Guía definitiva para compradores de vivienda por primera vez (10 sencillos pasos)

Comprar su primera casa puede ser tedioso y abrumador.

Si bien es emocionante visitar propiedades y soñar despierto con la casa de sus sueños, superar los obstáculos financieros es otra historia. Pero no te preocupes.

Esta guía integral para compradores de vivienda por primera vez lo guiará a través de todo el proceso de principio a fin.

Antes de comenzar a buscar

Revise su crédito

Su puntaje de crédito no solo jugará un factor considerable en la aprobación de una hipoteca, sino que también determinará su tasa de interés.

Un pequeño aumento o disminución en las tasas de interés puede no parecer gran cosa. Sin embargo, los préstamos hipotecarios son por una suma considerable y por un período prolongado de tiempo. Por lo tanto, un ligero aumento o disminución equivale a miles de dólares más gastados o ahorrados durante la vigencia del préstamo.

Para tener la mejor oportunidad de ser aprobado para un préstamo hipotecario, debe aspirar a un puntaje de crédito de al menos 620. Es posible obtener la aprobación para programas selectos de préstamos hipotecarios con un puntaje tan bajo como 580, pero es posible que tenga menos préstamos para elegir.

Ejecutar los Números

Es tentador para los compradores de vivienda por primera vez comenzar a buscar casas cuando saben que su puntaje crediticio está a la par. Pero probablemente no sea una buena decisión hasta que determines cuánto puedes pagar por la casa. Sí, el oficial de préstamos le dará una cifra cuando obtenga una aprobación previa, pero esa cantidad no siempre es indicativa de lo que puede pagar.

¿Porque? Bueno, se enfocan en la relación deuda-ingreso (DTI) para tener una idea del monto del préstamo para el que califica. Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, los prestamistas prefieren una relación deuda-ingreso del 43 por ciento o menos con el pago de su nueva hipoteca. Para ilustrar:

Nota: Relación deuda-ingreso =monto total de la deuda mensual/ingreso bruto

El problema es que no considera ningún gasto no relacionado con la deuda. Y si tiene un seguro, cuidado de niños o incluso facturas de comestibles elevadas, eso podría ser un problema importante.

Por lo tanto, su mejor apuesta es mirar su presupuesto actual y llegar a una cifra realista para el pago de su nueva hipoteca. Pero no olvide tener en cuenta la relación DTI recomendada.

Explorar opciones hipotecarias

Hay varias opciones de hipotecas en el mercado para compradores de vivienda por primera vez, pero las más frecuentes son:

• Hipotecas Convencionales: generalmente requiere un puntaje de crédito de 620 o más y una relación DTI de 36 por ciento o menos. Si el monto del préstamo supera los $417,000, se convierte en un Préstamo Jumbo y requiere un pago inicial más alto.
• Préstamos FHA: están asegurados por la Administración Federal de Vivienda y por lo general requieren un puntaje de crédito de al menos 580, un pago inicial bajo y son menos estrictos que las hipotecas convencionales.
• Hipotecas VA: asegurado por el Departamento de Asuntos de Veteranos y no requiere un pago inicial y es más fácil de calificar que los productos de préstamo convencionales, pero debe ser un miembro en servicio activo de las fuerzas armadas. Algunos cónyuges sobrevivientes también califican.

Echa un vistazo a nuestras mejores opciones para 2022 :

Los mejores prestamistas hipotecarios

La mayoría de las hipotecas tienen un plazo de 30 o 15 años. Este último le costará más por mes, pero ahorrará mucho dinero en efectivo en intereses.

También puede elegir entre una hipoteca de tasa fija o ajustable (ARM). Las hipotecas de tasa fija tienen la misma tasa de interés durante la duración del préstamo. Pero los ARM generalmente comienzan con una tasa de interés más baja durante un período de tiempo determinado. De hecho, suelen durar de cinco a diez años y luego se ajustan según el mercado.

Algunos compradores de vivienda por primera vez eligen ARM en lugar de hipotecas de tasa fija porque les da la opción de hacer un pago mensual más pequeño en los primeros años. También podría significar que puede calificar para una casa más cara. Pero tenga cuidado de no extenderse demasiado, ya que el comportamiento errático del mercado podría hacer que la tasa se dispare.

Obtener aprobación previa

Esta es una de las partes que consume más tiempo de todo el proceso hipotecario para un comprador de vivienda por primera vez. La buena noticia es que no tiene que conformarse con la primera oferta que se le presente por temor a que su puntaje crediticio se vea afectado.

“FICO Scores ignora las consultas [hipotecarias] realizadas en los 30 días anteriores a la calificación”, según myFICO. Por lo tanto, no será penalizado por múltiples consultas.

Por lo tanto, comience investigando prestamistas con los que pueda estar interesado en trabajar. También puede solicitar la ayuda de un agente hipotecario si tiene poco tiempo o quiere que alguien haga el trabajo preliminar por usted.

Una vez que se haya decidido por algunos prestamistas, prepárese para proporcionar lo siguiente para obtener la aprobación previa:

• Estados financieros para confirmar sus activos, incluidas cuentas de jubilación y bienes raíces
• Extractos bancarios recientes
• Últimos dos talones de pago
• W-2 de los últimos dos años

Si reúne los requisitos, el prestamista hipotecario le proporcionará una carta de aprobación previa, válida durante un período de tiempo determinado, que especifica cuánto puede recibir.

Ahorre para el pago inicial y los costos de cierre

Durante el proceso de aprobación previa, el prestamista debería haber discutido las opciones de préstamo que podrían ser adecuadas para usted. También deberían haberle comunicado cuánto necesitará para el pago inicial y los costos de cierre.

Si bien algunos vendedores pueden estar dispuestos a cubrir los costos de cierre, prepárese para proporcionar dinero en garantía para asegurar su oferta. Y si se requiere un pago inicial considerable porque está solicitando un préstamo jumbo o no califica para el programa de préstamos de la FHA o VA, ahora es el momento de hacer un plan para llegar a la meta antes del cierre.

Si el vendedor no paga los costos de cierre, espere pagar entre el 2 y el 5 por ciento del precio de venta. Y si no se requiere un pago inicial considerable, no es una mala idea traer dinero a la mesa. Hacerlo le permite reducir el Préstamo-a-Valor, lo que lo posiciona como menos riesgoso para el prestamista.

También puede evitar el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), que se requiere hasta que alcance el 20 por ciento de capital y posiblemente califique para una tasa de interés reducida.

Cómo encontrar la casa perfecta

Ir de compras a casa

¿Todo arreglado con una aprobación previa y planeado ahorrar el efectivo que necesita? Ahora, es hora de ir de compras a casa. Pero antes de ir, debe decidir si desea contar con la ayuda de un agente de bienes raíces.

Es posible encontrar una gran cantidad de listados dentro de su rango de precios en la web con un mínimo esfuerzo, pero los agentes de bienes raíces tienen acceso a un sistema que podría ampliar su alcance. Aún mejor, podrían ser integrales para ayudarlo a elegir una casa que sea una buena compra y negociar el precio de compra final.

Y el agente del vendedor paga su comisión, por lo que no debe preocuparse por desembolsar dinero extra. Solo asegúrese de contratar a un profesional de bienes raíces experimentado y de buena reputación.

Ahora viene la parte divertida:las compras desde casa. Tenga cuidado de no juzgar una casa únicamente por su apariencia. Algunos otros factores importantes a tener en cuenta:

• Impuestos: ¿Son los impuestos a la propiedad asequibles o más allá de lo que puede pagar cómodamente? (Puede transferir los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propiedad a una cuenta de depósito en garantía, pero pueden hacer o deshacer fácilmente su presupuesto si las cifras son elevadas).
• Ubicación: ¿Está la casa en un área que históricamente ha mantenido su valor? ¿Es la ubicación óptima para su viaje hacia y desde el trabajo?
• Delito: ¿Es un área de alta criminalidad o es relativamente segura?
• Condición: ¿Cuántos años tiene la propiedad? ¿Necesita toneladas de reparaciones o está cerca de estar listo para mudarse?
• Plano de planta: ¿El plano de planta es factible o ideal para su situación? ¿Sería atractivo para otros compradores si tuviera que vender?
• Distrito escolar: como son las escuelas ¿Han recibido una buena calificación o les cuesta mantenerse a flote?

Todos estos factores pueden tener un efecto sobre el valor de la propiedad a lo largo del tiempo.

Enviar una oferta

Has encontrado el hogar perfecto y estás listo para firmar en el punto. Antes de que pueda finalizar el papeleo y mudarse, hay un paso más importante. Y eso es hacer la oferta. Incluso si el precio de venta parece justo, es posible que deba hacer una oferta más alta o más baja para quedarse con la casa.

¿Porque? Bueno, podría haber una guerra de ofertas leve o drástica, y la única forma de ganar es vencer a la competencia. O tal vez su agente de bienes raíces investigó un poco y determinó que el precio solicitado era un poco alto en función de propiedades similares en el área o la condición actual de la casa.

De cualquier manera, desea enviar una oferta que se destaque y sea aceptada. Su agente inmobiliario podrá hacerlo en su nombre. Pero si no tiene un agente de bienes raíces, consulte estas cartas de Trulia para comenzar.

El Proceso Hipotecario

Incluso después de que se acepte su oferta, todavía hay más trabajo por hacer. ¡Aún no has terminado! Es hora de pasar al proceso de la hipoteca.

¿Recuerdas esa carta de aprobación previa? El prestamista se asegurará de que toda la información que proporcionó inicialmente sea precisa a través de un proceso llamado suscripción.

Es posible que se le solicite que proporcione algunos documentos adicionales, incluidas copias actualizadas de sus extractos bancarios o talones de pago, si ha pasado un tiempo desde que recibió la aprobación previa.

Cuanto más rápido envíe la información solicitada, más rápido obtendrá una respuesta. Por lo tanto, no se demore si quiere una fecha de cierre más temprano que tarde.

Inspecciones y Tasaciones de Hogar

Antes de cerrar la compra de la casa, deberá completar una inspección y tasación de la casa.

La inspección de la vivienda, que no debería costarle más de $500, le dará una evaluación general de la propiedad e identificará cualquier problema potencial.

La tasación también juega un papel integral, ya que le dará una idea sólida del valor justo de mercado de la casa. El prestamista lo ordenará, pero no es una mala idea obtener una tasación independiente que sirva como una segunda opinión.

Tanto la inspección como la tasación pueden salvarle la vida, ya que puede descubrir que el precio de oferta debe ser más bajo, o puede ser mejor abandonar la casa por completo.

Comprar seguro de propietario

Su prestamista le exigirá que contrate un seguro de propietario de vivienda. Por lo tanto, desea comenzar a buscar cotizaciones y seleccionar una póliza antes del cierre.

Cierre de su préstamo

¡Al final! Ha llegado a la meta y es hora de cerrar su préstamo. Durante el cierre, espere:

• Firmar un montón de papeleo.
• Proporcione los montos adeudados por el pago inicial.
• Pagar los costos de cierre, que podrían incluir obligaciones de impuestos sobre la propiedad, primas del seguro de propietario de vivienda y cuotas de asociación, seguro de título y cualquier otro costo asociado con la finalización del préstamo.
• Pague puntos de descuento o intereses prepagos que pueden reducir la tasa de interés.

Pero antes de presentarse al cierre, es una buena idea hablar con el prestamista, para saber qué esperar. También puede solicitar una copia del documento de cierre final, o Divulgación de cierre, para ver un desglose detallado de los gastos.

Algunos consejos más

Aquí hay algunas sugerencias más para los compradores de vivienda por primera vez para ayudarlos a obtener la aprobación de su primer préstamo:

• Abstenerse de solicitar crédito nuevo antes de cerrar. Esto podría alterar su relación deuda-ingresos, reducir su puntaje crediticio y, en última instancia, evitar que cierre el préstamo.
• Puede haber programas estatales y locales disponibles para ayudar con el pago inicial. Si tiene pocos fondos, asegúrese de explorar las opciones que pueden estar disponibles para usted.
• Varios constructores ofrecen incentivos para el comprador, como asignaciones para actualizaciones y costos de cierre. Entonces, si no ha considerado una nueva construcción, puede que no sea una mala idea echar un vistazo si los puntos de precio están dentro de su presupuesto.

¿Debería alquilar, en su lugar?

Tal vez haya hecho un poco de trabajo preliminar, corrió los números y está indeciso sobre la compra de una casa. A menudo, encontrará que es más barato hacer los pagos de la hipoteca que pagar el alquiler.

También puede aprovechar las deducciones de impuestos y acumular capital a medida que realiza los pagos. El capital puede tomarse prestado contra un préstamo o poner algo de dinero extra en su bolsillo si decide vender antes de que finalice el período de pago.

Sin embargo, alquilar una casa le brinda la flexibilidad de mudarse a una nueva ubicación si la casa no es exactamente lo que esperaba, no le gusta el vecindario o desea algo más económico.

Además, el alquiler le permite pasar los costos de mantenimiento de la vivienda al propietario. Pero como propietario de una vivienda, será responsable de los costos asociados con el mantenimiento y las reparaciones.

Otra razón por la que algunos optan por alquilar en lugar de comprar son los costos iniciales. La mayoría de los propietarios requieren un depósito de seguridad, pero podría ser considerablemente más bajo que el dinero que podría tener que aportar para el pago inicial y los costos de cierre.

En última instancia, debe decidir cuál es la mejor opción:invertir en un activo que podría generar riqueza o continuar pagando el alquiler hasta que sienta que es el momento adecuado. No hay respuesta correcta o incorrecta; solo depende de su preferencia personal y situación financiera.

Línea de fondo

Al tomarse el tiempo para aprender sobre el proceso de compra de una casa, estará bien preparado y se ahorrará tiempo y dolores de cabeza. Lo mejor de todo es que aumentará sus posibilidades de conseguir la casa de sus sueños con el producto hipotecario más competitivo del mercado.