Cómo comprar una hipoteca

La elección de una hipoteca es un proceso que debe comprender antes de completar una solicitud. A pesar de los esfuerzos por agilizar el proceso de solicitud en línea, Los préstamos hipotecarios tienden a ser uno de los tipos de préstamos más engorrosos de solicitar.

Pero puede simplificar el proceso, y aprender a buscar tasas hipotecarias, si comprende cómo funciona y qué necesita para postularse para ayudar a su propia causa.

Cómo comprar una hipoteca en 7 sencillos pasos

A continuación, le indicamos cómo buscar una hipoteca, dividido en siete pasos procesables:

1. Verificación de crédito hipotecario
2. Preparar documentos financieros
3. Elija un prestamista hipotecario
4. Seleccione un programa hipotecario
5. Obtenga una aprobación previa
6. Publique y venda su casa
7. Empiece a comprar una casa nueva

1. Verifique su crédito antes de solicitar una hipoteca

El proceso de compra de una hipoteca comienza con esto como un primer paso necesario, ya que tanto la aprobación de la hipoteca como el precio dependen en gran medida de su puntaje crediticio. Cuanto más altos sean esos puntajes, es más probable que lo aprueben y obtengan la tasa de interés más baja en un préstamo hipotecario.

Se lo debe a sí mismo hacer lo que sea necesario para mejorar su puntaje crediticio, especialmente si sabe que tiene información crediticia despectiva.

¿Cuánto afectan los puntajes de crédito a las tasas de interés de su hipoteca?

La mayoría de los prestamistas hipotecarios no aprobarán su solicitud si su puntaje crediticio es inferior a 620, aunque algunos pueden bajar hasta 580 en un préstamo de la FHA.

Pero incluso más allá de la aprobación, el impacto de las calificaciones crediticias en las tasas hipotecarias es sustancial.

Según myFICO, la empresa detrás de las calificaciones crediticias FICO, tasas hipotecarias por $ 300, 000 hipoteca fija a 30 años variará según los siguientes rangos de puntaje crediticio:

Puntaje FICO ABR Mensualidad 760-850 3.208% $ 1, 299700-759 3.430% $ 1, 335680-699 3.607% $ 1, 365 660-679 3.821% $ 1, 401640-659 4.251% $ 1, 476 620-639 4,797% $ 1, 573

Como puede ver arriba, las tasas hipotecarias pueden variar en más de 1,5 puntos desde el rango de puntaje crediticio más bajo hasta el más alto. Por esta razón, se lo debe a sí mismo hacer todo lo necesario para maximizar su puntaje crediticio.

Cómo mejorar su crédito para un préstamo hipotecario

La mayoría de las personas saben que van a comprar una casa mucho antes de tomar medidas para que esto suceda. Siempre debe monitorear sus puntajes de crédito con regularidad. Pero si sabe que va a comprar una casa, adquiere mayor urgencia. Si sus puntuaciones no están donde desea que estén, La preparación avanzada será tu mejor amiga.

Obtenga un informe crediticio gratuito

Hay muchas fuentes gratuitas de puntuación de crédito, incluidos los bancos, las cooperativas de crédito, emisores de tarjetas de crédito, y proveedores externos, como Credit Sesame y Credit Karma. Si no ve el puntaje crediticio que espera, deberá obtener un informe crediticio. Los prestamistas hipotecarios consideran la información y los puntajes crediticios de las tres agencias de crédito.

Bajo la ley federal, tiene derecho a una copia gratuita de su informe de crédito de cada una de las tres agencias de crédito cada año. Puede hacerlo solicitando los tres a través de Annual Credit Report.com. Es la única fuente en línea autorizada para proporcionar su informe crediticio de cada una de las tres agencias de informes crediticios.

Verifique su informe de crédito para ver si hay errores

Obtenga una copia de sus informes de crédito y examínelos detenidamente. Busque cualquier información inexacta o morosa. Si parece que hay algún error, deberá presentar disputas con los acreedores o con las agencias de informes crediticios. En la mayoría de los casos, también deberá proporcionar documentación que demuestre que la información es incorrecta. Si tiene saldos vencidos impagos, como cuentas de cobranza, pagadlos inmediatamente. Eso no los hará desaparecer de sus informes crediticios, pero una colección paga siempre es mejor que una abierta.

Dado que este proceso puede tardar varias semanas, debe ser el primer paso en el proceso de compra de una hipoteca.

2. Prepare los documentos financieros requeridos

Debe comprender desde el principio que solicitar una hipoteca no es como ir a un cajero automático a sacar efectivo, o a través de la ventanilla de los Golden Arches para ir a buscar el almuerzo.

No importa cómo trabajen las compañías hipotecarias para comercializar un proceso de solicitud sencillo, sigue siendo una de las transacciones financieras más complicadas que experimenta la persona promedio. Esto se debe en parte a que está solicitando una gran cantidad de dinero.

Una hipoteca representa un riesgo para el prestamista, y obtener la documentación adecuada es una de las formas en que los prestamistas minimizan el riesgo. El otro problema es que tanto una hipoteca como una transacción inmobiliaria son asuntos legales. Es decir, cada transacción está registrada legalmente y es legalmente ejecutable.

Cómo prepararse para una solicitud de hipoteca

Debido a que el proceso es tan complicado, su mejor estrategia es la preparación avanzada. Puede lograrlo con los siguientes pasos:

1. Reúna su documentación

Como una regla, Los prestamistas hipotecarios no confían en su palabra cuando completa una solicitud. Un reclamo financiero significativo en su solicitud deberá estar respaldado por documentación.

Espere proporcionar algunos o todos los siguientes:

• Nombres direcciones, números de teléfono, y números de cuenta de sus cuentas bancarias, empleadores de cuentas de corretaje, y préstamos importantes.
• Sus recibos de pago y formularios W-2 más recientes de los últimos dos años.
• Declaraciones de impuestos sobre la renta completas y firmadas si trabaja por cuenta propia, tener ingresos sustanciales por inversiones, alquiler, ingresos por comisiones, o cualquier otro ingreso que no sea el salario.
• Copias de extractos bancarios y otras cuentas financieras que cubran al menos los últimos 60 días.

Dependiendo de lo que se revele cuando complete su solicitud de préstamo, puede ser necesaria otra documentación. Por ejemplo, si paga o recibe manutención infantil o pensión alimenticia, es posible que deba presentar una sentencia de divorcio.

2. Prepárese para mostrar fondos para el cierre

Un préstamo hipotecario típico requerirá que realice un pago inicial equivalente a entre el 3% y el 20% del valor de la propiedad que está comprando. Además del pago inicial, tendrá costos de cierre que generalmente representan alrededor del 2% del precio de compra. También deberá prepararse para los depósitos en garantía de impuestos y seguros que pueden agregar otro 1% o 2%.

Por ejemplo, si va a comprar $ 300, 000 casa con un pago inicial del 5%, necesitarás $ 15, 000 abajo, más aproximadamente $ 10, 000 para costos de cierre y fideicomisos. Deberá demostrar la capacidad de proporcionar $ 25, 000 para completar la transacción.

Eso no significa que su esfuerzo de compra de una casa esté condenado al fracaso si no tiene el monto total.

Por ejemplo, es posible que pueda usar un obsequio de un miembro de la familia para cubrir el pago inicial. Si eso fuera necesario, Deberá tener al donante alineado y completamente preparado para proporcionar documentación que respalde su propia capacidad para cubrir el monto de la donación. El prestamista incluso requerirá que el donante ejecute una carta de regalo estándar de la industria que se incluirá en su archivo de solicitud.

3. Costos de cierre y fideicomisos pagados por el prestamista

Los costos de cierre y los depósitos en garantía a menudo los paga el vendedor de la propiedad, como un aliciente para que compre su casa. Pero si esto es posible o no, depende de su mercado. En un mercado especialmente fuerte, los vendedores pueden no pagar los costos de cierre.

Incluso si no lo hacen, hay un Plan B. Eso es lo que se conoce como el prestamista pagó los costos de cierre.

Así es como funciona: a cambio de un ligero aumento en la tasa de su hipoteca, el prestamista pagará sus costos de cierre e incluso sus fondos de garantía. La conversión es aproximadamente del 1% hacia los costos de cierre pagados por el prestamista por cada 1/8 (0,125%) de aumento en la tasa de su hipoteca. Si sus costos de cierre y depósitos en garantía totalizan el 3% del monto del préstamo, usted puede hacer que el prestamista los pague a cambio de un aumento de 0.375% en su tasa de interés.

Si espera que el prestamista pague sus costos de cierre y depósitos en garantía, eso es algo que deberá discutir con su prestamista en el momento de la solicitud.

4. Ahorre antes de presentar la solicitud

La cuestión es, Deberá obtener fondos para el cierre de la nueva casa y estar preparado para mostrar las fuentes en su solicitud. Si alguno de estos fondos provendrá de sus propios recursos, deberá proporcionar la documentación completa de la fuente.

No cometa el error que algunos solicitantes de hipotecas cometen al pensar que pueden completar una solicitud, luego ahorre dinero para el pago inicial. Los fondos para cerrar parte del proceso de compra de una vivienda es algo para lo que debe prepararse con anticipación.

3. Elija un prestamista hipotecario

Aprender a buscar una hipoteca se trata principalmente de encontrar y trabajar con los mejores prestamistas hipotecarios. Esas son las empresas que no solo tendrán la mayor cantidad de programas, sino que también es más probable que respalden lo que prometen desde el principio. Después de todo, ¡Tienen reputaciones que mantener!

Las tasas hipotecarias deben ser similares en todos los ámbitos

Uno de los mayores errores que puede cometer cuando se trata de buscar una hipoteca es poner demasiado énfasis en las tasas bajas.

No se puede negar que la tasa es un factor importante en el proceso de selección de hipotecas. Pero dado que todos los prestamistas están financiando esencialmente sus préstamos a través de tres agencias:FNMA, FHLMC, y GNMA:no debería haber mucha variación en las tasas de un prestamista a otro.

Si encuentra un prestamista con tasas de publicidad muy por debajo de la industria, podría ser una señal de advertencia. Por ejemplo, un prestamista puede anunciar tarifas que no se pueden bloquear, lo que significa que no es la misma tasa que obtendrás en la mesa de cierre. Sea consciente de esta táctica, y evitarlo a toda costa.

Encontrar un prestamista hipotecario

Uno de los problemas a la hora de comprar una hipoteca es que hay muchos prestamistas. De hecho, probablemente hay cientos en su área de mercado local. Esto se debe a que no solo existen prestamistas nacionales, pero también hay docenas de prestamistas locales. Estos incluyen bancos, las cooperativas de crédito, y sociedades hipotecarias independientes y agentes hipotecarios.

Ordenar la lista puede ser un desafío, pero esa es la razón por la que nunca debe confiar completamente en la tarifa como criterio. En general, las mejores tasas hipotecarias serán proporcionadas por los mejores prestamistas hipotecarios, porque es más probable que cierren su préstamo con la tasa que le prometieron por adelantado.

4. Seleccione el mejor programa hipotecario para su situación

La forma de buscar tasas hipotecarias depende en gran medida del programa de préstamos que mejor se adapte a sus necesidades.

Cubrimos a fondo los diferentes tipos de hipotecas que están disponibles aquí. Puede consultar ese artículo para una discusión en profundidad de cada uno, pero a continuación se muestra un resumen de las opciones:

• Hipotecas convencionales - disponible en préstamos de hasta $ 548, 250 para 2021, pero puede ser mayor para propiedades multifamiliares y aquellas ubicadas en áreas designadas de alto costo. Disponible para ocupación del propietario, segundas residencias, y propiedades de bajos ingresos.
• Préstamos jumbo - disponible para préstamos que excedan los $ 510, 400, hasta varios millones de dólares.
• Hipotecas FHA - disponible solo para propiedades ocupadas por el propietario, y generalmente para aquellos con puntajes crediticios más bajos. Puede encontrar los mejores prestamistas de la FHA aquí.
• Hipotecas VA - disponible tanto para miembros en servicio activo como para miembros del ejército de EE. UU. Licenciados honorablemente, Proporcionan financiamiento al 100% solo en propiedades ocupadas por sus propietarios.
• Hipotecas del USDA - como préstamos FHA y VA, también son hipotecas de agencias gubernamentales. Están disponibles para personas que viven en condados rurales designados con ingresos bajos o moderados.

Hipotecas de tasa fija versus hipotecas de tasa ajustable

También existen diferentes tipos de préstamos dentro de cada uno de los tipos de hipotecas básicas. Estos incluyen hipotecas de tasa fija, en el que su tasa de interés y pagos mensuales se mantendrán constantes durante todo el plazo del préstamo, así como hipotecas con tasa ajustable, o BRAZOS. Con un BRAZO, tendrá una tasa de interés y pagos fijos al comienzo del préstamo, generalmente tres-, cinco-, Siete-, o 10 años, entonces el préstamo volverá a ser ajustable a un año.

Las hipotecas de tasa fija son la mejor opción si planea pasar muchos años en el hogar. Los ARM generalmente solo tienen sentido si planea vender la propiedad dentro del plazo inicial de tasa fija del préstamo.

5. Obtenga una calificación previa o, mejor aún, una aprobación previa

Hay dos razones para este paso:

1. Para determinar la hipoteca para la que puede calificar, y
2. Para que un posible vendedor de propiedades sepa para qué está calificado

Confía en mí, tendrá suficiente en su plato tratando de encontrar una propiedad. Si tiene al menos alguna idea para lo que califica en el frente de la hipoteca, todo el proceso será más fácil.

Precalificado frente a preaprobado

Los consumidores a menudo confunden precalificación y preaprobación, asumiendo que los dos son iguales. Ellos no están.

Precalificación

Con precalificación, un prestamista obtendrá su informe de crédito, pero dependerá de usted para que proporcione otra información financiera, como el empleo, ingreso, activos, y cualquier obligación personal que no aparezca en su informe crediticio. En esencia, el prestamista emitirá una carta indicando que parece que califica para un monto de préstamo que solicitó, pero con la salvedad de que toda la información proporcionada deberá documentarse antes del cierre.

En otras palabras, una precalificación es una forma de garantía bastante débil, tanto para usted como para un vendedor de propiedades ansioso.

Aprobación previa

Una aprobación previa es una forma de garantía mucho más sólida. Funciona de forma muy similar a una precalificación, excepto que proporcionará documentación para respaldar toda la información financiera reclamada.

De hecho, con una aprobación previa, en realidad, presentará una solicitud formal a su prestamista hipotecario. Eso incluirá completar una solicitud de hipoteca completa y todos los formularios de respaldo. También proporcionará la documentación necesaria, como recibos de pago recientes, W-2, Estados de cuenta bancarios, y otra información para respaldar lo que ha incluido en su solicitud.

El prestamista luego hará una suscripción completa de su solicitud, incluida la obtención de cualquier verificación de terceros necesaria. En un escenario perfecto de preaprobación, estarás completamente aprobado para la hipoteca, sujeto únicamente a la obtención de una propiedad, y proporcionar los documentos de cierre necesarios.

Armado con una carta de aprobación previa, será un comprador mucho más deseable en el mercado.

Aprende más:

• Calculadora de aprobación previa de hipotecas:cuánto puede pagar por la casa

6. Incluya su casa si tiene una para vender

Si ya tiene una casa que necesita vender antes de comprar su nueva casa, tendrás una complicación. Tendrá que lidiar con esto tan pronto como tenga una aprobación previa de su prestamista hipotecario para la nueva propiedad.

Hay dos razones por las que es necesario comenzar a comercializar su casa actual antes de comprar una nueva:

01. Los vendedores de propiedades son reacios a aceptar ofertas que incluyan una contingencia.

Existe un mercado de vendedores (más compradores que vendedores) en muchos mercados de todo el país. Como comprador de vivienda, eso significa que te enfrentas a mucha competencia. En ese tipo de entorno de mercado, Es posible que los vendedores de propiedades no acepten su oferta si depende de la venta de su casa actual.

El problema es que si su casa actual no se vende, se retrasará la compra de la nueva vivienda, o incluso cancelado. Los vendedores de propiedades tienen una preferencia definida por los compradores que no tienen una casa actual para vender.

02. Vender una casa y comprar otra es arriesgado y estresante.

El riesgo es lo que acabamos de discutir, que es que su casa actual puede no venderse a tiempo para el cierre de su nueva casa. Vender y comprar una casa es un proceso complicado. Pero cuando intentas hacer las dos al mismo tiempo, estás acumulando complicaciones.

La mejor opción es vender primero su casa actual, y tomar una opción de devolución de alquiler de la casa durante 30 días después del cierre o mudarse a una vivienda temporal y guardar sus muebles. La segunda opción será una complicación en sí misma. Pero será mucho menos complicado que hacer malabares con la venta de una propiedad mientras se intenta comprar otra.

7. ¡Empiece a comprar una casa!

Una vez que tenga la aprobación previa de su hipoteca y su casa actual (si posee una) se haya vendido o simplemente esté esperando el cierre, será el momento de empezar a comprar una casa.

Uno de los aspectos menos apreciados de pasar por el proceso de aprobación previa de una hipoteca es que todo el proceso de compra de una vivienda será mucho más fácil. Los compradores a menudo no saben que comprar una casa nueva es un proceso de dos partes (tres, si necesita vender su casa actual). La primera parte es el financiamiento - obtener su hipoteca - y la segunda es el proceso real de compra de la casa.

Es fácil encontrar la casa de sus sueños cuando sabe cómo buscar una hipoteca

Separando las dos funciones, y hacer que la solicitud de hipoteca se cumpla con anticipación, estás jugando a dividir y conquistar. Durante el proceso de preaprobación de la hipoteca, podrá dedicar su tiempo y energía a conseguir su financiación. Pero una vez que esté fuera del camino, tendrá la libertad de concentrarse en encontrar la casa de sus sueños.

E incluso la parte de compras desde casa será más fácil y agradable. No solo los aspectos técnicos del financiamiento hipotecario estarán detrás de usted, pero también sabrá exactamente qué tan grande es la hipoteca para la que califica, y exactamente la cantidad de casa que puede permitirse comprar. Luego, una vez que se establezca en una casa, podrá dedicar toda su atención a la preparación para la mudanza de una casa a otra.

Estará poniendo esa ventaja en su lugar si primero completa sus compras hipotecarias, luego abordar la búsqueda de un segundo hogar.