderías a menudo brindan estos servicios porque pueden cobrar más dinero. Sin embargo, también requieren tener en cuenta los costos adicionales.

La línea de fondo

Piense bien antes de iniciar un negocio de lavandería con monedas. Hay mucho más a considerar que solo ropa limpia. Necesitará un plan de negocios sólido y un gran equipo para ayudarlo a administrar sus instalaciones. También es esencial hacer su debida diligencia para evitar encontrarse con un desastre financiero.

La conclusión es que las lavanderías pueden ser un modelo de negocio tremendamente rentable, pero pueden ser una inversión arriesgada, también.

Si compra un lugar en un lugar deseable, mantienes ese lugar en excelentes condiciones, y tiene un flujo constante de clientes satisfechos, es posible que se encuentre en la autopista hacia las riquezas de la lavandería. ¡Buena suerte!