5 errores que los inversores de REIT deben evitar durante la crisis del coronavirus

Los inversores en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) han sido algunos de los más afectados en el colapso del mercado que siguió al surgimiento de la crisis del coronavirus. Los REIT invierten en bienes raíces, arrendarlo a inquilinos, y negociar en el mercado de valores como una acción. Son los favoritos de los inversores debido a sus altos dividendos y su sólido historial de crecimiento.

El ETF del Vanguard Real Estate Index Fund fue golpeado a principios de 2020, incluso más que el Standard &Poor's 500, mientras que normalmente es menos volátil. Este bajo rendimiento puede resultar sorprendente, también, dado que los REIT en su conjunto han superado al S&P 500 durante largos períodos.

En medio del cierre económico casi total en muchos estados debido a órdenes gubernamentales, Los REIT han tenido más dificultades para cobrar el alquiler de sus inquilinos, ya sean empresas o personas. Además de eso, deben dinero también, ya que financian su propiedad con deuda. Como muchos estadounidenses, no se les paga incluso cuando deben dinero a otros.

Si bien la idea de vender sus REIT puede sentirse bien en este momento, este enfoque podría costarle caro a largo plazo, haciendo que la crisis sea aún peor de lo que ya es. Los inversores de REIT deben tratar de evitar estos errores comunes para minimizar los efectos de la crisis del coronavirus y mantener sus carteras protegidas de la recesión económica resultante.

1. Vender en la parte inferior

Invertir se trata de comprar barato y vender más caro. Entonces, cuando el mercado cae sustancialmente, como lo hizo a principios de 2020, desea evaluar si está vendiendo solo porque el REIT ha bajado o porque cree que va a caer más debido a los fundamentos.

El precio de una acción de REIT se basa en las expectativas de millones de inversores potenciales, que buscan todo tipo de datos (vacantes, crecimiento económico, problemas de inquilinos y muchos más) para determinar su mejor estimación sobre el valor del negocio. Si bien el precio siempre puede moverse más tarde, a menudo se necesita nueva información para cambiar la visión de los inversores sobre el REIT.

El mercado suele ser eficaz para predecir el futuro. Las buenas noticias pueden suceder sin que usted se dé cuenta, y, a menudo, las buenas noticias se pueden atribuir a que los inversores se vuelven menos pesimistas en general. Si la situación cambia de manera favorable, Los valores de REIT podrían subir, no abajo, dejándote haber vendido cerca de la parte inferior.

2. No analizar un REIT con cuidado

Independientemente de lo que esté pensando en hacer con un REIT:comprar, venta, o pararse, es importante analizarlos a ellos y a la industria con detenimiento. Los REIT operan en muchos sectores diferentes:salud, alojamiento, apartamentos, centros comerciales y de datos, para nombrar unos pocos. La dinámica de cada uno de estos sectores es tremendamente diferente, por lo que no puede adoptar un enfoque de "talla única".

Por ejemplo, Los REIT de centros de datos y los REIT de torre se han mantenido razonablemente bien. Todavía están deprimidos de sus máximos pero menos que el sector en general. Luego están los REIT de alojamiento y minoristas, que se han tambaleado porque no está claro cuándo los consumidores podrían reanudar sus viajes y compras como antes. Incluso los REIT sanitarios, que suelen disfrutar de una demanda constante, han sido golpeados más fuerte de lo que cabría esperar. Por lo tanto, tendrá que comprender la dinámica de cada sector.

Antes de tomar una decisión sobre cómo proceder, considere estos factores así como la situación más específica de cada empresa. ¿Los inquilinos están pagando el alquiler? ¿Es manejable la carga de la deuda? ¿Necesitará la empresa recaudar dinero en el futuro si la economía no mejora? ¿Le irá bien al REIT, como al propietario de teatros, en una economía de “nueva normalidad”?

Por supuesto, esas son solo algunas de las preguntas que querrá considerar antes de emprender cualquier acción. Deje que los hechos guíen sus decisiones y no al revés.

3. Dejar que el miedo le impida comprar buenos REIT

Si analizó la empresa y el futuro a largo plazo parece bueno, podría ser un error no comprar más, especialmente si está recibiendo un descuento significativo sobre lo que cree que valdrá el REIT en el futuro. Por lo tanto, es importante no dejar que el miedo lo asuste de un buen trato.

Eso no quiere decir que cada REIT con descuento sea una ganga. E incluso las buenas empresas pueden volverse más baratas a medida que surge nueva información o los inversores se vuelven más pesimistas. Esa es una de las razones por las que muchos expertos recomiendan usar el promedio de costos en dólares para comprar acciones. Usando este enfoque, puede dividir sus compras para promediar en una acción.

Si bien los REIT son conocidos por sus dividendos estables, la actual crisis del coronavirus ha puesto en duda parte de esa estabilidad. Si un REIT no cobra su alquiler, tendrá dificultades para pagar sus dividendos. Por lo tanto, es posible que los inversores ya estén valorando un gran potencial para un recorte de dividendos. Pero si ese recorte de dividendos no ocurre, la acción puede estar preparada para rebotar más alto.

Si los fundamentos de REIT se ven bien y pueden seguir creciendo en el futuro, pero no tiene un precio para este escenario, entonces podría ser un buen momento para recoger acciones. Pero a menudo tendrás que superar tu miedo. Hacer un análisis exhaustivo de un REIT puede ayudarlo a eliminar cualquier duda.

4. Solo posiciones de concentración, no diversificando

Si está buscando comprar REIT durante la recesión, puede ser un error concentrarse solo en los que posee. En lugar de, podría ser una oportunidad para comprar algunas de las acciones de alto rendimiento que antes simplemente parecían demasiado caras. De este modo, puedes aprovechar el poder de la diversificación, agregando más empresas de alta calidad a su cartera, mientras que son relativamente más baratos.

Por ejemplo, La creciente economía digital ha sido excelente para algunos sectores de REIT en los últimos años:almacenes, centros de datos y torres de telecomunicaciones, especialmente. Si bien muchos de estos sectores se han mantenido bien, todavía están por debajo de sus máximos de 52 semanas. Pero las perspectivas para estos sectores a largo plazo siguen siendo sólidas.

Al diversificar, puede reducir el riesgo de su cartera y, al mismo tiempo, agregar algunas gemas de alta calidad. También ayuda a equilibrar el riesgo de que uno explote, dada la importante deuda que es común para los REIT.

5. Suponiendo que las cosas volverán a la normalidad rápidamente

Si bien el mercado se ha recuperado de sus mínimos con relativa rapidez, Podría ser un error pensar que la economía real se recuperará tan rápido. Se espera que muchas personas permanezcan sin trabajo incluso cuando el coronavirus sea neutralizado como amenaza. y numerosas empresas no volverán en absoluto. Por lo tanto, este entorno dificultará que incluso las grandes empresas se recuperen rápidamente.

Y los REIT tienen otros problemas que son específicos para ellos. Tienen que cobrar el alquiler a los inquilinos, y muchos inquilinos simplemente no tienen el dinero, porque tampoco están haciendo nada de eso en este momento. Por lo tanto, los REIT pueden tardar en recuperarse. Además de este problema, Los REIT generalmente se financian con una deuda significativa, de la misma manera que los propietarios suelen pedir prestado mucho dinero para financiar sus viviendas. Sin dinero entrando Los REIT tendrán que averiguar cómo pagar sus propias deudas, también.

Si bien los REIT en su conjunto probablemente funcionarán bien a largo plazo, podría ser un error esperar que las cosas sigan como de costumbre demasiado pronto. Ésa es otra razón por la que el promedio del costo en dólares podría ser una buena estrategia.

Línea de fondo

Los REIT ofrecen una forma atractiva de invertir en bienes raíces a largo plazo, pero los inversores deben actuar con cuidado durante esta recesión, negociando el camino entre el optimismo descuidado y el pesimismo miope. La caída del mercado podría ofrecer un valor significativo para preparar su cartera para décadas de grandes retornos, incluyendo un flujo creciente de dividendos. Pero querrá equilibrar esta ventaja con el potencial de pérdida, especialmente si la economía se debilita aún más desde aquí.