La nueva guía APRA sobre préstamos afectará a los propietarios de viviendas cuando deberían ser los bancos

La Autoridad Australiana de Regulación Prudencial (APRA, por sus siglas en inglés) se ha alejado de su enfoque regulatorio no prescriptivo "basado en principios" a una guía explícita de talla única, pero no parece estar alentando a los prestamistas a ser más prudentes.

Es posible que el mercado de la vivienda se esté alejando del APRA y del Banco de la Reserva de Australia (RBA). A finales de 2015, Ambos reguladores expresaron su preocupación por los estándares “horriblemente bajos” del sector de préstamos hipotecarios y los riesgos para la estabilidad financiera. Incluso los banqueros se ponen nerviosos.

También ha habido problemas muy publicitados con los corredores que originan hipotecas poco fiables que los prestamistas no han cobrado. En su guía existente (que no se ha modificado en la última versión), APRA requiere que los prestamistas tengan todo tipo de procedimientos para detectar las solicitudes hipotecarias dudosas de los corredores, incluidos los procedimientos para verificar la precisión y la integridad de la información proporcionada.

Pero APRA no ha nombrado ni avergonzado a los prestamistas que no pudieron atrapar solicitudes hipotecarias dudosas. No impuso sanciones capitales ni amonestaron a directores y gerencia. No ha requerido que los prestamistas cambien su proceso de intermediación.

Lo que APRA está pidiendo es que los bancos golpeen aún más a los compradores primerizos. En las nuevas reglas Ahora se requiere que los compradores de vivienda demuestren que pueden pagar una tasa de interés hipotecaria del 7% en una relación préstamo / valor de menos del 90%, teniendo en cuenta menos ingresos. Esto se suma a tratar de ahorrar un depósito que desaparece todos los días a medida que aumentan los precios de la vivienda.

Se necesitará mucho más que renunciar a unas tostadas de aguacate aplastadas para compensar la carga adicional impuesta por APRA.

Hay algunas cuestiones importantes planteadas por la repentina conversión del APRA a una regulación pragmática en lugar de puramente basada en principios.

Primero, los números. ¿De dónde vino el 7%? APRA no revela esto, pero en una era de tipos de interés casi nulos, es grande. Y tal vez con el tiempo cuando el RBA anuncia sus cambios en las tasas de interés, el 7% puede cambiarse en línea y los economistas comenzarán a apostar si pasará al 6,5% o al 7,5%.

Al observar los ingresos de un prestatario, APRA señala que es "una práctica prudente aplicar descuentos de al menos el 20% en la mayoría de los tipos de ingresos no salariales". No hay explicación también sobre por qué este porcentaje en particular. Tampoco es específico sobre lo que significa "la mayoría".

Si los bancos están prestando de manera imprudente, seguramente los propios bancos deberían sufrir. Primero nombrando y avergonzando, entonces si es necesario, requiriendo colchones de capital adicionales, reduciendo así los dividendos:una solución real basada en el mercado.

APRA está cambiando la forma en que regula

A lo largo de la agitación de la crisis financiera mundial y el caos regulatorio que siguió, APRA se mantuvo firme en su enfoque de regulación "basado en principios":

En breve, APRA establece los principios de alto nivel que utilizará para supervisar a los bancos y compañías de seguros responsables de, y luego verificará que se cumplan esos principios. No creía en un enfoque de "talla única".

Pero esta semana parece haber habido un retroceso. En un documento de consulta para una actualización de la orientación de APRA sobre préstamos hipotecarios, el regulador ha sido muy específico. Señala:

Esta guía muy específica reemplaza una guía anterior que era más general. Desde una perspectiva regulatoria, una pregunta importante es ¿por qué abandonar la regulación basada en principios? Si no ha funcionado en el pasado, entonces es necesario repensar el papel y el enfoque de la regulación prudencial.

Esto ha sucedido en el extranjero donde la Autoridad de Conducta Financiera del Reino Unido, conservando 11 principios a los que las empresas deben adherirse, se ha vuelto mucho más intrusivo. A diferencia de nuestros reguladores, la autoridad incluso ha llegado a imponer multas masivas por mala conducta. Afirma:

En lugar de que el APRA se deslice en un cambio tan importante como este último en un documento de consulta, Podría ser apropiado tener un debate transparente sobre un cambio potencialmente significativo en la regulación prudencial en Australia.