Préstamos FHA versus préstamos convencionales:¿Cuál es mejor para comprar la casa de sus sueños?

Si planea comprar una casa propia, es probable que esté investigando opciones de financiación. Dos tipos populares son los préstamos FHA y las hipotecas convencionales. Los préstamos de la FHA están asegurados y regulados por la Administración Federal de Vivienda, mientras que los préstamos convencionales generalmente no están respaldados por el gobierno.

La información sobre hipotecas puede ser abrumadora, por lo que es posible que se sienta confundido acerca de los préstamos FHA frente a los préstamos convencionales y cómo funcionan. Si ese es el caso, esta guía puede ayudarlo a comprender las diferencias entre ellos para que pueda tomar la mejor decisión para su situación.

En este articulo

• Préstamo FHA vs.préstamo convencional
• ¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?
• ¿Cómo funcionan los préstamos convencionales?
• 7 diferencias importantes entre préstamos FHA y préstamos convencionales
• ¿Qué préstamo debería elegir?
• Preguntas frecuentes
• Línea de fondo

Préstamo FHA vs.préstamo convencional

Los préstamos convencionales y de la FHA se pueden utilizar para comprar la mayoría de las residencias principales, pero difieren en términos de requisitos de pago inicial. criterios del prestatario, y límites máximos de endeudamiento.

Préstamo FHA Préstamo convencional Pago inicial mínimo 3,5% 3% Puntaje de crédito mínimo 500 con un pago inicial del 10%

580 con un pago inicial del 3.5%

620 o superior Seguro hipotecario

requisito

Sí No si tiene un pago inicial del 20% Límite de préstamo Depende de la ubicación Hasta $ 548, 250 en la mayor parte del país para préstamos conformes Mejor para... Prestatarios con mal crédito o compradores de vivienda por primera vez Prestatarios con crédito de bueno a excelente

¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?

Hay diferentes tipos de préstamos FHA, incluyendo su préstamo 203 (b), que actúa como un préstamo hipotecario estándar. A través del programa de préstamos 203 (b) de la FHA, los compradores de vivienda que reúnan los requisitos pueden comprar viviendas con tan solo un 3,5% de anticipo, y potencialmente podrían calificar sin un crédito perfecto.

Si bien los préstamos 203 (b) de la FHA a menudo se recomiendan a quienes compran por primera vez en el camino hacia la propiedad de una vivienda, no se limitan a ese grupo. Es posible que pueda obtener un préstamo de la FHA incluso si compró una casa en el pasado.

Los préstamos de la FHA se pueden utilizar para comprar residencias principales ocupadas por el propietario, lo que significa que no puede usarlos para comprar una propiedad de alquiler o una segunda casa. Puede comprar muchos tipos diferentes de viviendas con un préstamo de la FHA, incluidas las viviendas unifamiliares, viviendas de una a cuatro familias, o casas prefabricadas.

Incluso podría utilizar un préstamo de la FHA para refinanciar una hipoteca existente. Sin embargo, Existen límites máximos de endeudamiento que se aplican a los préstamos de la FHA que se basan en su ubicación.

Es importante tener en cuenta que todos los préstamos de la FHA requieren primas de seguro hipotecario (MIP) por adelantado y mensuales. La prima inicial equivale al 1,75% del monto base de su préstamo y vence dentro de los 10 días posteriores a la fecha de cierre. Después, los propietarios pagan una prima mensual, que asciende al 0,45-1,05% del monto del préstamo por año. El monto variará según el plazo del préstamo, monto del préstamo, y pago inicial.

Las tarifas de tasación también pueden ser más altas con un préstamo de la FHA que con un préstamo convencional. Con un préstamo de la FHA, la tasa de tasación suele estar entre $ 400 y $ 500. Para préstamos convencionales, esa tarifa suele estar entre $ 300 y $ 400.

Los préstamos de la FHA no los emite directamente el gobierno; en lugar de, trabajará con un prestamista aprobado por la FHA para solicitar una hipoteca.

¿Para quiénes son mejores los préstamos de la FHA?

Los préstamos FHA 203 (b) podrían ser una buena opción para los compradores de vivienda que tienen un crédito menos que estelar. El requisito de puntaje de crédito para los préstamos de la FHA es de solo 500 para aquellos con un pago inicial del 10%, que es más bajo que el puntaje que generalmente aceptan los prestamistas hipotecarios convencionales.

No se requiere un ingreso mínimo para los préstamos de la FHA, pero necesita una relación deuda-ingresos (DTI) del 43% o menos.

¿Cómo funcionan los préstamos convencionales?

Los bancos ofrecen préstamos convencionales, las cooperativas de crédito, y prestamistas en línea. Estos prestamistas suelen consultar el historial crediticio y los ingresos de los prestatarios durante el proceso de aprobación del préstamo. y tienden a reservar las tasas más bajas para los prestatarios con excelente crédito.

Los préstamos hipotecarios convencionales se pueden utilizar para comprar muchos tipos de propiedades, incluidas las viviendas unifamiliares, casas de vacaciones, y propiedades de alquiler. También puede refinanciar una hipoteca convencional para aprovechar las tasas de interés más bajas.

Hay dos tipos principales de préstamos convencionales:conformes y no conformes. Los préstamos conformes se encuentran dentro de los límites de servicio de préstamos establecidos por la Agencia Federal para el Financiamiento de la Vivienda (FHFA), Freddie Mac, y Fannie Mae. Para la mayor parte del país, el límite máximo de préstamo conforme es de $ 548, 250, pero las áreas de alto costo tienen un máximo de $ 822, 375.

Los préstamos no conformes son hipotecas convencionales que no se encuentran dentro de esos límites. Por ejemplo, un préstamo jumbo es un tipo de préstamo no conforme que generalmente excede esos límites.

Si se pregunta cómo obtener un préstamo, las hipotecas convencionales podrían requerir pagos iniciales más pequeños que los préstamos de la FHA, aunque este no es siempre el caso. Algunos prestamistas pueden aprobar su solicitud con tan solo un 3% de anticipo, y podrían permitir un DTI más alto. Sin embargo, Los requisitos del préstamo variarán de un prestamista a otro. Los prestamistas también suelen exigir que los prestatarios tengan una puntuación de crédito de 620 o más para obtener un préstamo convencional.

En general, Los préstamos convencionales no requieren un seguro hipotecario privado si un prestatario realiza un pago inicial del 20%.

¿Para quiénes son mejores los préstamos convencionales?

Un préstamo convencional puede tener más sentido que un préstamo de la FHA si tiene un crédito excelente y un pago inicial considerable. Los prestatarios con excelente crédito podrían calificar para tasas de interés más bajas que las que obtendrían con un préstamo de la FHA. Si tienen un pago inicial del 20%, también podrían evitar el costo del seguro hipotecario.

7 diferencias importantes entre préstamos FHA y préstamos convencionales

Las hipotecas de la FHA y las hipotecas convencionales difieren en varios aspectos clave. Al decidir cuál es el adecuado para usted, tenga en cuenta las siguientes características:

1. Requisitos de calificación crediticia

Los préstamos de la FHA tienden a tener requisitos de puntaje crediticio mucho más bajos que las hipotecas convencionales. Para un préstamo de la FHA, potencialmente podría calificar para una hipoteca con un puntaje tan bajo como 500. Sin embargo, Es probable que necesite una puntuación de 580 o más para obtener el financiamiento máximo y un pago inicial del 3.5%. Por el contrario, Las hipotecas convencionales generalmente requieren un puntaje crediticio más alto de 620 o más, aunque los requisitos pueden variar según el prestamista.

2. Relación deuda-ingresos

Cuando solicita cualquier tipo de hipoteca, Los prestamistas generalmente revisan su relación deuda-ingresos (DTI). Su DTI es la cantidad de sus pagos mensuales de deuda dividida por su ingreso mensual antes de impuestos. Para préstamos de la FHA, Por lo general, necesita un DTI del 43% o menos para calificar para una hipoteca.

Con hipotecas convencionales, los requisitos de DTI pueden variar según el prestamista. Sin embargo, algunos prestamistas pueden aceptar prestatarios con un DTI de hasta el 50%.

3. Tasas de interés

Tanto con préstamos de la FHA como con préstamos convencionales, Por lo general, puede elegir entre una hipoteca de tasa fija y una hipoteca de tasa ajustable. Una hipoteca de tasa fija tiene la misma tasa de interés durante la totalidad del plazo de su préstamo, mientras que las tasas de interés de una hipoteca de tasa ajustable pueden fluctuar con el tiempo.

En general, Los préstamos de la FHA tienden a tener tasas de interés más bajas que los préstamos convencionales. Debido a que el gobierno respalda los préstamos de la FHA, puede haber menos riesgo para el prestamista, y podrían ofrecer mejores tasas que los prestamistas de préstamos convencionales.

Sin embargo, los prestatarios con excelente crédito pueden calificar para hipotecas convencionales con tasas de interés más bajas, por lo que tiene sentido comparar precios con varios prestamistas.

Para averiguar qué tasas hipotecarias puede esperar recibir, pruebe la herramienta para explorar las tasas de interés de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. Cuando ingresa su puntaje de crédito, localización, y el monto del anticipo, la herramienta le dirá qué tasas están ofreciendo actualmente los prestamistas a los prestatarios tanto para préstamos convencionales como para préstamos FHA. Solo tenga en cuenta que, al utilizar esta herramienta, las tasas reales pueden variar según el prestamista.

Tasa de interés típica para préstamos FHA
(al 5 de agosto de 2021) Tasa de interés típica para préstamos convencionales
(al 5 de agosto de 2021) Arkansas 3,250% 3,875% California 3.250% 4.000% Florida 3,188% 3,750% Nevada 3,375% 3,938% Pensilvania 3,250% 3,750% Texas 3,250% 3,813% Utah 3,375% 3,875% Vermont 3,250% 3,813% Para estos ejemplos, el prestatario tenía una puntuación de crédito de 620. El prestatario estaba comprando $ 300, 000 casa con un anticipo del 5% y optó por una hipoteca a tipo fijo a 30 años. Las tarifas están vigentes al 5 de agosto de 2021.

4. Seguro hipotecario

Los pagos del seguro hipotecario pueden aumentar el costo de su préstamo. Los prestatarios deben pagar el seguro hipotecario de la FHA independientemente del monto total del pago inicial. Las primas se pagan tanto por adelantado como mensualmente y generalmente duran la duración de su hipoteca. La prima de su seguro hipotecario por adelantado es el 1,75% del monto del préstamo base. Las primas mensuales suman entre el 0,45% y el 1,05% del monto de su préstamo por año. El monto que pagará depende del plazo de su préstamo, pago inicial, y préstamo total.

Si solicita una hipoteca convencional, Por lo general, solo tiene que preocuparse por el seguro hipotecario si el pago inicial es inferior al 20% del precio de la vivienda. El seguro hipotecario privado (PMI) se paga para compensar parte del riesgo del prestamista.

5. Criterios de origen

Al comprar una casa, Tenga en cuenta que el tipo de hipoteca que elija afectará sus opciones.

Los préstamos de la FHA solo se pueden utilizar para comprar propiedades que cumplan con los estándares para propiedades del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU. que podría ser más estricto que los códigos de construcción locales. Con un préstamo de la FHA, el vendedor de la vivienda debe corregir cualquier problema de seguridad o solidez antes de cerrar, o los fondos para las reparaciones deben depositarse en la cuenta de depósito en garantía del comprador.

Si va a comprar una casa con una hipoteca convencional, la propiedad no tiene que cumplir con los mismos estándares de propiedad. No se requieren inspecciones en profundidad, aunque la casa generalmente tendrá que someterse a una tasación para determinar si su valor se alinea con el precio de venta. Las tasaciones se realizan en beneficio del prestamista. Los prestatarios también pueden optar por contratar a un inspector de viviendas para evaluar el estado de la vivienda y posiblemente negociar las reparaciones con el vendedor antes del cierre.

6. Limitaciones de uso de la casa

Los préstamos de la FHA solo se pueden utilizar para comprar residencias principales ocupadas por el propietario, incluyendo propiedades unifamiliares o de 1 a 4 unidades. No puede usarlos para financiar segundas residencias o propiedades de inversión en las que no planea vivir.

Los préstamos convencionales no limitan cómo se utilizará una vivienda. Puede utilizar una hipoteca convencional para comprar una residencia principal, propiedad de inversión, o casa de vacaciones, pero algunos prestamistas pueden requerir pagos iniciales mayores para ciertos tipos de propiedades.

7. Precio máximo de compra

Si califica para un préstamo de la FHA, hay límites sobre cuánto puede gastar en una casa. La cantidad que puede gastar generalmente se basa en las cantidades medias de vivienda en su área y varía según la ubicación.

Por ejemplo, el límite de préstamos de la FHA para una vivienda unifamiliar en Kissimmee, Florida, es $ 356, 362, mientras que lo máximo que puedes gastar en San Diego, California, es $ 753, 250. Puede averiguar el límite para su ubicación utilizando la base de datos de límites hipotecarios de la FHA.

Ciertos préstamos convencionales también tienen límites, pero son diferentes de los máximos para préstamos de la FHA. Por ejemplo, los préstamos conformes se encuentran dentro de ciertos límites establecidos por la FHFA, Freddie Mac, y Fannie Mae. A partir de 2021, el límite para préstamos conformes es de $ 548, 250 en la mayor parte del país, pero las áreas de alto costo tienen un máximo de $ 822, 375. Puede encontrar los límites actuales de préstamos conformes en el sitio web de la FHFA.

Es posible conseguir una hipoteca convencional por un importe superior, pero probablemente tendrá que trabajar con un prestamista hipotecario que ofrezca préstamos no conformes, o préstamos que se salgan de esos límites.

¿Qué préstamo debería elegir?

Si está intentando decidir qué tipo de hipoteca es adecuado para usted, varios factores pueden afectar su decisión. La cantidad de dinero que tiene disponible para el pago inicial, su puntaje de crédito, y su ubicación puede afectar sus opciones. Si aún no está seguro, considere estos ejemplos:

Mejor tipo de hipoteca si se encuentra en un mercado inmobiliario extremadamente competitivo:convencional

Cuando el mercado de la vivienda es muy competitivo, las casas pueden venderse a las pocas horas de cotizar, y las casas pueden recibir múltiples ofertas sobre el precio de venta.

En un mercado competitivo, un préstamo de la FHA podría ser una barrera para cerrar el trato. Debido a que los préstamos de la FHA tienen requisitos estrictos para la estructura y condición de la casa, Es posible que muchos vendedores prefieran no trabajar con compradores que utilicen financiación respaldada por la FHA. Con un préstamo convencional, podría saltarse algunos de esos obstáculos.

Mejor tipo de hipoteca si tiene un puntaje de crédito por debajo de 620:FHA

Los prestamistas hipotecarios convencionales generalmente requieren que los prestatarios tengan un puntaje crediticio de 620 o superior. Si su crédito es menor que eso, podría tener dificultades para calificar para un préstamo, o puede que tenga que pagar una tasa de interés alta.

Con un préstamo de la FHA, potencialmente podría calificar para una hipoteca con un puntaje tan bajo como 500 si tiene un pago inicial del 10%.

Mejor tipo de hipoteca si tiene un pago inicial pequeño:convencional

Ahorrar para el pago inicial de una casa es una gran tarea. Si no tiene un montón de dinero ahorrado, Es importante elegir un tipo de préstamo que requiera un pago inicial bajo.

Si tiene buen crédito y un DTI bajo, potencialmente podría calificar para una hipoteca convencional. Algunos prestamistas pueden requerir un pago inicial mínimo tan bajo como 3%, que es un poco más bajo que el pago inicial del 3.5% requerido para un préstamo de la FHA.

Para poner esos porcentajes en perspectiva, considere este ejemplo:si está comprando un $ 300, 000 hogar, deberás tener al menos $ 9, 000 ahorrados para una hipoteca convencional. Si opta por un préstamo de la FHA, deberás tener al menos $ 10, 500. La diferencia en los requisitos de pago inicial podría ser significativa si apareciera la casa perfecta y no desea demorarse para ahorrar más dinero.

Mejor tipo de hipoteca si desea una tasa de interés baja:FHA

Los préstamos de la FHA son hipotecas aseguradas por el gobierno, y los prestamistas podrían considerarlos menos riesgosos que los préstamos convencionales. Debido al menor riesgo, Los préstamos de la FHA suelen tener tasas de interés más bajas que los préstamos convencionales, particularmente con prestatarios que no tienen un crédito bueno o excelente.

Con una tarifa más baja, los ahorros podrían ser significativos. Por ejemplo, si compraste $ 300, 000 casa con un pago inicial del 5%, potencialmente podría calificar para un préstamo convencional con una tasa de interés del 3.875% y un plazo de 30 años. Al final de su préstamo, pagarás $ 197, 463 en intereses.

Si eligió un préstamo de la FHA, potencialmente podría calificar para un préstamo a 30 años a solo 3.250%. Durante la vigencia de su préstamo, pagarás $ 161, 522 - un ahorro de más de $ 35, 000.

Preguntas frecuentes

Cual es mejor, una FHA o una hipoteca convencional?

Cuando se habla de hipotecas FHA frente a hipotecas convencionales, no hay un tipo que sea mejor para todos. Cuál es el adecuado para usted depende de su puntaje crediticio, dinero disponible para un pago inicial, DTI, y ubicación.

En general, Los préstamos de la FHA podrían ser mejores para los prestatarios con crédito deficiente o justo porque los préstamos de la FHA tienen requisitos crediticios más bajos que los préstamos convencionales. Los préstamos convencionales pueden funcionar para prestatarios con crédito de bueno a excelente o que buscan un monto de préstamo mayor.

¿Cuáles son las desventajas de los préstamos de la FHA?

Existen desventajas al utilizar un préstamo de la FHA:

• Por lo general, pagará un seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo.
• Hay límites en el valor de las viviendas según la ubicación.
• Es posible que los vendedores no quieran trabajar con usted debido a las restricciones de condición de propiedad de la FHA

Si un préstamo de la FHA tiene sentido para usted depende de su situación financiera.

¿Los costos de cierre de préstamos de la FHA son mayores que los costos de cierre de préstamos convencionales?

En general, Los costos de cierre suelen ser del 2% al 6% del precio de la vivienda. Los costos de cierre de la FHA están en línea con los costos de cierre de hipotecas convencionales con dos excepciones principales:

• Tasa de tasación: La tasa de tasación puede ser más alta para un préstamo de la FHA. Para préstamos convencionales, la tasa de tasación suele estar entre $ 300 y $ 400. Con un préstamo de la FHA, la tasa de tasación suele estar entre $ 400 y $ 500.
• Prima inicial de la hipoteca: Con un préstamo de la FHA, tiene que pagar una prima de seguro hipotecario por adelantado del 1,75% del monto base del préstamo. Sin embargo, algunos prestatarios optan por incorporar ese costo al monto de su hipoteca, por lo que es posible que no necesite tener ese dinero extra disponible al momento del cierre. Si el costo se puede incorporar a su préstamo es una de las preguntas hipotecarias importantes que debe hacerle a su prestamista.

¿Qué es un buen puntaje crediticio para un préstamo convencional?

Los prestamistas hipotecarios convencionales generalmente requieren que los prestatarios tengan un puntaje crediticio de al menos 620, aunque los requisitos pueden variar según el prestamista. Sin embargo, las personas con mejores puntajes crediticios podrían calificar para tasas de interés más bajas.

Línea de fondo

Ya sea que sea un comprador de vivienda nuevo por primera vez o esté buscando una casa más grande de la que tiene ahora, Vale la pena considerar tanto los préstamos de la FHA como las hipotecas convencionales. Qué préstamo es mejor para ti dependerá de tu presupuesto, pago inicial, y puntaje de crédito.

Cuando esté listo para comenzar el proceso de compra de una vivienda, compare precios con varios prestamistas de préstamos hipotecarios para obtener las tasas más bajas. Un buen lugar para comenzar es nuestra selección de los mejores prestamistas hipotecarios.

Descargo de responsabilidad:todas las tarifas y tarifas son precisas al 5 de agosto de 2021.