El efecto de la inflación en la compra de vivienda

Si ha leído la sección de negocios de algún sitio web o periódico últimamente, parece que la inflación es el tema que está en la punta de la lengua de todos. El impacto se puede ver en todo, desde el precio de los refrescos hasta la gasolina. Sin embargo, si está buscando comprar una casa, el impacto puede ser mayor de lo que sería si solo tuviera en cuenta el precio en sí.

Analizaremos el efecto de la inflación en la compra de vivienda para que pueda estar seguro de que comprende lo que está sucediendo en el mercado en este momento. Pero primero, asegurémonos de empezar desde el principio.

¿Qué es la inflación?

La inflación se refiere a la tasa a la que los precios aumentan con el tiempo. Desde el punto de vista de un único consumidor interesado, nunca quiere ver inflación porque significa que el dinero que ya tiene en su poder vale una cantidad menor que cuando lo ganó originalmente. Pero desde una perspectiva macro, algo de inflación es buena.

En una economía sana, En teoría, siempre debería haber algo de inflación. Si los precios tienden a subir con el tiempo, anima a la gente a comprar bienes, servicios e incluso casas ahora en lugar de esperar una fecha posterior. Esto significa que hay mucho trabajo para los productores. Esto les permite seguir contratando personas, que compran bienes y servicios por cuenta propia.

La clave es controlar la inflación. No querrás que una lata de refresco que solía costar 1,50 dólares en la máquina expendedora cueste de repente un billete de 5 dólares. Otro lugar donde solemos ver que la inflación aparece primero es la bomba de gasolina y esto también suele generar titulares. La Reserva Federal ha dicho que su objetivo a largo plazo es que la inflación sea de alrededor del 2% anual.

Impacto de la inflación en la vivienda

Hay dos formas en que la vivienda se ve afectada por la inflación:el precio de las viviendas en sí y las tasas de interés de las hipotecas.

Precios de la vivienda

Como con cualquier otro artículo que puedas comprar, los precios de las viviendas suben con la inflación. Esto tiene sentido, porque el precio de los materiales con los que están hechas las casas tiende a subir con el tiempo. Este costo lo transfieren los constructores.

Propietarios de viviendas existentes, si se comportan tan racionalmente como cualquier economista esperaría, Sin embargo, Vale la pena señalar que la inflación no es el único impacto en los precios de la vivienda y que las viviendas tienden a experimentar aumentos de valor real con el tiempo debido a una variedad de factores. Si bien analizaremos algunas de las cifras para respaldar la tendencia general más adelante, echemos un vistazo más de cerca a la apreciación del precio de la vivienda individual.

Apreciación del hogar

Cuando una casa se aprecia, está experimentando aumentos de precios por encima y más allá de los que serían contabilizados por la inflación, obteniendo así ganancias reales en valor. Hay muchas variables que influyen en los aumentos de valor:

• Estado de la vivienda: En el nivel más básico, desea que su hogar esté en buenas condiciones. De lo contrario, cualquier valoración que se haga a su casa puede estar sujeta a reparaciones, lo que puede retrasar la transacción o incluso anularla si no se pueden realizar las reparaciones en un plazo determinado.
• Pies cuadrados: En esta área, cuanto más espacio tengas, cuanto más alto sea el precio en relación con otras casas en su área.
• Dormitorios y baños: De nuevo, más es mejor. Algo popular ahora y probablemente en el futuro es el espacio de oficina o dormitorios adicionales que posiblemente podrían convertirse en oficinas. dado que la mayor parte de Estados Unidos pasaba su tiempo trabajando desde casa durante la pandemia y más lugares de trabajo pueden pasar al trabajo híbrido o completamente remoto en el futuro.
• Localización: La sociedad puede estar haciendo más trabajo en pijama, pero eso no es para todos y no todo el tiempo. La distancia a los lugares de trabajo y al transporte público aún puede ser importante. Incluso si la distancia a una oficina no es un problema, los compradores se sentirán atraídos por diferentes cosas, como la proximidad a los lugares de entretenimiento, restaurantes o la playa.

Tasas de interés

A medida que aumenta la inflación, las tasas de interés deberían subir con él. El objetivo de cualquier inversor es ganar más con la inversión de lo que realiza. Para que ese sea el caso, la inversión tiene que ganar al menos más que la tasa de inflación.

Debido a que los bonos que subyacen a las tasas hipotecarias ofrecen una tasa de rendimiento fija, no son tan atractivos para los inversores en un entorno en el que los precios están aumentando rápidamente. No solo desea tener un rendimiento del 4% de su dinero si la inflación ha aumentado un 6% en el mismo período de tiempo. Por lo tanto, los inversores se retirarán de los bonos y pondrán su dinero en cosas como acciones que ofrecen un mayor rendimiento a cambio de un mayor riesgo.

En respuesta a esto, los rendimientos de los bonos aumentan con la esperanza de volver a atraer inversores. Un inversor comprará cuando calcule que el rendimiento es mayor que su tasa de inflación esperada. Cuando aumentan los rendimientos de los bonos sobre valores respaldados por hipotecas (MBS), las tasas hipotecarias suben con ellos.

¿Qué impulsa el mercado ahora?

Ahora que sabemos lo que normalmente afecta la inflación en lo que respecta a la vivienda, echemos un vistazo a lo que está sucediendo en el mercado en este momento.

Los precios son altos

De hecho, en años recientes, impulsado por tasas de interés bajas, lo que facilita a los posibles compradores pedir prestado más dinero, Los precios de las viviendas han aumentado a un ritmo que supera con creces la inflación.

Según los datos del índice de precios de la vivienda Case-Shiller disponibles más recientemente para abril, Los precios de las viviendas subieron un 14,9% en general durante el año. Los datos de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda ponen el porcentaje aún más alto en 15.7%. Hay algunas razones para esto.

Primero, el inventario es bastante bajo, por lo que la oferta no está a la altura de la demanda, aumentando el precio del inventario existente. En relación con el ritmo actual de ventas, la oferta de viviendas existentes disponibles en el mercado es de 2,6 meses. En el lado de las ventas de viviendas nuevas, el número es de 5,1 meses. Para tener perspectiva un mercado se considera en equilibrio entre compradores y vendedores con un suministro de 6 meses.

El problema de suministro tampoco se ve ayudado por el hecho de que la gente sepa que hay un problema de suministro, así que en lugar de poner su casa en el mercado e intentar mudarse, algunas personas están renovando sus casas existentes.

Aunque la oferta es mejor en el lado de la venta de viviendas nuevas, la mayoría de la gente quiere casas existentes porque históricamente son más baratas. Pero con un inventario bajo en el lado de las ventas de viviendas existentes, esa brecha se está cerrando. El precio medio de una casa nueva fue de $ 374, 400 en mayo. Los precios de las viviendas existentes en junio subieron a una mediana de $ 363, 300.

Además del bajo inventario, Es probable que los precios de las casas nuevas sean más altos. Hay un par de razones para esto. Aunque está un poco por debajo de los máximos recientes fuera de este mundo, todavía son muy altos. Esencialmente, la construcción puede comenzar más rápido de lo que es posible construir esa producción en un aserradero. Es más, ha sido afectado recientemente por incendios forestales.

Finalmente, ya sea por temor al COVID-19 o por la falta de una correspondencia laboral entre la fuerza laboral y los empleadores, muchas industrias han tenido problemas para encontrar mano de obra. La construcción no ha sido una excepción. Los salarios más altos conducen a mayores costos de construcción, lo que puede generar precios más altos para las viviendas nuevas.

Las tasas de interés podrían subir

La inflación general ha aumentado repentinamente un 5,4% en el último año, según cifras de junio de la Oficina de Estadísticas Laborales. Ese es el ritmo más rápido desde agosto de 2008. La Reserva Federal tiene constancia de que cree que la inflación es transitoria, el resultado de que la demanda se disparó ahora que estamos en las últimas etapas de la pandemia, si bien aún no se han resuelto los problemas de la cadena de suministro, provocando que la demanda supere a la oferta.

Sin embargo, si la inflación se mantuviera a este ritmo, la Fed eventualmente tendría que actuar para impulsar la tasa de fondos federales a fin de tratar de contener la inflación. Si hacen eso, las tasas de interés eventualmente subirían toda la economía, incluso para hipotecas.

Las tarifas siguen siendo extremadamente bajas por ahora. Los datos de encuestas recientes del inversionista hipotecario Freddie Mac han compartido tasas fijas a 30 años en el rango alto del 2%, pero nadie sabe cuánto tiempo permanecerá así. Si está preparado financieramente, ahora es un buen momento para comprar.

También vale la pena señalar que las tasas de interés son algo más bajas en este momento porque la Fed está comprando $ 40 mil millones en MBS de agencias por mes. Aunque la Fed ha telegrafiado que habrá muchas advertencias antes de que se realicen cambios en la política actual, porque hay más demanda en el mercado de bonos hipotecarios, las tarifas pueden ser más bajas y aun así atraer a un comprador. Si la Fed sale del mercado, las tasas ciertamente subirían a menos que otros compradores se hicieran cargo.

Cómo la inflación podría afectar la compra de vivienda

Aunque podría tener sentido que a corto plazo, la inflación haría subir los precios de las viviendas, si miras más, los precios podrían estabilizarse o incluso descender levemente cuando la Reserva Federal aumente las tasas de interés a corto plazo y las tasas a largo plazo sigan su ejemplo. Dependiendo de donde mires algunas fuentes de datos parecen sugerir que esto ya está sucediendo. ¿Cuál es el razonamiento?

Simplemente pon, Es muy probable que los precios sean altos, en parte porque los vendedores saben que los prestatarios tienen más poder adquisitivo dadas las bajas tasas de interés. Cuando suben un poquito ese poder adquisitivo disminuye y eventualmente los vendedores tendrán que bajar un poco sus expectativas y los precios pueden incluso bajar.

Cómo deben reaccionar los compradores a este mercado

Si está pensando en comprar en el mercado actual, querrá tener en cuenta los siguientes consejos.

Pagar las deudas existentes

La relación deuda-ingresos (DTI) es uno de los factores clave de calificación a los ojos de un prestamista. Esencialmente, analiza el monto de su cuota actual y los pagos de la deuda mensual renovable en comparación con sus ingresos brutos mensuales. Cuanto menor sea este porcentaje, el mejor. Significa que puede pagar un pago mensual más alto, lo que podría permitirle pagar más por una casa. Esto podría ser clave en un mercado competitivo.

Tampoco desea realizar compras nuevas a crédito ni abrir cuentas nuevas porque esto podría aumentar su DTI y causarle problemas durante el proceso de la hipoteca.

Aunque algunos tipos de hipotecas le permitirán calificar con un DTI más alto, En general, se recomienda mantener su DTI en un 43% o menos para calificar para la mayoría de las opciones de préstamos. Pagar su deuda y mantenerla bajo control podría ayudarlo a tener más espacio en su presupuesto.

También, independientemente de DTI, Por lo general, no se recomienda gastar hasta el límite superior de su presupuesto. Si lo haces, un impacto de ingresos o una factura médica inesperada podrían causarle problemas financieros. Tampoco querrás ser pobre en casa. Ser un poco más conservador con las ofertas de vivienda puede ayudarlo a lograr otras metas financieras, establecer un fondo de emergencia y tener dinero sobrante para las vacaciones, por ejemplo.

Obtenga crédito listo

El pago de deudas se relaciona bien con la siguiente sección porque hacerlo ayudará a aumentar su puntaje crediticio. Además de necesitar un puntaje crediticio mínimo para calificar para la mayoría de los préstamos, cuanto mayor sea tu puntuación, mejor será su tarifa.

Junto con el pago de deudas, Si es posible, querrá encargarse de cualquier elemento de crédito negativo, como cobros y cancelaciones, antes de presentar la solicitud. Esto aumentará su puntuación.

Por supuesto, para hacer esto, necesitará conocerlos. Puede obtener su informe crediticio anualmente en cada una de las tres agencias de crédito para evitar sorpresas. Ahora, Puede acceder a estos informes semanalmente como una medida adicional de conciencia durante la pandemia.

Ser realista

Con los precios de las viviendas siendo lo que son, es posible que no pueda obtener todo lo que desea dentro de su rango de presupuesto, por eso es importante hacer un par de cosas. Determina si hay algo en tu presupuesto por lo que estás pagando y del que no estás obteniendo ningún valor y recórtalo. Deje solo lo que necesita y aquello de lo que obtiene la mayor utilidad en términos de extras.

En segundo lugar, cuando se trata de la casa, determinar las cosas que necesita absolutamente, seguido de las cosas que más desea y luego de lo que puede vivir sin él. Esto le ayudará a no volverse loco en una guerra de ofertas por una casa e ir más allá de su presupuesto.

Ahorre tanto como pueda

La buena noticia es que puede obtener un préstamo convencional sobre una propiedad principal de una unidad con tan solo un 3% de anticipo. Sin embargo, dependiendo de los precios de las viviendas en su área, eso todavía puede ser un cambio significativo. Es más, si puede depositar el pago inicial más grande, realmente puede valer la pena hacerlo. Además de su puntaje crediticio, su pago inicial es el otro gran factor que afecta su tasa.

Básicamente, cuanto menos tenga que darte un prestamista, menor riesgo hay al hacer el préstamo, de ahí la tasa más baja. Alternativamente, puede reducir la tasa de interés pagando al cierre por puntos de descuento, que es interés prepago. Un punto equivale al 1% del monto del préstamo. Típicamente, cuando los prestamistas anuncian las tasas, esos están vinculados a un valor en puntos.

También debe tener en cuenta otros costos de cierre. Además de los puntos de descuento, esto puede incluir cosas como el trabajo del título y las tarifas de grabación, tasaciones, primas de seguro de vivienda prepagas y configuración de cuenta de depósito en garantía / depósito. Esto puede sumar del 3% al 6% del precio de compra.

Puede negociar con los prestamistas para reducir los costos de cierre a través de un crédito de prestamista, pero tenga en cuenta que esto generalmente se obtiene a cambio de una tasa un poco más alta. Cuanto más puedas ahorrar por adelantado, el mejor.

Los prestamistas también tienen diferentes costos, por lo que es importante comparar precios y comparar la tasa de porcentaje anual (APR) que se muestra en cada una de las estimaciones de préstamos. Algunas de estas tarifas también pueden ser negociables ya que los prestamistas quieren su negocio. Cuanto mayor sea la diferencia entre la tasa de interés en la que se basa su pago y la APR, más se le cobrará en costos de cierre. Querrá obtener estimaciones de algunos prestamistas diferentes.

Ahora que sabes qué esperar, es hora de prepararse. Vamos a ayudarlo a ahorrar para una casa.