La inversión con gravamen fiscal es riesgosa para la mayoría de los inversores. Esto es lo que necesita saber antes de lanzarse

La inversión por gravamen fiscal puede dar a su cartera exposición a bienes raíces, todo sin tener que ser propietario de una propiedad. Expertos sin embargo, dicen que el proceso es complicado y advierten que los inversores novatos pueden quemarse fácilmente. Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre cómo invertir en un certificado de gravamen fiscal, incluyendo cómo funciona y los riesgos involucrados.

¿Qué es un gravamen fiscal?

Un gravamen fiscal es un reclamo legal que un gobierno local o municipal coloca sobre la propiedad de un individuo cuando el propietario no ha pagado una deuda de impuestos a la propiedad. Por lo general, el aviso viene antes de acciones más duras, como un gravamen fiscal, donde el Servicio de Impuestos Internos (IRS) o los gobiernos locales o municipales pueden realmente confiscar la propiedad de alguien para recuperar la deuda.

Cómo funciona la inversión en gravamen fiscal

Después de que un municipio emite un gravamen fiscal a un propietario vencido, crean lo que se llama un certificado de gravamen fiscal que indica cuánto se adeuda en impuestos, junto con intereses y multas.

Para recuperar los dólares de impuestos morosos, los municipios pueden vender el certificado a inversores privados, que se hacen cargo de la factura de impuestos a cambio del derecho a cobrar ese dinero, más intereses, de los propietarios cuando finalmente devuelvan el saldo.

En la actualidad, 28 estados permiten la transferencia o asignación de gravámenes por impuestos sobre bienes inmuebles en mora al sector privado, según la Asociación Nacional de Gravámenes Tributarios, una organización sin fines de lucro que representa a los gobiernos, inversores y administradores de gravámenes fiscales institucionales. Así es como se ve el proceso.

1. Los inversores deben pujar por el gravamen fiscal en una subasta

Los inversores en gravamen fiscal tienen que pujar por el certificado en una subasta, y cómo funciona ese proceso depende del municipio específico. Los posibles inversores deberían empezar por familiarizarse con el área local, recomienda la Asociación Nacional de Gravámenes Tributarios. Comuníquese con los funcionarios de impuestos de su área para averiguar cómo se recaudan esos impuestos en mora.

Las subastas pueden realizarse en línea o en persona. A veces, las ofertas ganadoras van al inversor que está dispuesto a pagar la tasa de interés más baja, en un método conocido como "rebajar la tasa de interés". El municipio establece una tarifa máxima, y el postor que ofrezca la tasa de interés más baja por debajo de ese máximo gana la subasta. Tenga en cuenta, sin embargo, que a medida que bajan las tasas de interés, también lo hacen las ganancias.

Otras ofertas ganadoras van a quienes pagan la mayor cantidad en efectivo, o premium, por encima del monto del gravamen.

2. El postor ganador paga el saldo y maneja los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Lo que sucede a continuación para los inversores no es algo que ocurra en una bolsa de valores. El postor ganador tiene que pagar la factura de impuestos completa, incluyendo la deuda morosa, intereses y multas. Luego, el inversor tiene que esperar hasta que los propietarios devuelvan el saldo completo, a menos que no lo hagan.

La mayoría de los propietarios tienen el llamado "período de redención", que generalmente es de uno a tres años, antes de que se les requiera pagar los impuestos más los intereses en su totalidad. Pero si el propietario no devuelve la deuda tributaria, el inversionista del gravamen fiscal es el responsable de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria, lo que permitiría al inversor asumir la propiedad de la propiedad.

Si gana un gravamen en una subasta, también debe aprender sus responsabilidades. Por ejemplo, en Illinois, dentro de los cuatro meses posteriores a la compra de un gravamen, debe notificar a los propietarios que posee el gravamen y que puede ejecutar la hipoteca si no lo devuelven, dice Joanne Musa, consultor de inversiones de gravámenes fiscales y fundador de TaxLienLady.com. Luego, se debe enviar otra carta antes de que finalice el período de canje.

Beneficios y riesgos de la inversión en gravamen fiscal

Los expertos recomiendan pensar detenidamente sobre los riesgos involucrados antes de lanzarse a invertir en gravámenes fiscales. Si bien algunos inversores pueden ser recompensados, otros podrían verse atrapados en el fuego cruzado de reglas complicadas y lagunas, que en el peor de los casos puede conducir a grandes pérdidas.

1. Los gravámenes fiscales pueden ser una inversión de mayor rendimiento, pero no siempre

Desde el punto de vista de la mera ganancia, la mayoría de los inversores ganan dinero con base en la tasa de interés del gravamen fiscal. Las tasas de interés varían y dependen de la jurisdicción o el estado. Por ejemplo, la tasa de interés máxima legal es del 16 por ciento en Arizona y del 18 por ciento en Florida, mientras que en Alabama la tasa se fija en el 12 por ciento, según la Asociación Nacional de Gravámenes Tributarios.

Beneficios sin embargo, no siempre alcanzan rendimientos tan altos durante el proceso de licitación. En el final, la mayoría de los gravámenes fiscales comprados en una subasta se venden a tasas de entre el 3 y el 7 por ciento a nivel nacional, según Brad Westover, director ejecutivo de la Asociación Nacional de Gravámenes Tributarios.

Antes de jubilarse Richard Rampell, anteriormente director ejecutivo de Rampell &Rampell, una firma de contabilidad en Palm Beach, Florida, experimentado esto de primera mano. Rampell era parte de un pequeño grupo que invirtió en embargos fiscales locales a fines de la década de 1990 y principios de la de 2000. En primer lugar, los socios lo hicieron bien. Pero luego los grandes inversores institucionales, incluidos los bancos, fondos de cobertura y fondos de pensiones, persiguió esos rendimientos más altos en subastas en todo el país. Los inversores más grandes ayudaron a bajar las tasas de interés, por lo que el grupo de Rampell ya no ganaba mucho dinero con los embargos.

"Al final, no lo estábamos haciendo mucho mejor que un CD, " él dice. "Por la cantidad de trabajo, no valió la pena ".

2. Los gravámenes fiscales vienen con una fecha de vencimiento.

Si el dueño de la propiedad no paga los impuestos a la propiedad al final del período de redención, el acreedor prendario puede iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria para tomar posesión de la propiedad. Pero eso rara vez sucede:los impuestos generalmente se pagan antes de la fecha de redención. Los gravámenes también son los primeros en pagar, incluso antes de las hipotecas.

Aún así, los gravámenes fiscales tienen una fecha de vencimiento, y el derecho de un acreedor prendario de ejecutar la propiedad o cobrar su inversión vence al mismo tiempo que el gravamen.

Después de haber comprado un gravamen, es posible que también desee pagar impuestos sobre la propiedad en los años siguientes, para que nadie más pueda adquirir un gravamen y así reclamar la propiedad.

"A veces son seis meses después del período de canje, ”Musa dice. "No crea que puede comprarlo y olvidarse de él".

3. La inversión en gravámenes fiscales requiere una investigación exhaustiva

Los inversores individuales que estén considerando invertir en gravámenes fiscales deben:sobre todo, hacer su tarea. Los expertos sugieren evitar propiedades con daño ambiental, como una en la que una gasolinera arrojó material peligroso. Una razón para esto:en caso de ejecución hipotecaria, la propiedad seria tuya.

"Realmente debería comprender lo que está comprando, "Dice Richard Zimmerman, socio de Berdon LLP, una firma de contabilidad en la ciudad de Nueva York. "Tenga en cuenta cuál es la propiedad, el barrio y los valores, para que no compre un gravamen que no podrá cobrar ".

Los posibles inversores también deben verificar la propiedad y todos los embargos en su contra, así como las ventas de impuestos recientes y los precios de venta de propiedades similares. Si una propiedad tiene otros gravámenes, eso podría dificultar la obtención de su título en caso de ejecución hipotecaria.

Todavía, Tenga en cuenta que la información que encuentre a menudo puede estar desactualizada.

"Las personas obtienen una lista de propiedades y hacen su debida diligencia semanas antes de una venta, ”Musa dice. “La mitad de las propiedades de la lista pueden desaparecer porque se pagan los impuestos. Estás perdiendo tu tiempo. Cuanto más cerca de la fecha en que realice su debida diligencia, el mejor. Necesita obtener una lista actualizada ".

Línea de fondo

Debido a que la inversión en gravámenes fiscales implica tanta diligencia debida, Podría valer la pena considerar invertir de forma pasiva a través de un inversor institucional que sea miembro de la Asociación Nacional de Gravámenes Fiscales. Westover dice que el 80 por ciento de los certificados de gravamen fiscal se venden a miembros de la NTLA, y la agencia a menudo puede emparejar a los miembros de NTLA con los inversores institucionales adecuados. Eso podría facilitar la gestión del proceso, especialmente para principiantes.

Si bien las inversiones en gravámenes fiscales pueden ofrecer un rendimiento generoso, tenga en cuenta la letra pequeña, detalles y reglas.

"He tenido algunos clientes y amigos que han invertido en gravámenes fiscales a lo grande casi como un negocio y les ha ido bien, "Dice Martin Cass, director regional de servicios al cliente privado en BDO USA, una firma de contabilidad en West Palm Beach, Florida. "Pero es complicado. Tienes que entender los detalles ".