Comprender la cobertura de costos de reemplazo:proteger su hogar

El lenguaje confuso de las políticas, el aumento de los costos de construcción y los largos plazos de resolución de reclamos pueden dejar a las familias en apuros, incluso cuando pensaban que estaban completamente cubiertas.

"Parece una casa de muñecas", dice Emily Gershon sobre su casa en Maryland. "Desde el frente, se ve bien. Pero luego toda la parte trasera de la casa y el techo ya no están". 

En un fresco día de octubre, Gershon y su esposo estaban limpiando ramas y quemando hojas, una tarea rutinaria de otoño en todo el noreste. No fueron imprudentes, dice Gershon. "Somos las personas que consultamos los códigos del condado con anticipación. ¿Hay una época determinada del año? ¿Tiene que haber una distancia específica de la casa? ¿Cómo debe ser el terreno?"

Mientras trabajaban, un pequeño incendio abrasó un costado de su casa, el cual pudieron apagar rápidamente. Al principio, los daños parecieron mínimos. Pero después de apagar las llamas, miraron hacia arriba y vieron humo saliendo de la chimenea.

El jefe de bomberos lo calificó como un "accidente extraño". De alguna manera, las brasas habían quedado atrapadas entre el revestimiento de vinilo y el revestimiento de la casa, extendiendo el fuego por el ático. 

Gershon y su esposo pudieron llevar a sus dos hijos pequeños a un lugar seguro, pero en las semanas siguientes, enfrentaron un tipo diferente de desafío:un enorme abismo entre las promesas de su póliza de seguro y la realidad de la reconstrucción.

Cuando la cobertura y los costos divergen

Después del incendio, Gershon y su esposo comenzaron el proceso de compilar estimaciones para reconstruir su casa. El departamento de bomberos local estimó los daños en aproximadamente 750.000 dólares. El estudio de viabilidad de un arquitecto estimó un costo de reconstrucción de entre 600.000 y 900.000 dólares. ¿El número de la compañía de seguros? Aproximadamente $258,000 en valor real en efectivo, con un valor de costo de reemplazo de alrededor de $300,000. 

Para Gershon, la discrepancia fue discordante. Su póliza de seguro para propietarios de vivienda incluía $500,000 en cobertura de vivienda y un respaldo de cobertura extendida del 25%. 

En busca de claridad, los Gershon contrataron a un contratista de restauración experimentado:un ex agente de seguros con décadas de experiencia. Su estimación inicial para el sótano, el primer piso, el techo y el exterior ascendió a unos 383.000 dólares. Pero debido a que su estimación excluyó el segundo piso, el porche cubierto y el paisajismo, esa suma aún no restauraría completamente la casa a su condición anterior a la pérdida.

Al momento de escribir este artículo, el reclamo de Gerson sigue vigente y es posible que estas valoraciones cambien a medida que avanza el proceso. Pero la pregunta sigue siendo:¿Cómo pueden surgir discrepancias de esta escala, incluso cuando los propietarios creen que han hecho todo bien?

"Cuando miras la póliza, parece que la cobertura está ahí", dice. “Pero luego obtienes una cifra que no refleja lo que realmente cuesta reconstruir, y simplemente no tiene sentido.

Emily Gershon recurrió a las redes sociales en busca de respuestas, pero encontró a otros propietarios lidiando con disputas de reclamos similares.

Cómo puede fallar la cobertura del costo de reemplazo

En situaciones como la de los Gershon, los conflictos de cobertura pueden surgir de una combinación de factores, desde diferencias en las estimaciones de reconstrucción hasta limitaciones de las pólizas, métodos de valoración y procedimientos de reclamación. 

Las aseguradoras controlan el proceso de reclamaciones (y el lenguaje de la póliza misma), creando un desequilibrio de poder inherente entre la empresa y el asegurado. Los propietarios de viviendas que reciben menos de lo que creen en las promesas de su póliza pueden sentir que la aseguradora está siendo deshonesta o que están operando de mala fe. 

Sin embargo, el estándar legal para la mala fe es mucho más alto que una simple disputa sobre el pago de una reclamación. Los tribunales generalmente buscan evidencia de que la aseguradora, intencional o imprudentemente, no investigó, comunicó o resolvió un reclamo de manera justa. 

Gershon no está lista para decir que la situación ha llegado a ese punto todavía y dice que le sorprende la rapidez con la que la gente sugiere buscar ayuda externa. “La gente seguía diciéndonos que consiguiéramos un abogado o un tasador público”, dice Gershon. “Y seguí pensando, ¿por qué debería contratar a alguien sólo para hacer cumplir un contrato legalmente vinculante? Ese no debería ser el primer paso que los propietarios sienten que deben dar simplemente para lograr que su aseguradora haga lo que dice la póliza”.

Si bien la mala fe requiere pruebas claras de conducta injusta, muchas disputas surgen de fuerzas más complicadas. Los desafíos con el software de estimación, los crecientes costos de construcción, las retenciones en la depreciación y las confusas estimaciones de reconstrucción pueden contribuir a crear brechas entre lo que un propietario espera y lo que una aseguradora paga inicialmente.

El software de estimación genérico y la inflación dejan a los propietarios con un seguro insuficiente 

Muchas pólizas dependen del respaldo de la guardia contra la inflación para ayudar a evitar que los límites de cobertura queden por detrás de la inflación de la construcción. "Aumenta automáticamente los límites anuales de vivienda y propiedad personal del propietario para seguir el ritmo del aumento de los costos de materiales de construcción y mano de obra", dice Mark Friedlander, director senior de relaciones con los medios del Insurance Information Institute. "Esto protege contra el seguro insuficiente y garantiza que el titular de la póliza tenga una cobertura de costo de reemplazo adecuada para reparar o reconstruir su casa luego de una pérdida cubierta".

Pero los costos de construcción han sido todo menos predecibles en los últimos años. Si bien la inflación alcanzó un máximo del 9,1% en junio de 2022, los costos de construcción siguen siendo volátiles. Los precios de los materiales de construcción residencial y la mano de obra aumentaron drásticamente entre 2020 y 2022; en algunos casos, superando con creces el ajuste promedio anual de la guardia de inflación del 2% al 4%. 

Cuando los costos de reconstrucción superan los ajustes de los límites de las pólizas, el resultado no es sólo confusión:también puede significar un importante subseguro. 

Los defensores de los consumidores dicen que la brecha puede verse agravada por la forma en que se calculan algunos límites de vivienda.

“El meollo del problema es que las aseguradoras siguen utilizando software de estimación para establecer límites de vivienda que no son realistas con respecto a los precios actuales en áreas donde se están produciendo conflagraciones urbanas, como Boulder y Los Ángeles. Las disposiciones de protección contra la inflación rara vez generan suficiente protección adicional para llenar los vacíos de seguro insuficiente”.

— Amy Bach, cofundadora de United Policyholders

En casos recientes estudiados por United Policyholders, Bach dice que las casas aseguradas por menos de $400 por pie cuadrado enfrentaron costos de reconstrucción cercanos a $850 por pie cuadrado. "Y eso está en el extremo inferior de las brechas que tiene la gente".

Se estima que alrededor de dos tercios de las aseguradoras estadounidenses utilizan el programa de software 360Value para estimar los límites de vivienda en las pólizas de seguro del hogar, y sus ajustadores utilizan el programa Xactimate para estimar los costos de reconstrucción después de una pérdida. Ambas herramientas de estimación son propiedad de Verisk, una empresa de análisis de seguros. 

Icono de bombilla

Los propietarios de viviendas de Marshall Fire acortaron en promedio $139,000

Un estudio de 2024 realizado por la Universidad de Colorado en Boulder encontró que, de los 4859 asegurados afectados por el incendio Marshall en 2021, el 74% no tenían seguro suficiente. El estudio señaló que el software de estimación de terceros utilizado por las aseguradoras para establecer límites de pólizas a menudo subestimaba los costos de reconstrucción, lo que provocaba que los propietarios no tuvieran suficiente cobertura. En promedio, los propietarios de viviendas sufrieron un déficit de $139 000.

El lenguaje de las políticas y el flujo de caja limitado presentan obstáculos adicionales para los propietarios

El lenguaje de las políticas también puede aumentar la confusión de los propietarios, particularmente cuando se trata de la diferencia entre el valor real en efectivo (ACV) y el valor del costo de reposición (RCV). El ACV refleja el valor de un artículo o estructura en el momento de la pérdida después de contabilizar la depreciación. Algunas pólizas solo pagan ACV, lo que significa que el valor depreciado nunca se recupera.

Las políticas de costos de reemplazo funcionan de manera diferente, pero no siempre de la manera que esperan los propietarios. Incluso con la cobertura RCV, las aseguradoras suelen emitir un pago inicial basado en ACV. El monto restante, a menudo llamado retención de depreciación, se paga solo después de completar las reparaciones y enviar los recibos.

Icono de bolsa de dinero

Ecuación de pago del costo de reemplazo

Las pólizas de costos de reemplazo a menudo emiten un primer pago menor, y los fondos restantes se pagan después de que se completan y documentan las reparaciones. El siguiente es un ejemplo simplificado del proceso para una casa con $500,000 en cobertura de vivienda que necesita $400,000 en reparaciones.

Costo de reparación de $400 000 − Depreciación de $120 000 (30 %) − Deducible de $2000 =Pago inicial de $278 000  

Esto deja $120 000 en retención de depreciación, que se paga una vez completadas las reparaciones.

Tenga en cuenta que la depreciación a veces se aplica línea por línea a los componentes del edificio y no a toda la casa a la vez. Esto significa que el monto de la retención se calcula para muchos elementos, como techos, revestimientos, pisos, etc., y puede variar de modesto a sustancial. 

En estos casos, el problema no es la falta de cobertura sino la falta de liquidez. Debido a que los beneficios de los costos de reemplazo y ciertos endosos a menudo se pagan en etapas o mediante reembolso, los propietarios pueden necesitar acceso a ahorros, crédito u otros fondos para comenzar las reparaciones antes de recibir el valor total de su reclamo. Los pagos adicionales de gastos de manutención también pueden reembolsarse mensualmente en lugar de pagarse por adelantado.

Esto puede ser un desafío para muchos hogares. El Informe Anual de Ahorros de Emergencia de 2026 de Bankrate encontró que solo el 47% de los estadounidenses dicen tener suficientes fondos accesibles para cubrir un gasto de emergencia de $1,000.

"Subestimé por completo lo que costaría simplemente reemplazar cosas básicas", dice Gershon. “La noche del incendio, mientras los camiones todavía estaban afuera, yo estaba pidiendo por teléfono pasta de dientes, solución de contacto, ropa interior y calcetines. Tenemos un bebé y un niño pequeño. Sólo estaba tratando de llegar a la mañana siguiente. Fueron 1.000 dólares”.

Algunos propietarios recurren a acuerdos de cesión de beneficios, que permiten a los contratistas recibir pagos del seguro directamente a cambio de iniciar las reparaciones. Pero esos acuerdos han enfrentado un escrutinio cada vez mayor. 

“Las disposiciones sobre cesión de beneficios permiten a los consumidores que tienen problemas de liquidez asignar los fondos de su seguro a un techador o contratista para que puedan comenzar con el trabajo necesario”, dice Bach. "Pero ha habido tanto abuso de esas disposiciones que han sido prohibidas en Florida, y otros estados, incluido Washington, están considerando restricciones similares".

Jerga de seguros, decodificada

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Términos clave que debe conocer

• Acuerdo de cesión de beneficios (AOB) :permite al propietario transferir sus derechos de reclamación de seguro a un contratista o empresa de reparación, dándole a ese tercero la autoridad para negociar con la aseguradora y cobrar el pago directamente.
• Valor real en efectivo (ACV): El valor de la propiedad dañada en el momento de la pérdida después de la depreciación por antigüedad, desgaste y consideración de su vida útil esperada.
• Retención de depreciación :La parte de un reclamo por costo de reemplazo que las aseguradoras retienen hasta que se completen las reparaciones. Una vez que el propietario proporciona prueba de reparación, la aseguradora libera el monto retenido.
• Respaldo de costo de reemplazo extendido :Un endoso de seguro de hogar que aumenta el límite de vivienda de su póliza si el costo de reconstrucción excede el límite de la póliza (generalmente entre 10% y 25%).
• Estudio de viabilidad :Una evaluación realizada por un arquitecto o profesional de la construcción que utiliza los costos de construcción actuales del mercado para estimar el costo de reconstrucción de la casa, incluidos los acabados actuales y las consideraciones del código.
• Aval de costo de reemplazo garantizado :Un endoso de seguro de hogar que requiere que su aseguradora pague el costo total para reconstruir o reparar su casa después de un reclamo cubierto. Esta cobertura elimina el límite vinculado al límite de la póliza.
• Valor del coste de reposición (RCV): El importe que cuesta reparar o sustituir la propiedad dañada por materiales nuevos de similar tipo y calidad, sin deducir la depreciación.

Las mejoras en el hogar no reveladas pueden erosionar la cobertura mejorada

Más allá de la mecánica de las políticas y los desafíos del flujo de caja, otro factor puede ampliar la brecha entre la cobertura y los costos de reconstrucción:las mejoras en el hogar que nunca fueron reportadas a la aseguradora. Si bien los propietarios suelen actualizar su póliza después de renovaciones importantes, las actualizaciones más pequeñas pueden acumularse con el tiempo y aumentar significativamente el valor de reconstrucción de una casa.

Gershon descubrió esto cuando las aseguradoras comenzaron a estimar el valor de los acabados de su casa. La estimación inicial de la aseguradora permitía aproximadamente $1,500 para empapelar toda la casa. "Solo el papel pintado de la habitación de nuestra hija cuesta esa misma cantidad en materiales", afirma. El mismo problema apareció en las asignaciones para interruptores de luz y hardware mejorados.

Gershon reconoce que no notificó a su proveedor sobre esas actualizaciones incrementales en ese momento, señalando que “ninguna de nuestras actualizaciones individuales costó $25,000”. Aún así, esperaba que esas diferencias fueran visibles durante la inspección.

Imágenes de antes y después de la sala de estar de los Gershon, que presentaba papel tapiz personalizado y acabados mejorados antes del incendio.

Muchos propietarios como Gershon optaron por adquirir cobertura adicional, como costos de reemplazo extendidos o endosos de costos de reemplazo garantizados, que entran en vigor una vez que se agota el límite de la vivienda. El reemplazo extendido puede pagar un 25 % o 50 % adicional además del límite de vivienda, y el reemplazo garantizado paga el costo total de reconstruir su casa después de un desastre. 

Sin embargo, estos respaldos a menudo vienen con disposiciones de política que requieren que los propietarios de viviendas permitan que la aseguradora mantenga la protección contra la inflación. Los transportistas también pueden exigir que se les notifique sobre cualquier modificación en la vivienda que pueda aumentar los costos de reconstrucción. 

"Algunas pólizas establecen que debes notificar a la aseguradora si realizas una remodelación que cueste más de una cantidad determinada", dice Bach. En general, United Policyholders recomienda una revisión anual del seguro para afinar los límites.

Cómo fortalecer su red de seguridad de seguros

Los compradores de viviendas examinan las tasas hipotecarias y los términos de los préstamos hasta el punto decimal, pero muchos dependen de otros para tomar decisiones sobre su cobertura de seguro. "Hay tantas cosas en la vida que saber y por las que preocuparse", dice Gershon. "Es fácil simplemente confiar en los profesionales y dar por sentado que estás cubierto".

Pero cada uno de esos profesionales tiene sus propias prioridades. Los prestamistas quieren proteger el préstamo. Los agentes inmobiliarios quieren vender la casa. Los agentes deben equilibrar la cobertura con las pautas de suscripción y lo que el comprador está dispuesto a pagar. Dado que los costos del seguro del hogar promedian $2,424 por año y siguen aumentando, el precio importa, pero la cobertura importa más. Ahorrar en primas no significará mucho si la póliza se queda corta cuando ocurre un desastre. 

Icono del valor líquido de la vivienda

Cómo reducir las posibilidades de tener un seguro insuficiente

Si bien ninguna póliza puede eliminar todos los riesgos, los expertos dicen que los propietarios de viviendas pueden tomar medidas prácticas para reducir sus posibilidades de tener un seguro insuficiente.

• Obtenga múltiples estimaciones de costos de reconstrucción para garantizar que el costo de la vivienda y los costos reales de reconstrucción estén alineados . “Cuando compramos nuestra casa actual, la compañía de seguros envió a alguien para estimar el costo de reposición. También contraté a alguien de forma independiente por unos $300 para hacer lo mismo, y le pedí a un amigo que es constructor de viviendas que me diera una cifra aproximada”. – Bill Wilson, CPCU, ARM, AIM, AAM
• Pregunte sobre cobertura de vivienda adicional, como costo de reemplazo extendido o aumentado o costo de reemplazo garantizado. “Un endoso de costo de reemplazo garantizado es una característica premium que ofrecen algunas aseguradoras de propiedad. Protege contra los crecientes costos de construcción de mano de obra y materiales después de grandes desastres y previene déficits de cobertura. Por lo general, agrega entre un 5 % y un 10 % a la prima total de la póliza”. – Mark Friedlander, director senior de comunicaciones corporativas, Insurance Information Institute
• Haga que su ajustador y su contratista trabajen juntos después de una pérdida importante. “Si las estimaciones están muy alejadas, es mejor que el ajustador del transportista y el contratista recorran la casa juntos para llegar a un alcance acordado. Si todos analizan los mismos daños al mismo tiempo, es más fácil conciliar la estimación”. – Chantal M. Roberts, CPCU, AIC, RPA, ITP, experta en reclamaciones de seguros y educadora
• Comparar límites de vivienda y primas al comprar una mejor tarifa . “Los consumidores más sensibles al precio (aquellos que cambian de aseguradora al menos una vez después de comprar su casa) exhiben la mayor negligencia en materia de cobertura:se centran estrictamente en las primas cotizadas cuando buscan nuevas pólizas. Los asegurados pueden dejar dinero sobre la mesa al no buscar la mejor tarifa para el nivel de cobertura elegido”. – J. Anthony Cookson, Emily Gallager y Philip Mulder (2024, 16 de diciembre) Negligencia de cobertura en seguros para propietarios de viviendas. CU Boulder hoy 

El seguro para propietarios de viviendas está diseñado para compartir el riesgo financiero de pérdida, pero depende de varios factores que trabajen juntos para hacerlo de manera efectiva. Los propietarios no solo deben mantener una cobertura adecuada, sino que también deben comprender lo que realmente ofrecen sus pólizas y tener suficientes ahorros o acceso a fondos para navegar el proceso de reclamos.

También depende de la confianza en que el transportista cumplirá las promesas descritas en el contrato.

En la mayoría de los casos, las reclamaciones se resuelven sin grandes disputas. Pero cuando lo que un propietario espera y lo que finalmente paga una póliza no coinciden, es posible que los asegurados deban buscar orientación adicional de contratistas, tasadores públicos o profesionales legales para garantizar que la cobertura que compraron funcione según lo previsto.

"Reconozco lo privilegiados que somos", dice Gershon. “Esto es financieramente estresante, pero no nos va a arruinar. Tenemos educación, tenemos trabajos flexibles y tenemos el tiempo y la confianza para defendernos a nosotros mismos. Pero si es tan difícil para nosotros, no puedo imaginar lo difícil que es para alguien que no tiene esas ventajas. Es por eso que comparto nuestra historia, espero que ayude a otros propietarios a comprender en qué se están metiendo".

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